导(dǎo)读

　　黄金二十(shí)年之(zhī)后，当下中国地(dì)产(chǎn)步入大分(fēn)化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中(zhōng)国房地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续(xù)三年商品(pǐn)住宅销售面(miàn)积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近(jìn)年地产持续低(dī)景气(qì)，有关中国地产是否过剩(shèng)的讨论(lùn)日益热烈(liè)。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，本文试图厘(lí)清中(zhōng)国城镇存(cún)量住宅真实(shí)情况，据此判(pàn)断中国(guó)未来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产(chǎn)存(cún)量极度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第(dì)七(qī)次人口普查调(diào)查数据显示城镇家(jiā)庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国房(fáng)子是否(fǒu)真的过剩(shèng)？

　　事(shì)实上住(zhù)建部披露的近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋(wū)建筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到一成，其中(zhōng)还包(bāo)括(kuò)大量(liàng)城镇(zhèn)非(fēi)住宅建筑，如(rú)商业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒(shū)适(shì)不是(shì)人均一间(jiān)房所(suǒ)能满足(zú)，它与(yǔ)房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等(děng)因素密切相(xiāng)关。中国(guó)的人(rén)均住宅间数较发达国家还有(yǒu)很大差距。人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)大于1同样不意味着中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇居民户均1套(tào)房，其中(zhōng)每户持有商品(pǐn)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中国家庭(tíng)户(hù)均住(zhù)宅(zhái)的数据，我们根(gēn)据商品住宅套数(shù)、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算(suàn)出(chū)城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目(mù)前城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品(pǐn)住宅。若期房顺利(lì)交付，直至2024年，中(zhōng)国每(měi)户城(chéng)镇(zhèn)家庭才拥(yōng)有1套住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎(hū)意味着户户有房，然而事实上中国住宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国(guó)际数据显(xiǎn)示(shì)，成熟(shú)房地产市场的(de)住(zhù)宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为户均一(yī)套房无法满(mǎn)足流动人(rén)口的租赁(lìn)和置业(yè)需求。全国总人口的近三成都是流动人口，流动人口会选(xuǎn)择(zé)在大(dà)城市租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产生了额(é)外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来(lái)地(dì)产仍(réng)有(yǒu)四大新(xīn)增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小，一人户、两人(rén)户占比不(bù)断增(zēng)加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新(xīn)户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济(jì)板(bǎn)块的分(fēn)化日益明显，区域(yù)经济资源分配的再集(jí)中吸引着人(rén)口流攻坚克难与攻艰克难有何区别呢，攻坚克难和攻坚克难有何区别入，人口净迁入城市的新增(zēng)住宅需求有望持(chí)续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右(yòu)的(de)家庭住(zhù)在2000年以前建成(chéng)的(de)住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建(jiàn)筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第四，中国的(de)人均(jūn)住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积均较发达国家有着不小差距，“住(zhù)上更大房子”的改善性(xìng)需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大(dà)分化时代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　如(rú)果说(shuō)过(guò)去二(èr)十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存(cún)在不足(zú)，这是过去二(èr)十年房(fáng)价快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那(nà)么当下房地(dì)产(chǎn)大分(fēn)化时代已至，大分化时代(dài)下地产(chǎn)矛(máo)盾则更多体现在住(zhù)宅质量供(gōng)需(xū)冲突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现(xiàn)在不同(tóng)能(néng)级城市之间，不同(tóng)区(qū)域(yù)板(bǎn)块之间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露(lù)全国已有近6亿栋房屋(wū)建筑，引发(fā)热议。从2月以来(lái)，各大(dà)城市二手(shǒu)房挂牌量突然(rán)激增(zēng)，引发一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国的房子是(shì)否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅到底是供(gōng)给过(guò)剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜(xī)由于住(zhù)宅存量(liàng)数据并未(wèi)公布，我们无法直接(jiē)知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中(zhōng)国城镇家庭户均拥有(yǒu)住(zhù)宅套数(shù)，回答当前的房(fáng)子是否真的过剩了？据此(cǐ)判断未来房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场会(huì)如何发展。

　　一、如何(hé)有效观察(chá)中(zhōng)国户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国(guó)自然灾害综(zōng)合风险普查工作情况(kuàng)为主题的新闻发布(bù)会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近(jìn)6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑住(zhù)不到3人，住宅市场看(kàn)似已(yǐ)经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)中(zhōng)，农村房屋(wū)占9成以上，以栋数计算的城(chéng)镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋(dòng)，还包(bāo)括了大量(liàng)商(shāng)业楼、写字楼、学校、医(yī)院等非住宅。总的算下来，住宅(zhái)占比并不大(dà)。

　　第七次人口普查数据公布了(le)中国(guó)城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，其中城(chéng)市家庭户居(jū)民(mín)人(rén)均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人均(jūn)住宅间数(shù)大(dà)于1，看似意(yì)味着人(rén)人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房屋质量(liàng)、居住(zhù)面(miàn)积、配(pèi)套设(shè)施等因素密切相关。单单从人均住宅间数不能完(wán)全反映出城镇居民的(de)居住(zhù)水平。

　　中国主要是以(yǐ)家(jiā)庭为(wèi)单(dān)位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民(mín)宜居的选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中国户均(jūn)住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民(mín)住宅主要分两(liǎng)大类(lèi)，一类是商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)，另一类是(shì)保(bǎo)障房、原公有住宅、自建房等(děng)非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数(shù)据(jù)，并没有直接(jiē)公(gōng)布城(chéng)镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相关数据有(yǒu)两处可以直(zhí)接公(gōng)布(bù)，一是每年商品住宅销售套数（统计(jì)局）；二是(shì)居民住(zhù)宅来源（人口普查数据）。计算中(zhōng)国居民户均(jūn)住宅数量，我们(men)主要用(yòng)到上述两组数据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商(shāng)品住宅(zhái)数量(liàng)极(jí)少，可忽略不计。估算城(chéng)镇居民户均住宅套数分三(sān)步走：

　　第(dì)一步，将1999年(nián)以来每年(nián)商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套(tào)数相加，我们就能够得(dé)到当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅(zhái)和非商品(pǐn)住宅(zhái)比(bǐ)例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将(jiāng)城镇居(jū)民拥有的(de)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅总(zǒng)数除以家庭(tíng)户数(shù)，我们就能(néng)够得到城镇户均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计算(suàn)公式如下(xià)：

　　城镇(zhèn)家(jiā)庭住(zhù)宅套(tào)户比=住(zhù)宅总(zǒng)套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数(shù)/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底有多少，目(mù)前缺乏一个准确统计。我们利用既(jì)有统计数据，大致测算得到(dào)中(zhōng)国存量房地产套数，并(bìng)进一步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年(nián)，我们计算(suàn)得到(dào)：

　　（一(yī)）中国(guó)商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.64套商(shāng)品(pǐn)住宅（包含现(xiàn)房和(hé)期(qī)房）。

　　中(zhōng)国的(de)房地(dì)产销售以期房为主，从(cóng)2019年开始，新房销(xiāo)售中(zhōng)期房占比近9成。本文(wén)去除(chú)商品住宅(zhái)累计销售(shòu)套数里的期(qī)房(fáng)销(xiāo)售，得到商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数计算(suàn)为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住(zhù)宅累计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工(gōng)周期(qī)在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装修的时(shí)间(jiān)，取最(zuì)大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅(zhái)现房(fáng)套(tào)数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住宅(zhái)1.02套(tào)

　　接下来我们需要进一步推算中(zhōng)国(guó)城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的(de)户均(jūn)住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显示中国城镇(zhèn)居(jū)民的住宅(zhái)结构特(tè)征如下：攻坚克难与攻艰克难有何区别呢，攻坚克难和攻坚克难有何区别strong>

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其(qí)中(zhōng)自建住宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济(jì)适(shì)用房占比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有住(zhù)宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁(lìn)廉租房与(yǔ)其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其(qí)他住宅(zhái)和购买二手房都是(shì)商品住宅，因此将租赁其他(tā)住宅、购(gòu)买商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅与(yǔ)购(gòu)买二手(shǒu)房加(jiā)总，得到商品住宅占居民所(suǒ)有住宅的(de)比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住(zhù)宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年(nián)-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为过去(qù)十年变化幅(fú)度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际(jì)变化比例(lì)，从而(ér)我们估算出2022年商(shāng)品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考(kǎo)虑(lǜ)已购期房，中国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房(fáng)顺利，已购期(qī)房会在(zài)2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均(jūn)一(yī)套房的三点含义

　　既然城镇居(jū)民已(yǐ)经达(dá)到(dào)了户均一(yī)套房的程度，“户户有房(fáng)”是否(fǒu)意味着中国城镇化进(jìn)展终(zhōng)结，甚(shèn)至意味着中国(guó)地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味着住宅市(shì)场供(gōng)需平衡

　　需要有多余(yú)住宅来满足因人口(kǒu)流动(dòng)、居民换房等因(yīn)素产生(shēng)的住宅需(xū)求(qiú)。因此，成熟(shú)房地产市场的(de)住(zhù)宅(zhái)套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国和日本(běn)的住(zhù)宅套户(hù)比均(jūn)高于(yú)1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套(tào)房，就会造(zào)成人(rén)口净(jìng)流入地的住宅市场供不(bù)应求，造成(chéng)房价或房(fáng)租迅速上涨(zhǎng)。

　　七(qī)普指出中(zhōng)国的(de)流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动(dòng)人(rén)口和省际流动人口分(fēn)别为2.51亿(yì)人(rén)和(hé)1.25亿(yì)人。

　　流动人(rén)口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查(chá)数据(jù)显(xiǎn)示(shì)，在上海(hǎi)、杭州以及南京工(gōng)作的流动(dòng)人口(kǒu)在老家(jiā)拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资(zī)吸引(yǐn)打工人，但高房价迫使(shǐ)打工人(rén)回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房(fáng)，在高房价(jià)的(de)大城市(shì)租赁一套房，在房价较低的县城购买一套房。所以说(shuō)户均一套房无法满足庞大流动人口(kǒu)的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质(zhì)仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年(nián)以前建成(chéng)，其中(zhōng)又有11.6％住宅年(nián)龄至(zhì)少在(zài)33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大(dà)等问题，如(rú)电线(xiàn)老化、管道等(děng)基(jī)础设(shè)施陈(chén)旧，给住户的生活(huó)带来了很大的不便和安全隐患，并且(qiě)居住(zhù)体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅面积(jī)小。占(zhàn)比为31.3％的家庭(tíng)户数(shù)拥有(yǒu)的住(zhù)宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没有独(dú)立卫浴和厨房。这类(lèi)上(shàng)世纪修建的老旧小区很难满(mǎn)足现代生活需求，在未(wèi)来大(dà)都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的(de)家庭住宅(zhái)为一居室和二居室(shì)，户型偏小。其中一居(jū)室占比为(wèi)14.9％，二居室(shì)占(zhàn)比为(wèi)33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与(yǔ)城(chéng)市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人(rén)均住宅面积(jī)扩张是未来地产(chǎn)的需求驱动力(lì)

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量总(zǒng)面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农民(mín)带房进城(chéng)和老旧小区拆迁(qiān)，加上(shàng)2021年和2022年商品住(zhù)宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为39.45平方(fāng)米(mǐ)。

　　超过一(yī)半(bàn)的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成(chéng)家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积不足19平方米，不(bù)及全国(guó)人均水平(píng)的一半(bàn)。若去除20％的公摊(tān)，可使用的住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积仅为(wèi)15.2平(píng)方米。上海市将人均住宅建筑面积低(dī)于15平方米的家庭界定为(wèi)住宅存在(zài)困(kùn)难(nán)，若按这个(gè)标准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭(tíng)存(cún)在住宅困难问题(tí)。

　　若人均可使用住宅面积(jī)为40平(píng)，即人均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考虑家庭(tíng)户人(rén)数，需(xū)要(yào)住宅总量约390.6亿平(píng)，较目(mù)前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发(fā)达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都(dōu)高(gāo)于40㎡，中国的(de)人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊面(miàn)积后，中国的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需(xū)要(yào)的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来(lái)地产还(hái)会(huì)有需(xū)求么？

　　我们测算(suàn)得到(dào)中国城镇家庭户均1套房，看似已(yǐ)经户户(hù)有(yǒu)房。即便如此，中国(guó)人口静态结构和动态趋势演绎(yì)，决定(dìng)了中国未来地产仍有需求释放(fàng)。户(hù)均1套(tào)住宅现实(shí)之下，中(zhōng)国未来城(chéng)镇住宅需求(qiú)主要来自于四个方(fāng)面。

　　第(dì)一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新户(hù)购房需求(qiú)扩张。

　　过(guò)去20年我国城(chéng)镇家庭(tíng)户均人(rén)口数不(bù)断下降，六普显示(shì)城(chéng)镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户(hù)、二人户的占比明显上(shàng)升，人口小家庭(tíng)化趋势将(jiāng)继续延续(xù)，导致户(hù)数会因户(hù)均人口规模的缩小而(ér)增(zēng)多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经济发展带来的新增(zēng)住宅(zhái)需求(qiú)旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的(de)分(fēn)化(huà)日益明显，资(zī)源和生产要素逐步向经济(jì)带、都市圈中心城市流入，区(qū)域(yù)经济资(zī)源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势(shì)必(bì)涉及到买房(fáng)租房，给迁(qiān)入地(dì)住宅(zhái)市场带来新的(de)增量。

　　以(yǐ)浙(zhè)江(jiāng)省为例，2021年常(cháng)住人口增量为(wèi)72万，而出生人口为(wèi)44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增(zēng)加(jiā)人口仅为6.5万人(rén)，其人口增长主要受益于(yú)人口(kǒu)迁移(yí)。

　　第三(sān)，老旧小(xiǎo)区改善性(xìng)需求(qiú)依然庞大。

　　从(cóng)2011年到(dào)2020年，自建住(zhù)宅和原公(gōng)有住宅的家庭拆迁(qiān)改建最多(duō)。自建房家庭比例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家庭比例(lì)从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二(èr)者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十(shí)年间(jiān)新增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户(hù)。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭购买二手房(fáng)。在新增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭(tíng)购(gòu)买了商(shāng)品(pǐn)住宅。租房、购(gòu)买经济适用房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来随着城中村(cūn)和旧城(chéng)改造，商品住宅(zhái)的占比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿(yì)平(píng)，涉及城镇(zhèn)家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中村、老公(gōng)有住(zhù)宅，建筑面积小、质量(liàng)低、基础(chǔ)设施配套差、没有(yǒu)或少有物业管理，居民追求美好、宜(yí)居生(shēng)活(huó)的环境，背后的改善性需求(qiú)有(yǒu)待释放。

　　第(dì)四(sì)，“住上更大房子(zi)”的改善性需(xū)求还将(jiāng)有所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中(zhōng)小(xiǎo)户型。已有住宅家庭(tíng)希望(wàng)提高生(shēng)活品(pǐn)质，以小(xiǎo)换大、以(yǐ)旧换新(xīn)。2022年底的中央经济工作会(huì)议(yì)明(míng)确(què)指(zhǐ)出支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村(cūn)住宅因素，中国(guó)的(de)人(rén)均住宅间数较其他(tā)国家依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅(zhái)舒适(shì)度与(yǔ)经(jīng)济水平有着密(mì)切正(zhèng)向联(lián)系。随着(zhe)经(jīng)济(jì)发展水平的提高，中国(guó)的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积(jī)将随之(zhī)增(zēng)长。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地(dì)产黄金发展期，地(dì)产矛(máo)盾更(gèng)多(duō)体现(xiàn)为(wèi)住(zhù)宅供(gōng)给存在不足(zú)，供需出(chū)现错配，这(zhè)是过去二十年房价快速(sù)上(shàng)涨(zhǎng)基(jī)石。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房地产大分(fēn)化时代已至，这种分化不(bù)单(dān)局限于城市能级(jí)之间差异，优质(zhì)小区和老旧二手房(fáng)之间的(de)差异也将越(yuè)发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查(chá)的(de)是人，并不是(shì)针对住宅(zhái)，因此可能存(cún)在统计偏差。商品(pǐn)住宅占比实(shí)际值可(kě)能偏低(dī)，其(qí)增(zēng)速可能超预期(qī)。