万柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳(liǔ)少爷”的(de)意外走红，让这个(gè)位于北京海淀(diàn)的豪宅(zhái)被全国(guó)知晓，其(qí)背后曾(céng)宣(xuān)称要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发(fā)商——中赫集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次(cì)受到舆(yú)论关(guān)注，起(qǐ)因(yīn)中赫集团(tuán)成了(le)共同债务人(rén)被中国(guó)信达追(zhuī)债，中国信(xìn)达(dá)为(wèi)了收回钱款不得不将中赫抵(dǐ)押的75套(tào)万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问题是，这些房子(zi)早已(yǐ)售(shòu)出，业主并非中赫(hè)集团，那些真正(zhèng)斥巨资购(gòu)入房产的有钱人，房子现在(zài)莫名奇妙地被(bèi)拍(pāi)卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这些(xiē)业主的维权信息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富(fù)人被(bèi)割韭菜的时候(hòu)，他(tā)们的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不过(guò)事件背(bèi)后，可能(néng)没你想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽头是万(wàn)柳(liǔ)书院”，但谁都没想到，这个位(wèi)于海淀核心区位(wèi)，名校(xiào)环绕的(de)顶(dǐng)级豪(háo)宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国信达在(zài)京东(dōng)拍(pāi)卖上(shàng)，上架了“北京赫华(huá)恒瑞房地产(chǎn)开发(fā)有限公司不(bù)良债权(quán)转让项目”，债权总额高达近47亿(yì)，该项目(mù)的(de)抵押物中，包(bāo)括(kuò)75套万邕包含南宁六县吗 邕包含武鸣区吗柳书(shū)院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖(mài)显示，上述不良债权转让项目(mù)的(de)处置主体是(shì)中国信达资产管理股份有(yǒu)限(xiàn)公司北京(jīng)市分公司（下称中国信达北分），处置(zhì)的是对北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有(yǒu)限公司（下(xià)称赫华恒瑞）的不(bù)良债权。截(jié)至2023年1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元人民币(bì)，其(qí)中债权本金(jīn)37.50亿(yì)元。中赫集团有限(xiàn)公(gōng)司是共同债务人(rén)。目(mù)前，该项目已(yǐ)有1万次围观，35名意(yì)向人(rén)。

　　从表面上看(kàn)，这就是一(yī)起中国信(xìn)达北分讨债的故事，但实(shí)际(jì)上(shàng)，75套豪宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书(shū)院总(zǒng)共301户(hù)，而(ér)且早已售(shòu)罄。如(rú)果该报道属实，说明这些房子(zi)实际上都是卖出去(qù)了的，是有人住的。

　　那(nà)为什(shén)么中国信达的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售(shòu)”的状态呢？只能说明这些(xiē)房子根本没(méi)有(yǒu)网签，也没有房产证！

　　第一(yī)财经的报道证实了上述内容。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套(tào)房(fáng)子抵押(yā)出去，现在还没(méi)资金(jīn)解抵(dǐ)押，所(suǒ)以不能网签、没办房本(běn)。

　　作为海淀的顶级(jí)豪(háo)宅，最强(qiáng)学区(qū)房，万柳书院的业主基(jī)本都是北京的(de)高端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大(dà)佬也是万柳书(shū)院的(de)业主(zhǔ)。另据地产自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的业(yè)主中，还(hái)有不少中赫(hè)集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富人也被精准收割了！”

　　不过(guò)，如果这(zhè)些业主确实已(yǐ)经支付价款(kuǎn)并实际占有，那(nà)么，中国信(xìn)达转让这笔(bǐ)不(bù)良债权回本的愿望，或将泡(pào)汤。这(zhè)次拍(pāi)卖损失最(zuì)大(dà)的，没准还是(shì)债主中国(guó)信达。

　　根(gēn)据相关(guān)法(fǎ)律规定，民事执行中，业主已经(jīng)支付(fù)价款并实(shí)际(jì)占有，但未(wèi)办理过户(hù)手续(xù)的，如(rú)果业主没(méi)有(yǒu)过错，人(rén)民法院不得查封、扣押(yā)、冻结，已经查封的可以向(xiàng)法院提出执行异议申请，请求法院解除查封，同时(shí)可以联合起(qǐ)诉(sù)开发商(shāng)，要求退还购房款或办(bàn)理房产(chǎn)证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人民法(fǎ)院关于商(shāng)品房消费者权利保护问题的批复》，以司法解释的方式明确(què)了(le)购房人的(de)优(yōu)先(xiān)权：

　　商(shāng)品房(fáng)消费者以居住为目的购买(mǎi)房屋并已支付全(quán)部(bù)价款，主(zhǔ)张其房(fáng)屋交付请(qǐng)求权优先于建(jiàn)设工程价款优先受偿权、抵押权以(yǐ)及其他债权的(de)，人民法院应当予以(yǐ)支持。只支付了部分价款的商品(pǐn)房(fáng)消费者，在一审法(fǎ)庭辩论终(zhōng)结前已(yǐ)实(shí)际支付剩余价款的，可以适用(yòng)前款规定。

　　也就是说(shuō)，如(rú)果这75套(tào)房子均(jūn)为“已售未网签”，那(nà)么这笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不能(néng)卖出去回(huí)本，抵押的(de)这75套(tào)房子，还会被(bèi)业(yè)主讨回去。

　　中国信达(dá)，将(jiāng)会赔了(le)夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的(de)“劳(láo)斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债(zhài)权公司中国信达申(shēn)请不良债权转让(ràng)，可以追溯到金(jīn)谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞(ruì)。

　　天眼(yǎn)查显(xiǎn)示，目前(qián)中(zhōng)国(guó)信达已(yǐ)经成(chéng)为赫华恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫(hè)集团旗下子(zi)公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置(zhì)地等选(xuǎn)择(zé)退(tuì)出(chū)了赫(hè)华恒瑞(ruì)的股东行列，中国金谷国际信托(tuō)有限责任公(gōng)司成为了唯一股东(dōng)，后者由中(zhōng)国信达资(zī)产(chǎn)管理股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较其他房企，中(zhōng)赫集团(tuán)既没(méi)有很大规模，也(yě)没有很高(gāo)的(de)国民(mín)知名度，但却在北(běi)京豪宅圈留(liú)下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为(wèi)中赫(hè)集团进入北京的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万(wàn)/平米的天(tiān)价，成为当(dāng)时京城最(zuì)贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发(fā)的万柳书院(yuàn)，更是被(bèi)誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大型(xíng)知名房企(qǐ)手中(zhōng)，抢下了北京万柳地块，成(chéng)为北京当年(nián)的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀(shā)入市场，无论是一块(kuài)块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本超6万的成年银(yín)杏树，还是每平米20万元的价格(gé)，都令业内外震(zhèn)撼(hàn)不(bù)已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京豪(háo)宅圈的地位(wèi)。2014年末上(shàng)市(shì)的它，对手是(shì)当(dāng)时(shí)有名的融创观(guān)澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套300平(píng)米的法拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价(jià)达到惊(jīng)人的(de)36万元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然已经推出了(le)8年之久，但其依(yī)旧在(zài)北(běi)京(jīng)豪宅(zhái)圈备受(shòu)追捧。

　　中赫(hè)集团开发(fā)的豪宅，也吸引(yǐn)了不(bù)少知名(míng)人(rén)士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬(lǎo)则居住(zhù)在万柳书(shū)院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了(le)中赫集团的“高端路线”，也因(yīn)此，它(tā)被外界贴(tiē)上了，“卖(mài)北京(jīng)城最贵的房，拿北京城最(zuì)贵(guì)的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅(zhái)开发商光环的背后，这个地产界“劳斯(sī)莱(lái)斯”却(què)多次成为(wèi)被执行人，被执行标(biāo)的(de)高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行(xíng)能力(lì)而拒不(bù)履行生效法律文书(shū)确定(dìng)义(yì)务，中赫集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安(ān)坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落到这(zhè)个地步，其实是有迹可(kě)循的。

　　事实上，早在今(jīn)年年初(chū)“万柳书院少爷”走(zǒu)红(hóng)之时，深蓝财经就(jiù)曾深挖出背后的中赫集团，发现其深(shēn)陷财(cái)务危机。

　　从(cóng)知(zhī)名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟着急(jí)转直下。而追(zhuī)根溯源，这(zhè)个转折(zhé)点，就在于收购北京国(guó)安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷开始了(le)多元化转(zhuǎn)型，但转型之路(lù)并(bìng)不(bù)好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集团就尝试过(guò)多元化(huà)业务，先后进军能源市场(chǎng)、团购网站(zhàn)，但最终(zhōng)都(dōu)惨淡收场。最终，周金辉将转型的(de)目光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集(jí)团以35.5亿元参股国安足球俱(jù)乐部64％股(gǔ)权，成(chéng)为国安的新东(dōng)家。接着在(zài)2021年6月(yuè)，中赫集团(tuán)从中(zhōng)信集团手中拿下北京(jīng)国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下北京国(guó)安俱乐部(bù)全部股权。如果北京国(guó)安的估值一直没(méi)变，那么中赫集团拿下北京国安，总计花(huā)费了(le)约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中赫为什么又(yòu)要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其(qí)实控人(rén)周金辉夫妇将其手(shǒu)中的中赫(hè)集(jí)团股(gǔ)份质押陆续质押，据企查查显示，目前中赫集(jí)团共有11条(tiáo)股权出质记(jì)录。质权(quán)人(rén)包括海金商(shāng)业保(bǎo)理、北京建(jiàn)工、山(shān)东国际信托(tuō)、中融信托、中信建设(shè)等。

　　这与入主北京国安的时(shí)间完全(quán)吻合。

　　然而，入(rù)主北(běi)京国安后，不(bù)仅国安的经营状况(kuàng)没有得(dé)到改善，中赫集(jí)团也被拉(lā)入(rù)泥(ní)淖。

　　据(jù)北(běi)京产权交(jiāo)易所官网(wǎng)信(xìn)息显示，2020年，北京国安足(zú)球俱乐部实现营业收(shōu)入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱(jù)乐(lè)部资产(chǎn)总计(jì)5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为(wèi)了(le)缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质押手中的(de)中赫集团股份(fèn)，但国(guó)安和中赫的经营状(zhuàng)况却(què)持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次列被(bèi)执行人，执行标的(de)高达11亿，北京国(guó)安也3次与中赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同(tóng)成为被(bèi)执行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为(wèi)履行能(néng)力而拒不履行生效法律文书确定义务(wù)，上述被执行人(rén)成为“老赖”。只有(yǒu)北京国安(ān)，目前(qián)幸免于难。不过(guò)在实控人都成为老赖(lài)的情况下，被执行10个(gè)多亿的北京国(guó)安，又如(rú)何(hé)能(néng)独善(shàn)其(qí)身(shēn)？

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