万(wàn)柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少爷”的(de)意(yì)外走红，让(ràng)这个(gè)位(wèi)于(yú)北京(jīng)海淀(diàn)的豪(háo)宅被全国知(zhī)晓，其背后(hòu)曾(céng)宣称要(yào)做地产界(jiè)“劳斯莱斯(sī)”的神(shén)秘(mì)开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳书院(yuàn)再次受(shòu)到(dào)舆论(lùn)关注，起因(yīn)中赫集团成了共同债务人被中国信达追债，中国信达为(wèi)了收回(huí)钱款不(bù)得(dé)不将中赫抵(dǐ)押(yā)的(de)75套万柳书(shū)院豪宅(zhái)拍卖。可问题是(shì)，这些房(fáng)子早已售出(chū)，业主并非中(zhōng)赫集(jí)团，那些真正斥巨资(zī)购入房产的(de)有钱(qián)人，房子现在(zài)莫(mò)名奇妙地被拍(pāi)卖，算是(shì)被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的(de)维权(quán)信息，难(nán)怪(guài)有网友调(diào)侃：“富(fù)人(rén)被(bèi)割韭菜的时候，他们的姿势都那(nà)么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能(néng)还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是(shì)万柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这个位于海淀(diàn)核(hé)心区位，名校环绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有(yǒu)网友发现，中国(guó)信达在京东拍卖上，上架了(le)“北(běi)京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司不良债权转让项目”，债(zhài)权总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包(bāo)括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示(shì)，上述(shù)不良债(zhài)权转让项目的处置主体是中国信(xìn)达资产管理股(gǔ)份有(yǒu)限公司(sī)北京市分公(gōng)司（下称中(zhōng)国(guó)信达(dá)北分(fēn)），处(chù)置的是对北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公司(sī)（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良债权。截至(zhì)2023年(nián)1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元(yuán)人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公(gōng)司是(shì)共同债(zhài)务人。目前，该(gāi)项目已有1万次(cì)围观，35名(míng)意(yì)向人。

　　从(cóng)表面上(shàng)看，这(zhè)就(jiù)是一起中(zhōng)国信达北分讨债的故事，但实际上(shàng)，75套豪(háo)宅(zhái)的(de)背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳书院(yuàn)总(zǒng)共301户，而且早已售罄。如果该报(bào)道(dào)属实，说明(míng)这些房子(zi)实(shí)际上(shàng)都(dōu)是卖出去了的，是有人住的。

　　那(nà)为(wèi)什么中国信(xìn)达的(de)拍卖页面上又注明这(zhè)75套房子(zi)是“未出售”的状态呢(ne)？只(zhǐ)能说明这些(xiē)房子根本没有(yǒu)网签(qiān)，也没有(yǒu)房(fáng)产证(zhèng)！

　　第一财(cái)经的(de)报(bào)道(dào)证实了上述(shù)内容(róng)。有豪(háo)宅中介透露，中赫集团早就把这(zhè)75套房子抵押出去，现在(zài)还(hái)没资金解抵(dǐ)押，所以不能网签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅，最强(qiáng)学区(qū)房，万柳书院(yuàn)的(de)业主基本都是北(běi)京的(de)高(gāo)端人士(shì)，柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院的业主。另据地产自媒(méi)体(tǐ)“地产八卦女”爆(bào)料，万柳书院的业主中，还有不少中赫集(jí)团(tuán)的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感(gǎn)叹，“富人(rén)也被(bèi)精准收割了！”

　　不(bù)过，如果这些(xiē)业主确(què)实已经支付价款并实际(jì)占(zhàn)有，那么，中国信(xìn)达转让这(zhè)笔(bǐ)不良债权(quán)回本的愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖(mài)损失最大的，没准(zhǔn)还(hái)是债主中国信达(dá)。

　　根据(jù)相关法律规定，民事(shì)执行中(zhōng)，业主已经支付价款并实际占有，但未办理(lǐ)过(guò)户手续的，如果业(yè)主没(méi)有过错，人民法院不得查封(fēng)、扣押、冻结，已经查封(fēng)的可(kě)以向(xiàng)法院提出执行异(yì)议申请(qǐng)，请求法院解除查封，同时可(kě)以联合起诉开发商，要求退还购(gòu)房款或办理房(fáng)产证，并承担(dān)违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院报公(gōng)布《最(zuì)高人民法院关于商品房消费者权利(lì)保护问题的批(pī)复》，以司法解释的方(fāng)式明确了购房人的优先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住为目的购(gòu)买房屋并已支付全(quán)部(bù)价(jià)款，主张其房屋交付(fù)请(qǐng)求权优(yōu)先于建设(shè)工程价款(kuǎn)优先受偿权、抵押权以(yǐ)及其他债权(quán)的，人民法(fǎ)院应当予以(yǐ)支(zhī)持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一(yī)审法庭辩论终结(jié)前已实际支付剩余(yú)价款的(de)，可以适用前款(kuǎn)规(guī)定。

　　也就是说(shuō)，如果(guǒ)这75套(tào)房子(zi)均为“已售未(wèi)网签”，那(nà)么这笔(bǐ)不良债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去(qù)回本，抵押的这75套房子，还会(huì)被业主讨回去(qù)。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中国(guó)信达申请不良债(zhài)权转(zhuǎn)让，可以追溯到(dào)金谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫(hè)集(jí)团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫(hè)置地等选择退出了赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中国金谷国际信托有限(xiàn)责(zé)任公(gōng)司成为(wèi)了唯一股(gǔ)东，后(hòu)者由中(zhōng)国信达(dá)资产管理股份有限(xiàn)公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商，相较其他(tā)房(fáng)企，中赫(hè)集团(tuán)既没有(yǒu)很大规模，也没(méi)有很高的国民(mín)知名(míng)度(dù)，但却在(zài)北京豪(háo)宅圈留(liú)下一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为中(zhōng)赫集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓(diào)鱼岛七(qī)号(hào)院3号楼(lóu)，高达30万/平米的天(tiān)价，成为当时(shí)京(jīng)城最贵的(de)楼盘(pán)，引(yǐn)发了市(shì)场强烈震惊(jīng)。

　　随(suí)后开发(fā)的万柳书院，更是被誉为(wèi)“北(běi)京(jīng)海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地(dì)以26.3亿(yì)元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等(děng)大型知名房(fáng)企手中，抢下(xià)了北京万柳地块，成(chéng)为北京当年的“双料地王”。很快(kuài)，万(wàn)柳书院(yuàn)就(jiù)以神秘高端的(de)姿态杀入市场，无(wú)论(lùn)是一块块从荷兰运回(huí)来的(de)灰(huī)砖垒起来的五(wǔ)米高墙，还是每棵成本(běn)超6万的成年银杏树，还是每平(píng)米20万元的(de)价格，都令(lìng)业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的(de)缸、霄八(bā)的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜(liū)中，就(jiù)可看(kàn)出其在北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年(nián)末上市(shì)的它(tā)，对手是当时有名的融(róng)创观澜(lán)嘉苑、佳(jiā)兆业广(guǎng)场(chǎng)、恒大华府等，现如今，它远远超过这(zhè)些对(duì)手。

　　去(qù)年，万柳书院(yuàn)一套300平(píng)米(mǐ)的法拍房，最终成交价1.09亿、单(dān)价(jià)达(dá)到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然(rán)已经推(tuī)出了8年之久，但(dàn)其依旧(jiù)在北(běi)京(jīng)豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅，也吸引(yǐn)了不少知名人士，如知名演员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬(lǎo)则(zé)居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的(de)成功奠(diàn)定了(le)中(zhōng)赫集团(tuán)的“高端路线”，也因此，它被外(wài)界贴上了，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商光环的(de)背后，这(zhè)个(gè)地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多(duō)次成为(wèi)被执行人(rén)，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务(wù)，中赫(hè)集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北(běi)京国(guó)安(ān)坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地(dì)步，其(qí)实是(shì)有(yǒu)迹可循的。

　　事(shì)实上，早在今年(nián)年初“万柳书(shū)院少爷”走红(hóng)之(zhī)时，深(shēn)蓝财(cái)经就曾深挖出(chū)背后的晋m是山西哪里的车中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪(háo)宅(zhái)的开发(fā)商到(dào)沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹(jì)跟着急转直下。而追根溯源，这(zhè)个(gè)转折点，就在于(yú)收购北京(jīng)国(guó)安。

　　近十(shí)年来，房企(qǐ)纷纷开(kāi)始了多元化(huà)转(zhuǎn)型，但转型之路并不好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团就(jiù)尝试过多(duō)元化业务，先后(hòu)进军能源市场、团(tuán)购(gòu)网(wǎng)站，但最终都(dōu)惨淡收场。最(zuì)终，周金(jīn)辉将转型的(de)目光(guāng)，放到了(le)体(tǐ)育(yù)领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出(chū)后，中赫集团以35.5亿(yì)元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东(dōng)家(jiā)。接(jiē)着(zhe)在2021年(nián)6月，中赫集团从中信(xìn)集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权(quán)，至此(cǐ)拿下(xià)北京国安俱乐部全部股(gǔ)权(quán)。如果北京国安的估值(zhí)一直没变，那么中(zhōng)赫集团拿下北京国安，总计花费(fèi)了约(yuē)55.5亿。

　　看(kàn)到这里(lǐ)，有(yǒu)人也许会(huì)感叹：卖豪(háo)宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的(de)是这(zhè)样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其实控人(rén)周金辉夫妇(fù)将其(qí)手中的中赫(hè)集(jí)团股份质(zhì)押陆续(xù)质押，据企查查显(xiǎn)示(shì)，目前(qián)中赫集(jí)团共(gòng)有11条股(gǔ)权(quán)出质(zhì)记录。质权(quán)人包括海金商业保理、北京建工、山东国际信托、中融信托(tuō)、中信建设等。

　　这与入主北京国安(ān)的时间完全吻合。

　　然而，入(rù)主北京国(guó)安(ān)后，不仅(jǐn)国安的经营状况没有得(dé)到改善，中(zhōng)赫集团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易所官网信息显(xiǎn)示，2020年(nián)，北京国安足球(qiú)俱乐(lè)部实现营业收(shōu)入1.03亿(yì)元，净利润(rùn)-12.09亿元(yuán)。截至(zhì)2020年(nián)末，该俱(jù)乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解(jiě)资(zī)金压力，中(zhōng)赫集团和周金辉夫妇还在持续质(zhì)押手中的中赫集团股份(fèn)，但(dàn)国安和中赫(hè)的经(jīng)营状况却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中(zhōng)赫(hè)集团被5次(cì)列被执行人，执行(xíng)标的高达11亿(yì)，北京国安也3次与(yǔ)中赫集(jí)团、中赫置地(dì)、及中赫(hè)集团股东周金辉、李彩霞等(děng)共同(tóng)成为(wèi)被执(zhí)行人，执(zhí)行(xíng)标的约10.45亿。

　　今(jīn)年(nián)1月，因(yīn)为履行能力而拒不履行生效法(fǎ)律文书确定义务，上述被执行(xíng)人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不(bù)过在实控人都成为老赖的(de)情(qíng)况(kuàng)下(xià)，被执行(xíng)10个(gè)多亿的北京(jīng)国安(ān)，又如何能独善其身(shēn)？

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