万柳书(shū)院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外(wài)走红(hóng)，让这个(gè)位于北京海淀的豪宅被(bèi)全国知(zhī)晓，其背后曾宣称(chēng)要做地产界“劳(láo)斯莱(lái)斯”的神秘开(kāi)发(fā)商(shāng)——中赫集团，也被拉(lā)向台前(qián)。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再(zài)次受(shòu)到(dào)舆论(lùn)关(guān)注，起(qǐ)因中(zhōng)赫集团成了共同债务人被中国信达追债，中国信(xìn)达(dá)为了收回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问(wèn)题是(shì)，这些房子早已售出，业主并(bìng)非中赫(hè)集团，那些真正斥巨资购(gòu)入房(fáng)产(chǎn)的有钱人，房子现在(zài)莫名(míng)奇妙(miào)地(dì)被拍卖，算是被割了(le)！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这些业主的维(wéi)权信息(xī)，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候，他(tā)们的姿(zī)势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事(shì)件(jiàn)背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北(běi)京豪(háo)宅的(de)尽头是(shì)万柳书院”，但(dàn)谁都没想到，这个(gè)位于海淀核(爬山是什么性暗示，男女常用的7句性暗示语hé)心区位，名校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了(le)！

　　近日(rì)，有网友发现(xiàn)，中(zhōng)国信达(dá)在京(jīng)东拍卖上，上架了(le)“北(běi)京赫华恒瑞房(fáng)地(dì)产开发有限公司不良债(zhài)权转(zhuǎn)让项目”，债权总额(é)高(gāo)达近(jìn)47亿，该项目(mù)的(de)抵押物中(zhōng)，包括(kuò)75套万柳书(shū)院(yuàn)住宅。

　　据(jù)京东拍卖显(xiǎn)示，上(shàng)述不良债(zhài)权(quán)转让项目的处(chù)置主体是中国(guó)信达资产(chǎn)管理股(gǔ)份有(yǒu)限公司北京市分公司（下称中国信(xìn)达(dá)北(běi)分），处置的(de)是(shì)对(duì)北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有(yǒu)限(xiàn)公司（下称赫华恒(héng)瑞(ruì)）的不良债权。截(jié)至2023年1月31日，债权金额(é)约为(wèi)46.95亿(yì)元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是(shì)共同债务(wù)人。目前，该项目已有1万(wàn)次围(wéi)观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看，这就(jiù)是一(yī)起中国信达(dá)北分讨债的故事(shì)，但实际上(shàng)，75套(tào)豪宅(zhái)的背后(hòu)暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体(tǐ)报(bào)道，万柳书院总共(gòng)301户，而且(qiě)早已售(shòu)罄。如果该(gāi)报道属实，说明这(zhè)些房子实际上(shàng)都是卖出去了的，是有人住(zhù)的。

　　那为什(shén)么(me)中(zhōng)国信达的拍卖页面上又(yòu)注明这75套(tào)房(fáng)子(zi)是“未出售”的状态呢？只能(néng)说明这些(xiē)房(fáng)子(zi)根本(běn)没(méi)有网签(qiān)，也没有房产(chǎn)证(zhèng)！

　　第一(yī)财(cái)经的(de)报道证实了上述内容。有豪宅中介(jiè)透露，中赫集团早就把(bǎ)这75套(tào)房子(zi)抵押出去(qù)，现在(zài)还(hái)没(méi)资金解(jiě)抵(dǐ)押，所以不(bù)能网签、没(méi)办房本(běn)。

　　作为(wèi)海淀的顶级(jí)豪宅，最强学区房(fáng)，万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)的(de)业主基(jī)本都是北京的高(gāo)端(duān)人(rén)士，柳传志、丁磊等知名商(shāng)业(yè)大佬也是万柳书院的业主。另据(jù)地(dì)产(chǎn)自(zì)媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料(liào)，万(wàn)柳(liǔ)书院的业主中，还有不少中(zhōng)赫集团的高管(guǎn)、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友(yǒu)感(gǎn)叹，“富人也(yě)被精准收割了！”

　　不过，如(rú)果这些业主确实(shí)已经支付价款并(bìng)实(shí)际占有，那(nà)么，中(zhōng)国信达转让(ràng)这笔不(bù)良债权回(huí)本的愿望，或(huò)将(jiāng)泡(pào)汤。这(zhè)次拍(pāi)卖损失最大的，没(méi)准还是债主(zhǔ)中国信达。

　　根(gēn)据相关法律(lǜ)规定，民事执行中(zhōng)，业主(zhǔ)已(yǐ)经支付价(jià)款并实际占有，但(dàn)未(wèi)办理过户手(shǒu)续的，如果(guǒ)业主(zhǔ)没有(yǒu)过错，人民法(fǎ)院不(bù)得(dé)查封(fēng)、扣(kòu)押(yā)、冻结(jié)，已经查封(fēng)的(de)可以向法(fǎ)院提出执行异议申请，请求法院解除查封，同时可以(yǐ)联合起(qǐ)诉开发商，要求退还购房款或(huò)办(bàn)理房产证，并承担违约责任。

　　此外(wài)，今年4月(yuè)，人民法院报公布《最(zuì)高(gāo)人民法(fǎ)院(yuàn)关于商品房消费者权(quán)利保(bǎo)护问题的批复》，以(yǐ)司法解释的方式明确(què)了购房人的优(yōu)先权：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为目的购买房(fáng)屋并(bìng)已(yǐ)支付全(quán)部价款，主张其房屋(wū)交付(fù)请求(qiú)权优先于(yú)建设工程价款优(yōu)先受偿权、抵押权以及(jí)其他债权的，人民法院应当予以支持。只(zhǐ)支(zhī)付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已(yǐ)实际支付剩(shèng)余价款(kuǎn)的，可以适(shì)用前(qián)款规定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房子均为(wèi)“已售未网(wǎng)签(qiān)”，那(nà)么(me)这笔(bǐ)不良(liáng)债权(quán)，实际上是(shì)个烫手山(shān)芋。可(kě)能不仅不能卖出去回本(běn)，抵押的这75套(tào)房子，还会被业(yè)主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯(sī)”

　　成了(le)“老赖(lài)”

　　这次债权公司中国信达申请不良债权(quán)转让，可(kě)以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷(léi)赫(hè)华恒瑞(ruì)。

　　天眼查(chá)显(xiǎn)示，目前中国信达已经成(chéng)为赫华恒(héng)瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集(jí)团旗下子公司(sī)。2019年4月(yuè)22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地等(děng)选择退出了赫(hè)华恒瑞的股东行(xíng)列，中国(guó)金谷(gǔ)国际信托有限责(zé)任公司成为了唯(wéi)一股东(dōng)，后者(zhě)由中国信(xìn)达资产管理股份有限公司(sī)持(chí)股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相较其他房企，中(zhōng)赫(hè)集团既没有很大规模，也(yě)没有(yǒu)很高(gāo)的国民知(zhī)名度(dù)，但却在北京豪宅(zhái)圈留(liú)下一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为中赫集团(tuán)进(jìn)入北(běi)京(jīng)的第一个豪宅(zhái)项目(mù)，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼(lóu)，高(gāo)达30万(wàn)/平米的天价，成为当(dāng)时京城最贵(guì)的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院，更是(shì)被(bèi)誉为“北(běi)京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年(nián)，中(zhōng)赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融(róng)创、保利(lì)、万科等大型知名(míng)房企手中，抢下了北京万(wàn)柳地块，成为北京当(dāng)年的(de)“双料地王”。很快，万柳书院就(jiù)以(yǐ)神(shén)秘高端的姿(zī)态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回(huí)来的灰(huī)砖垒(lěi)起来的五(wǔ)米高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏(xìng)树，还是每(měi)平米20万元的价(jià)格，都令(lìng)业内(nèi)外震撼不(bù)已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的(de)湖、紫(zǐ)辰院的树(shù)、北平府的院(yuàn)儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就(jiù)可看出其在北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上市的(de)它(tā)，对手是当时(shí)有名的融创(chuàng)观(guān)澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大华(huá)府等，现如今(jīn)，它(tā)远远(yuǎn)超过(guò)这(zhè)些对手(shǒu)。

　　去年(nián)，万柳书(shū)院一套300平米的法拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单(dān)价达到惊(jīng)人(rén)的36万元/平(píng)米(mǐ)，说明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅(zhái)圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的(de)豪宅，也吸引了不少知(zhī)名人士，如(rú)知(zhī)名演员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台(tái)七号院。而柳传(chuán)志、丁(dīng)磊等知(zhī)名商业(yè)大佬则居住(zhù)在万柳书院(yuàn)。

　　几大(dà)豪宅(zhái)的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也(yě)因(yīn)此，它(tā)被外界(jiè)贴上了(le)，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的(de)地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开(kāi)发商光环(huán)的背后，这个(gè)地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯”却多(duō)次成(chéng)为被(bèi)执行人，被(bèi)执(zhí)行标的高(gāo)达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效法律文书(shū)确定(dìng)义(yì)务(wù)，中赫集(jí)团(tuán)正式成(chéng)了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到(dào)这个地步，其(qí)实(shí)是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院少爷”走红(hóng)之(zhī)时(shí)，深蓝财(cái)经就曾深(shēn)挖(wā)出背后的(de)中赫集团，发(fā)现其深(shēn)陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦(lún)为“老赖”，中赫集团实(shí)控(kòng)人周金(jīn)辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转折点，就(jiù)在于收购北京国安(ān)。

　　近十(shí)年来，房企纷(fēn)纷开始(shǐ)了多元化(huà)转型，但转型之(zhī)路并不(bù)好走。早在2008年(nián)开始，中赫集团就(jiù)尝试过(guò)多元化业(yè)务(wù)，先后爬山是什么性暗示，男女常用的7句性暗示语进军能(néng)源市场、团购(gòu)网(wǎng)站，但最终都(dōu)惨(cǎn)淡(dàn)收场。最终，周金辉将转型(xíng)的目光，放到(dào)了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与爬山是什么性暗示，男女常用的7句性暗示语(yǔ)IDG资本退出后，中赫(hè)集(jí)团(tuán)以35.5亿元参股(gǔ)国安(ān)足球(qiú)俱乐部64％股(gǔ)权，成为(wèi)国安(ān)的新东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信集团(tuán)手中拿下北(běi)京(jīng)国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿(ná)下北京国安俱(jù)乐部(bù)全(quán)部股权(quán)。如果北(běi)京国安的(de)估值一直没变，那么中赫(hè)集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫为什么又(yòu)要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其(qí)实控人周金辉夫妇将(jiāng)其手中(zhōng)的中赫集团股份质押(yā)陆续质(zhì)押，据企查查显示，目前中(zhōng)赫集团共有11条股权出质记(jì)录。质权人包括海金商业保理、北京(jīng)建工、山(shān)东国际信托、中(zhōng)融信托(tuō)、中信建设等。

　　这与入主北京国安(ān)的时间完全吻合。

　　然而(ér)，入主北京(jīng)国(guó)安(ān)后(hòu)，不仅国安(ān)的经营状况没有得(dé)到改(gǎi)善(shàn)，中赫(hè)集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所(suǒ)官网信息显示，2020年(nián)，北京国安足球(qiú)俱乐部实(shí)现营业收(shōu)入(rù)1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压力，中赫集团和周(zhōu)金辉夫妇还在持续质押手中的中赫集团(tuán)股份(fèn)，但国安(ān)和中(zhōng)赫的经营状况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集(jí)团被(bèi)5次列(liè)被执(zhí)行人，执(zhí)行标的高(gāo)达11亿，北京国安(ān)也3次与中(zhōng)赫集(jí)团、中赫置(zhì)地(dì)、及中赫(hè)集团股东周金辉、李彩霞(xiá)等共同成为被执行人(rén)，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效(xiào)法(fǎ)律(lǜ)文书(shū)确定义(yì)务，上述被执(zhí)行人成(chéng)为“老赖”。只有北(běi)京国安，目前幸免于(yú)难。不过在(zài)实控人都成(chéng)为老赖(lài)的情况下(xià)，被执行(xíng)10个(gè)多亿的(de)北(běi)京(jīng)国安(ān)，又如何能独善其身(shēn)？

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