5月以来，房(fáng)地(dì)产板块个股(gǔ)多(duō)出(chū)现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。而以公募基金(jīn)为代表的(de)机(jī)构对于这一板块(kuài)已经(jīng)在(zài)悄然布(bù)局。数(shù)据显示，以(yǐ)南方和华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布的总份额均(jūn)较4月28日时(shí)有小幅增长。根据基(jī)金(jīn)一季报统计，龙(lóng)头与地方(fāng)国企央企获得增持(chí)，持仓数量占(zhàn)流通股比重增幅(fú)五(wǔ)只个股分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回(huí)升(shēng)”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细(xì)作成共识

　　从(cóng)公募(mù)基金对房地(dì)产的配置(zhì)看，2019年末，公募所(suǒ)持(chí)有的(de)房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现(xiàn)出色(sè)，但公募所持房地(dì)产公司市值在股票(piào)资产中的占(zhàn)比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值(zhí)更是(shì)进(jìn)一(yī)步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年(nián)终(zhōng)于出现了三年来(lái)的首次回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房地产(chǎn)行业的持股(gǔ)比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头(tó铜的化合价怎么判断+2和+1的区别，汞的化合价u)似乎在今年一季度得以延续。数据统计(jì)显示，公募重仓持有房(fáng)地产板块一季度市(shì)值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为(wèi)1.6亿元(yuán)，较2022年四(sì)季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个(gè)股(gǔ)分别为保利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华(huá)发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值占板(bǎn)块(kuài)比(bǐ)重(zhòng)合计达(dá)47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对(duì)于(yú)房地产的投资愈发有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示(shì)，在公(gōng)募基金(jīn)一季报汇总的重仓股(gǔ)中，房地产板块(kuài)排名最(zuì)高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排(pái)在第(dì)78位。而老牌(pái)龙头股万(wàn)科(kē)A排在第(dì)96位。对比(bǐ)去年(nián)四季报，变(biàn)化之处首先在于几只房地产龙头股(gǔ)从排(pái)位(wèi)上看(kàn)均(jūn)有退步，尤其是(shì)万科(kē)最为明(míng)显；其次是金(jīn)地集团退(tuì)出百大之列(liè)。但(dàn)考虑到房(fáng)地产是复苏链上最后一(yī)环(huán)，且首季并(bìng)非行(xíng)业销售旺季，其传导到二级(jí)市场乃至(zhì)机构持仓(cāng)上还(hái)需要时间周期。

　　形成共识(shí)的是(shì)，经(jīng)济圈判断房地产已经进(jìn)入大分化时代，一二线城市好于三四线城市(shì)。而(ér)映(yìng)射到二级市场投资(zī)上，配置(zhì)房(fáng)地产行业轻松收获(huò)行业贝塔的红利期一去不(bù)返了。“如果按照(zhào)产(chǎn)业周(zhōu)期来分类，包括房地产等几类行业在(zài)盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟期或者衰退(tuì)期的行业，传统认知上没有什么投资机会的。但(dàn)在这几年特殊的(de)行情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行业(yè)也出现了一些(xiē)机会，背后(hòu)的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上海公募基(jī)金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年销售面积很难再出现了(le)，2022年(nián)光(guāng)是(shì)居民存(cún)款数(shù)量增(zēng)加了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产(chǎn)的(de)更(gèng)新，也有(yǒu)近(jìn)10亿平方米。需求端还需(xū)要有一定的政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产(chǎn)研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今(jīn)日，无论从城(chéng)镇(zhèn)化的(de)进程，还是人均住房面积（接近(jìn)30平(píng)/人），我国(guó)均(jūn)已告别住(zhù)房短缺时代，而(ér)目(mù)前居民(mín)的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行(xíng)的房价，因而行业(yè)高增的时代已经过去(qù)，未来行(xíng)业(yè)的需求或将回落，在此(cǐ)过(guò)程中，伴随(suí)着(zhe)地产的高杠杆属性，就(jiù)很容易(yì)出现信用(yòng)风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地(dì)产爆雷(léi)），行业(yè)进入到供给(gěi)侧出清的过程。这个过程(chéng)中，综合竞(jìng)争力(lì)强(qiáng)的(de)公(gōng)司就能够通过(guò)大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市(shì)占率的提升。当行(xíng)业(yè)铜的化合价怎么判断+2和+1的区别，汞的化合价需求见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔已经过去(qù)了(le)，但(dàn)不代表(biǎo)没有投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对应到股票(piào)投资，就是强竞争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或(huò)许(xǔ)也(yě)是(shì)基于这样的认识转变(biàn)，精(jīng)耕细作(zuò)个股成为公募乃至整体机(jī)构的务实之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长宜放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部央国(guó)企、优质区域性标的(de)成香饽(bō)饽

　　5月(yuè)以来，房(fáng)地产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具体的个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申万房地(dì)产(chǎn)板块个股，在纳(nà)入统(tǒng)计的124只房(fáng)地产类(lèi)标的股中，本月以来实现(xiàn)股价上涨的(de)达到(dào)了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好排名(míng)前(qián)五的公司(sī)月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏幸(xìng)福、荣安(ān)地产。排(pái)名第一的上(shàng)实发展，五一(yī)假期归来后日成交(jiāo)量明显放(fàng)大，4日、5日连续两个交易日收(shōu)出(chū)涨停。从该股的基(jī)本(běn)面来(lái)看(kàn)，上实发展的主(zhǔ)营业务为房地(dì)产开发与经营(yíng)。公司的主要(yào)产(chǎn)品及服务为房地产销(xiāo)售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店(diàn)经营。从业(yè)绩(jì)数(shù)据来看，2022年(nián)，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母净利(lì)润1.23亿元，同比(bǐ)下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现(xiàn)营(yíng)业总收入(rù)27.87亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比增(zēng)长183.02％；归母净(jìng)利(lì)润2.86亿(yì)元，同比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东(dōng)来(lái)看，各类机(jī)构都有对其布(bù)局的例子。以(yǐ)3月(yuè)31日时的首(shǒu)季十大(dà)流通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东来看， 具体包括公募的上(shàng)银基金、私募的迎水文(wén)龙(lóng)、中央汇金、长城资产管理公司等(děng)都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦(pǔ)东金桥也(yě)是上海本地房企，其第一季度(dù)的收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司(sī)后疫情时代出租率(lǜ)复苏至近年来最高，另一方面(miàn)则是公司拿地结算持续性向(xiàng)好，从数(shù)字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向(xiàng)好背景下，自然(rán)也(yě)吸引了知名机构在其中持续(xù)驻足(zú)。从第(dì)一(yī)季度十大流通股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)来看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的(de)两只(zhǐ)产品依然在前十(shí)中，这也是连续第(dì)三个季度(dù)他(tā)有的(de)两(liǎng)只产(chǎn)品杀入(rù)前十(shí)。同时榜单中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎(zhā)比投资(zī)局，其当季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除(chú)去上述(shù)两家上海(hǎi)区域性地产公司外，荣(róng)安(ān)地产(chǎn)则是主要布局在深圳的地产公(gōng)司，一(yī)季报交(jiāo)出(chū)的(de)也是(shì)一份报喜的成绩单：首季公司实(shí)现营(yíng)业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公(gōng)司股东(dōng)的净利润(rùn)6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊》注意到两只公(gōng)募指基(jī)首季新杀(shā)入(rù)十大流通股(gǔ)股东(dōng)行列(liè)。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜(bǎng)排(pái)名第七位，富(fù)国中证指数1000增强则排(pái)名第九位(wèi)，此(cǐ)外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采(cǎi)访(fǎng)时，兴证全球基金(jīn)相关人(rén)士分析(xī)：“经(jīng)历过行业洗牌和(hé)兼(jiān)并重(zhòng)组后，龙头的价值更(gèng)为笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅(fú)降温(wēn)，优质(zhì)土地(dì)供给较(jiào)多(duō)（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信(xìn)用(yòng)问题或者资金紧(jǐn)张没(méi)法拿地(dì)，龙头房企趁机(jī)获取(qǔ)低(dī)成本土地(dì)，龙头房企的(de)拿地力度(dù)（拿地金额/销售金额）基(jī)本在30％以上；从融资(zī)上看，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净负债率(lǜ)基本在70％以(yǐ)下，而其他(tā)房(fáng)企(qǐ)的净负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融(róng)资成本看，龙头房(fáng)企的(de)融资成(chéng)本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的(de)销售，龙头房企(qǐ)明显跑(pǎo)赢行业(yè)，1～4月百(bǎi)强房企的(de)销售额(é)增(zēng)速(sù)为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股或(huò)存在发展的大好机会。中信证(zhèng)券指出：“房地产行业的(de)结构性机会依(yī)然存(cún)在，少部(bù)分公(gōng)司尤(yóu)其是央(yāng)企占据显著(zhù)优(yōu)势，其(qí)主(zhǔ)要(yào)又(yòu)体现(xiàn)为库存的优(yōu)势(shì)。央企地(dì)产(chǎn)公司(sī)，现阶(jiē)段表(biǎo)现出较低的(de)融资成本，优(yōu)质(zhì)的开(kāi)发资源和良好的不动产(chǎn)资(zī)产(chǎn)运营能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国(guó)央企相较于民营地产公司(sī)也是更有优(yōu)势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土地资源债权债务(wù)关系(xì)等(děng)问题，市场对(duì)民营房开企(qǐ)业的资(zī)产(chǎn)会(huì)有(yǒu)更多担忧和质疑，所以在这一轮行业(yè)出清的过程中，央(yāng)国企相较于(yú)民(mín)企来说(shuō)估值的修复更(gèng)明显(xiǎn)。中特估(gū)的角度从中(zhōng)长期的维度看，行(xíng)业(yè)的(de)逻(luó)辑在于集中度提升后，行业(yè)进入(rù)高质量发展阶段，具备较快速发展阶段(duàn)更稳定(dìng)且可预期的盈利(lì)和现(xiàn)金流创造能力，以此带来估值中枢的提升，应(yīng)该关注估值相对(duì)较低，企(qǐ)业(yè)自(zì)身资产的(de)质量好、运营能力强、可以(yǐ)创造持续现金(jīn)流的(de)企业。”

　　“存(cún)量时代(dài)中行业普涨(zhǎng)的概率比较(jiào)低，行业(yè)内部将(jiāng)出现分(fēn)化，要关(guān)注将受益于行(xíng)业集中度(dù)提(tí)升的头部公司(sī)。”星(xīng)石投资(zī)首(shǒu)席研究官(guān)方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话，或许(xǔ)还(hái)是保(bǎo)利发(fā)展、招商(shāng)蛇口等国资背景龙头(tóu)前途更为光明(míng)。不过国(guó)投(tóu)瑞银基(jī)金投资部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地去持续观察(chá)国企央企在三个方面(miàn)是否可以(yǐ)维持，首(shǒu)先是融资成本(běn)保持低位(wèi)，其(qí)次是(shì)销(xiāo)售份额持续提升，再(zài)次是拿(ná)地(dì)份额持续提升(shēng)。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据房企一季报(bào)梳(shū)理发现，对于(yú)2022年(nián)的(de)业(yè)绩出现的(de)整体下滑(huá)，2023年一季度的业绩分化更趋(qū)明显，保利(lì)发(fā)展、滨江集团等房(fáng)企营收、净利均实现了业绩(jì)的回正，甚至是较大(dà)增速的增长。而这些公司(sī)也是机构的(de)重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产(chǎn)业内人士张宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业(yè)绩出现明显改善的房企，主要是因为过去两(liǎng)三年时间，尤(yóu)其是在(zài)2021年下半(bàn)年(nián)民营房企不怎(zěn)么投资(zī)拿地之(zhī)后，国有(yǒu)企业(yè)仍在持续(xù)性地拿地，且主(zhǔ)要(yào)集(jí)中在核心城市，投资(zī)力度(dù)较大。投资(zī)的驱动能够推动(dòng)房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度(dù)市场(chǎng)恢复但仍处于调(diào)整的过程中，能(néng)够保有一个(gè)正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒(xǐng)表示，在房地产(chǎn)的复(fù)苏过程(chéng)中，还面临着(zhe)一些不(bù)确定性。其实整个(gè)市场从四(sì)月(yuè)份开始又在往下掉。除了(le)杭州、成都等(děng)极个(gè)别城市四(sì)月环比三月相对表现较好之外(wài)，包括北京、上海在内的绝(jué)大多数城(chéng)市都出现环比(bǐ)下滑的情况。而(ér)现在五月的市场表现也不太乐观。按照现(xiàn)在(zài)的经济(jì)状(zhuàng)况、收入情(qíng)况(kuàng)，以及市场的(de)去库存压力、企业的资(zī)金面(miàn)压力，可(kě)能会出现，到六月份房企(qǐ)为了(le)半年报冲(chōng)业绩出现市场的短期反弹(dàn)外的一个(gè)市场(chǎng)乏力现象。也就是说，第二季度、第(dì)三季度增长不确定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊(hào)扬(yáng)也向《红周刊》指(zhǐ)出(chū)，现在整个房地(dì)产以及其(qí)上下游(yóu)产业链的复苏速(sù)度都比(bǐ)想象的要(yào)慢很多，我们要多给一(yī)些耐心，这个时候，在房地产以及上下游就不是赚快(kuài)钱的时候，只能(néng)赚他基本面(miàn)的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得比同行好得多的企业，会伴随(suí)整个(gè)行业的(de)弱(ruò)复苏，业(yè)绩会逐步体现出(chū)来(lái)。所以只能耐心地去等待它的基本面(miàn)不断地凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文(wén)已刊(kān)发于(yú)5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个股仅为举例分(fēn)析(xī)，不(bù)做买卖推荐。）

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