5月以来，房地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信房地产指数(shù)本(běn)月涨幅约为2％。而以公募基金为代(dài)表的机构对于这一板(bǎn)块已经在悄(qiāo)然布局。数据显(xiǎn)示，以南方和华(huá)夏(xià)的两(liǎng)只(zhǐ)老牌ETF基(jī)金(jīn)为例，5月9日(rì)时所公布的总份额均(jūn)较4月(yuè)28日时有小幅(fú)增(zēng)长。根据基(jī)金一季报统计，龙头与(yǔ)地方国企央企(qǐ)获得增持，持仓数量占流通(tōng)股比重增幅五只个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募基金对房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募(mù)所持有(yǒu)的(de)房地产行业(yè)标的(de)市(shì)值约1188亿元(yuán)，占其所(suǒ)持股(gǔ)票市值(zhí)的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出(chū)色，但(dàn)公募所持(chí)房地产公司市值在股票(piào)资产中的占(zhàn)比却断(duàn)崖式下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一数(shù)值(zhí)更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于(yú)出现了三(sān)年来的首次(cì)回升，年底这一数(shù)值从1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地(dì)产行业的持股比例也同(tóng)步回(huí)升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年一季度得以延续(xù)。数据统计(jì)显(xiǎn)示，公募重仓持有(yǒu)房(fáng)地产板块一季度市(shì)值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较(jiào)2022年(nián)四季(jì)度提升6.71％。持仓(cāng)市(shì)值前五(wǔ)个股分别为保利(lì)发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现(xiàn)，公募对于房地产的投资愈发有集中(zhōng)于龙(lóng)头的(de)趋势。Wind显示，在公募基(jī)金(jīn)一季报汇总的重仓(cāng)股中，房(fáng)地产板块排名最高的是保利发展，在(zài)基(jī)金重仓第33位。排名第二的是招商(shāng)蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比(bǐ)去年四季报(bào)，变化之处首先(xiān)在于几只房地产龙头股从(cóng)排(pái)位上看均有退步(bù)，尤其是万科(kē)最为明显；其次是金(jīn)地(dì)集(jí)团(tuán)退出百大之(zhī)列。但考虑(lǜ)到房地产是复苏链上最后一环，且(qiě)首季(jì)并非行业销售旺季，其传(chuán)导(dǎo)到二级市场乃至机(jī)构(gòu)持仓上还需要时间周期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判(pàn)断房地(dì)产已(yǐ)经进入(rù)大分化(huà)时代(dài)，一二线城市好于三四线城(chéng)市。而映射到二级(jí)市场投资上(shàng)，配置房地产行业轻松(sōng)收获行业贝(bèi)塔的(de)红利期一去不返了。“如果(guǒ)按照产(chǎn)业周期(qī)来(lái)分(fēn)类，包括房地产等几类行业在盖特(tè)纳曲线里属于成熟期或者衰退(tuì)期的行业，传统认知上没(méi)有什么(me)投(tóu)资机会的。但(dàn)在这几年特殊的行情里包括煤炭(tàn)、电解铝等(děng)类似(shì)的(de)行业也出现了一些机会，背(bèi)后的逻辑(jí)是供(gōng)给侧发生了(le)更大的(de)变化。”一(yī)不(bù)愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公(gōng)募人士持谨(jǐn)慎乐(lè)观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米的年销售面(miàn)积很难再出现了，2022年光(guāng)是居(jū)民存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存(cún)量地产的更(gèng)新(xīn)，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端还需要有(yǒu)一定的(de)政策出来去刺(cì)激购房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员(yuán)吕功绩(jì)也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是(shì)人均住(zhù)房面积（接近(jìn)30平/人），我国(guó)均(jūn)已告别住房短(duǎn)缺时代，而目前居(jū)民的杠杆率和(hé)房价收入(rù)也不支撑(chēng)每年18万(wàn)亿元的销售额，以及过快上行的房价(jià)，因而行业高增(zēng)的时代已(yǐ)经过去(qù)，未(wèi)来行(xíng)业(yè)的需(xū)求或将一氧化碳密度比空气大还是小 一氧化碳密度小于空气吗回落(luò)，在(zài)此过程(chéng)中，伴随着地产(chǎn)的高(gāo)杠杆属性(xìng)，就很(hěn)容易出现(xiàn)信(xìn)用风险问题（类似2022年的民营地(dì)产爆雷），行业进(jìn)入到(dào)供给侧(cè)出清的过程。这个过程中，综合(hé)竞争力强的(de)公(gōng)司就能够通过(guò)大鱼(yú)吃小鱼(yú)的方式，获得(dé)市占率的(de)提升。当行业(yè)需求见顶回落时(shí)，行业的(de)贝塔已经过(guò)去了，但不代表没有投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而(ér)对(duì)应(yīng)到股票投资，就是强竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识转(zhuǎn)变，精耕细(xì)作一氧化碳密度比空气大还是小 一氧化碳密度小于空气吗(zuò)个股成为公募(mù)乃至整体机(jī)构的务(wù)实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风(fēng)物(wù)长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个(gè)股(gǔ)多出(chū)现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具(jù)体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统(tǒng)计申万房地产板块个股，在纳(nà)入统计的124只房地产类标的股中，本(běn)月以来实现股价上涨(zhǎng)的达到了(le)81家(jiā)。

　　其(qí)中，上述时间(jiān)段恰好排名前(qián)五的公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它(tā)们分别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实(shí)发展(zhǎn)，五一假(jiǎ)期(qī)归(guī)来后(hòu)日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停(tíng)。从该(gāi)股的基本面来看，上实发展的主营业务(wù)为房地产开发与(yǔ)经营。公司的主要(yào)产品及(jí)服务为(wèi)房地产销(xiāo)售、房地产(chǎn)租赁、物业管理服务(wù)、工程(chéng)项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现(xiàn)营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大(dà)流(liú)通(tōng)股股东来看，各类(lèi)机(jī)构都有对其布局的例(lì)子。以3月31日(rì)时的首季(jì)十(shí)大流(liú)通股(gǔ)股东来看， 具体包(bāo)括公募的上银基金、私募的迎水文龙(lóng)、中(zhōng)央汇(huì)金、长城资(zī)产管理公司等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第(dì)二的(de)浦东(dōng)金桥也是上海本地(dì)房(fáng)企(qǐ)，其(qí)第一季度的收入利润规模大幅度复苏(sū)。究其(qí)原因，一方面是该(gāi)公(gōng)司后疫情时代出租率复(fù)苏(sū)至近年来最(zuì)高(gāo)，另一方面则是公司拿地结(jié)算持续性(xìng)向好，从数(shù)字上看，一季度新(xīn)增虹(hóng)口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的(de)业绩(jì)势(shì)头向好背(bèi)景下，自然也吸(xī)引了知(zhī)名机构(gòu)在(zài)其中持续驻足。从第一(yī)季度十大流通股股东来看(kàn)，知名(míng)私募高(gāo)毅邓晓峰(fēng)的两(liǎng)只产品依然在(zài)前十中(zhōng)，这(zhè)也是(shì)连续第三个季(jì)度他有的两只产品杀入前(qián)十。同时榜单(dān)中还有一(yī)支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季(jì)还小(xiǎo)幅(fú)增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上(shàng)海区域性地产公司外，荣安地产(chǎn)则是主(zhǔ)要布局在深圳的地产(chǎn)公司(sī)，一季(jì)报(bào)交出的也是(shì)一份报喜的(de)成绩单：首季(jì)公司实现营业收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市(shì)公司股东(dōng)的净(jìng)利(lì)润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊(kān)》注意到两只公募指基首季新杀入十大流(liú)通(tōng)股股东(dōng)行列。具体说来， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上榜排(pái)名(míng)第(dì)七位，富国(guó)中证(zhèng)指数(shù)1000增强则排名第九位，此外联袂出现(xiàn)的机构还有(yǒu)QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证全(quán)球基(jī)金相关(guān)人士分析：“经历过(guò)行业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头的(de)价值更为笃定突(tū)出(chū)；从拿地端(duān)看，2022年土地市场大幅降温，优(yōu)质(zhì)土地供(gōng)给(gěi)较(jiào)多(duō)（券(quàn)商(shāng)测算对应潜在毛利率在(zài)25％以(yǐ)上(shàng)，目前(qián)房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用(yòng)问(wèn)题或者(zhě)资金(jīn)紧张没(méi)法拿地，龙头(tóu)房企趁机获取(qǔ)低成本土地，龙头(tóu)房企的(de)拿地(dì)力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从(cóng)融资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净负(fù)债率基本在70％以(yǐ)下，而其他(tā)房企的净负债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资成本看，龙(lóng)头房企的融资(zī)成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到(dào)2023年的销(xiāo)售，龙头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企(qǐ)的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销(xiāo)售额(é)增速为(wèi)29％。”

　　需要强(qiáng)调的是(shì)，在当前中(zhōng)特(tè)估的浪(làng)潮下，央国(guó)企地产股或存在发展的(de)大好(hǎo)机会。中信证(zhèng)券指出：“房地(dì)产行业(yè)的结构(gòu)性(xìng)机会依然存(cún)在，少部分公司尤其(qí)是央企占(zhàn)据显著优势，其主要又(yòu)体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现出(chū)较低的融资成本(běn)，优(yōu)质的开发资源和(hé)良好的不动产(chǎn)资产运营(yíng)能(néng)力(lì)的(de)多重(zhòng)竞(jìng)争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估(gū)，国央企相较于民营(yíng)地产公司也是(shì)更有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资源债权(quán)债(zhài)务关系等问题(tí)，市(shì)场对民营(yíng)房(fáng)开(kāi)企(qǐ)业的资(zī)产会有更(gèng)多担忧(yōu)和质疑，所(suǒ)以在这一轮行业出清的过程中，央(yāng)国企相较于(yú)民企来说估(gū)值(zhí)的(de)修复(fù)更明(míng)显(xiǎn)。中特估的角度从(cóng)中(zhōng)长期的维度看，行业的逻辑在于集(jí)中度提(tí)升后，行(xíng)业进入高质量发展阶段(duàn)，具备较快速发展(zhǎn)阶(jiē)段更稳定且可预期的盈(yíng)利和现(xiàn)金流创造能力，以此带来估值中枢的提升，应该关注估(gū)值相(xiāng)对(duì)较低，企业(yè)自(zì)身资产的质量(liàng)好、运营能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的概率比较低，行业(yè)内部将出(chū)现分(fēn)化，要关注将受益(yì)于行业集中度提(tí)升的头部公司。”星石投(tóu)资首席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机构这一思(sī)路的话，或(huò)许还是保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口等(děng)国资背(bèi)景龙(lóng)头前(qián)途更为光明(míng)。不过国投瑞银基金(jīn)投资部副总(zǒng)监綦(qí)傅鹏表(biǎo)示：“需要(yào)客观地去持续观(guān)察国企(qǐ)央(yāng)企在三个(gè)方(fāng)面是否(fǒu)可(kě)以维持，首(shǒu)先是融(róng)资成本(běn)保持低位(wèi)，其次(cì)是销(xiāo)售份额(é)持续提升，再次是拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓(huǎn)慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐(nài)心

　　而(ér)《红周刊》也(yě)根(gēn)据房企一季报梳(shū)理(lǐ)发现(xiàn)，对于(yú)2022年(nián)的业绩出现(xiàn)的整(zhěng)体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩分化(huà)更(gèng)趋明显，保利发展、滨江集(jí)团等(děng)房企营收、净(jìng)利(lì)均实(shí)现了业(yè)绩的回正，甚至是较大增速(sù)的增长。而这些公司(sī)也是机构的(de)重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表(biǎo)示(shì)，业绩出现明显改(gǎi)善的房(fáng)企，主(zhǔ)要是(shì)因为(wèi)过(guò)去(qù)两三年时间，尤其是(shì)在2021年下半年民营房企不怎么投资(zī)拿地(dì)之后(hòu)，国有企业仍在(zài)持(chí)续性地拿地，且主要集中在核心城市(shì)，投资力度较大。投资的驱动能(néng)够推动房企(qǐ)销售(shòu)业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年(nián)一季(jì)度市(shì)场恢复但仍处(chù)于调(diào)整的过程中，能够保有(yǒu)一个(gè)正增长(zhǎng)。

　　不过(guò)张宏(hóng)伟同时也提醒(xǐng)表示(shì)，在房地产的(de)复苏过程(chéng)中，还面临着一些不确定性。其实整个市(shì)场从(cóng)四月份(fèn)开始(shǐ)又在往下掉。除了杭州、成都等极(j一氧化碳密度比空气大还是小 一氧化碳密度小于空气吗í)个别城市四(sì)月环比(bǐ)三月相对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出现(xiàn)环比下滑的情况。而现在(zài)五月的市场表现也(yě)不太乐观。按照现(xiàn)在的经(jīng)济状况、收入情况，以及市场的去库存压力、企业(yè)的(de)资金(jīn)面压力(lì)，可(kě)能会出现，到六月份房企为了半年报冲业绩(jì)出现市场的短期反弹(dàn)外的(de)一个市场乏(fá)力现象。也就是说，第二季度、第三季度增(zēng)长(zhǎng)不确(què)定性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海(hǎi)利(lì)檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在(zài)整个房地产以及(jí)其上下游产业链的(de)复苏(sū)速度都比想象的要慢很多，我(wǒ)们(men)要多给一(yī)些耐心，这个时候(hòu)，在房地产以(yǐ)及上(shàng)下游就不是赚快钱(qián)的(de)时候，只能赚他基本面的钱。但(dàn)这(zhè)也(yě)意味着，只有(yǒu)极(jí)为少数的、做得比同(tóng)行好得(dé)多的企业，会伴随整个行业的(de)弱复(fù)苏，业绩会逐步体现出(chū)来。所以(yǐ)只能耐(nài)心地去等待它(tā)的基(jī)本面(miàn)不断(duàn)地凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本(běn)文(wén)已刊发于5月(yuè)13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为举例分(fēn)析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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