特许经营权分红包括利润分配和本(běn)金归(guī)还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与现有公(gōng)募基金分红前提(tí)是本金之上的增值部(bù)分不同，特许经营(yíng)权REITs基金运作期间的(de)“分红”界定为“分派”更为准确，分(fēn)派的是本金与增值两个部分，两个部分之间的比例(lì)是变动的，与现有(yǒu)公募基金分红差异很大，大多数普(pǔ)通投(tóu)资者可能把“分派”金额误(wù)认为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期后(hòu)基(jī)金(jīn)价值面(miàn)临极大不确定性，这是该类投资者应该注意(yì)的情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华(huá)平表示，目前公(gōng)募REITs主要有特许经营权类和产权(quán)类两大资产类型，持有(yǒu)产权类(lèi)产品的收益主要包括(kuò)每年的现金分红及资产增值的收益，而持有特许经营类(lèi)产(chǎn)品的收益(yì)主要来自项(xiàng)目每年的现金分红(hóng)。其中(zhōng)，特许经营权类资产(chǎn)的分红(hóng)包括了利润分配和本金(jīn)的归还，两者(zhě)的(de)比(bǐ)率(lǜ)也(yě)是变动的，对特许经营权(quán)类(lèi)资产(chǎn)的(de)公募REITs可以内部收(shōu)益(yì)率（IRR）来衡量(liàng)投(tóu)资收益。普(pǔ)通投资者在选(xuǎn)择(zé)投资标(biāo)的时，应了(le)解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基(jī)金也表示，从(cóng)细分(fēn)来看(kàn)，各类公募REITs分红(hóng)因底(dǐ)层资产属性不同(tóng)而形(xíng)成(chéng)区别。特许经营权类的(de)公募REITs产品因其分红相当于(yú)包(bāo)含“本金+收(shōu)益”，分红相对较多，债性偏强(qiáng)。而产(chǎn)权类的(de)公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更(gèng)看重底层(céng)资产(chǎn)的价值增值，所以相对(duì)股性偏强(qiáng)。普(pǔ)通(tōng)投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属性，对所选(xuǎn)择(zé)产品的二级(jí)市场价格和分红(hóng)有(yǒu)合理(lǐ)预期(qī)。

　　中(zhōng)金基金相关负责人(rén)也认(rèn)为(wèi)，与产权类(lèi)项目相比，特许(xǔ)经(jīng)营项目(mù)在经营权到(dào)期后不再能产生现金收益，因此(cǐ)将(jiāng)可(kě)供分配金额的(de)分配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基(jī)于这个特点，剩(shèng)余经营期限较(jiào)短的特许(xǔ)经营项目，通常(cháng)具(jù)备更高的分派(pài)率水平。对于剩余(yú)期限较长的特许(xǔ)经营权项(xiàng)目，即(jí)使分派率相(xiāng)对较(jiào)低，也有足够年限收(shōu)回(huí)本金并(bìng)取得收益。

　　中金基(jī)金该负责人提醒投资者注(zhù)意，特许经营权项目的分派金额包含了投资本金，在不进行扩募的情况下(xià)，基金份额单价随着分(fēn)派进度逐年(nián)下降是正常现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比，产(chǎn)权(quán)类项目的土地(dì)或建筑的(de)剩余使(shǐ)用年限一般较长，再加上到期后通过对建筑的更新改造或补缴土地出让金等追(zhuī)加投(tóu)资，有机会(huì)进一步延长经营期限(xiàn)。这(zhè)种类(lèi)似永续经营的假设反映在基(jī)础资产的估值上，使产权类REITs具备更(gèng)显著的资产投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收益(yì)率(lǜ)等指标(biāo)

　　评估项目底层资产运营(yíng)情况

　　在(zài)基金(jīn)分红的时点，多(duō)位业内(nèi)人士还表示，在(zài)产品分红期，投资者(zhě)可以观测经营活动现金流、可供分配现金(jīn)、内部(bù)收益率等指标，来观(guān)察(chá)和(hé)评估项目底(dǐ)层资(zī)产的运营情况。<空调制热和辅热哪个更暖和，空调制热和辅热有什么不同/p>

　　中航基金表示(shì)，年报指标中，跟现(xiàn)金(jīn)相关的指标有两个(gè)：一是年报中(zhōng)披露的经营(yíng)活动现金流，二是可供分配现金，二者(zhě)存在(zài)本质性(xìng)区别。经营(yíng)活(huó)动产生的(de)现金净流量是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产生(shēng)的(de)现金流，基(jī)于企(qǐ)业本身(shēn)经(jīng)营活动产生；可(kě)供(gōng)分(fēn)配的现金实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利(lì)润(rùn)表的项目进(jìn)行调整，加期(qī)初现金，最终(zhōng)得到的账面现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作(zuò)为资产配置(zhì)新选(xuǎn)择(zé)，投资价值体现在相对(duì)股债市(shì)场独立的资产配(pèi)置功能，比较适合长期持有。建议投资者对(duì)经(jīng)营(yíng)权类(lèi)的资(zī)产可(kě)以更多关注内部收益(yì)率的高低，对产权类的资产更多关(guān)注分派(pài)率(lǜ)高(gāo)低。因(yīn)为公(gōng)募REITs可分(fēn)配收益主要来自(zì)底层资(zī)产的(de)经营净现金流，所以底层资产运营情(qíng)况直接影响投(tóu)资回报(bào)，投资者可综合考虑原始权益人综合实力、运营(yíng)管理机构实力、公(gōng)募(mù)基金管理人实(shí)力等多重因(yīn)素(sù)来选择投(tóu)资标(biāo)的。

　　中信证券(quàn)研报也(yě)显示(shì)，公募REITs进入(rù)密集分红期，由(yóu)于分红交易带来的(de)短期博弈机(jī)会仍在，叠(dié)加此前市(shì)场接连回调，建议投(tóu)资(zī)者关注(zhù)有基本面支撑、填权效应相对明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会(huì)载明(míng)REITs在发行首年及次年的可供分(fēn)配金额预测。投资者可以将REITs的实际分(fēn)红金额(é)与募集(jí)材料中披(pī)露预测进行(xíng)比较分析(xī)，结合经济及(jí)市场的实(shí)际环境，对基础(chǔ)设施(shī)项目的(de)运营业(yè)绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中金基金上述负责(zé)人也称。

未经允许不得转载：南京少儿险_南京【婴儿重病保险_幼儿教育险_婴儿怎样买保险】咨询_找经纪人沃保保险网 空调制热和辅热哪个更暖和，空调制热和辅热有什么不同