万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初(chū)“万柳少爷”的(de)意外走红(hóng)，让这个位于北(běi)京海淀的豪(háo)宅(zhái)被全(quán)国知晓，其(qí)背后曾宣(xuān)称(chēng)要做地(dì)产界“劳斯莱斯”的神秘开发商(shāng)——中(zhōng)赫集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书(shū)院再次受到(dào)舆论关注，起因中赫集团成了(le)共同债(zhài)务人(rén)被中国信达追债，中国信达为了(le)收回钱款不得不将(jiāng)中赫抵押(yā)的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是，这(zhè)些房子(zi)早已售出，业主并非中赫(hè)集团，那些真正斥巨资购入房(fáng)产的有(yǒu)钱人，房子(zi)现在莫名(míng)奇妙地被拍(pāi)卖，算是被割了(le)！

　　截至发稿，暂未看到这些业(yè)主的维权信(xìn)息，难怪(guài)有网友调侃：“富(fù)人被割韭菜的时候，他们的姿(zī)势都那么(me)优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那(nà)么(me)简单。

　　1

　　富人(rén)被精准(zhǔn)收(shōu)割？

　　最惨的可(kě)能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的(de)尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁都(dōu)没想到，这个位于(yú)海淀核心区位，名(míng)校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近(jìn)日，有(yǒu)网友(yǒu)发(fā)现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开发有限公司不良(liáng)债权转让项(xiàng)目”，债权(quán)总(zǒng)额高达近47亿(yì)，该项目的抵押物中，包括(kuò)75套万柳(liǔ)书院住宅(zhái)。

　　据京(jīng)东(dōng)拍(pāi)卖显示，上(shàng)述不良债权转让项目的(de)处置主(zhǔ)体是(shì)中国信达资产管(guǎn)理股(gǔ)份有限公司(sī)北京市(shì)分(fēn)公司（下称中国(guó)信达北分(fēn)），处(chù)置(zhì)的是对北京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司（下(xià)称赫华恒瑞）的(de)不良债权。截至2023年1月31日，债权(quán)金额约(yuē)为(wèi)46.95亿元人民币，其(qí)中债权本金(jīn)37.50亿(yì)元。中赫集团有限公司(sī)是(shì)共同(tóng)债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从表面(miàn)上看，这就是一起中国信达北分讨债的故事，但实际(jì)上(shàng)，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体(tǐ)报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说明这些房(fáng)子实际上都是卖(mài)出(chū)去了的(de)，是有人住的(de)。

　　那为什么(me)中(zhōng)国信达的拍(pāi)卖页(yè)面(miàn)上又注明这75套房子(zi)是“未(wèi)出(chū)售”的(de)状(zhuàng)态呢(ne)？只能说明这些房(fáng)子根本没有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫(hè)集团早就把这75套房子抵(dǐ)押出去(qù)，现在还没资金(jīn)解抵押，所(suǒ)以不(bù)能网签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀(diàn)的顶级豪宅，最强学区房(fáng)，万柳书院的业(yè)主基本都(dōu)是北京的高端人士(shì)，柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬也是万柳书院的业主。另据地(dì)产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的(de)业主中，还有(yǒu)不少中赫集团的(de)高(gāo)管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富人也被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确(què)实(shí)已经支付价款并实际占有(yǒu)，那么，中国信(xìn)达转让这笔不良(liáng)债权回本的愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损失最(zuì)大的，没(méi)准还是债(zhài)主(zhǔ)中国信达。

　　根(gēn)据相关法律规(guī)定，民事执行中，业(yè)主已经支付价(jià)款并实际占有，但未(wèi)办理过户手续的，如果业主没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查(chá)封的可以向法院提出执行异(yì)议(yì)申请，请求法院(yuàn)解除查(chá)封(fēng)，同时(shí)可以(yǐ)联(lián)合起诉开(kāi)发商，要求退还购房(fáng)款或(huò)办理(lǐ)房产证，并承担违约责任(rèn)。

　　此(cǐ)外(wài)，今年4月，人(rén)民法院报公布《最高(gāo)人100厘米等于多少分米，100厘米等于多少分米多少米(rén)民(mín)法院关于商品房消费(fèi)者权利保护问(wèn)题的批(pī)复》，以司法解释的方(fāng)式明确了购房人的优先权：

　　商品房消费者以居住为目的购买房屋并已(yǐ)支付全部价款，主(zhǔ)张其房屋交付请求权优先(xiān)于建设工程(chéng)价款优先受偿权、抵押权(quán)以(yǐ)及其他债权的(de)，人(rén)民法院应当予以支(zhī)持。只(zhǐ)支付了(le)部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已(yǐ)实际支付(fù)剩余价款的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房(fáng)子均为“已(yǐ)售未网(wǎng)签”，那(nà)么(me)这笔不良(liáng)债权，实际上是个烫手山芋(yù)。可能不(bù)仅不能卖(mài)出(chū)去回本，抵押(yā)的(de)这(zhè)75套(tào)房(fáng)子，还会被业主讨回去。

　　中国信达(dá)，将会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公司中国信达(dá)申(shēn)请不(bù)良债(zhài)权(quán)转让，可以追溯到金谷信托踩(cǎi)雷(léi)赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达(dá)已经成为(w100厘米等于多少分米，100厘米等于多少分米多少米èi)赫(hè)华恒瑞(ruì)唯一(yī)股东。但(dàn)此(cǐ)前(qián)，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地等选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的股东行列(liè)，中国金(jīn)谷(gǔ)国际信托有限(xiàn)责任公司成为(wèi)了唯一股(gǔ)东，后者由中国信达(dá)资(zī)产管理股份有限(xiàn)公(gōng)司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商，相(xiāng)较其他房企，中赫集团(tuán)既没有很大规模，也没(méi)有很高的国民知名度，但却(què)在(zài)北京豪宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓(diào)鱼台七号(hào)院，作为中赫集团进(jìn)入北(běi)京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万/平(píng)米的天价，成(chéng)为当时京城最(zuì)贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万(wàn)柳书院(yuàn)，更是(shì)被誉(yù)为“北京海(hǎi)淀(diàn)顶端(duān)豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大型(xíng)知名房企手(shǒu)中，抢下了北京万柳地块，成为(wèi)北京(jīng)当年的“双料地王”。很快，万柳书院(yuàn)就以神秘高(gāo)端(duān)的姿(zī)态杀入市场，无论是(shì)一块块从荷兰(lán)运(yùn)回来(lái)的(de)灰(huī)砖(zhuān)垒起来的五米高墙，还是每棵成本超6万的成年银(yín)杏(xìng)树，还(hái)是每(měi)平(píng)米20万(wàn)元的(de)价格(gé)，都令业内外震撼不(bù)已(yǐ)。

　　“万柳的(de)墙、西宸的(de)缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府的院儿。”从这句(jù)顺口溜中，就可看出其(qí)在(zài)北京豪(háo)宅圈(quān)的地位。2014年(nián)末上市的(de)它，对手是当时有名的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒大华(huá)府等，现如今，它(tā)远远超过这(zhè)些(xiē)对手。

　　去(qù)年，万柳书(shū)院(yuàn)一套300平米的法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊人的(de)36万元/平米(mǐ)，说明万柳书院虽然已经推出了8年之(zhī)久，但其依旧在北京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪宅，也吸引(yǐn)了(le)不少知名人士(shì)，如知名演员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼(yú)台七号(hào)院。而柳传志、丁(dīng)磊等(děng)知名商业大(dà)佬则居(jū)住在万柳书(shū)院。

　　几(jǐ)大豪宅(zhái)的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也(yě)因此，它(tā)被外界贴上了，“卖(mài)北京城最贵的房，拿北京(jīng)城最(zuì)贵(guì)的地(dì)”，“做地产中的(de)‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏(cáng)在(zài)豪宅(zhái)开发商光环的(de)背后，这个地(dì)产界“劳斯莱斯”却(què)多次成为被执行人，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年年(nián)初(chū)，因为(wèi)履行能力(lì)而拒不履(lǚ)行(xíng)生效法律文书确(què)定(dìng)义务，中赫集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安(ān)坑了？

　　中赫集(jí)团如(rú)今(jīn)沦落到这个地(dì)步，其实(shí)是有迹可循的(de)。

　　事实上，早在今年年初“万柳(liǔ)书院(yuàn)少爷”走红(hóng)之时，深蓝财经(jīng)就曾(céng)深(shēn)挖出背后(hòu)的中赫集团，发(fā)现其(qí)深陷财(cái)务危机(jī)。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实(shí)控人周金辉(huī)的人(rén)生轨迹跟着急转直下。而追根溯(sù)源，这个转(zhuǎn)折点，就在于收购北京(jīng)国安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开始了(le)多元化转型(xíng)，但转型之路并不(bù)好走(zǒu)。早在(zài)2008年开始，中赫集(jí)团就(jiù)尝试过多元(yuán)化业务，先后进(jìn)军能源市场、团购网站，但最终(zhōng)都惨(cǎn)淡收场。最终，周(zhōu)金辉将转型(xíng)的目光，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出(chū)后，中赫集(jí)团以35.5亿(yì)元参(cān)股国安足球俱乐部64％股权，成为国安(ān)的(de)新(xīn)东(dōng)家。接着在(zài)2021年(nián)6月(yuè)，中赫集团从中(zhōng)信(xìn)集团(tuán)手中拿下(xià)北京国(guó)安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北(běi)京国(guó)安俱乐部全(quán)部股权。如果北京(jīng)国安的(de)估值一直(zhí)没变，那么(me)中赫(hè)集(jí)团拿下北京国安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人(rén)也许会感叹(tàn)：卖豪(háo)宅真(zhēn)是(shì)赚(zhuàn)钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫(hè)为什么(me)又(yòu)要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其实控人周金辉夫妇(fù)将其手(shǒu)中(zhōng)的中赫集团股(gǔ)份质(zhì)押(yā)陆续质(zhì)押，据企(qǐ)查(chá)查(chá)显示，目前(qián)中赫(hè)集(jí)团(tuán)共有11条股权出质记(jì)录。质(zhì)权人包括海(hǎi)金(jīn)商业保理(lǐ)、北京建(jiàn)工、山东(dōng)国际信(xìn)托(tuō)、中(zhōng)融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安(ān)的(de)时间(jiān)完全吻合。

　　然而(ér)，入(rù)主(zhǔ)北京国安后，不仅(jǐn)国安的经营(yíng)状况没有得到(dào)改善，中(zhōng)赫集团(tuán)也(yě)被拉(lā)入泥(ní)淖。

　　据(jù)北(běi)京(jīng)产权交易所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收(shōu)入1.03亿(yì)元，净(jìng)利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末(mò)，该(gāi)俱乐部资(zī)产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为(wèi)了缓解(jiě)资金压力，中赫集团和(hé)周金辉夫妇(fù)还在持(chí)续质押(yā)手中(zhōng)的中赫集团股份，但国安(ān)和中赫的经营(yíng)状况(kuàng)却(què)持续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团(tuán)被5次列(liè)被(bèi)执(zhí)行人，执(zhí)行标(biāo)的高(gāo)达11亿，北京国安也3次(cì)与(yǔ)中赫集团、中赫置地(dì)、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等(děng)共同成(chéng)为被执行人(rén)，执(zhí)行标的约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能(néng)力而拒不履行生效法律(lǜ)文书(shū)确(què)定义(yì)务，上述被执(zhí)行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安(ān)，目前幸免于(yú)难。不过在(zài)实(shí)控人都(dōu)成(chéng)为老赖的情况下，被执(zhí)行10个多亿的北京国安，又如何能独善其身？

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