文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取消预售制(zhì)了。 1月17日召开的(de)全(quán)国(guó)住房和城乡建(jiàn)设工作会议提(tí)出“有条件的可以进(jìn)行(xíng)现房(fáng)销售(shòu)”，不足一个月时间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等(děng)地明确(què)表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是(shì)该取消商品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)了，用你的钱(qián)，建你(nǐ)的(de)房子(zi)，还烂(làn)尾谬赞是什么意思啊 缪赞和谬赞的区别是什么了，这是(shì)对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的(de)别建了，不(bù)能把包(bāo)袱甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和(hé)社会(huì)，这是房地产从大(dà)开发时(shí)代步(bù)入高质(zhì)量发展阶段的必(bì)然趋势，也是(shì)对购房老百姓的最大(dà)保(bǎo)护(hù)。98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预(yù)售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开发进入(rù)存(cún)量(liàng)时代，对购房民众不公(gōng)平的(de)预售(shòu)制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房销售。以后一(yī)手交钱(qián)，一手(shǒu)交(jiāo)房，天经地义。当然二次房改是个(gè)技术活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以及长效机制，长(zhǎng)效机(jī)制四大关键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中性稳定和房(fáng)地(dì)产税。如果按照经济规律办(bàn)事，中国一定能实(shí)现(xiàn)房地产(chǎn)软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改(gǎi)为现房销售？大家(jiā)想想，绝大部分(fēn)商(shāng)品(pǐn)是一(yī)手交钱(qián)一手交(jiāo)货(huò)，预售制是(shì)对购买者的单(dān)方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不(bù)能交付的风险。从个(gè)人层面(miàn)看(kàn)，预售制(zhì)对购(gòu)房者(zhě)非常不公平，比(bǐ)如，交房等(děng)待(dài)期一般为(wèi)两年(nián)，在此期(qī)间(jiān)，购房者不(bù)仅承(chéng)担银行利息，还(hái)要承担延迟交(jiāo)房、房屋质量(liàng)、房产证延(yán)期(qī)办(bàn)理(lǐ)甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到(dào)下行周期，会(huì)引发资(zī)金(jīn)链断裂、项目搁置等系列(liè)风险。取(qǔ)消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销售，这样有助(zhù)于落实中央房住(zhù)不(bù)炒精神、有助于保障(zhàng)购房(fáng)老百姓权益(yì)、有助于房企稳(wěn)健发展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制度？预售制度怎么(me)来的？国外什么情况？简单(dān)科(kē)普(pǔ)一(yī)下(xià)：商品房预(yù)售最早(zǎo)源于(yú)中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开(kāi)发商放杠(gāng)杆的(de)方式(shì)。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港(gǎng)，引入了商品(pǐn)房预售(shòu)制度。其实(shí)，当前世界不少国家(jiā)存(cún)在预售制。但(dàn)是，重(zhòng)点来了！发达国家(jiā)一般有严格的(de)监管保障措施，开发商在项目获得政府批准后才(cái)可以开始销售，买家(jiā)在购(gòu)买期(qī)房后并非像中国一样在(zài)支付完首(shǒu)付款后从银行一(yī)次性贷(dài)款支(zhī)付剩余全部(bù)房款，而(ér)是根(gēn)据(jù)开发商工程进(jìn)度在完全交房(fáng)前进(jìn)行分(fēn)期(qī)支(zhī)付(fù)。所以，预售制度(dù)是需要严格(gé)的资金监管、分(fēn)期支付以(yǐ)及违约处罚措施作为(wèi)保障(zhàng)的，如果没有这(zhè)些保障措施，一定会触发(fā)风险，对购房民众不(bù)公平，所以不如借机取消预售(shòu)制度(dù)，以后改为现房销售。客(kè)观(guān)讲(jiǎng)预售制度有一(yī)定历史阶段性，现在中国(guó)住房进入存量时代，取消(xiāo)预(yù)售制度有(yǒu)助于降负债降杠(gāng)杆(gān)，不再把烂尾风险甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社会(huì)，当然这(zhè)需要配套房(fáng)企债(zhài)务重组、复工保交楼(lóu)、恢复市(shì)场信心和(hé)房(fáng)地产长效机(jī)制。这是(shì)个技术活，只(zhǐ)要坚(jiān)持市场化改革(gé)，中国(guó)一定能化解这个难(nán)题，让房地产回归实(shí)体(tǐ)经(jīng)济和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果(guǒ)取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房销售，开(kāi)发(fā)商将拼的不(bù)是五花(huā)八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知道(dào)能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的(de)最根本(běn)最(zuì)实(shí)质(zhì)的保障，这样将极大的(de)提升开发(fā)商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣币。所有商业(yè)的本质是向善，是以客户为中心，房地(dì)产也(yě)不能(néng)例外，老百(bǎi)姓(xìng)买房子是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好(hǎo)房(fáng)幸福(fú)一(yī)家人。从这个角度(dù)，取消预(yù)售制、实施现房(fáng)销售是实现老百姓安居(jū)乐业、社会长(zhǎng)治久(jiǔ)安、行业(yè)企业(yè)健康发展(zhǎn)的重(zhòng)大措(cuò)施。在当前的情况(kuàng)下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打通金融支持当(dāng)期三(sān)好生、新模式等(děng)综合施策。

　　作(zuò)者十年前在国务院发展研(yán)究(jiū)中(zhōng)心(xīn)参(cān)与(yǔ)财税改革方案研究时，对(duì)预售制、房地产税、人地(dì)挂钩、金融(róng)稳定(dìng)、房企杠(gāng)杆率等(děng)进行(xíng)过长期(qī)系统(tǒng)的专项研(yán)究。（参(cān)考后来形成(chéng)的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化(huà)进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售资金(jīn)第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房交易立法，设置期房预(yù)付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金由(yóu)银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十年(nián)代(dài)在(zài)中国香港，楼宇出(chū)租是地产行业盛行的方式(shì)，但有着转让难(nán)、出租资金周转(zhuǎn)期(qī)长(zhǎng)等问题，分(fēn)层销售孕(yùn)育而生(shēng)。20世纪50年(nián)代，中国香港还未(wèi)推行公共房屋(wū)制(zhì)度，许多人栖身于(yú)木(mù)屋或(huò)者(zhě)其他临时住宅，住(zhù)房的需求是相当高，不(bù)过大(dà)多数居(jū)民的储(chǔ)蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼(lóu)为(wèi)单位，需要(yào)雄厚的资金实力才能购买。虽然楼(lóu)宇出租是中(zhōng)国香(xiāng)港地产行业(yè)盛行的方(fāng)式(shì)，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让(ràng)难、出(chū)租(zū)资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题。针对这一系列问题，不(bù)少(shǎo)地产商开(kāi)始探(tàn)求(qiú)新的方(fāng)式，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层(céng)出售。这(zhè)模式一(yī)经推行(xíng)，购买楼宇的市民数(shù)量有所增加，开发商资金(jīn)周转加(jiā)快。

　　在分(fēn)层出(chū)售(shòu)的(de)基础上，将“按揭(jiē)”模式引(yǐn)入(rù)房地产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式。1953年底(dǐ)霍英东(dōng)创办立信置业有限公司，凭借商(shāng)业(yè)直觉和多年(nián)经营杂货铺、海上(shàng)驳运业(yè)务的经验，对于商品(pǐn)流通、资金周转有着(zhe)独到的(de)见解，在努力(lì)寻求方法加快自身资金周转。当(dāng)时其(qí)在购下(xià)九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了(le)分层出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明(míng)楼宇的(de)地(dì)势环境、建筑材料、分(fēn)层(céng)价格、订(dìng)购(gòu)方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的订金，采用类(lèi)似(shì)租(zū)金的分期付款形式(shì)，等新(xīn)楼落成(chéng)时，收齐买家的钱，买家(jiā)就(jiù)拥有了自己的房产。这(zhè)种(zhǒng)方式减轻了(le)民众购房的资金压力，加速(sù)了房屋的建造和销售，也解决了(le)制造商的(de)资(zī)金问题，降低投资风(fēng)险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销售模式成为当时中国(guó)香港房地产(chǎn)市场(chǎng)的一大特(tè)色，纵(zòng)观中国香(xiāng)港房地产(chǎn)市场的改革(gé)，“卖楼花”模式高(gāo)效率(lǜ)地解(jiě)决(jué)了核心的住房供不应求的问题，使(shǐ)房市(shì)发(fā)展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动了中国香港楼(lóu)市几十年繁荣，但期(qī)间也出现过(guò)“烂尾(wěi)楼”的情况(kuàng)，但监管(guǎn)部门不断完(wán)善、规范化，建立(lì)健全(quán)的监管机制(zhì)，促(cù)进(jìn)市场健康发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀(jǔ)的一(yī)个楼盘(pán)因建筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”情况。在1961年(nián)后，中(zhōng)国(guó)香港管理部(bù)门提升(shēng)了对(duì)于预(yù)售楼(lóu)花制度的监管，即要求开发商在预(yù)售前，确(què)保(bǎo)地价款已(yǐ)经全部支付，还要证明自身(shēn)有资金(jīn)等能力(lì)把(bǎ)项目完成，资金需放(fàng)入(rù)律师所托管，支(zhī)取时需律所和建筑师的核准。为(wèi)了防止开发(fā)商、律所、建筑(zhù)师(shī)等造(zào)假，套取监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户资金(jīn)，中国香港要求律师(shī)行在银行开设的信托账户（监管账(zhàng)户）、开(kāi)发商操(cāo)作等采取全透明化机制(zhì)，且银(yín)行的责(zé)任上升，如(rú)出现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最(zuì)大(dà)风险方，后续需自身推(tuī)动项目完工(gōng)。随着监管体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国(guó)内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代，中国内(nèi)地面临住房(fáng)需求大和供给(gěi)量短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制(zhì)度(dù)。建(jiàn)国以来，中国内地(dì)优(yōu)先发展重工业，强调基(jī)础建设，这一导(dǎo)向使前期发展工(gōng)业化的进(jìn)程大于城市化进程，唯有解(jiě)决住房基础等城(chéng)市(shì)化配套问(wèn)题，才能(néng)进一步推(tuī)进城市(shì)化。但当时(shí)推行的是“统一管理(lǐ)，统(tǒng)一(yī)分配，以(yǐ)租养房(fáng)”的福(fú)利(lì)分房制度，住房(fáng)市场发展起步较(jiào)晚(wǎn)、增(zēng)速较(jiào)慢(màn)，福利分房制(zhì)度也(yě)出现了分配(pèi)不公、效率低、配(pèi)套(tào)差等问题，因此福(fú)利分(fēn)房制度不再适用于(yú)当时的国情(qíng)。叠加房(fáng)地产市场面临商品房的需求(qiú)量大，而社会(huì)缺(quē)少大型房地产开(kāi)发商(shāng)，商品房供应量小的(de)困境(jìng)，此(cǐ)时引入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市(shì)场的(de)一针强(qiáng)心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售商品房制度，先后出台多项文件，大力支(zhī)持国内房地产市场改(gǎi)革(gé)。例如，1998年，国(guó)务(wù)院出台《关(guān)于进一步深化城镇住(zhù)房制度改革，加快住房建(jiàn)设的通知》文件，决定停止住(zhù)房(fáng)无偿实物分(fēn)配(pèi)，逐步实行住房分配货币化(huà)、住(zhù)房(fáng)供(gōng)给(gěi)商(shāng)品化、社会化的住(zhù)房新体制，从计(jì)划(huà)经济下的福利(lì)分房转向市场经济的商品房(fáng)。房地(dì)产市场采用预售制，允许开(kāi)发商卖期(qī)房(fáng)，解决(jué)了(le)房企缺(quē)少资(zī)金(jīn)和开发时(shí)间周期(qī)长的两(liǎng)大难题，开发商以预售款(kuǎn)撬(qiào)动下一个项(xiàng)目的开发，形(xíng)成滚(gǔn)动(dòng)开发模式，住(zhù)房供应速度加快。自此中国内地(dì)开始房改货币化(huà)，中国人民银行等(děng)多方迅速(sù)出台相关的信(xìn)贷政策，支持购(gòu)房者，极大(dà)作用推(tuī)动了房地(dì)产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形成契合中国内(nèi)地的(de)商(shāng)品房预售制度(dù)。预(yù)售制的初衷(zhōng)是为了缓解(jiě)房企资金压力，加快城镇(zhèn)住房建设(shè)。具体来(lái)说，是指(zhǐ)房地产开发企业将正在(zài)建设(shè)中的(de)房屋预先(xiān)出(chū)售给购房者，由购房(fáng)者支付定(dìng)金或房款的行为(wèi)。区别于中国香港，在中国内地(dì)实践过程(chéng)中，商品房预售流(liú)程为(wèi)：房地产开发(fā)商(shāng)办理预售许可证-签订商品房买(mǎi)卖合同-进行备(bèi)案登记(jì)和预告登记-交付(fù)房屋。在购房(fáng)过程(chéng)中，购房者需(xū)要一次性付清首(shǒu)付款，并采(cǎi)用银行(xíng)贷(dài)款的形式一次性付清剩(shèng)余房款，换言之，房屋未建成，开(kāi)发商可能已拿到了全部购房款，这点与中(zhōng)国香港(gǎng)的按照工程进度付(fù)款有(yǒu)所不同(tóng)。对(duì)中国内地的开发商而言，预售制(zhì)商品房也开启了高周转、高杠杆的运作(zuò)模(mó)式(shì)。

　　1.3预(yù)售制推动城(chéng)市(shì)化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为(wèi)中国内地商品房销售的最主要(yào)方式，预售制极大缩短房(fáng)企现金回笼周(zhōu)期，同时(shí)增(zēng)加市场商(shāng)品房供应，推动了城镇化(huà)发展进程。预售制在过(guò)去20多(duō)年(nián)对(duì)中国内(nèi)地房(fáng)地(dì)产市(shì)场(chǎng)的稳(wěn)步发展(zhǎn)起到(dào)了重要作用(yòng)，不(bù)仅解决了房(fáng)地产市(shì)场快速发展阶段的资金需求，也提高了(le)居民居住水平，中(zhōng)国内地城镇居民从筒(tǒng)子楼住到住宅小区(qū)，从(cóng)全民蜗居到基本适居，住房事业(yè)取得巨大(dà)进步，数十年时(shí)间(jiān)走(zǒu)完(wán)发达(dá)国家几百(bǎi)年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成(chéng)区面积(jī)由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑(zhù)面积从(cóng)8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套(tào)户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在(zài)当(dāng)前已成为中国(guó)内地商品房销(xiāo)售(shòu)最主(zhǔ)要方(fāng)式(shì)，2005年中国内地商品住宅期房(fáng)销售面积占(zhàn)总销(xiāo)售面积的比重为(wèi)63％，而(ér)2021年期房累计(jì)销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也(yě)推动(dòng)了中国内地(dì)房地产行业的发展。中(zhōng)国内地房地产(chǎn)历经二(èr)十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积(jī)从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累(lèi)计(jì)上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投(tóu)资完成(chéng)额从0.4万亿(yì)元增(zēng)至14.8万(wàn)亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年(nián)复合(hé)增(zēng)速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和(hé)销售金(jīn)额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发展，房地产(chǎn)企业从(cóng)无到有、从国企先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年(nián)，房(fáng)地产企业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个(gè)增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内(nèi)地(dì)经济高增长(zhǎng)的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道(dào)，房(fáng)地(dì)产带动的上下游产业链(liàn)特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地(dì)产(chǎn)及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产(chǎn)业增(zēng)加(jiā)值占GDP的(de)7.3％（直接贡(gòng)献），房(fáng)地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产(chǎn)对金融、批发(fā)、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完全拉(lā)动的投(tóu)资占(zhàn)全(quán)社会固定资产(chǎn)投(tóu)资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占固定资产(chǎn)投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通道(dào)业务，占比超过三(sān)分之(zhī)一(yī)。从(cóng)房地(dì)产融资(zī)存量(liàng)占社融存(cún)量比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大(dà)面积(jī)违约，将导(dǎo)致银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从(cóng)居民财富效(xiào)应渠道，根据我们的《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中国住(zhù)房市(shì)值为62.6万(wàn)亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿(yì)美元(yuán)、日本的10.8万亿美(měi)元(yuán)、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占股债房市值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国(guó)住房市值与股债房市值的(de)比例(lì)较(jiào)高(gāo)，主要是因(yīn)为(wèi)住房市(shì)值高，以及中(zhōng)国资本(běn)市场发育尚不成熟，直接融资比例较低(dī)，股票、债券市值较(jiào)低，居民投资(zī)渠道缺乏(fá)。

　　不可否认(rèn)，预售制背后(hòu)潜藏(cáng)的(de)风(fēng)险确实存在(zài)，当前的负面效(xiào)应愈发凸(tū)显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手交货，预售制是对购买者的单(dān)方面(miàn)不(bù)公平制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能(néng)交(jiāo)付(fù)的风(fēng)险。比如，交房等待(dài)期(qī)一般为两(liǎng)年(nián)，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者不(bù)仅承担(dān)银行利息，还(hái)要(yào)承(chéng)担延迟(chí)交房、“一房(fáng)二卖(mài)”、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延期办理甚至不(bù)能交房等风险。另外，购房者和(hé)开发商之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独立的合同关系(xì)，如果开发商发(fā)生(shēng)违约，购(gòu)房(fáng)者只能根据购房合同(tóng)向开(kāi)发商主(zhǔ)张权力，但依旧需要根据按揭贷(dài)款合同按时(shí)向银行(xíng)进行贷款偿还，因(yīn)此购房者(zhě)承担的风险较(jiào)大。

　　从(cóng)行业层面看(kàn)，预售制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，资金若遇到(dào)下行周(zhōu)期，会引发资金链(liàn)断裂、项目(mù)搁置等系(xì)列风险，进行(xíng)影响自身信用(yòng)和购房者对(duì)行业(yè)的信心(xīn)。

　　从金融层(céng)面看，银(yín)行作为按揭贷款(kuǎn)的发(fā)放方(fāng)，一旦房企因为市场波动或经营(yíng)不善(shàn)，出现资金(jīn)链断裂等一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情(qíng)况(kuàng)，而房企通(tōng)过与购房者(zhě)签订(dìng)的预(yù)售合同和按揭合同，已经从银行获(huò)得房款，如果购房者(zhě)丧失还款能(néng)力或短(duǎn)期(qī)不能还款等，则风险完(wán)全由银行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的预售监管资(zī)金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城(chéng)市商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售管理办法(fǎ)》中明确规(guī)定了(le)开发企业预售商品房所得款项应当用(yòng)于有关的(de)工(gōng)程建(jiàn)设，商品房预售款监管的具(jù)体(tǐ)办法，由房地产管理部门制定(dìng)。但多(duō)年以来全国(guó)并没有统一的预售资(zī)金监(jiān)管规(guī)定，各地实行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监(jiān)管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项(xiàng)目的建(jiàn)安成本乘以(yǐ)建筑面积或者项(xiàng)目工程总额报(bào)价计算重(zhòng)点资金。而事实是，不少(shǎo)购房款未进(jìn)入监管账户(hù)、或进入监管(guǎn)账户(hù)后被挪用，导致楼(lóu)盘没有(yǒu)资金继(jì)续(xù)建设。收楼遥(yáo)遥无(wú)期(qī)，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资金(jīn)如何被挪(nuó)走(zǒu)的(de)？实际上(shàng)，在(zài)过去房地产大(dà)开发时(shí)代(dài)的高(gāo)周(zhōu)转(zhuǎn)背景下(xià)，抽调预售(shòu)款监管账(zhàng)户资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工(gōng)程(chéng)总承包方，以工(gōng)程建设名(míng)义(yì)，获得监(jiān)管(guǎn)账户拨付资金，再(zài)由工程方(fāng)将资金(jīn)转给房(fáng)企，而拨付(fù)的(de)工程款，远超(chāo)工程进度所需。通过这些方(fāng)式套取的(de)资金，在房(fáng)企各地项目间流动，变相加杠杆，这样(yàng)做提供了(le)资金(jīn)流(liú)动性，房(fáng)企抽调资(zī)金统筹拿地、还款和楼盘建设，形(xíng)成一种资金(jīn)循环高(gāo)周(zhōu)转(zhuǎn)模(mó)式，但一定(dìng)程度上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来(lái)说，国外(wài)商品房预售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款保护(hù)：对(duì)于购房者(zhě)预付资金(jīn)，一(yī)般设有(yǒu)定(dìng)金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要(yào)求购(gòu)房者支付的预付款比例(lì)相对(duì)较(jiào)低，绝大(dà)部分房款在房(fáng)屋交(jiāo)付后(hòu)开始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预付款(kuǎn)一(yī)般以定金方式支付，或按(àn)工(gōng)程进度分(fēn)期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一(yī)般采用两谬赞是什么意思啊 缪赞和谬赞的区别是什么种方式(shì)发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭(jiē)贷(dài)款按照工程进度逐渐发放，购房者开始月(yuè)供；二(èr)是房(fáng)屋交付(fù)后(hòu)发放按揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂尾保护：为预售商(shāng)品房提供(gōng)期房烂尾保险(xiǎn)，在商品(pǐn)房(fáng)出现重大延期或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护(hù)：房屋交付质量的保障有两(liǎng)种(zhǒng)方式，一(yī)是期房由政(zhèng)府或第(dì)三方验(yàn)收合格并(bìng)提(tí)供验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)后，开发(fā)商凭验收凭证取得购房者(zhě)支付(fù)的(de)房(fáng)款。二是开(kāi)发商为(wèi)购房(fáng)者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售(shòu)资金第三方全程(chéng)监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　美国(guó)期(qī)房定金一(yī)定(dìng)期限内(nèi)无条件返还(hái)，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付(fù)后(hòu)按(àn)揭还款，交付(fù)前资金(jīn)由第三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可(kě)低(dī)于(yú)3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美(měi)国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除定金或首(shǒu)付外(wài)，购(gòu)房(fáng)者在(zài)房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金(jīn)监(jiān)管方面(miàn)，美国(guó)为防(fáng)止开发(fā)商挪用资金(jīn)，购房者的定金及首付款由第三(sān)方公证行(xíng)或产权保险(xiǎn)公司的信托(tuō)账户监管。如果开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂(làn)尾，购(gòu)房者资金可通过申(shēn)请仲裁取回，且不承(chéng)担任(rèn)何(hé)责(zé)任与损失(shī)。而开(kāi)发商在房(fáng)屋建设过程中的资金全部来(lái)自银行(xíng)，银行根据工程进(jìn)度向(xiàng)开发商提(tí)供一定比例的贷款(kuǎn)，由(yóu)于开发商挪(nuó)用资金(jīn)直接损(sǔn)害银行利益，银行有充分动机(jī)监管开(kāi)发商(shāng)施工(gōng)进度。开发(fā)商(shāng)在房(fáng)屋交付时需(xū)取得由(yóu)政(zhèng)府相关部门经审查后发放(fàng)的验收(shōu)凭证，通过验收凭证向银行得到购房者(zhě)支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房(fáng)，提(tí)供期(qī)房(fáng)烂尾险

　　德国(guó)期房可零首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工期(qī)放款后还(hái)贷，房贷利(lì)率采用(yòng)固定(dìng)利率，开发商或购房者可购买期(qī)房烂(làn)尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发商在项目获批(pī)后(hòu)即可预售房屋。签署购房合同前，购房者需(xū)支(zhī)付约2000欧的定金并(bìng)进行(xíng)预约公证，签订合同后(hòu)定金(jīn)退还(hái)。如(rú)由于任何原因不能(néng)购买，定(dìng)金按(àn)照德国法律全部退(tuì)还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者需支付(fù)公(gōng)证费和土地交易税(shuì)，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房(fáng)款中(zhōng)，属于购房(fáng)附加(jiā)费(fèi)。

　　首付方(fāng)面，德(dé)国没(méi)有规定最低首付比(bǐ)例，可零首付购房(fáng)。

　　余(yú)款方面，德国也采(cǎi)取按工期支付房款(kuǎn)的制(zhì)度，一般分7笔(bǐ)进行支付(fù)，具体(tǐ)支付(fù)节点、比例因(yīn)项(xiàng)目而异。一般来说(shuō)，支付(fù)节(jié)点可分为公证(zhèng)后、主体(tǐ)完工、内部水暖电路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内清洁(jié)及(jí)墙(qiáng)面完(wán)工(gōng)、地板完工、全部完(wán)工，支付(fù)比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面(miàn)，购房者可在支付(fù)房款前申(shēn)请房贷(dài)，房贷(dài)利率采(cǎi)用固定(dìng)利率(lǜ)，银行按施工节奏(zòu)分(fēn)多(duō)次发放贷款，每笔贷款给(gěi)予购房者一定使(shǐ)用期限(xiàn)，期(qī)限(xiàn)结(jié)束后，购房者开始(shǐ)还(hái)贷。

　　保险方面，德(dé)国(guó)保险公司针对期房设计(jì)了两种保险，保险的(de)功能是当房屋出现重大延期或重大(dà)缺(quē)陷时，保险公司保证(zhèng)开发商(shāng)赔偿或修(xiū)复，开发(fā)商破(pò)产，由保(bǎo)险公(gōng)司负责相应(yīng)赔偿。保险由(yóu)开发商(shāng)或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖(mài)双方律(lǜ)师严格(gé)监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均有一名律师，负责沟通期(qī)房交(jiāo)易中(zhōng)的房产、资金(jīn)、合同等各个环节，各环节内容(róng)确认无误后签订首付交换合同。

　　定(dìng)金(jīn)方面(miàn)，英国设置了10％定金保险保护机制，当开(kāi)发商出现财(cái)务、经营问题(tí)时(shí)，购(gòu)房者10％的定金由(yóu)保险(xiǎn)公司(sī)赔付，而超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款支(zhī)付(fù)环节，英国采取按工(gōng)程进度付(fù)款的方式，但(dàn)是交房前付款比例相对(duì)较低，一般(bān)会(huì)在合同签订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房(fáng)前(qián)付款比(bǐ)例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋必须经过房(fáng)产公证公司的检验验收后(hòu)才(cái)能交(jiāo)付，交(jiāo)付后(hòu)方可按揭(jiē)还贷。

　　资(zī)金监管环(huán)节，英国期房预售资金监管极为严(yán)格，资金也由律(lǜ)师监管，在确(què)认(rèn)工程进度、支付相关款项过程中，由买房律师(shī)将资金转(zhuǎn)给卖方律师(shī)，卖方律(lǜ)师转(zhuǎn)给开(kāi)发商，即资(zī)金在进(jìn)入(rù)开(kāi)发(fā)商账户前(qián)经过两道关(guān)口，有(yǒu)利于保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期(qī)房交(jiāo)易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须完成“预售房(fáng)定金保全措施”，交房前付(fù)款比例不超房(fáng)款的20％，开发(fā)商违约需返(fǎn)还定(dìng)价并赔偿(cháng)约10％房款，交(jiāo)房(fáng)后按(àn)揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日(rì)本(běn)二战结束(shù)后由(yóu)于(yú)房(fáng)屋供给(gěi)严重失衡，叠(dié)加(jiā)法律空白，社会上“一房二卖(mài)”现象普遍(biàn)，为此，日本政府(fǔ)1952年出(chū)台《宅地建(jiàn)筑物交易法(fǎ)》，经多次修订，目前(qián)是唯一(yī)一(yī)部规范期(qī)房交(jiāo)易(yì)的(de)法律。

　　定金(jīn)保护(hù)方面，根据(jù)日本《宅地建物取引业(yè)法》，对购房者(zhě)支付(fù)定金超过5％或超1000万(wàn)日元的部(bù)分，法律要求开发商必(bì)须完成定金保(bǎo)全措施才可预(yù)售。什么是定金保全措施？即(jí)买卖双方签订购房合同时，开发(fā)商向金融(róng)机构(gòu)或(huò)指定(dìng)保证机构或(huò)保(bǎo)险机构签订定金(jīn)保证委托合(hé)同，设置购房(fáng)者定金的(de)保证(zhèng)或保(bǎo)险，并将相应的(de)保证(zhèng)金证明书交付给购房(fáng)者(zhě)。除定金(jīn)外(wài)，其他预先支付的购房(fáng)款也受该措(cuò)施(shī)保护(hù)。若开发商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向(xiàng)金融机构或保证机构或保(bǎo)险公司(sī)兑付，同时，开发商需向(xiàng)购房者赔付违(wéi)约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房(fáng)前只需支付最(zuì)多不超(chāo)20％的定金(jīn)，签(qiān)订购房合同后，购房者即可向(xiàng)银行申请(qǐng)贷款(kuǎn)，但交房后(hòu)才开始按(àn)揭贷(dài)款，除定金(jīn)外的剩余房(fáng)款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡(pō)期房购(gòu)房者违约可(kě)返还相当于3.75％房(fáng)款的订(dìng)金，首(shǒu)付(fù)比例20％，余(yú)款按工程进度(dù)支付(fù)，所有资金进银行(xíng)专门项(xiàng)目(mù)资金账(zhàng)户(hù)，交房后(hòu)满(mǎn)1年保(bǎo)修(xiū)期后(hòu)支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一(yī)的选(xuǎn)购权合同以及订金返还(hái)机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步签订购买合同(tóng)，不执行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房合同(tóng)后，购房者(zhě)需支付15％的首付及印花税(shuì)，同时(shí)购房者向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡(pō)期房同样采取按工程进度(dù)付(fù)款的方式，《发展商条例》对(duì)期房付款流程做了统一详细规定，要求所有开发商遵守，支(zhī)付节(jié)点一(yī)般为合同签订后、地基完(wán)工、框架完工(gōng)、管道门窗等(děng)完工(gōng)等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也(yě)依(yī)照工程进(jìn)度放(fàng)款(kuǎn)，月(yuè)供在此(cǐ)过程中随(suí)着放出(chū)贷款(kuǎn)的增加而(ér)增加(jiā)，未放款部分无需月供。

　　资(zī)金监管方(fāng)面(miàn)，购(gòu)房者的订金与付款会(huì)存入银行专门的项目资金账户(hù)，账户(hù)资金提取须与(yǔ)房屋建(jiàn)设有关(guān)。房屋交付后，购房者享受(shòu)1年的(de)房屋保修(xiū)期，此(cǐ)后购(gòu)房者支付15％的(de)尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房地(dì)产到(dào)了政策出手临界(jiè)点，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼和房企(qǐ)重组。一方面，加(jiā)大(dà)对(duì)刚需(xū)和改(gǎi)善型(xíng)需求的(de)支持力度，长短兼顾妥善应对(duì)局(jú)部停贷现象(xiàng)，重点是保交楼保复工保民(mín)生，给予强有(yǒu)力的金融工具支持。另一方面，从现在起，对(duì)还在正常运(yùn)转的房企(qǐ)包括民营企业，加大支(zhī)持力(lì)度，由优质房企牵头并购(gòu)重(zhòng)组整个行业(yè)，为(wèi)每个房企配套(tào)AMC和财(cái)团，给予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充(chōng)分估计形势复杂性(xìng)和人(rén)性复杂(zá)性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及(jí)长效机制。长效机制(zhì)四大关键是推动城市(shì)群战(zhàn)略(lüè)、人地(dì)挂(guà)钩、金融(róng)中(zhōng)性(xìng)稳(wěn)定和房地产税。定金环(huán)节(jié)，建(jiàn)立开发商违约(yuē)后定金保(bǎo)护(hù)机(jī)制，如将已(yǐ)支(zhī)付定金(jīn)冻结(jié)至(zhì)房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋(wū)重大延期(qī)以(yǐ)及重大缺陷等情况提(tí)供充分的保(bǎo)障。余款(kuǎn)支付环(huán)节，建立(lì)按工(gōng)程进(jìn)度付款机制(zhì)或交房后按(àn)揭贷款机制，充(chōng)分保护购(gòu)房者的权益(yì)。资(zī)金(jīn)监(jiān)管环节，引(yǐn)入(rù)独立于开发商、银行的第三(sān)方(fāng)资金监管机构(gòu)，或由政府相关部门直(zhí)接(jiē)监(jiān)管，以此防(fáng)止资金(jīn)挪用现象。交付环节，建立商品房保修期制度(dù)。保修期内(nèi)，开发商应(yīng)对房屋质量问题(tí)全权负(fù)责、免费维修，购(gòu)房者在保(bǎo)修期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大(dà)势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权(quán)宜之计(jì)，现在(zài)全国套(tào)户比超(chāo)过1，从大开(kāi)发(fā)进入存量时(shí)代(dài)，对购房民众(zhòng)不公平的(de)预售制已经过时了，该取消了(le)，改为(wèi)现房(fáng)销售。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得的过(guò)硬的产(chǎn)品质(zhì)量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根本最实(shí)质(zhì)的保障，这样将极大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。

未经允许不得转载：南京少儿险_南京【婴儿重病保险_幼儿教育险_婴儿怎样买保险】咨询_找经纪人沃保保险网 谬赞是什么意思啊 缪赞和谬赞的区别是什么