OPPO宣布关停旗(qí)下(xià)芯片(piàn)子公司哲库科(kē)技，引发了公募(mù)REITs扩募风(fēng)波，如今，二(èr)级市场的影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江光大(dà)园REIT开盘继(jì)续延(yán)续此前几日的下跌走势，午后跌幅一(yī)度扩大(dà)，尾盘有所(suǒ)拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日(rì)跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT曾发布公告(gào)，双曲线虚轴的位置，双曲线虚轴有什么意义紧急回(huí)应称，哲(zhé)库科技是其(qí)扩募拟(nǐ)新(xīn)购(gòu)入基础设施资产张润大厦(shà)的重要(yào)承租方之一，目前未收到哲库科技及(jí)OPPO方(fāng)面(miàn)关于停(tíng)止执行已(yǐ)签租赁协议的通知。同(tóng)时，在公(gōng)告中(zhōng)，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注哲库(kù)科技后续(xù)情况，积极(jí)做好相关(guān)应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟扩募(mù)购(gòu)入项目的原始权益人相关负责(zé)人(rén)也表示，近(jìn)期(qī)已同步启动(dòng)了(le)应急预案，排(pái)摸储(chǔ)备(bèi)租户(hù)，积极应(yīng)对哲库提(tí)前(qián)退租的可(kě)能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视(shì)，浦东新(xīn)区(qū)国资委也高度关注。

　　多位业内人士表示，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT近期市场(chǎng)波动较大，但其实不动(dòng)产(chǎn)公(gōng)募(mù)REITs项目(mù)短期(qī)出租率下跌并(bìng)不会从根本上(shàng)影响(xiǎng)其内(nèi)外价值(zhí)，投资(zī)者应理性看待(dài)。

　　张(zhāng)江光大园(yuán)REIT

　　二(èr)级市场价格继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲(zhé)库科技(jì)的事件继续扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT以3.726元的(de)价(jià)格小(xiǎo)幅(fú)低开，此后(hòu)二(èr)级市场价格开始震荡(dàng)走低，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安(ān)张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随(suí)后价格有所回(huí)升，最终报收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利消息影(yǐng)响，华安张江(jiāng)光大园REIT最近几个交易(yì)日二级(jí双曲线虚轴的位置，双曲线虚轴有什么意义)市场价(jià)格表现欠(qiàn)佳，5月(yuè)11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上(shàng)市以来，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT累计(jì)涨幅超过24％，在全(quán)市场公募REITs中位(wèi)居前(qián)列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看，目前(qián)上市的8只产业园区基础设施(shī)REITs中(zhōng)，仅博(bó)时(shí)招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其(qí)余7只均有不同程度(dù)下(xià)跌，8只(zhǐ)产(chǎn)业园区基础设施REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报(bào)中已经披露张江光大园项目出租率(lǜ)有所下降，如今(jīn)拟扩(kuò)募的项目(mù)又遭遇突(tū)发事件(jiàn)，因此导致二级市(shì)场价格(gé)出现波动(dòng)。”一位业内(nèi)人士分(fēn)析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管(guǎn)出于风险规避的原(yuán)因，最近几个(gè)交(jiāo)易日场内资金有所流出，但(dàn)是，不动(dòng)产公募REITs项(xiàng)目(mù)短期(qī)出租率下跌并不(bù)会从根(gēn)本(běn)上影响其(qí)内外价值(zhí)。

　　他也同时表示，目(mù)前随着二级市场价格下跌，风险(xiǎn)也得到一定释放，但是价格涨跌会受到基本面、情绪面等多重因素影(yǐng)响，不好判断(duàn)价格是不是已经(jīng)完全触底。

　　此外，还(hái)有一位业内人士表示，今(jīn)年整体REITs市(shì)场表现低迷，不少产(chǎn)品年内二级市(shì)场跌幅(fú)较大，其实有些隐含收益(yì)率高的产品具备一(yī)定的投资价值，很适合稳健类投资者。此外，伴随(suí)着经(jīng)济复苏(sū)的步伐，产业园区、物流(liú)类等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基金执行董事高(gāo)如星对此(cǐ)表示，若张江园区最终能顺(shùn)利解(jiě)决(jué)招商，平稳(wěn)过(guò)度(dù)对经营现金(jīn)流没有造成(chéng)大的影响，“事件性利空(kōng)下调至(zhì)得这么急(jí)、这(zhè)么深(shēn)，加上(shàng)前(qián)期本身园区(qū)类资(zī)产就回调不少(shǎo)了，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最(zuì)终(zhōng)还是落(luò)到租(zū)金(jīn)收(shōu)入(rù)受不(bù)受(shòu)影响，影响多(duō)大，估计园区(qū)会最终解决。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩募路(lù)上(shàng)再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗(qí)下芯片子公司哲库科技。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧急(jí)回应称，哲库科(kē)技是其(qí)扩募拟新购入基础(chǔ)设施资产张(zhāng)润大厦的重要承租(zū)方之一，目前(qián)未收到哲库(kù)科技(jì)及OPPO方面关于停(tíng)止(zhǐ)执行(xíng)已签租赁协议的(de)通知。同时，在公告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一步(bù)表示，原始权益人将继续密切关注哲库科技后续情况(kuàng)，积极做好相关应对(duì)。

　　此前，张江REIT因其一季报(bào)中(zhōng)披露的张(zhāng)江光大园项目出租率下降事(shì)项，一度(dù)二级市场价格出现(xiàn)回(huí)落。在随后(hòu)召开的业绩说明会中管理(lǐ)人就相关事项进行了(le)解释说明，市场(chǎng)信心得到了一(yī)定(dìng)提振，二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格(gé)表现也趋于平稳。据(jù)了解(jiě)，张江 REIT在(zài)5月11日召(zhào)开的线上和线下(xià)的(de)扩募(mù)说(shuō)明会上，运营团队表示了对张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园(yuán)项目(mù)的信心，预计签署(shǔ)意向(xiàng)书和(hé)合同谈(tán)判中(zhōng)的储备租户正常转化(huà)后，项(xiàng)目出(chū)租率(lǜ)将(jiāng)得到回升。没想(xiǎng)到仅过了不到(dào)三周的时间，张江REIT的扩募之路(lù)又迎来了(le)新的考验。

　　因(yīn)张江REIT的上(shàng)述(shù)公告(gào)引(yǐn)起了市场各方的广泛(fàn)关注(zhù)，张江REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始权益(yì)人相关负责人(rén)坦(tǎn)言，事发突(tū)然确实始料未及，在获悉OPPO关(guān)停哲库(kù)科技消息(xī)的(de)第一时间即奔赴现(xiàn)场进(jìn)行了沟通和核实工作，并同步(bù)启动了应急预(yù)案，排(pái)摸储备租(zū)户，积(jī)极(jí)应对哲库提(tí)前退租(zū)的可能事(shì)项。由于张(zhāng)润大厦是全国首批(pī)REITs申(shēn)报扩(kuò)募项目(mù)，公(gōng)司领导高度重视，据悉(xī)新区国资委也高度关注(zhù)。

　　当谈(tán)及储备租户(hù)情况，相关负责人介绍(shào)说，目前储(chǔ)备租户还是(shì)比较丰富的，覆盖了(le)芯(xīn)片测试(shì)、人工智(zhì)能、航(háng)天产(chǎn)业、信息技术(shù)等产业客(kè)户，租赁意向面(miàn)积超过了(le)2万方(fāng)。从(cóng)意向储(chǔ)备(bèi)转(zhuǎn)化为(wèi)实际(jì)租户(hù)需要一些时间(jiān)。

　　“我们(men)正在着手(shǒu)通过签署租赁意向书来尽(jǐn)快锁定一些重要租户。虽然收了三个月履约保证金给了我们一些空(kōng)间，但本着对(duì)首(shǒu)批扩募、对(duì)市场负责的(de)态度，我们肯定(dìng)要全力与(yǔ)时间(jiān)赛跑(pǎo)，把这(zhè)些(xiē)面积在(zài)短(duǎn)期内完(wán)成去化。”相关负责(zé)人说道。

　　张江(jiāng)REIT已(yǐ)持有的同(tóng)区域的(de)张江光大(dà)园项目(mù)一季度末也有(yǒu)将近30％的空(kōng)置率，原始权益人有那么(me)多储备租户(hù)，之前的空置率(lǜ)为(wèi)何(hé)未能得(dé)到(dào)解(jiě)决。

　　对此相关负责人解释(shì)，张(zhāng)江光大(dà)园一直以(yǐ)来都坚持以市场化(huà)运营为导向(xiàng)，历史运营(yíng)表现稳定，租户(hù)的(de)调租和换租都属于正常(cháng)情(qíng)况，而这次(cì)项目的(de)大租户(hù)退(tuì)租正好发生在市场(chǎng)活跃度的短期低点，目前市场情况已有所好转。在看到出租率下滑情况没有得到(dào)及时修复后双曲线虚轴的位置，双曲线虚轴有什么意义，张(zhāng)江这边(biān)也作了一定的资源调配和倾斜，引入了(le)一(yī)些储备租(zū)户。

　　另外，张润大厦(shà)和张江光大园项目在给(gěi)租户的分隔(gé)空(kōng)间、交(jiāo)付标准、租金(jīn)水(shuǐ)平等方面也有(yǒu)一些(xiē)差异(yì)化，张润(rùn)大厦多是两千多平(píng)的大(dà)平层，楼的成新度高一些，单(dān)价(jià)也贵一些，张(zhāng)江光(guāng)大园单层以一千平的面(miàn)积为(wèi)主，还有(yǒu)一(yī)些(xiē)独栋形态的物业。租户自身(shēn)也会有诉(sù)求，也(yě)会(huì)根据自身需(xū)求和(hé)预(yù)算挑(tiāo)选区域内的不同物业。

　　“如(rú)果(guǒ)扩募完成以后，新老资产的管(guǎn)理人都变成了一家，后续我们在资源共享(xiǎng)和联合营销方面能更加充(chōng)分发挥(huī)协(xié)同效(xiào)应，相信可(kě)以(yǐ)做得更(gèng)好(hǎo)。”上述(shù)负(fù)责人(rén)补充说道。

　　最(zuì)后谈及对于张江REIT的(de)定位和展望，相关(guān)负责人表示，张江集团(tuán)和(hé)张江高科目前在(zài)管资产约五百万方(fāng)，还有一些(xiē)其他在(zài)开发的(de)储备项目，这些都(dōu)将成为(wèi)张(zhāng)江REIT实现打造张江园(yuán)区产业空间资产(chǎn)上市平台(tái)目(mù)标的坚(jiān)实后盾和储备资源(yuán)。“我们非常重(zhòng)视张江(jiāng)REIT这(zhè)个资本平台和它未来的发展。”相关负(fù)责人表示，“这次扩募是我们实现基(jī)金扩容(róng)的第一(yī)步，也是至关重(zhòng)要的一步，眼下我(wǒ)们可(kě)能面临(lín)了一些突发(fā)情(qíng)况需(xū)要解决，但是这和我们(men)在张江科学城这(zhè)三十年建设发展过程中所经历的(de)相比，只能算是一个非(fēi)常小的插(chā)曲。我们有信心排除万难，尽一切可能化解当(dāng)前(qián)突(tū)发事件(jiàn)的(de)所(suǒ)有负面影响，维持(chí)预期和市场的(de)信心。”

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