万柳书(shū)院，暴雷(léi)了。

　　今年(nián)年(nián)初“万柳少爷”的意外走红(hóng)，让(ràng)这个位于(yú)北京(jīng)海淀的(de)豪宅(zhái)被全国知晓，其(qí)背(bèi)后曾(céng)宣称要(yào)做地产界“劳(láo)斯(sī)莱斯”的神秘开(kāi)发商——中赫(hè)集团，也被拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再次受到舆(yú)论关注，起因(yīn)中赫集团成(chéng)了共(gòng)同债务人被(bèi)中(zhōng)国信(xìn)达追债，中国信达为了收回钱款不得不将中赫(hè)抵(dǐ)押(yā)的75套(tào)万柳书院豪宅拍(pāi)卖(mài)。可问题(tí)是，这些(xiē)房子早(zǎo)已售(shòu)出，业主并非中赫集(jí)团(tuán)，那些真正(zhèng)斥巨资(zī)购入房产的有钱人，房子现在莫名奇(qí)妙地(dì)被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这些业主的(de)维权信息，难(nán)怪有网友(yǒu)调侃：“富(fù)人被割韭菜的时候，他们(men)的姿势都那么(me)优雅。”

　　不过事件背后，可能没(méi)你(nǐ)想象的那(nà)么简单。

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　　富人被精(jīng)准收割？

　　最(zuì)惨的(de)可能(néng)还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没(méi)想到，这个位(wèi)于海(hǎi)淀核(hé)心区(qū)位，名校环(huán)绕的(de)顶(dǐng)级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信(xìn)达在(zài)京(jīng)东拍(pāi)卖上，上架了“北(běi)京赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)房地产开发有限公司(sī)不良债权转(zhuǎn)让(ràng)项目”，债权(quán)总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖(mài)显示，上述不良(liáng)债(zhài)权转让项目的处置(zhì)主体是(shì)中国信达资产管理股(gǔ)份(fèn)有限公司北京市(shì)分公司(sī)（下称中国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司（下称(chēng)赫华(huá)恒瑞）的(de)不(bù)良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人(rén)民币，其中(zhōng)债(zhài)权本(běn)金37.50亿(yì)元。中赫集团有限公司是共同债务(wù)人。目前，该项(xiàng)目(mù)已有1万次(cì)围(wéi)观，35名意向人(rén)。

　　从(cóng)表面(miàn)上看，这就是一起(qǐ)中国信(xìn)达北分讨债的故事，但实际上，75套(tào)豪宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报道，万(wàn)柳书院总共301户，而且早已售(shòu)罄。如果该报道(dào)属实，说(shuō)明这(zhè)些房(fáng)子实际上都是卖出去了的，是有人住(zhù)的。

　　那(nà)为(wèi)什(shén)么中(zhōng)国信达的(de)拍(pāi)卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的(de)状态呢？只能说明这些(xiē)房(fáng)子根本没有(yǒu)网签，也(yě)没有房产证！

　　第一财经的报道(dào)证实了(le)上述内容。有豪宅(zhái)中介透露(lù)，中赫集团早就把这75套房子(zi)抵押出去，现(xiàn)在还没(méi)资金解抵押，所(suǒ)以不能网(wǎng)签(qiān)、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的(de)顶级豪(háo)宅(zhái)，最强学区(qū)房，万(wàn)柳书院的业(yè)主基本都是北京(jīng)的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬也(yě)是万柳书(shū)院的(de)业主(zhǔ)。另(lìng)据地产自媒(méi)体“地产八卦女”爆(bào)料，万柳书院的业主中，还有(yǒu)不(bù)少中赫集团的高(gāo)管、合(hé)作伙伴、亲(qīn)戚(qī)朋友(yǒu)等(děng)。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹(tàn)，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确实已经支付价款并(bìng)实际(jì)占有，那么(me)，中国(guó)信达转(zhuǎn)让这笔不良债权回本的愿望，或(huò)将泡汤。这次拍(pāi)卖损失最大的，没准还是债主(zhǔ)中国信(xìn)达。

　　根据相(xiāng)关法律(lǜ)规定，民(mín)事执(zhí)行中，业主已(yǐ)经支付价款并实际占有(yǒu)，但(dàn)古代陇西成纪是现在的哪里，陇西成纪怎么读未办理过户手续的，如(rú)果业主没有(yǒu)过错，人民法院不(bù)得查封、扣押、冻结(jié)，已(yǐ)经查封的(de)可以向(xiàng)法院提(tí)出执行(xíng)异议申(shēn)请，请(qǐng)求法院(yuàn)解(jiě)除(chú)查(chá)封，同(tóng)时可以(yǐ)联(lián)合起诉开(kāi)发商(shāng)，要(yào)求退还购(gòu)房款(kuǎn)或办理房产证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外(wài)，今(jīn)年4月(yuè)，人(rén)民法院报公(gōng)布《最(zuì)高人民法院关(guān)于商品房消(xiāo)费者(zhě)权利(lì)保(bǎo)护问题的批复》，以司法(fǎ)解释的方式明确(què)了购房人的优先权(quán)：

　　商品(pǐn)房消费者以居住为目的购(gòu)买房屋并(bìng)已(yǐ)支付(fù)全部价款(kuǎn)，主张其房屋交付请求权优先于建设工程(chéng)价(jià)款(kuǎn)优先受偿权(quán)、抵押权(quán)以及其他(tā)债权(quán)的，人民法(fǎ)院应当予以支持。只支付了(le)部分价款(kuǎn)的商品(pǐn)房消费者(zhě)，在一审法(fǎ)庭辩论终(zhōng)结前(qián)已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房子均为“已售未网签”，那么这笔(bǐ)不(bù)良债(zhài)权(quán)，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去(qù)回本，抵押的(de)这(zhè)75套(tào)房子，还会被(bèi)业主(zhǔ)讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了(le)夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次(cì)债权公司中国(guó)信达申请不良(liáng)债权转让(ràng)，可(kě)以(yǐ)追溯到(dào)金谷信托踩雷赫华古代陇西成纪是现在的哪里，陇西成纪怎么读(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成(chéng)为赫华恒瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫(hè)集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫(hè)置地等(děng)选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中(zhōng)国金谷(gǔ)国际信托有(yǒu)限责任(rèn)公司成为了唯一股东，后(hòu)者由(yóu)中(zhōng)国信达资产管理股份有(yǒu)限公司持(chí)股93.75％。

　　作(zuò)为房(fáng)地产(chǎn)开发商，相(xiāng)较其(qí)他房企，中(zhōng)赫集团既没有很大规模(mó)，也没有(yǒu)很(hěn)高的国民(mín)知(zhī)名(míng)度，但却在北京豪(háo)宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作(zuò)为中赫集(jí)团进(jìn)入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼(yú)岛(dǎo)七号院3号楼，高达(dá)30万(wàn)/平(píng)米的天(tiān)价，成为当时京城最贵的(de)楼(lóu)盘(pán)，引发(fā)了市场强烈震惊。

　　随后开发(fā)的(de)万柳书(shū)院，更(gèng)是(shì)被誉为(wèi)“北(běi)京海淀顶端(duān)豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保(bǎo)利(lì)、万科等(děng)大型知(zhī)名房企(qǐ)手中(zhōng)，抢下了(le)北(běi)京万柳地块，成为北京当年的“双料地(dì)王(wáng)”。很(hěn)快(kuài)，万(wàn)柳书院就(jiù)以神秘高端的姿态杀入(rù)市场，无论是(shì)一块块从荷兰运回来的灰砖垒起(qǐ)来的五米高墙，还是每(měi)棵成(chéng)本超(chāo)6万的成年银(yín)杏树，还是每平米20万元(yuán)的价(jià)格(gé)，都令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的(de)顶儿(ér)、融创的(de)湖(hú)、紫辰院的树、北平府的院儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就可(kě)看(kàn)出其在(zài)北(běi)京豪宅圈的地位。2014年末(mò)上市的(de)它，对手是当(dāng)时有名(míng)的(de)融(róng)创观澜嘉(jiā)苑(yuàn)、佳(jiā)兆业广(guǎng)场、恒大华(huá)府等，现如今，它远远超(chāo)过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的(de)法拍房，最(zuì)终成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经(jīng)推出了8年之久，但(dàn)其依(yī)旧(jiù)在北京(jīng)豪宅圈(quān)备受追(zhuī)捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知(zhī)名人(rén)士，如(rú)知(zhī)名(míng)演(yǎn)员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大(dà)佬则(zé)居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定了中赫集(jí)团的“高端(duān)路线”，也因此，它被(bèi)外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最(zuì)贵的地(dì)”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在(zài)豪(háo)宅开发商光环的背后(hòu)，这个地产界“劳斯(sī)莱(lái)斯”却多次成(chéng)为被执行人，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今年年(nián)初(chū)，因为(wèi)履(lǚ)行能力而拒不(bù)履行生(shēng)效法律文书(shū)确(què)定义务，中赫集团正式(shì)成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被(bèi)北京国(guó)安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如(rú)今沦落(luò)到这个地步，其实是(shì)有迹可(kě)循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初“万柳书院少爷”走红之(zhī)时(shí)，深蓝财经(jīng)就曾深挖出背(bèi)后(hòu)的(de)中赫集团(tuán)，发现(xiàn)其(qí)深陷财(cái)务危机。

　　从知名豪(háo)宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的(de)人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转折点，就在于(yú)收购北京国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开(kāi)始了(le)多元化转型，但转型(xíng)之(zhī)路并不(bù)好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团就(jiù)尝试过多(duō)元化业务，先后(hòu)进军(jūn)能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金(jīn)辉(huī)将转(zhuǎn)型(xíng)的目光(guāng)，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本退(tuì)出(chū)后，中赫集团以35.5亿元参股国安足(zú)球俱(jù)乐部64％股权，成为国安(ān)的新东(dōng)家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信集(jí)团手(shǒu)中拿下北京国安(ān)俱(jù)乐部36％股权，至(zhì)此(cǐ)拿下北(běi)京国(guó)安(ān)俱乐部(bù)全部股权。如果北京国安(ān)的估(gū)值一(yī)直没(méi)变，那么中赫集团拿下北京国(guó)安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅(zhái)真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫(hè)为(wèi)什么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及(jí)其(qí)实(shí)控人(rén)周金辉夫妇将(jiāng)其手中(zhōng)的中赫集(jí)团股份质(zhì)押陆续质押，据企查(chá)查(chá)显示(shì)，目前(qián)中赫集团共有11条股权出质(zhì)记录。质权(quán)人包括(kuò)海金(jīn)商业保理、北京建(jiàn)工(gōng)、山(shān)东(dōng)国(guó)际信(xìn)托、中融(róng)信托、中信建设等(děng)。

　　这与(yǔ)入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安(ān)后，不(bù)仅国安的经营状况没有(yǒu)得到改(gǎi)善，中赫(hè)集团也被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易所官网信息显示，2020年，北京国安足(zú)球俱乐部实现营业收(shōu)入(rù)1.03亿元，净(jìng)利(lì)润-12.09亿元。截(jié)至(zhì)2020年(nián)末(mò)，该俱乐部(bù)资产总计(jì)5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压(yā)力，中(zhōng)赫集团和周(zhōu)金辉夫(fū)妇还在持续质(zhì)押(yā)手中的中赫集团(tuán)股份，但国安和中赫的(de)经营状(zhuàng)况却(què)持续没(méi)有好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人(rén)，执行标的(de)高达11亿(yì)，北京(jīng)国安也3次(cì)与(yǔ)中赫集团(tuán)、中赫置地、及(jí)中赫集团股东周金辉、李彩霞等(děng)共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月(yuè)，因为(wèi)履行能力而拒不履(lǚ)行生效(xiào)法律文书(shū)确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国安(ān)，目前幸免于难。不(bù)过(guò)在实控人都(dōu)成为老(lǎo)赖的情况(kuàng)下，被执行10个多亿的北京(jīng)国安(ān)，又如(rú)何能(néng)独善其身？

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