OPPO宣布关停(tíng)旗下(xià)芯片子公司(sī)哲库科技，引发了(le)公募REITs扩募风(fēng)波，如今(jīn)，二级市场的影(yǐng)响仍(réng)未停歇。

　　Wind数(shù)据显(xiǎn)示，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT开盘(pán)继续延续此前几日的下跌走势，午后跌幅(fú)一(yī)度扩(kuò)大，尾盘有所拉升(shēng)，全天收(shōu)跌(diē)6.22％，最近(jìn)3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT曾发(fā)布(bù)公告，紧急回应称，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购入基(jī)础设施资产(chǎn)张润大厦的重(zhòng)要承租方之一，目前未收到哲库科技及(jí)OPPO方面(miàn)关于停止(zhǐ)执(zhí)行已签租赁协议的通知。同时，在公告中(zhōng)，华安(ān)张江光大(dà)园REIT进(jìn)一步表示，原始(shǐ)权(quán)益人将继(jì)续(xù)密切关(guān)注哲库科技(jì)后(hòu)续情况，积极(jí)做(zuò)好相关(guān)应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募购入项目的(de)原始权(quán)益(yì)人相关负责(zé)人也(yě)表示，近期已同步启动了应急预案，排摸(mō)储备租(zū)户，积(jī)极应对哲库提(tí)前退(tuì)租的可能事项(xiàng)。由于张润大厦是全国(guó)首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导高度(dù)重视，浦东新区国资委(wěi)也高度关(guān)注(zhù)。

勤耕不辍 精业笃行什么意思，精业笃行 臻于至善　　多位业(yè)内(nèi)人士表示(shì)，华(huá)安张江光(guāng)大园(yuán)REIT近期市场波(bō)动较大(dà)，但其实不动产公募REITs项目短期出租率下跌并(bìng)不会从根本上影响其内外价值，投资(zī)者应理性看待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级市(shì)场(chǎng)价格继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯(xīn)片子公司哲库科技的(de)事件继(jì)续扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的(de)价格小幅(fú)低(dī)开，此后二级(jí)市场价格开始震荡(dàng)走低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT跌幅一(yī)度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息(xī)影响，华安张江光(guāng)大园REIT最(zuì)近几个交易(yì)日二级(jí)市场(chǎng)价格表(biǎo)现(xiàn)欠(qiàn)佳，5月11日(rì)以来(lái)，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以(yǐ)来跌(diē)幅7.76％。不过，自(zì)2021年(nián)6月21日(rì)上市以(yǐ)来，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中(zhōng)位(wèi)居前(qián)列。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场整体表现上看(kàn)，目前上市的8只(zhǐ)产(chǎn)业园区(qū)基础设(shè)施REITs中，仅博(bó)时招商蛇口产业(yè)园REIT微幅(fú)上涨，其(qí)余7只均(jūn)有不同(tóng)程度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日(rì)平均跌(diē)幅1.38％。今年以(yǐ)来平均跌(diē)幅(fú)5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报中已经披(pī)露张江光大园项目出(chū)租率有所下降，如今拟扩募的(de)项(xiàng)目(mù)又遭遇突发事件，因此导(dǎo)致二级市场价格出现(xiàn)波动(dòng)。”一位业内人士分析称。

　　不(bù)过，在上述人士看来(lái)，尽管出于风险规(guī)避的原因，最近几个交易日场内资金(jīn)有所流(liú)出，但是，不动产公募REITs项目(mù)短期(qī)出租率下跌(diē)并不会从根本上影(yǐng)响(xiǎng)其内(nèi)外价值。

　　他也同(tóng)时(shí)表示(shì)，目前随着二级市场价格下(xià)跌，风险(xiǎn)也(yě)得到一定(dìng)释勤耕不辍 精业笃行什么意思，精业笃行 臻于至善放，但是(shì)价格(gé)涨跌会受到基本面、情绪面等多(duō)重因(yīn)素影响，不好判断(duàn)价格是不(bù)是已经完全(quán)触底。

　　此(cǐ)外，还有一(yī)位业(yè)内人士表示，今年整体REITs市(shì)场表(biǎo)现低迷，不少产品年内二级市场跌幅较(jiào)大，其实有些隐含(hán)收(shōu)益率(lǜ)高(gāo)的产品具(jù)备一定的投资价值，很适合稳健类投资(zī)者。此外，伴随着经济复苏的(de)步伐(fá)，产业(yè)园区、物流类(lèi)等REITs产品具备一(yī)定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董(dǒng)事高如(rú)星对此表示，若张江园区最(zuì)终能顺利解决招商，平稳过度对经营(yíng)现金流没有造成(chéng)大(dà)的影(yǐng)响，“事件性利空下调至得(dé)这么急、这么深，加上前(qián)期本(běn)身(shēn)园区类资(zī)产就回调(diào勤耕不辍 精业笃行什么意思，精业笃行 臻于至善)不少了，这就是(shì)黄金坑。”不(bù)过，他也强调，最终还是落到租(zū)金收入受不受影响，影响多大(dà)，估(gū)计园区会(huì)最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募(mù)路上(shàng)再迎接考(kǎo)验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公司哲(zhé)库科技。随后5月(yuè)12日(rì)晚(wǎn)，华安张江光大园REIT发布公(gōng)告，紧急(jí)回应(yīng)称，哲库科技是其扩(kuò)募拟(nǐ)新购入基础设(shè)施资产张润(rùn)大厦(shà)的重要承租方之一，目前未收到哲库科(kē)技及OPPO方(fāng)面关于停止(zhǐ)执行已签租赁协议的通(tōng)知。同(tóng)时，在公告中(zhōng)，华安(ān)张江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人将继续密切关(guān)注哲库科(kē)技后续情(qíng)况，积极做好相关应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其(qí)一季报(bào)中披露的张江(jiāng)光大园项目出租(zū)率下降事项，一度二级市场价格出现回落。在(zài)随(suí)后召开的业绩(jì)说明会中管(guǎn)理人就相关(guān)事项进(jìn)行了解(jiě)释说明(míng)，市(shì)场信心得(dé)到了(le)一定(dìng)提(tí)振，二级市场(chǎng)价格表现也趋于平稳。据了解，张江(jiāng) REIT在5月11日召开的(de)线上和线下的扩(kuò)募说明会上，运营团队表示(shì)了对张江光(guāng)大园(yuán)项(xiàng)目的信心，预计(jì)签署意向书(shū)和合同谈判中的储备(bèi)租户正常转(zhuǎn)化后，项目(mù)出(chū)租率(lǜ)将得到回升。没(méi)想到仅过了不到三周的时间，张江(jiāng)REIT的扩募(mù)之(zhī)路(lù)又迎来(lái)了新的考验(yàn)。

　　因张江REIT的(de)上述公告(gào)引起了(le)市场(chǎng)各方(fāng)的广泛(fàn)关注(zhù)，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目(mù)的(de)原始权益(yì)人相关(guān)负责人坦言，事发突然确(què)实(shí)始(shǐ)料未(wèi)及(jí)，在获悉OPPO关停哲库科技(jì)消息的第一时间即奔(bēn)赴现场进行了(le)沟通和核实工作，并(bìng)同步启(qǐ)动了应急预案，排(pái)摸储备租户(hù)，积极应对哲库提前退租的可能(néng)事项。由于(yú)张润大厦是全国首(shǒu)批REITs申报(bào)扩募项目，公司(sī)领(lǐng)导高度重视(shì)，据悉新区国资委也高度关注。

　　当谈及储备租户情况，相关负责人介(jiè)绍说，目前储备租(zū)户还(hái)是(shì)比较丰富(fù)的，覆盖了(le)芯片测试(shì)、人工智(zhì)能、航天产(chǎn)业、信息技(jì)术(shù)等(děng)产业客(kè)户，租赁意向(xiàng)面积超过了2万方。从意向储备转化为实际租户(hù)需要一(yī)些(xiē)时间。

　　“我们正在着手通过签署(shǔ)租赁意向书来(lái)尽快锁(suǒ)定一些(xiē)重要租户。虽然(rán)收(shōu)了三个月履约保证(zhèng)金给了我们一(yī)些空间，但本着对首批(pī)扩募(mù)、对市场负(fù)责的态度，我们肯定要全力与(yǔ)时间赛跑，把这些面积在短期内完成去化。”相关负责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已(yǐ)持有的同区(qū)域的张江光大园项(xiàng)目一季度末也(yě)有将近30％的(de)空置率，原始权(quán)益人有那么多储备(bèi)租户(hù)，之前的(de)空置率为何未(wèi)能得到解决(jué)。

　　对此相(xiāng)关负责人解(jiě)释，张(zhāng)江光大园(yuán)一(yī)直以来都坚持以市场(chǎng)化运营为导向，历史运营表现稳定，租(zū)户(hù)的调(diào)租和换租都(dōu)属于正常(cháng)情(qíng)况，而这次(cì)项目的大租户退(tuì)租(zū)正好发(fā)生在市(shì)场(chǎng)活跃度的短期低(dī)点(diǎn)，目(mù)前(qián)市场情况已有(yǒu)所好(hǎo)转。在(zài)看(kàn)到出租率(lǜ)下滑情况(kuàng)没有(yǒu)得到及(jí)时(shí)修复(fù)后，张江这边(biān)也(yě)作了(le)一定的(de)资(zī)源调配(pèi)和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另(lìng)外，张润大厦(shà)和(hé)张(zhāng)江光大园项目在给(gěi)租户的分隔(gé)空间(jiān)、交付(fù)标(biāo)准、租金水平等方(fāng)面也有一些差异化，张(zhāng)润大(dà)厦多(duō)是两千多(duō)平(píng)的(de)大平层，楼的成(chéng)新度高一些(xiē)，单价也贵一些(xiē)，张江光(guāng)大园单层以一千平的(de)面积为(wèi)主，还有一些独栋形态的物业。租户自身也会有诉求，也会根据自身需(xū)求和预算挑选区域(yù)内(nèi)的不同物业。

　　“如果(guǒ)扩募完成以后(hòu)，新老资产的管理人都变成了一家，后续我们在资源(yuán)共享和(hé)联合营销(xiāo)方(fāng)面能更加(jiā)充分(fēn)发(fā)挥协同(tóng)效(xiào)应，相信(xìn)可以做得更好。”上述负责人(rén)补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展望，相关(guān)负责(zé)人表示，张江集团和张江高科目前(qián)在管资产约五(wǔ)百(bǎi)万方，还有一些其他(tā)在开(kāi)发的储备项目(mù)，这些都(dōu)将成为张江REIT实现打造张江园区产业(yè)空间资产上市平(píng)台(tái)目(mù)标的坚(jiān)实后盾和储备资源。“我们(men)非常重视(shì)张江REIT这个资本(běn)平台和它未来(lái)的发展(zhǎn)。”相关负责人(rén)表示，“这次扩募是我(wǒ)们(men)实现基金(jīn)扩容的第一步(bù)，也是至(zhì)关重要的一步，眼下我(wǒ)们可能(néng)面临了一些突发(fā)情况需要解决，但是这(zhè)和(hé)我们在(zài)张江科学城这三十年建(jiàn)设发展过程中所经历的相比，只(zhǐ)能算是一个非常小的插曲(qū)。我(wǒ)们有信心(xīn)排(pái)除万难，尽一(yī)切(qiè)可能化解当前突发(fā)事件的所有负面影响，维持预期和(hé)市场(chǎng)的信心。”

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