一线(xiàn)城市，也不(bù)端(duān)着了。

　　昨天，深(shēn)圳取消二(èr)手房(fáng)指导价的消(xiāo)息在房产圈刷屏了(le)。

　　这条消(xiāo)息为什么这么重(zhòng)要(yào)？首先二手房指导价被称为“核(hé)弹级”政策，其(qí)次深圳几乎是最后一个还在“认真”实施这条政策的(de)城(chéng)市，最后深圳是房(fáng)价前(qián)三(sān)的核心城市(shì)。所以，深圳的一举一(yī)动都(dōu)具(jù)有(yǒu)风向(xiàng)标意(yì)义。

　　有(yǒu)分析(xī)人士指(zhǐ)出，深圳二手房指导(dǎo)价如果(guǒ)取消，首先(xiān)有利于深圳(zhèn)二(èr)手房回暖，然后二(èr)手房(fáng)回暖有(yǒu)利于(yú)深圳(zhèn)楼市总体回暖，最后深圳楼市回暖有利(lì)于全国楼(lóu)市回(huí)暖....

　　看吧，这妥妥的“蝴蝶效应(yīng)”。

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　　“核弹调控”退出？

　　昨天，深(shēn)圳(zhèn)疯传“二手房指导(dǎo)价”正(zhèng)式结束。传(chuán)言称：二手房贷款不(bù)按官(guān)方(fāng)参考价（指(zhǐ)导价），银行核定房价以网签备案(àn)价和评估(gū)价孰低为(wèi)准。

　　自此，参考价真正变成了“参考(kǎo)价”。

　　目前没有看到官方文件。据证券(quàn)时报(bào)21日消息，目前深圳多家大行表示“尚未接到正式通知，目前(qián)仍按(àn)参考价办理按揭”。所以还(hái)需要持续(xù)的关注。

　　易居(jū)研(yán)究院研究总监(jiān)严跃进认为，本次政(zhèng)策大概(gài)率为(wèi)真，更(gèng)多体现为(wèi)银行贷款等领域按照新(xīn)的规则进行，但不会出台正(zhèng)式文(wén)件。

　　有时候(hòu)，有些(xiē)事情，是不用发文件的。毕(bì)竟可以“窗口指导”。

　　2021年2月8日，深(shēn)圳楼市二手房(fáng)指导(dǎo)价横空出世(shì)。当时(shí)，深圳一(yī)口气公布(bù)了全市(shì)3595个小区的参(cān)考价，很多(duō)南山、福田、宝安中心区的高价盘，直(zhí)接按照当(dāng)时的市场(chǎng)价打了5折、6折来“指(zhǐ)导”，银行只能(néng)按照指(zhǐ)导价(jià)来计算(suàn)首付、发(fā)放贷(dài)款。

　　当时大家还不觉得(dé)厉害，但经历(lì)了这(zhè)两年的痛苦，才深(shēn)知为(wèi)啥叫(jiào)做——“核弹级(jí)”。

　　举个例子(zi)，市场价1000万的房子，如果不“指(zhǐ)导”，可(kě)以首付3成即300万；如果指导价打七折即700万，那么首付3成210万，加上需要全(quán)款支(zhī)付的部分，实际首付去到了510万，相当于首付5成了（多(duō)给210万首(shǒu)付）。这直接让大(dà)批(pī)量买家(jiā)，失去了(le)购房(fáng)能力，相当于强势“降(jiàng)杠杆”。

　　自(zì)深圳推(tuī)行二手房参(cān)考价以后，东(dōng)莞、宁波、成都、三亚、西(xī)安、合肥、广州等(děng)10多个城市陆续跟进。事实也确实证明了(le)，这条政策的“核弹”级(jí)别。

　　到了(le)2021年(nián)10月(yuè)，根据安居(jū)客的统计，实施二手房指导(dǎo)价(jià)的10个城市，有8个挂牌价降了。

　　2022年受到疫情的影响(xiǎng)，二(èr)手房更是(shì)惨(cǎn)不忍睹(dǔ)。以2022年12月数据为例，全国70个(gè)大(dà)中(zhōng)城市房价只有6个(gè)同比上涨(zhǎng)，其他(tā)的泥沙俱下。

　　2

　　深(shēn)圳，有人付出了沉重代价

　　据(jù)深圳乐有家研究中心数(shù)据显(xiǎn)示：成交量上，二手房指(zhǐ)导(dǎo)价出台(tái)当年，深圳二手住宅成交量同比下滑57％。2022年继续腰斩，成交(jiāo)量同比(bǐ)下(xià)滑47％，全(quán)年成交量(liàng)仅2.2万套，创近二十年(nián)最(zuì)低记录，相较2020市(shì)场高峰缩水近八(bā)成。

　　价格方面，与二手(shǒu)房指导(dǎo)价发布当月相(xiāng)比，如今二(èr)手房挂(guà)牌价低于及接近(jìn)参考价(jià)的房源占比(bǐ)大幅增加。2023年一(yī)季(jì)度，深圳(zhèn)各(gè)区二手房成交TOP10小(xiǎo)区中(zhōng)，过(guò)半(bàn)成交价低于(yú)参考价。

　　只(zhǐ)有真实(shí)经历其中的人，才能深切(qiè)的感知其威力。

　　深圳(zhèn)房(fáng)东，斩仓的新闻(wén)不绝于(yú)耳。

　　据(jù)说一(yī)位码(mǎ)农(nóng)三年前高杠杆买了2套华润城，月供12万，最终亏损1000万(wàn)破产。据(jù)媒(méi)体推测，如(rú)果案(àn)例属实，买家(jiā)的实际购房成(chéng)本高达20万(wàn)/平，目前(qián)价格跌(diē)至(zhì)1100厘米等于多少分米，100厘米等于多少分米多少米4万/平，叠加这三年的房贷和持有成本，差不多亏(kuī)损超千(qiān)万。

　　深圳一大批人(rén)这两(liǎng)年感(gǎn)受到(dào)了(le)太多(duō)“心(xīn)酸”。二(èr)手房成(chéng)交(jiāo)量创下多(duō)年新(xīn)低，学区房神(shén)话不(bù)再，房产中介的日子(zi)难过，投资(zī)客挥泪斩仓....

　　在稳(wěn)楼市的基调下，2022年以(yǐ)来，实(shí)施了(le)二(èr)手房指导(dǎo)价的城市(shì)陆陆续(xù)续低调退出(chū)，目前只(zhǐ)有深圳还是最后(hòu)的“堡垒”。

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　　“风向(xiàng)标”意义明显

　　最近(jìn)一线城市(shì)也不(bù)端(duān)着了。

　　近日，北京在房山区试(shì)点多子女(nǚ)家庭(tíng)和职住平衡家庭购房支持(chí)政策。上海也考虑予以(yǐ)多(duō)孩家庭在新(xīn)房计(jì)分制度政策(cè)上(shàng)的支持。

　　从最新(xīn)公(gōng)布的3月份70个大中城市商品住宅(zhái)销(xiāo)售(shòu)价格变(biàn)动情况来看，广州、深圳的新房(fáng)、二手房价格仍然(rán)是同比(bǐ)去年依然是下降的(de)。

　　北京、上(shàng)海已经同比增长(zhǎng)了，其他二线城(chéng)市如杭州、成都、南京、合肥等城市价格都(dōu)是同比上(shàng)涨的(de)。

　　广州、深圳能不急吗？

　　事实(shí)上，上面可能更急。3月份，两部门联合发文(wén)，全面推动二手房“带押过户(hù)”全国实(shí)施，这是一条被(bèi)广泛好评(píng)的新政。对(duì)于激活二手(shǒu)房交易，具(jù)有定海神针般(bān)的作用。

　　住建部部(bù)长倪(ní)虹近日更是指(zhǐ)出：建(jiàn)筑业、房地产(chǎn)企业(yè)要发挥国民经济“顶梁柱”“压舱石”作用。回归到(dào)常(cháng)识，从字面理解一下这两个(gè)词，意思就是——顶梁柱如果不行了，上(shàng)面不就塌(tā)了嘛？压舱(cāng)石如(rú)果压不住，小(xiǎo)船不就翻了？

　　也许，今年扶持楼市(shì)的政策(cè)，还有一(yī)大波正在(zài)路上...

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