近两年火爆的创新(xīn)产品公募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来(lái)除息日(rì)，公募(mù)REITs整体呈现出高比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品，平(píng)均分(fēn)红比例接(jiē)近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示(shì)，强制分(fēn)红机制是公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定(dìng)分红体现出该类产品长期投资(zī)价值，通过观测经营活动(dòng)现(xiàn)金(jīn)流、可供分配现金等指标，也是(shì)观(guān)察REITs项目底层(céng)资产运营情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投资者注(zhù)意，与产权类(lèi)项目相(xiāng)比，特(tè)许经营REITs项目(mù)在经(jīng)营(yíng)权到(dào)期后(hòu)不再(zài)产生现(xiàn)金收(shōu)益，特许经营权分红目前已包含了利润分(fēn)配和(hé)本(běn)金的归还，在选择投资标的时应(yīng)了(le)解资产类型和分红的(de)特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红(hóng)

　　平均分红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进入(rù)密集(jí)分红期(qī)，近(jìn)日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情(qíng)况尚未公(gōng)布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了(le)高比例的稳(wěn)定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金(jīn)额比例(lì)平均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责人(rén)对此(cǐ)表示，投资公募REITs的(de)主要收益来(lái)源为持有期分红(hóng)收益(yì)，以及基金份(fèn)额(é)交(jiāo)易价格的变(biàn)化。基(jī)金份额二级市场价格(gé)受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影响，较易(yì)引起波(bō)动。与此相比，基金分红(hóng)预期则更有规律(lǜ)可(kě)循。公(gōng)募REITs的分红主要来自基(jī)础设(shè)施资产的经营(yíng)现金流，投资人通过(guò)基金募集材料和信(xìn)息披露文件，结合行业及市(shì)场情(qíng)况(kuàng)，可以分析(xī)基础设施(shī)项目的经营业绩，作为进行投资(zī)决策的重要参考。

　　“相对于基(jī)金(jīn)份额二级(jí)市场(chǎng)价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得的现金收益，对于(yú)长期投资者更具参考价值。”中金基金相关负(fù)责(zé)人(rén)称。

　　平安(ān)基(jī)金REITs 投资中心(xīn)运(yùn)营高级副总监李华平(píng)也表(biǎo)示，根据《公(gōng)开募集基础设施证券投资(zī)基金指引（试行）》及相(xiāng)关(guān)法规(guī)要求，基础设施基金应当将(jiāng)90％以上合并后基金(jīn)年度可分配金额(é)以现(xiàn)金形式分配给投资者，强(qiáng)制分红机制是公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的分红机制体现出REITs产品长(zhǎng)期投(tóu)资价值。

　　中(zhōng)航基(jī)金(jīn)也认为，从(cóng)投资角(jiǎo)度来看，基础设(shè)施公募REITs同时(shí)具备“股性”和(hé)“债性”双重特点。二级市场价格反映这类(lèi)产品“股(gǔ)性”的一(yī)面，分红(hóng)体现了这类产品(pǐn)的(de)“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红要(yào)求，分红类似于(yú)债券派(pài)息(xī)，但(dàn)不等同于债券(quàn)的固定利息回报(bào)，而(ér)是由可供分配现金决定。

　　从(cóng)机构(gòu)投资者的角度来看，一方(fāng)面是公(gōng)募(mù)REITs丰富了机构投(tóu)资(zī)者(zhě)的投(tóu)资品类，为资(zī)产配置多元化提(tí)供(gōng)抓手(shǒu)，具有较强的配(pèi)置价值(zhí)。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机构(gòu)投资者稳定收益。机构投资(zī)者公募REITs能(néng)够通过分红获取相(xiāng)对于(yú)投(tóu)资(zī)债券相(xiāng)对高的(de)收益性，在有效控制风(fēng)险(xiǎn)的(de)前提下，增厚资产包收益，起(qǐ)到投资“压舱石(shí)”的作用(yòng)。

　　分红(hóng)除(chú)了投资(zī)收益“落袋(dài)为安(ān)”外，市场对于(yú)未来分红水平的预(yù)期(qī)，也是影响REITs基金二(èr)级市场价格走(zǒu)势的关键因素之(zhī)一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场表现看(kàn)，截至(zhì)4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主(zhǔ)要股(gǔ)票和债(zhài)券宽基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发(fā)布了2022年年(nián)报(bào)，部分产品受宏观(guān)经(jīng)济的(de)影响，可分配金(jīn)额完成率不达预(yù)期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场的价格波动受多(duō)重因素的影响，投资收(shōu)益是影响REITs二级市场价格(gé)的主要因素之一，而(ér)稳定的分(fēn)红有(yǒu)利于吸引投资(一切后果自负是什么意思，不然后果自负是什么意思zī)者参与公(gōng)募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人也(yě)表示，近期(qī)经济预(yù)期恢复，一(yī)方(fāng)面市场热点呈现向股票和债券回归的(de)过程(chéng)；另一(yī)方面，基础设(shè)施项目的经(jīng)营业绩(jì)相(xiāng)对(duì)经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除(chú)权日，将对基金份额(é)的开盘指导价做(zuò)调减处理，调(diào)减金额根据单(dān)位基金份额的分红金(jīn)额进(jìn)行计算(suàn)。除权操作是对分(fēn)红前后基金份额净值变化的修正(zhèng)，使投资人在(zài)基金分红前后均可以获得公平的投(tóu)资(zī)机会。

　　“分红(hóng)可(kě)增强投资者(zhě)长期(qī)投(tóu)资的信心，同时需结合持有产品的特性，关注二级市场扰动对整体(tǐ)收(shōu)益的(de)影响(xiǎng)程(chéng)度。”中航基(jī)金相关人士也(yě)称。

　　特许经营(yíng)权(quán)分红包(bāo)括(kuò)利润分配和(hé)本金(jīn)归(guī)还

　　普通投资(zī)者应了解底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)情况

　　多位(wèi)业(yè)内人士(shì)还提(tí)醒，与现有公募基金分红(hóng)前提(tí)是本(běn)金之(zhī)上的增值部分不(bù)同，特许经营(一切后果自负是什么意思，不然后果自负是什么意思yíng)权REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界定为“分(fēn)派”更为准确，分派(pài)的是本金与(yǔ)增值两个部分(fēn)，两个部分之(zhī)间(jiān)的比例是变动的(de)，与现(xiàn)有公募基金(jīn)分红差异很大，大多数(shù)普通(tōng)投资(zī)者可能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等(děng)合(hé)同年限到(dào)期后基金价值面临(lín)极大不确定性，这是该类投资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华(huá)平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特(tè)许经(jīng)营权类和产权类两大(dà)资产(chǎn)类型(xíng)，持有(yǒu)产权类产品的收益主要(yào)包括每年的现(xiàn)金分红及资产增值的收(shōu)益，而持有特(tè)许经营(yíng)类产品的(de)收益主要(yào)来自(zì)项目每年的(de)现金分(fēn)红。其中，特许经营(yíng)权类资产的分(fēn)红(hóng)包括了利润分配和本金(jīn)的归还(hái)，两者(zhě)的比(bǐ)率也是变动(dòng)的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投资者在(zài)选择(zé)投(tóu)资标的时，应了(le)解(jiě)公募(mù)REITs底层资产(chǎn)的(de)类型。

　　中(zhōng)航基金也(yě)表示，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分(fēn)红因底层资产属性不同(tóng)而形(xíng)成区(qū)别。特许经营(yíng)权类的公募REITs产品因其分红相(xiāng)当于包含“本(běn)金+收益”，分红相对(duì)较多(duō)，债(zhài)性偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看(kàn)重底(dǐ)层资产的价值(zhí)增(zēng)值，所以(yǐ)相对股(gǔ)性偏强。普通投资者在(zài)选择公(gōng)募REIT时(shí)，需要考虑底层资产属(shǔ)性，对所选择产品(pǐn)的二级市场价格和分红有(yǒu)合理预期(qī)。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责(zé)人(rén)也认为，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相比，特许经营项目(mù)在(zài)经营权到期后不再能(néng)产(chǎn)生(shēng)现(xiàn)金(jīn)收益，因此(cǐ)将(jiāng)可(kě)供分配(pèi)金额的(de)分配理解(jiě)为“分派(pài)”比“分(fēn)红(hóng)”更(gèng)加准确。基于这个特点，剩余经营期限较短的特许经(jīng)营项(xiàng)目，通常具备更高(gāo)的分派(pài)率水(shuǐ)平。对于(yú)剩余(yú)期限较长(zhǎng)的特(tè)许经营权项目，即(jí)使(shǐ)分派率相对较(jiào)低，也有足(zú)够年限(xiàn)收回本金并取得(dé)收益。

　　中金(jīn)基金该负(fù)责人提醒投(tóu)资(zī)者注意，特许经营权项目的分(fēn)派金额(é)包(bāo)含了投资本金，在不进行扩募的情(qíng)况下，基金份额单价随着分派进度逐(zhú)年下降是正常现象，投资特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权REITs的(de)收益来自项目剩余(yú)期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目(mù)的土(tǔ)地或建筑的剩余(yú)使用年限一般较(jiào)长，再(zài)加上(shàng)到(dào)期后通过对建(jiàn)筑(zhù)的更(gèng)新(xīn)改造或补缴土(tǔ)地出(chū)让金等追加(jiā)投资(zī)，有机会进一步延长经营期限。这(zhè)种类似永续经(jīng)营的假设(shè)反映在基础(chǔ)资产的(de)估(gū)值上(shàng)，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性(xìng)。”该负责人(rén)称。

　　观测内部(bù)收(shōu)益率等指(zhǐ)标

　　评估(gū)项目(mù)底层资产运营情况

　　在基(jī)金(jīn)分红的(de)时点，多位业内人士还表(biǎo)示，在产品分红期，投资者可以(yǐ)观测经(jīng)营活动现金流、可供分配现(xiàn)金、内部收益率等(děng)指(zhǐ)标，来(lái)观察和评估项(xiàng)目底层资产的运(yùn)营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年(nián)报指标中，跟现(xiàn)金(jīn)相关的指(zhǐ)标有两(liǎng)个：一是年(nián)报中(zhōng)披露的经营(yíng)活动现金流，二是(shì)可供分配现金(jīn)，二者存在本质性(xìng)区别。经(jīng)营(yíng)活动产生的现金净流量(liàng)是指企业经营、筹资(zī)、投资(zī)产生的现金流，基于(yú)企业本身经营活(huó)动产生(shēng)；可供分(fēn)配的现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响(xiǎng)利润表的项(xiàng)目进行调(diào)整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为资(zī)产配置(zhì)新选择，投资价(jià)值(zhí)体现(xiàn)在(zài)相对股债市场独立的(de)资产配置功能(néng)，比较适合(hé)长期持有(yǒu)。建(jiàn)议(yì)投资(zī)者对经营权类的(de)资产可以更多关注内(nèi)部收(shōu)益率的高低，对产权(quán)类(lèi)的资产(chǎn)更多(duō)关注分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底(dǐ)层(céng)资产的经营(yíng)净现金流，所(suǒ)以底层(céng)资产运(yùn)营(yíng)情(qíng)况(kuàng)直接影响投资(zī)回报，投资者可综合考虑原始权益人综合实(shí)力、运营管(guǎn)理机构(gòu)实力、公(gōng)募基金(jīn)管理人实力等(děng)多重因素来选(xuǎn)择投资(zī)标的。

　　中信证券研报也显示(shì)，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来(lái)的短(duǎn)期博弈机(jī)会仍在，叠加此前市(shì)场(chǎng)接(jiē)连回调，建(jiàn)议投资者关注有基(jī)本面支撑、填权效(xiào)应相对明显、同(tóng)时分(fēn)红规模较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载(zài)明REITs在(zài)发行首年(nián)及次年(nián)的可供分配金额预(yù)测。投资者可(kě)以(yǐ)将REITs的实际分红金额与募(mù)集材(cái)料中披露预测进行比(bǐ)较分析(xī)，结合经济及市(shì)场的实(shí)际环(huán)境，对基础设施项目(mù)的运营业绩(jì)及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述(shù)负责人也称(chēng)。

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