“现在(zài)的(de)房地产(chǎn)很难再出现(xiàn)像过去十年的系统(tǒng)性行情。”思(sī)睿(ruì)集团(tuán)合伙人、首席经(jīng)济学家洪灏向《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》表示，房地产行业分化的愈加明显，让机(jī)构和投资(zī)者的关注(zhù)度从板块(kuài)向(xiàng)单(dān)个标的(de)转移。上海利(lì)檀投资董事长陈昊扬向《红周刊》指出，从行业来看，无(wú)论是(shì)业绩，还(hái)是估值(zhí)，房地产都已经(jīng)双杀到(dào)了最(zuì)底部，而且是反复地杀到了底部，再往下的空(kōng)间已经(jīng)不大了。

　　三道(dào)红线(xiàn)等(děng)指标

　　成挖掘个(gè)股阿(ā)尔法重(zhòng)要(yào)参考

　　那么如何(hé)寻找房(fáng)地产个股的阿(ā)尔法呢？

　　洪灏提醒，在(zài)房地产(chǎn)赛(sài)道(dào)中(zhōng)进行选(xuǎn)择，需(xū)要(yào)非常小心，避免(miǎn)选了(le)半(bàn)天(tiān)，标(biāo)的公司出现(xiàn)爆雷的情况。除此之外，洪灏指出，需要满(mǎn)足(zú)以(yǐ)下三个基准：有大的国资背(bèi)景的、杠杆率较低的、此前(qián)没有踩(cǎi)过红线的。

　　他还表示(shì)，如果关注一下今年(nián)房地(dì)产的开发资(zī)金来源(yuán)，可(kě)以发现，其(qí)实银(yín)行的信(xìn)贷倾向是不太愿意给房企贷款的，房(fáng)企的主要资(zī)金来源来自新盘(pán)的销售。但今年新房(fáng)的销售情况相较一般(bān)。再关(guān)注一下(xià)，哪些房(fáng)企(qǐ)能(néng)从银行(xíng)拿(ná)到钱(qián)，其实(shí)主要(yào)还是那些有国(guó)企背景的房企，民营房企相对比较困难，所(suǒ)以整个行业出现了一个很明显的分(fēn)化，无论(lùn)是在销售，还是融资等(děng)各个(gè)方面(miàn)都非常明显。现在有国资背(bèi)景的(de)房企在(zài)资本(běn)市场表(biǎo)现(xiàn)相对较好，但(dàn)没有国资(zī)背景(jǐng)的民营房企(qǐ)股价大多表(biǎo)现(xiàn)很(hěn)一般。

　　陈昊扬则向《红周刊》表示，在房地产行(xíng)业内，我(wǒ)们的逻(luó)辑是，“寻找最(zuì)后的赢家”。而具体到(dào)如(rú)何挖掘(jué)，我(wǒ)们会特别重视企业的成本优势，更具体一点，就是它的(de)净借贷水(shuǐ)平(píng)（净负债率）是不是行业内的(de)最(zuì)低(dī)水平；利(l东隅已逝桑榆非晚是什么意思ì)润率是不是行业内最高的；融(róng)资成本是否是(shì)行业内最低的(de)；建安成本是否也是业内最(zuì)低的(de)；这些都是我(wǒ)们看重(zhòng)的一家房企的(de)综合(hé)成(chéng)本。

　　需要注意的是，能(néng)够同时满足上述条件的房企(qǐ)并(bìng)不多(duō)。即便是(shì)在国央企中，仍有部分房企出现了“三道红线”的(de)“踩线(xiàn)”情况，且有逐(zhú)渐恶化的趋(qū)势。以A股为例，《红周刊》根据(jù)Wind数据整理发现，截至(zhì)2022年末，天房发展、陆家嘴、格(gé)力地产、西藏城投、中(zhōng)交地产、中(zhōng)国武夷等国央企“三道红(hóng)线”全(quán)踩。

　　除此(cǐ)之外(wài)，城建(jiàn)发展、京投发展、光明地产、云南(nán)城投、首开股份、珠江股份、城投(tóu)控股(gǔ)等国央企房企也踩了(le)“三(sān)道红线”中(zhōng)的(de)两(liǎng)条。

　　2022年(nián)激(jī)进扩张房企

　　需警(jǐng)惕其重(zhòng)蹈覆辙

　　不难看出，即便是有(yǒu)着较稳健特色(sè)的国央(yāng)企房企(qǐ)，其财(cái)务指标称得上(shàng)完全(quán)健康的仍是少数。而更加值(zhí)得(dé)注意(yì)的是，在2022年(nián)，不少国企，甚至地方(fāng)国企开始大举扩张。而这无疑(yí)又(yòu)进一步考验着(zhe)国央企的资金链情况(kuàng)。

　　对(duì)房企而言(yán)，扩张速度的张弛有度尤为重要(yào)，节(jié)奏把(bǎ)握准确，有(yǒu)助(zhù)于房企储备优质“弹(dàn)药”；但过于乐观(guān)的预(yù)判未来市场，以及过(guò)于激进的扩张拿(ná)地节奏(zòu)也(yě)有可能让(ràng)房企重蹈此前的高杠杆覆(fù)辙。

　　陈(chén)昊扬以其(qí)配置的一家房(fáng)企进(jìn)行举例，它从(cóng)2018年(nián)开始到2021年，连续(xù)4年的净借贷比例都维持在33％左右(yòu)，完(wán)全没有增(zēng)加杠杆比例。而到2022年，这家房企(qǐ)明显感(gǎn)觉(jué)到机会(huì)来(lái)了，其开始在一线城(chéng)市进行大举拿地，净负债率也由此前的33％左右水准提高到45％左右(yòu)，涨了接近三分之一。与此同时，该房企新购入(rù)地块也实现(xiàn)了快(kuài)速的开盘利用率，预计(jì)今年会有更多的楼(lóu)盘(pán)入市。像这类企(qǐ)业(yè)就(jiù)符合“最后的赢(yíng)家(jiā)”的特(tè)点。一方面，在于它本身(shēn)储备了很(hěn)多弹药，去年拿(ná)地超1000亿(yì)元，且(qiě)其中一半在(zài)一(yī)线城市，另外一(yī)半也主(zhǔ)要集中在强二线和二线城市；另(lìng)一方面，它(tā)的扩张(zhāng)是有(yǒu)节制地扩(kuò)张。

　　陈昊(hào)扬同样提醒道，与之相反，有些房企(qǐ)的扩张速(sù)度让人感觉(jué)又回到了2016年、2017年，或(huò)者(zhě)说看到了(le)2016年～2020年期间(jiān)扩张(zhāng)的(de)民营企业的(de)影子。虽然说，见到机会时要出手，但出手的章法仍要小心，如果负债率扩张得太快，但未(wèi)来的(de)两年市场没有想(xiǎng)象得那(nà)么好，可能(néng)会(huì)重蹈覆辙(zhé)。

　　那么(me)如何(hé)来衡量(liàng)一家房企的扩张速度是否激进？陈昊扬向《红周刊》表示，主要还是看房企的净负债(zhài)率水平，在我看来，这(zhè)个(gè)比例如果(guǒ)超过60％，就是(shì)扩张得(dé)过于快速了。

　　不难(nán)看出，这一标(biāo)准(zhǔn)要(yào)比“三道红(hóng)线(xiàn)”对房企(qǐ)的净负债率(lǜ)要(yào)求(qiú)不(bù)得(dé)高于(yú)100％要更加(jiā)严(yán)格。陈昊扬解释，当前(qián)房地产行业的复苏速度(dù)并没(méi)有那么快，所以要规避公司净负债率提高到一个(gè)比(bǐ)较危险的水平。

　　《红(hóng)周刊》对(duì)在2022年拿(ná)地较积极的房企梳(shū)理发现，中(zhōng)交(jiāo)地产、中国金茂(mào)、华发股份、越秀地产、绿城中国、保(bǎo)利发展等房企2022年净(jìng)负债率都在60％之上。其中，中交(jiāo)地(dì)产(chǎn)净(jìng)负债率(lǜ)持续(xù)居高不下，在2020年(nián)至2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形(xíng)成(chéng)鲜(xiān)明对比(bǐ)的是，华(huá)润置(zhì)地、中国海外发展、万科A、滨江(jiāng)集团、招商(shāng)蛇口、龙湖集(jí)团等房企(qǐ)在践(jiàn)行较积(jī)极的拿地策略(lüè)的同时(shí)，也较好地控(kòng)制了(le)公司的扩张速(sù)度与净(jìng)负债(zhài)率水(shuǐ)平(píng)（见附表）。

　　滨江集(jí)团等个别民营(yíng)房企

　　或具备“最(zuì)后赢家”的黑马(mǎ)特质(zhì)

　　陈(chén)昊扬指出，实际上，他们(men)是以同一筛选(xuǎn)标准来看国央企(qǐ)与民营房企，但(dàn)在(zài)各维度的实际表现(xiàn)上，国央(yāng)企(qǐ)确实会更胜(shèng)一(yī)筹。如国央企的融资成本(běn)更低，融资渠道也更顺畅(chàng)，能够(gòu)做(zuò)到想融就融，这样(yàng)，国央企自(zì)然而然就具有天(tiān)然优势。

　　虽然对比民营房企，机(jī)构更加看好国央(yāng)企，但(dàn)这也并不意味着，民营企业中(zhōng)就没有“黑(hēi)马(mǎ)”的存在。

　　据《红周刊(kān)》梳理发现，仍(réng)有少数民(mín)营房企同样受到(dào)机构的青睐。比如，根据2023年一季报，滨江(jiāng)集团的(de)十大流通(tōng)股东(dōng)中(zhōng)新进了“中国(guó)工商银(yín)行股份有限公司－景顺(shùn)长城中国回报灵活(huó)配(pèi)置混合(hé)型证券投(tóu)资(zī)基金”“全国社(shè)保(bǎo)基金一一六组合”等。

　　除此(cǐ)之外(wài)，自2021年开始，百(bǎi)亿私(sī)募珠海阿巴马资产管理有限公(gōng)司就长期(qī)持有滨(bīn)江(jiāng)集团。根据一季报，该资产公司的几(jǐ)只产品合计持有滨江集团9543万(wàn)股(gǔ)，约占(zhàn)流通A股(gǔ)的3.56％。

　　滨(bīn)江集团的受青睐，和(hé)其自(zì)身的基本面表(biǎo)现存(cún)在一(yī)定关系。2020年以(yǐ)来的近三(sān)年时间，房地产市场(chǎng)整体在走(zǒu)“下坡(pō)路”，但作(zuò)为杭州本(běn)土房企的滨江集团仍是表现(xiàn)出较强的韧劲(jìn)，2020年以(yǐ)来(lái)，滨江(jiāng)集团在业绩表现、销售规模、新增土储、股价表(biǎo)现等多(duō)维度(dù)都(dōu)表(biǎo)现了(le)较强的(de)增长势头。

　　业绩方(fāng)面(miàn)，2020年～2022年期间，滨江集(jí)团扣非归母净利润依次为21.27亿(yì)元、29.87亿元(yuán)、37.22亿元(yuán)；依次实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布的2023年一季报，今(jīn)年一季度，滨江集(jí)团更(gèng)是实现了东隅已逝桑榆非晚是什么意思扣非归母净利润5.41亿元，同比增长(zhǎng)134.07％。

　　在(zài)房地(dì)产(chǎn)“青(qīng)铜(tóng)时(shí)代(dài)”仍(réng)能保持(chí)自身业绩的持(chí)续增长，和滨江(jiāng)集团扎(zhā)根杭(háng)州的战(zhàn)略布局关系密切(qiè)。根据2022年年报，滨江集团有近七成营收(shōu)来自杭州地区，而在(zài)2021年，杭州地区的营(yíng)收比(bǐ)重只占到近六成。近(jìn)三(sān)年持续稳(wěn)居(jū)杭(háng东隅已逝桑榆非晚是什么意思)州房企销售排(pái)名第一。

　　与此同时，滨江集团(tuán)在杭州的土储补充同样较为积(jī)极，根据诸葛找房、住(zhù)在杭州网(wǎng)数(shù)据(jù)显示，2020年、2021年、2022年在杭拿地金额依(yī)次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同样持续稳居杭州的本土第一。

　　而滨(bīn)江集(jí)团在杭(háng)州的(de)较突(tū)出表现，也让滨(bīn)江集团的房企(qǐ)排名迅速提升。到2023年，滨江集团(tuán)的房企排名已冲进前十(shí)，根据(jù)中指(zhǐ)数据(jù)，2023年(nián)前4月，滨江集团实现销售额(é)607.3亿元，位(wèi)列(liè)房企第九位。

　　值得注意(yì)的是，2020年至今，滨(bīn)江集团股价(jià)翻(fān)了(le)超一倍(bèi)以上，而(ér)近(jìn)期，滨江集(jí)团更是(shì)迎来(lái)多家机构的集中调(diào)研。滨江集(jí)团发布公告表示(shì)，公司于5月10日(rì)接受了信(xìn)达(dá)证券、金鹰基金、建信养老、新华养老等18家(jiā)机(jī)构调(diào)研。

　　产业链布局重点移至存量赛道

　　机构在下游(yóu)家纺、家(jiā)居、物业觅α

　　实际上房(fáng)地产开发只(zhǐ)是房(fáng)地产产业链上(shàng)的中游环节，其上(shàng)游主要(yào)为(wèi)钢铁、水泥(ní)、建材、玻纤等材(cái)料供应(yīng)商(shāng)，而下游应用行业主要包括(kuò)中介服务、家用电器、物(wù)业管理、家居用品。综合(hé)《红周(zhōu)刊(kān)》的采访，房(fáng)地产开发环节与上游材料端息(xī)息相关，新盘开工(gōng)不足(zú)导致上游(yóu)不被看好，机构(gòu)寻觅(mì)个股阿尔(ěr)法的思路(lù)渐渐移至(zhì)下游。“中国房地产行业在进入存量房(fáng)时代，所以对地产产业链，尤(yóu)其是偏消费属性的家(jiā)装(zhuāng)家居领域，我们相对(duì)看好，因(yīn)为(wèi)居民保有(yǒu)的住房规模越来越大，随着(zhe)时间的增加，内装更新的需求也会越来(lái)越多。美国(guó)过去的数据充分(fēn)说明了这(zhè)一点，在新房销售(shòu)见顶(dǐng)之(zhī)后，家(jiā)具消(xiāo)费的增长却一直都很好。对于地产产业(yè)链(liàn)，我们(men)相对看好和(hé)内装相(xiāng)关的行业，例(lì)如消费建材、家居装饰等。”万家基金人士表示。

　　而根据《红(hóng)周刊》对下游细(xì)分中相(xiāng)关赛道(dào)龙头年内(nèi)表现的统计，目前暂(zàn)居前(qián)两位的(de)都是(shì)来自家纺赛道的(de)公司(sī)，它们(men)分别是富(fù)安娜和(hé)水星家纺，特别(bié)是前者在月线(xiàn)连收七根阳(yáng)线(xiàn)的(de)基础上，年内迄今涨幅已经(jīng)逼近30％。

　　以前者为例(lì)，富(fù)安娜主(zhǔ)要从事纺(fǎng)织家居、睡(shuì)眠(mián)家(jiā)居、生活类产品的研发(fā)、设计、生产及销(xiāo)售(shòu)，旗下拥有(yǒu)原(yuán)创“富安(ān)娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和(hé)“酷奇智”自(zì)有品(pǐn)牌。第一季(jì)度报(bào)告显(xiǎn)示，报告期内(nèi)，富安(ān)娜(nà)实现(xiàn)营业收入约6.2亿(yì)元，同比减少7.57％；不过实现归属于上(shàng)市公(gōng)司股东的净(jìng)利润(rùn)约(yuē)1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从上市公司一季报的十大流通股股东来看，能够发现该股早已成为基金(jīn)重(zhòng)仓(cāng)股(gǔ)的天下(xià)，彼时包(bāo)括(kuò)公募的(de)中欧(ōu)价值发现、中欧(ōu)潜力价值、工银(yín)瑞信灵动价值、宝(bǎo)盈新价值和私募的明河2016，都(dōu)在(zài)其中出(chū)现，占据了半壁江山(shān)。需要强调的是(shì)，中欧的两只基金都(dōu)是价值派基金经(jīng)理曹名长在管的产品，首(shǒu)季其同时重仓的房地产产业链股(gǔ)票还有金地集团和(hé)大(dà)亚圣象。

　　对比而言，前几年曾(céng)经(jīng)风光一时(shí)的家居板块也(yě)因疫情、消费(fèi)复苏进程缓慢等多因素一(yī)度沉寂(jì)，不过好在(zài)困(kùn)境(jìng)反转露(lù)出曙光，家居板块中年(nián)内(nèi)表现最好(hǎo)的(de)是志邦家(jiā)居。同(tóng)一时间段，该股年内上涨已经超过23％，从业绩来(lái)看，无论是(shì)营收(shōu)还(hái)是归母净(jìng)利(lì)润，公(gōng)司(sī)都实现了(le)同比(bǐ)双升(shēng)。

　　从(cóng)公司的十大流通股股东来(lái)看(kàn)，《红周刊(kān)》发现广发基金经理罗洋慧眼独具，一季报中他管(guǎn)理的广(guǎng)发策略优选(xuǎn)和广发安宏回报(bào)均增加了(le)持股，而这两只产品也成为(wèi)志邦(bāng)家(jiā)居(jū)十大流通股股东中仅(jǐn)有的两(liǎng)只公募。有意思的是，他似(shì)乎对(duì)于定(dìng)制家居类标的情有(yǒu)独钟，在另一家赛(sài)道公司金牌橱柜中，他(tā)管理(lǐ)的(de)全(quán)部三只(zhǐ)产品均登榜十大流(liú)通(tōng)股股(gǔ)东，其(qí)也成为他的独门重(zhòng)仓(cāng)股。

　　除去家居(jū)家纺外，下游的物(wù)业股也越来越被机构(gòu)所青(qīng)睐，不过这类标的大(dà)多在香港上市，如何选择成为(wèi)难题。对此，前(qián)述上海公募基金经理举例分析：“物业服务不(bù)是一个高(gāo)毛利的行业，挣钱很(hěn)辛苦，我选公司(sī)还(hái)是希望挣(zhēng)的(de)是市场化应该挣的钱(qián)，以我曾(céng)经买的绿城(chéng)服(fú)务为(wèi)例(lì)，它在中高端楼(lóu)盘占比是比较高的，每年到期(qī)的合同里提(tí)价(jià)成功率(lǜ)在30％～40％。它能(néng)做(zuò)到滚动的大(dà)部分项目(mù)到期之后，经过两三轮合同周期还能做到产品(pǐn)提(tí)价(jià)。”

　　“行业(yè)里(lǐ)真正能做到产品提价的公司很少，因(yīn)为物业公司(sī)很容(róng)易一开始是(shì)挣钱的(de)，后面因为保安这些固定(dìng)人员(yuán)成本的年度增长，不过服务没有(yǒu)特别(bié)好，客户没有那么(me)满意，能做到提价难(nán)度是非(fēi)常(cháng)大的(de)。但是该公司能在业内做到(dào)到期之(zhī)后提(tí)价率比较(jiào)高(gāo)，这跟它的定位和比(bǐ)较好(hǎo)的服务是有(yǒu)关系的。”他进一步强调。

未经允许不得转载：南京少儿险_南京【婴儿重病保险_幼儿教育险_婴儿怎样买保险】咨询_找经纪人沃保保险网 东隅已逝桑榆非晚是什么意思