导读

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产步入(rù)大分化时代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中国房地产市场黄金(jīn)二十(shí)年。2019-2021年，连(lián)续三年(nián)商(shāng)品住宅销售(shòu)面积超(chāo)15亿(yì)平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰(qià)逢近年(nián)地产(chǎn)持续(xù)低景气，有(yǒu)关中(zhōng)国地产是否(fǒu)过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清(qīng)中国(guó)城镇存量住(zhù)宅(zhái)真实情况，据此判断中(zhōng)国未来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地(dì)产存量极度过(guò)剩，事实(shí)是否如此？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人口普(pǔ)查调查数据(jù)显示城(chéng)镇家(jiā)庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近(jìn)6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中(zhōng)，城镇建筑(zhù)占(zhàn)比不到一成，其(qí)中(zhōng)还包括大量城镇非住宅建筑，如(rú)商(shāng)业办公楼(lóu)、学校(xiào)等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七(qī)普(pǔ)显示(shì)中国城(chéng)镇居民人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房(fáng)所能满足，它(tā)与房(fáng)屋质量、居住(zhù)面积、配套设施(shī)等因素(sù)密切相(xiāng)关。中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)较发达国家还有(yǒu)很大差距(jù)。人均住宅间数大于(yú)1同样不意味(wèi)着中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)市场已(yǐ)经(jīng)饱和。

　　我(wǒ)们测(cè)算发现中国(guó)城镇居民户均1套房，其中每户(hù)持(chí)有商品(pǐn)住宅(zhái)仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布中(zhōng)国家庭(tíng)户均住宅的(de)数(shù)据，我们根据商品住宅(zhái)套数、商(shāng)品住宅占比和城镇家庭(tíng)户数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期(qī)房顺利(lì)交付(fù)，直至(zhì)2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭(tíng)才(cái)拥有1套住宅，其中商(shāng)业(yè)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户(hù)有房(fáng)，然而事实上(shàng)中国住宅市场供需并(bìng)不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地产市(shì)场的住宅套(tào)户(hù)比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为户(hù)均一套房无法(fǎ)满足流动人口的租(zū)赁(lìn)和置业需(xū)求(qiú)。全(quán)国总人口的近(jìn)三成都(dōu)是流动人口，流(liú)动人(rén)口会(huì)选(xuǎn)择在(zài)大城市租房挣钱，在(zài)老家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便(biàn)户均(jūn)一套房(fáng)，中国未(wèi)来地产仍有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩(suō)小，一人户(hù)、两人户(hù)占比(bǐ)不断增加，导致家(jiā)庭户数增多。小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第(dì)二，经济板块的分化日益(yì)明(míng)显，区(qū)域经(jīng)济资源分配的再集中吸引着人口流入，人口净迁入城市的新增住(zhù)宅需求有(yǒu)望(wàng)持续旺(wàng)盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方(fāng)米的住(zhù)宅建筑(zhù)面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在必行。

　　第四(sì)，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积均较发达国家有着不小差(chà)距，“住(zhù)上更大房子”的改善性(xìng)需(xū)求正在不(bù)断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当(dāng)下中国地(dì)产(chǎn)步入(rù)大分化时代而(ér)非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产黄金发(fā)展期，地(dì)产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存(cún)在不足(zú)，这是过去(qù)二(èr)十年房价(jià)快速上涨(zhǎng)基(jī)石。那么(me)当(dāng)下房地(dì)产大(dà)分化时代已至，大(dà)分化(huà)时(shí)代下(xià)地产(chǎn)矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必(bì)将体现在不同能级城市之间，不同区域板块(kuài)之间，不同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国(guó)已有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议(yì)。从2月以来(lái)，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发(fā)一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担(dān)心(xīn)，中国的(de)房子(zi)是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是(shì)供给过剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于(yú)住宅(zhái)存量(liàng)数据并未公(gōng)布(bù)，我们无法直接知(zhī)晓具(jù)体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房(fáng)子(zi)是否真的过剩了？据此(cǐ)判断(duàn)未来房地(dì)产市(shì)场(chǎng)会如何发展。

　　一、如(rú)何有(yǒu)效观察(chá)中国户均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过(guò)剩的直观(guān)判断站不(bù)住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾害综合风险普查(chá)工(gōng)作情况为(wèi)主题的(de)新闻发(fā)布会上，负责人对(duì)外披露：“住宅城(chéng)乡(xiāng)建设(shè)行业(yè)获取(qǔ)了全国近6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋建筑数(shù)据(jù)以及80多万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，平均每栋(dòng)建筑住不到3人，住(zhù)宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在(zài)这(zhè)近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上(shàng)，以栋数计算的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字(zì)楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的算下(xià)来(lái)，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人(rén)口(kǒu)普查数(shù)据公布了中国(guó)城镇家庭户(hù)人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间，其中(zhōng)城(chéng)市家庭(tíng)户(hù)居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于(yú)1，看似(shì)意味着人人都有房间居(jū)住。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平(píng)不仅与房间数量(liàng)有关，更与房屋质量、居住(zhù)面积、配(pèi)套设施等因素密(mì)切相关。单单从人均住(zhù)宅间数不能完全反映出城(chéng)镇居民的居(jū)住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭(tíng)为单位购买成套住宅，一套设施齐全的(de)住宅(zhái)才是城镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算思路(lù)、数据和(hé)方(fāng)法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要分两(liǎng)大类，一类是(shì)商品住宅，另一类是保障(zhàng)房、原公有住(zhù)宅、自建房等(děng)非商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据(jù)，并没有直接公布城镇住宅数量(liàng)。居民(mín)住(zhù)宅相(xiāng)关数据有两处可以直接公(gōng)布，一是(shì)每(měi)年商品住(zhù)宅销售套数(shù)（统计局）；二是居(jū)民(mín)住(zhù)宅来源（人口普查(chá)数据）。计算(suàn)中国居民户均住宅数量，我们(men)主要用到上(shàng)述两组数据(jù)。

　　中国住宅改(gǎi)革(gé)始(shǐ)于1998年(nián)，1998年(nián)之前商(shāng)品住(zhù)宅数量(liàng)极少，可忽略不(bù)计。估算城(chéng)镇居民户均住宅套(tào)数分三步走(zǒu)：

　　第一(yī)步，将1999年(nián)以(yǐ)来每年商品住宅销售(shòu)套(tào)数相(xiāng)加，我们就(jiù)能够得(dé)到当前商(shāng)品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民(mín)拥有的商品住宅和非商品住(zhù)宅(zhái)比例，推(tuī)算(suàn)得(dé)到居(jū)民住(zhù)宅总套数(shù)。

　　第三步，将(jiāng)城镇(zhèn)居民拥有的(de)商品住宅总(zǒng)数除以(yǐ)家庭户数，我们就能够得到城(chéng)镇户均拥有(yǒu)的(de)住宅数量。

　　具体计(jì)算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品(pǐn)住宅套户(hù)比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中(zhōng)国(guó)住宅存量到(dào)底有多(duō)少，目前缺乏一个准(zhǔn)确(què)统计。我们(men)利用既有(yǒu)统计数(shù)据，大(dà)致(zhì)测算得(dé)到中国存量房地产套数，并进(jìn)一步(bù)推算中(zhōng)国(guó)城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户(hù)均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国商品住(zhù)宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国(guó)的(de)房地产销售以期房为主，从2019年开始，新(xīn)房销售中期房占比近9成。本文(wén)去除商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅累计销售(shòu)套数(shù)里的期房销(xiāo)售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数(shù)=截(jié)止(zhǐ)到2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅累计销售套数(shù)-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主流房企(qǐ)竣(jùn)工周期在(zài)2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修的时间，取(qǔ)最大(dà)值3年。

　　将(jiāng)商品住宅(zhái)现房套数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三(sān)）目(mù)前中国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有(yǒu)住(zhù)宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下来(lái)我们需要进一步(bù)推算(suàn)中国城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的户均住(zhù)宅套(tào)数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中国(guó)城镇(zhèn)居民(mín)的住(zhù)宅(zhái)结(jié)构特(tè)征(zhēng)如下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家庭拥有住宅(zhái)胡服骑射的故事及启示感悟，胡服骑射的故事告诉我们什么。其中自(zì)建住宅占(zhàn)比21％，购买商(shāng)品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继(jì)承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其(qí)他住(zhù)宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其他住宅和购买二手(shǒu)房都是商品住宅，因(yīn)此将租赁其他住宅、购买(mǎi)商(shāng)品住宅与购买(mǎi)二(èr)手房(fáng)加总，得到商品住宅(zhái)占居民所有住宅(zhái)的比(bǐ)例为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假(jiǎ)设2021年-2022年期(qī)间商品住宅增(zēng)幅为过去十年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变化比例(lì)，从(cóng)而我们估算出2022年(nián)商品住宅(zhái)所占比(bǐ)例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至2022年(nián)末，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考(kǎo)虑已购(gòu)期房，中国平(píng)均每(měi)户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期(qī)房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇(zhèn)家庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套(tào)房(fáng)的三点含义

　　既然城(chéng)镇居(jū)民(mín)已经达到(dào)了户(hù)均一套(tào)房的程度，“户户有(yǒu)房”是否意(yì)味着(zhe)中国城(chéng)镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味着中国地产存(cún)量供(gōng)给绰(chuò)绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要(yào)有多(duō)余住(zhù)宅来(lái)满足因(yīn)人(rén)口流动、居民换(huàn)房等因素产生(shēng)的住(zhù)宅需求(qiú)。因此，成熟房地产市(shì)场(chǎng)的住(zhù)宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来(lái)看(kàn)，美国、英(yīng)国(guó)和日本的住宅套(tào)户(hù)比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就会造成人口净流入(rù)地的住宅市场供(gōng)不应(yīng)求(qiú)，造成(chéng)房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人(rén)口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省(shěng)际流动人口(kǒu)分别(bié)为2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选(xuǎn)择(zé)在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家(jiā)县城买房(fáng)。

　　暨南大学(xué)2017年的(de)中国城乡人口流动(dòng)调查(chá)数(shù)据显示(shì)，在(zài)上(shàng)海、杭州以及南(nán)京工作(zuò)的流动(dòng)人口(kǒu)在老家拥有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引打工人，但高(gāo)房(fáng)价迫使打工人回(huí)乡置(zhì)业。

　　流动人口实际(jì)上(shàng)会占据(jù)两套房，在(zài)高(gāo)房价的大(dà)城(chéng)市租赁一套(tào)房，在房价较低的县城购买(mǎi)一套房。所(suǒ)以说户(hù)均(jūn)一套(tào)房无法满足庞(páng)大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万(wàn)户(hù)家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成(chéng)家庭，也就(jiù)是约9000万户城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)住(zhù)宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。胡服骑射的故事及启示感悟，胡服骑射的故事告诉我们什么>

　　这批存(cún)在着建筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安(ān)全隐患大(dà)等问(wèn)题，如电线老化、管(guǎn)道等(děng)基础(chǔ)设施陈旧(jiù)，给住户的(de)生活带来(lái)了很大(dà)的不便和(hé)安全隐患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年(nián)以(yǐ)前(qián)建成的老旧住宅面积(jī)小。占比为(wèi)31.3％的家庭(tíng)户数拥(yōng)有的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左(zuǒ)右的家庭没(méi)有独立(lì)卫浴和厨(chú)房(fáng)。这类上(shàng)世纪修建的老旧小区很难满足现代(dài)生活需(xū)求(qiú)，在未(wèi)来大都会(huì)被拆(chāi)迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为一居(jū)室和(hé)二居(jū)室(shì)，户型偏小(xiǎo)。其中(zhōng)一居(jū)室(shì)占比为14.9％，二(èr)居(jū)室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户(hù)型更小，当然这与(yǔ)城市土地资源(yuán)紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均(jūn)住(zhù)宅面积扩(kuò)张是未来地产的需求驱动(dòng)力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城镇家(jiā)庭户住(zhù)宅(zhái)存量总面积为(wèi)294.6亿(yì)平。暂不(bù)考虑(lǜ)两(liǎng)年间农民带(dài)房进城和老(lǎo)旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年(nián)和2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出(chū)2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿(yì)平，人均(jūn)住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均住宅建筑面(miàn)积(jī)在30平米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅建筑(zhù)面积不足19平方(fāng)米，不及(jí)全国(guó)人(rén)均水平的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅(zhái)面积仅(jǐn)为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积低于15平方米的家庭(tíng)界定为住宅存在困难，若按这个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为50平，只考(kǎo)虑家庭(tíng)户人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对(duì)比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊面积后(hòu)，中国的人均可(kě)使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差(chà)距(jù)将变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿(yì)的集体(tǐ)户人口，所(suǒ)需要(yào)的(de)住宅(zhái)总量会更(gèng)多(duō)。

　　四、户均已(yǐ)然1套(tào)房(fáng)，未来地产还会有(yǒu)需(xū)求么(me)？

　　我(wǒ)们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便(biàn)如此，中国人口静态结(jié)构和(hé)动态(tài)趋势演绎，决定了(le)中国(guó)未来地产仍有需求(qiú)释放。户均(jūn)1套(tào)住宅(zhái)现实(shí)之下(xià)，中(zhōng)国未来城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增(zēng)多，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我(wǒ)国(guó)城(chéng)镇家庭户(hù)均人口数不断下降，六普显示(shì)城(chéng)镇户均人(rén)口规(guī)模为2.85人/户，而(ér)七普(pǔ)显示(shì)城镇户均人口规(guī)模为2.62人(rén)/户，一人(rén)户、二人(rén)户的(de)占比(bǐ)明(míng)显上升，人(rén)口小(xiǎo)家庭化(huà)趋势(shì)将继续延(yán)续，导致(zhì)户数(shù)会(huì)因户均人口规模的(de)缩小而增多(duō)。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经济发展带来的(de)新(xīn)增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国(guó)经济板块(kuài)的分(fēn)化日益明显，资源和生产(chǎn)要素逐步向经(jīng)济(jì)带(dài)、都(dōu)市圈中(zhōng)心城市流入(rù)，区(qū)域经济资源分配的再集中(zhōng)吸(xī)引(yǐn)着人口(kǒu)流入。人口迁移势必涉及到(dào)买房租房，给迁入(rù)地住宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而出生(shēng)人口为(wèi)44.9万人，死亡(wáng)人(rén)口为(wèi)38.4万人，自(zì)然增加(jiā)人(rén)口仅为6.5万人，其人口增(zēng)长主要受益于人口迁移(yí)。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧小区改(gǎi)善性需(xū)求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和(hé)原公有住宅的家庭拆迁改建最多(duō)。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅和(hé)原公有住宅减少(shǎo)了(le)1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的(de)家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二(èr)手房(fáng)。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经(jīng)济适用房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城(chéng)改造，商品住(zhù)宅(zhái)的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)造的住宅建筑面积(jī)还有约(yuē)81亿平(píng)，涉及(jí)城镇家(jiā)庭约9000万(wàn)户。破旧的城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑(zhù)面积小(xiǎo)、质量低、基础设施配套(tào)差、没有(yǒu)或(huò)少有物业管理，居民追求美好、宜(yí)居生(shēng)活的环境，背后的改善(shàn)性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求还将有所增(zēng)加(jiā)。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾向(xiàng)于(yú)中小户型。已有住宅(zhái)家庭(tíng)希望提高生活品质(zhì)，以小换大(dà)、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央(yāng)经(jīng)济(jì)工作(zuò)会议明确(què)指出支持(chí)住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数(shù)为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住宅因素(sù)，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数较其(qí)他国(guó)家依(yī)旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济(jì)水平有着密切(qiè)正向联系。随着经济发(fā)展水平的提高，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数与人均(jūn)住宅建筑面积(jī)将(jiāng)随之增长。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二十(shí)年是中国地产黄金发(fā)展期，地(dì)产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不足，供需(xū)出现错配，这是过(guò)去二十年房价快速上涨基石。那么(me)未(wèi)来将是住宅(zhái)质(zhì)量的供需(xū)冲(chōng)突。房地产大分化时代已至，这种(zhǒng)分化不单(dān)局(jú)限于(yú)城市(shì)能级之(zhī)间(jiān)差异，优质小区和老旧(jiù)二手房之间(jiān)的(de)差异也(yě)将越发(fā)扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数(shù)据调查(chá)的是人(rén)，并(bìng)不是针对(duì)住(zhù)宅，因(yīn)此可能存在统计偏差。商(shāng)品住宅占比实际值可(kě)能偏低(dī)，其增速可(kě)能超(chāo)预期。