导读

　　黄金二(èr)十(shí)年之后(hòu)，当(dāng)下中国地产(chǎn)步入(rù)大(dà)分(fēn)化时(shí)代(dài)而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去(qù)二十年是中国房(fáng)地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年(nián)商品住宅销售面(miàn)积(jī)超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持续低景气，有关中国地(dì)产是否过剩的讨论日(rì)益(yì)热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试(shì)图厘清中国城镇存量住宅真(zhēn)实(shí)情况，据此判断中(zhōng)国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调(diào)查数据显(xiǎn)示城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国房子(zi)是否真的(de)过剩？

　　事实上住建部披(pī)露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占(zhàn)比不到一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城镇居(jū)民(mín)人均住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适(shì)不是人均一间房所能满足，它与房屋质量、居住面(miàn)积(jī)、配套设(shè)施等因素密切(qiè)相关。中国的人(rén)均住宅间数较发(fā)达(dá)国家还(hái)有很大差(chà)距。人均住(zhù)宅间数大(dà)于1同样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发现中(zhōng)国城镇居民(mín)户均1套房，其中每(měi)户持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布(bù)中国(guó)家庭户均(jūn)住宅的数据，我们根据(jù)商品住(zhù)宅套数、商品住宅占比和城(chéng)镇家庭户数，计算出城镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户比。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中国(guó)每户城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似(shì)乎意味着户户(hù)有房(fáng)，然而事实上中国住宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房(fáng)地(dì)产市(shì)场(chǎng)的住宅套户比(bǐ)会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为户均一套(tào)房无(wú)法满足流动人口(kǒu)的租赁和置业需(xū)求(qiú)。全国总人口的近三成都(dōu)是流动(dòng)人口，流动(dòng)人口(kǒu)会选择在(zài)大城市租房挣(zhēng)钱，在老家买房(fáng)，从而产生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一(yī)套房，中国未来地产仍有(yǒu)四大(dà)新增(zēng)需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一(yī)人户、两人户占(zhàn)比不断增加，导致家庭户数(shù)增(zēng)多。小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势将延续，带(dài)来新户(hù)购房需求增长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经济板块的分化(huà)日益明显(xiǎn)，区(qū)域经济(jì)资源(yuán)分(fēn)配的再集中吸引着人口(kǒu)流入，人(rén)口净迁入城市的新增住(zhù)宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以前建成(chéng)的住宅(zhái)中(zhōng)，涉及超9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑面积。促成(chéng)“老(lǎo)破(pò)小”住宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数与人(rén)均住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)均较发达国家有着不小差(chà)距，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后(hòu)，当下中(zhōng)国地产(chǎn)步(bù)入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如果说过去二(èr)十年(nián)是中国(guó)地产黄金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体现(xiàn)为住宅供给存(cún)在不足，这是(shì)过去二(èr)十(shí)年房价(jià)快速(sù)上涨基石。那么当下房地产大(dà)分化时代已相亲对象不回消息算拒绝吗，相亲女拒绝你一般有三种暗示至(zhì)，大(dà)分化时代(dài)下地产(chǎn)矛盾则更多体现在住宅(zhái)质量供需(xū)冲突。

　　地(dì)产大分化必将体(tǐ)现在不同能级城市之间(jiān)，不同区域板(bǎn)块之间，不同(tóng)品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前(qián)，官方披(pī)露全国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各(gè)大城(chéng)市二手房挂牌量(liàng)突然激增，引(yǐn)发(fā)一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的(de)房子是否已经(jīng)过(guò)剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供(gōng)给(gěi)过剩，还是供需(xū)平衡，或是仍(réng)然存在不足？可惜由于(yú)住(zhù)宅(zhái)存(cún)量(liàng)数据(jù)并未公(gōng)布(bù)，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾(wù)，我们测算(suàn)出(chū)中国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有住宅套数，回答当前的房子是否(fǒu)真的过剩(shèng)了？据此判(pàn)断未来房地产市(shì)场会如何(hé)发展。

　　一、如(rú)何(hé)有效观(guān)察中国(guó)户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的(de)直观判(pàn)断站不住脚

　　今年(nián)2月，在以(yǐ)全国自然灾害(hài)综合风险普查工作(zuò)情况为主题(tí)的新闻发布会上，负(fù)责人对外披(pī)露：“住宅城乡建设行业获取了全国(guó)近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多万(wàn)处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，平均(jūn)每栋(dòng)建筑住(zhù)不到3人，住宅市场看似(shì)已经(jīng)过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村(cūn)房(fáng)屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算的城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋(dòng)，还包括了大量(liàng)商业楼、写(xiě)字楼(lóu)、学校、医(yī)院等非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布(bù)了中国城镇家庭(tíng)户人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，其中城市(shì)家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数(shù)大于1，看(kàn)似意味着人(rén)人都有房间居住(zhù)。

　　居(jū)住水平(píng)不(bù)仅与房间(jiān)数(shù)量有关，更与房屋质量(liàng)、居住面积、配套(tào)设施等(děng)因素密(mì)切相关。单单(dān)从(cóng)人均住宅间数(shù)不能(néng)完全反映出城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭(tíng)为单位购买(mǎi)成套住宅，一套(tào)设施(shī)齐全的住宅才是(shì)城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民宜居的(de)选择。相亲对象不回消息算拒绝吗，相亲女拒绝你一般有三种暗示

　　（二）中(zhōng)国户均(jūn)住宅(zhái)的测算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇居(jū)民住宅主要(yào)分两大类(lèi)，一类是商品(pǐn)住(zhù)宅，另(lìng)一类是保障房、原公有住宅、自建房等(děng)非(fēi)商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计(jì)数据，并没有(yǒu)直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数(shù)据有(yǒu)两处(chù)可(kě)以(yǐ)直接公布(bù)，一是每年商(shāng)品住宅销售(shòu)套数(shù)（统计(jì)局）；二(èr)是(shì)居民住宅来源（人口普查数(shù)据）。计算中国(guó)居民户(hù)均(jūn)住宅数量，我们主要用到上述两(liǎng)组数据。

　　中(zhōng)国住宅(zhái)改(gǎi)革始于1998年，1998年(nián)之前(qián)商品住宅数量极少，可(kě)忽略不计。估算城镇居民户均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商品住宅销售套数相加，我们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥(yōng)有的商品住宅和非商品住宅比(bǐ)例，推算得到(dào)居民住宅总套数(shù)。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有(yǒu)的商(shāng)品(pǐn)住宅总(zǒng)数除(chú)以家庭户数，我们就(jiù)能够得到(dào)城镇户均拥(yōng)有的(de)住宅数量(liàng)。

　　具体(tǐ)计算(suàn)公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭(tíng)住(zhù)宅套户比(bǐ)=住宅总(zǒng)套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭(tíng)户数(shù)）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比(bǐ)/商品住(zhù)宅(zhái)占比

　　二(èr)、城(chéng)镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住(zhù)宅存量到(dào)底(dǐ)有多(duō)少，目前缺乏一个准确统计。我们(men)利用既有统计数据(jù)，大致测(cè)算得到(dào)中国存量房地产套(tào)数(shù)，并进(jìn)一步推算(suàn)中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥(yōng)有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民(mín)户(hù)均(jūn)拥有商(shāng)品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅(zhái)累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中国的(de)房地产销(xiāo)售以期房为(wèi)主，从(cóng)2019年开始，新房(fáng)销(xiāo)售中期房(fáng)占比近9成。本文去除商品住宅累计销售套数里的期房(fáng)销售，得到(dào)商品住(zhù)宅现房套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年(nián)商品住(zhù)宅现(xiàn)房套(tào)数计算(suàn)为(wèi)例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截(jié)止到2022年商(shāng)品住(zhù)宅累计销售(shòu)套数-过去三(sān)年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房(fáng)后装修的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数除(chú)以(yǐ)家庭(tíng)户(hù)数(shù)，算(suàn)出(chū)：

　　（三(sān)）目前中(zhōng)国(guó)城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户(hù)均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们(men)需要进一步推算(suàn)中国城(chéng)镇居(jū)民拥有(yǒu)的户均住(zhù)宅套(tào)数。

　　首先，七(qī)普数据显示中国(guó)城镇居(jū)民的住宅(zhái)结(jié)构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建(jiàn)住宅(zhái)占(zhàn)比21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继承或(huò)赠与占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与(yǔ)其(qí)他住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其他(tā)住宅(zhái)和购买二手房(fáng)都是商品住宅，因(yīn)此将租赁其他住宅(zhái)、购买商(shāng)品(pǐn)住宅与(yǔ)购买二手(shǒu)房加总，得到商品住宅占居民所有住(zhù)宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品(pǐn)住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅(zhái)增(zēng)幅为过去(qù)十(shí)年变(biàn)化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实(shí)际变化比(bǐ)例，从而我(wǒ)们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平均(jūn)每户(hù)城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房(fáng)，中国平均每(měi)户(hù)城(chéng)镇家(jiā)庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使(shǐ)用，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三点含义

　　既然(rán)城(chéng)镇居民(mín)已经达到了(le)户均一套房的程(chéng)度，“户户有(yǒu)房”是否意味着(zhe)中国城镇化进展终结，甚至(zhì)意味着(zhe)中(zhōng)国地产(chǎn)存(cún)量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意(yì)味着(zhe)住(zhù)宅市场(chǎng)供需(xū)平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满足因(yīn)人口流(liú)动、居民换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟(shú)房地产市场的(de)住宅套户比(bǐ)会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国和日本的住宅套(tào)户比均(jūn)高于1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国的住宅套户(hù)比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好(hǎo)一套房，就会造成人口(kǒu)净流入地的(de)住(zhù)宅市场供不应求，造(zào)成房价或房租(zū)迅速(sù)上涨(zhǎng)。

　　七普指出中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人(rén)口(kǒu)会选择(zé)在(zài)大(dà)城市(shì)租房挣钱(qián)，在老家县(xiàn)城买(mǎi)房。

　　暨南大学(xué)2017年的中(zhōng)国(guó)城(chéng)乡人(rén)口流动调查数据显示(shì)，在(zài)上海(hǎi)、杭州以及南京工作(zuò)的流动人口在老家(jiā)拥有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引打工人，但高房(fáng)价迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上会占据(jù)两(liǎng)套房，在高(gāo)房(fáng)价的大(dà)城市租(zū)赁一套(tào)房，在(zài)房价较低的县(xiàn)城购买一(yī)套房。所以说户均一套房(fáng)无法满足庞大流动人口的租(zū)赁与(yǔ)置业需(xū)求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅中依然(rán)有不少老(lǎo)旧(jiù)小区。

　　三成家(jiā)庭(tíng)，也就是(shì)约(yuē)9000万户城镇居民住宅是2000年(nián)以前建成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批(pī)存(cún)在着建筑结构松散、设施(shī)陈旧、安(ān)全隐(yǐn)患大等(děng)问题，如电线老化、管道等(děng)基(jī)础设施陈旧，给住户的生活带(dài)来了很大的不便(biàn)和安全隐患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住(zhù)宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭没有独立卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪修建的老(lǎo)旧小区很难满足(zú)现代生(shēng)活需(xū)求，在未来大(dà)都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五(wǔ)成(chéng)的家(jiā)庭住(zhù)宅为一居室和二(èr)居室，户(hù)型偏(piān)小。其中一居(jū)室占比为(wèi)14.9％，二(èr)居室占比(bǐ)为33％。对(duì)比镇，城(chéng)市家庭(tíng)住宅户型更小，当(dāng)然这(zhè)与(yǔ)城市土(tǔ)地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七(qī)普数(shù)据(jù)测算，2020年(nián)城镇家庭户(hù)住(zhù)宅存(cún)量总(zǒng)面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两(liǎng)年间农民(mín)带(dài)房(fáng)进城和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住(zhù)宅竣工(gōng)面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年(nián)住宅(zhái)存量总面(miàn)积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过(guò)一(yī)半(bàn)的(de)家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积小于均值，近4成家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积不足(zú)19平方米，不及(jí)全(quán)国(guó)人均水平(píng)的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积(jī)低于15平方(fāng)米的(de)家庭界定(dìng)为住宅存在困难，若按这个标(biāo)准(zhǔn)算的话，中国(guó)有11.3％的家(jiā)庭存(cún)在住(zhù)宅困难(nán)问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭户人数(shù)，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较(jiào)目前(qián)至少新增82亿平(píng)。

　　对比发(fā)达国家(jiā)人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国都高(gāo)于40㎡，中(zhōng)国(guó)的人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不大。但若去(qù)除(chú)公(gōng)摊面(miàn)积后，中(zhōng)国的人均可使用(yòng)面积为(wèi)31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所需要的(de)住(zhù)宅(zhái)总量会(huì)更多。

　　四(sì)、户(hù)均(jūn)已然1套房，未来地产还会有需(xū)求(qiú)么？

　　我们测(cè)算得到中国(guó)城镇家庭户均1套房，看似已经户(hù)户有房。即便(biàn)如此(cǐ)，中国(guó)人口静态结构和动态趋势演绎，决定了中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍有需求释放(fàng)。户均1套住宅现实(shí)之下，中国未来城镇住宅需(xū)求主(zhǔ)要来(lái)自于四个方面。

　　第一(yī)，户均人(rén)口缩(suō)小(xiǎo)，家庭(tíng)户数增多，新户购房需(xū)求扩(kuò)张。

　　过(guò)去20年我国城(chéng)镇家庭户均人口数(shù)不断(duàn)下降，六普显示城(chéng)镇户均人(rén)口规模为2.85人/户，而七普显示城镇(zhèn)户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户(hù)的占比明显上升，人口小家(jiā)庭化趋势(shì)将继续延续，导(dǎo)致户数会(huì)因户均人(rén)口规模的缩(suō)小而增多(duō)。

　　第二，人口(kǒu)迁移导(dǎo)致经济(jì)发展带来的新增住宅(zhái)需求旺盛(shèng)。

　　中(zhōng)国经济板(bǎn)块的分化日益明显，资(zī)源(yuán)和生产(chǎn)要(yào)素逐步向(xiàng)经济带、都市圈中心城市流入，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸引着(zhe)人口流入。人口迁移(yí)势(shì)必涉及到买房租房，给迁入(rù)地(dì)住宅市场(chǎng)带(dài)来新的增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住人(rén)口增量为72万，而出(chū)生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然增加(jiā)人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受益于人口(kǒu)迁(qiān)移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家(jiā)庭(tíng)比(bǐ)例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住宅家(jiā)庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百(bǎi)分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住宅(zhái)建造时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原(yuán)公有住宅(zhái)减少了1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万(wàn)户(hù)。49％的家(jiā)庭购(gòu)买商品住(zhù)宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新增住(zhù)宅需(xū)求(qiú)中，有7成家庭购买了商(shāng)品(pǐn)住宅。租房(fáng)、购买经济(jì)适用房(fáng)和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城(chéng)中村和(hé)旧城改造，商品(pǐn)住宅的(de)占比(bǐ)势必会进(jìn)一步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)造的住宅建(jiàn)筑(zhù)面积还有约81亿平(píng)，涉(shè)及城(chéng)镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城(chéng)中村、老(lǎo)公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础设施配套差(chà)、没有(yǒu)或(huò)少有物业管理(lǐ)，居民追求美好、宜居生活的环(huán)境，背(bèi)后的改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住(zhù)上更大房子”的(de)改善性需求(qiú)还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾向于中小户型。已有住(zhù)宅家庭希望提高生(shēng)活品质，以小换大、以旧换(huàn)新(xīn)。2022年底的(de)中央经济工作会议明确指(zhǐ)出(chū)支(zhī)持住(zhù)宅(zhái)改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数(shù)为1.71间，无(wú)论是否考虑乡(xiāng)村住宅因素(sù)，中国(guó)的人均住宅间数较其他国家依旧存在不小差(chà)距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平(píng)有着密切正向联系。随着(zhe)经济(jì)发展(zhǎn)水平的提高，中国的人均住宅(zhái)间数(shù)与人均住(zhù)宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去(qù)二十年是(shì)中国地产黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去二十年房价快速(sù)上涨基石。那么未来将是住宅质量(liàng)的供需冲突。房地产大分(fēn)化(huà)时代已至，这(zhè)种分化不(bù)单局限于城(chéng)市(shì)能级(jí)之间差异(yì)，优质小区和老(lǎo)旧二手(shǒu)房(fáng)之间的差异也(yě)将越发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普(pǔ)查数据调查的是人，并不是(shì)针(zhēn)对(duì)住宅(zhái)，因此可能存在统计(jì)偏(piān)差。商品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)比实际值可能偏低，其增速可(kě)能超预期。

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