5月(yuè)以来，房(fáng)地产(chǎn)板块个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金(jīn)为代(dài)表的机构对(duì)于这(zhè)一(yī)板块(kuài)已经在悄然布(bù)局(jú)。数据显示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基金(jīn)为(wèi)例，5月(yuè)9日时所公(gōng)布的总份额均较4月28日时(shí)有小幅(fú)增长。根(gēn)据基金一季报统计，龙头与地方国企央(yāng)企(qǐ)获得增持，持仓数量占流(liú)通股(gǔ)比(bǐ)重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业红利(lì)时代(dài)已过 精耕细作成共识

　　从公募基(jī)金对房地(dì)产(chǎn)的(de)配(pèi)置(zhì)看，2019年末，公募所持有的房(fáng)地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但(dàn)公募所(suǒ)持房(fáng)地产公司市值在股(gǔ)票资产中的占(zhàn)比却断崖式(shì)下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的(de)首(shǒu)次回升(shēng)，年底(dǐ)这(zhè)一数值(zhí)从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时，公(gōng)募(mù)对房地产行(xíng)业(yè)的(de)持股(gǔ)比(bǐ)例也(yě)同步回升，从2021年底(dǐ)的(de)6.94％提高到(dào)2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在(zài)今年一季度得以延续。数据统计(jì)显(xiǎn)示，公募重仓持有房(fáng)地产板块一季度市值TOP15门槛为虽千万人吾往矣 九死而不悔，道之所在,虽千万人吾往矣什么意思1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值(zhí)占(zhàn)板块(kuài)比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于房地产(chǎn)的投资愈发(fā)有(yǒu)集中于龙头的(de)趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一(yī)季(jì)报汇总的重仓股中(zhōng)，房地产板(bǎn)块排名最高的是保利发展(zhǎn)，在(zài)基金重(zhòng)仓第(dì)33位(wèi)。排(pái)名第(dì)二的(de)是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而(ér)老牌龙头股万(wàn)科A排在第96位(wèi)。对(duì)比(bǐ)去年四季(jì)报，变(biàn)化(huà)之(zhī)处首先在于几只房地产龙头(tóu)股从排位上看均有退步，尤其是万科(kē)最为(wèi)明显；其次(cì)是(shì)金地集团退出百大之列。但考(kǎo)虑(lǜ)到(dào)房地产(chǎn)是复苏链上(shàng)最后一环，且首季(jì)并非行(xíng)业(yè)销(xiāo)售旺季，其传导到二级(jí)市(shì)场(chǎng)乃(nǎi)至机构持仓上(shàng)还(hái)需要时间周期。

　　形成共识的(de)是，经济圈判断房地产已经进入大分化时(shí)代(dài)，一(yī)二线城市好于三(sān)四(sì)线城(chéng)市。而映射到二(èr)级市场投资上，配置房地(dì)产(chǎn)行业(yè)轻松收获行业贝塔的(de)红利期一去不(bù)返了。“如果按照(zhào)产业周期来(lái)分类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲(qū)线(xiàn)里属于成熟期或者衰退期的(de)行业，传统认知上没有什(shén)么投资机会的。但在(zài)这(zhè)几年(nián)特殊的(de)行情里包(bāo)括煤炭(tàn)、电解铝等类似(shì)的行业(yè)也(yě)出现(xiàn)了一些(xiē)机会，背(bèi)后的(de)逻辑是供给侧发生了更大的(de)变(biàn)化。”一不(bù)愿具名(míng)的上海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过(guò)也有公募(mù)人士持谨慎乐观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现了(le)，2022年光是居(jū)民存款(kuǎn)数量增加(jiā)了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平方(fāng)米建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)，考虑存量地产的(de)更新(xīn)，也有近10亿平方米。需求端还(hái)需要(yào)有一定的政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究(jiū)员吕功绩也指出：“时至今日(rì)，无(wú)论从城镇化的(de)进程，还是人均住房面(miàn)积（接(jiē)近30平/人），我国均已告(gào)别住房(fáng)短缺时代，而目前居(jū)民的杠杆率和房(fáng)价收入也(yě)不支撑每年18万亿元的销售额，以及过(guò)快上行的(de)房价，因而(ér)行业高增(zēng)的(de)时代已经过去，未来行业的需求或将回落(luò)，在此过程中，伴(bàn)随着地产的高杠杆属性，就很容易出现信用风险(xiǎn)问题（类(lèi)似2022年的民(mín)营地产(chǎn)爆雷(léi)），行(xíng)业进入到供给侧(cè)出清的过程。这个过程中，综合(hé)竞争(zhēng)力强(qiáng)的公司就(jiù)能够(gòu)通过大(dà)鱼吃小(xiǎo)鱼的(de)方式，获得市占率(lǜ)的(de)提升。当行业(yè)需(xū)求见(jiàn)顶(dǐng)回落时(shí)，行(xíng)业的贝塔已(yǐ)经(jīng)过去了，但不代(dài)表没(méi)有投资机(jī)会(huì)，机会在于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而(ér)对应到股票投资，就是强竞争(zhēng)力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是(shì)基于这样的认(rèn)识转变，精耕细作(zuò)个股成为(wèi)公(gōng)募乃至(zhì)整体机(jī)构(gòu)的(de)务实之举。

　　机构配(pèi)置(zhì)房地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产板块个股，在(zài)纳入统计的124只(zhǐ)房地产类标的股中，本月以来实现(xiàn)股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述(shù)时间段恰好排名前五的公司月内涨幅(fú)超(chāo)过了10％，它们分别(bié)是上实发(fā)展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名(míng)第一的(de)上(shàng)实(shí)发展(zhǎn)，五一假期归(guī)来(lái)后(hòu)日成交量明(míng)显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日(rì)收出涨停。从(có虽千万人吾往矣 九死而不悔，道之所在,虽千万人吾往矣什么意思ng)该股的基本(běn)面来看，上实发展的(de)主营业务为房地产开发与经营(yíng)。公司的主(zhǔ)要产品及(jí)服务(wù)为房地(dì)产销售、房地产租赁、物(wù)业管理服务、工程项目(mù)、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润(rùn)1.23亿元，同(tóng)比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一季度，其实(shí)现营业总(zǒng)收入27.87亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同(tóng)比扭(niǔ)亏。

　　不过(guò)从(cóng)十大流通股股东来看(kàn)，各类(lèi)机构都有对其布局的例子。以(yǐ)3月31日时的首季十(shí)大流通股股东来看， 具体包括公募的上银基(jī)金、私募(mù)的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产(chǎn)管(guǎn)理公司等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排(pái)名第二的浦东金桥(qiáo)也是上海(hǎi)本地房企，其第(dì)一季度的(de)收入利(lì)润规模大幅(fú)度复苏。究其原因，一(yī)方面是该公司后疫情时代(dài)出(chū)租率复苏至(zhì)近年来最高，另(lìng)一方面(miàn)则是公司拿地结算持续性向好，从(cóng)数字上看(kàn)，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块(kuài)，总建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业(yè)绩势头(tóu)向(xiàng)好背景下，自然也(yě)吸(xī)引(yǐn)了知名机(jī)构在(zài)其中持续驻足。从(cóng)第(dì)一季度十大流通股股东来看，知名(míng)私募(mù)高毅(yì)邓(dèng)晓峰的两只产品依然在前十中(zhōng)，这也是(shì)连续第三个季度他有(yǒu)的两只(zhǐ)产品杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季(jì)还(hái)小幅增加了持(chí)股。

　　除(chú)去(qù)上述(shù)两家(jiā)上海区域性地(dì)产公(gōng)司(sī)外，荣安地产则是主要布局在深圳的地产公司，一季(jì)报(bào)交出的也是一份报喜的成(chéng)绩单：首季公司实现营(yíng)业(yè)收入51.85亿(yì)元，同比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归属于(yú)上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到(dào)两只公募指(zhǐ)基首季新杀入(rù)十(shí)大流通股(gǔ)股东行(xíng)列。具体说来， 南方中证全指(zhǐ)房地(dì)产ETF上榜排名(míng)第七(qī)位，富国中证指(zhǐ)数1000增(zēng)强则排名第(dì)九位，此(cǐ)外(wài)联袂出现(xiàn)的机(jī)构还(hái)有(yǒu)QFII高盛(shèng)国际和私募迎(yíng)水(shuǐ)聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全(quán)球(qiú)基金相(xiāng)关人(rén)士分析：“经历过行业洗牌(pái)和兼并(bìng)重组后，龙头(tóu)的价值更(gèng)为笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优质土地供(gōng)给较多（券商测算对应潜(qián)在毛(máo)利率在25％以上，目前房企(qǐ)的利(lì)润(rùn)率(lǜ)仅20％），绝(jué)大多数房企(qǐ)受限于信(xìn)用问题或(huò)者资(zī)金(jīn)紧张没法拿(ná)地，龙头房企趁机获取低成(chéng)本土地，龙头房企(qǐ)的拿(ná)地力(lì)度（拿(ná)地金额/销售金额(é)）基本(běn)在30％以上；从融资(zī)上看，龙头房企杠杆率较(jiào)低(dī)，净负债率基本(běn)在70％以下(xià)，而其他房(fáng)企的(de)净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间(jiān)有限，从融资成本(běn)看，龙(lóng)头房企(qǐ)的融(róng)资(zī)成本不断下滑，基(jī)本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年(nián)的销售(shòu)，龙头(tóu)房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月(yuè)百强(qiáng)房企(qǐ)的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中特估的浪潮下，央国企(qǐ)地产股或存(cún)在发展(zhǎn)的(de)大好机会。中信证券指出：“房地产行业的结构性机会依然存在，少(shǎo)部分(fēn)公司尤其是(shì)央企占据显(xiǎn)著优势，其(qí)主要(yào)又体现为库存的优(yōu)势。央企(qǐ)地产公司(sī)，现(xiàn)阶段(duàn)表现出较低的融资成本，优质的开发资源和(hé)良好的不动产资产运营能力的多(duō)重竞(jìng)争优势(shì)。”

　　“即使没有(yǒu)中(zhōng)特估，国央(yāng)企相较(jiào)于民营地(dì)产公(gōng)司也是更有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对(duì)于减值、土地资源(yuán)债(zhài)权债务关系等问(wèn)题，市场对民(mín)营房(fáng)开企业的资(zī)产会(huì)有更多担忧和质疑，所以在这(zhè)一(yī)轮(lún)行业出清的过程中，央国(guó)企相较(jiào)于民企来说估值的修复(fù)更明(míng)显(xiǎn)。中特估的角度从中长期(qī)的(de)维度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进入(rù)高质量发展阶段，具备(bèi)较快速发展阶段更稳定且(qiě)可预期的(de)盈利(lì)和现(xiàn)金(jīn)流创造能力，以此带(dài)来估值中(zhōng)枢的(de)提升，应该关注(zhù)估值相对较(jiào)低，企(qǐ)业自(zì)身资产(chǎn)的(de)质量好、运营能力强、可以(yǐ)创造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨(zhǎng)的概率比较低(dī)，行业内(nèi)部(bù)将出现分化(huà)，要(yào)关注将受益于行业集(jí)中度(dù)提升(shēng)的头部公司。”星石投资首席研究官方(fāng)磊也表(biǎo)示。

　　顺应(yīng)机构(gòu)这一思(sī)路(lù)的(de)话，或许还是保利(lì)发展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头前途(tú)更为光明。不(bù)过国投瑞银基金投资部副(fù)总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地去持续观察国企央企(qǐ)在三个(gè)方面是否可(kě)以维持(chí)，首先是融(róng)资成(chéng)本保持低位，其(qí)次是销售份额持续提(tí)升，再次是拿(ná)地(dì)份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一季报梳(shū)理发现，对于2022年的业(yè)绩出(chū)现(xiàn)的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业(yè)绩分化更趋明显，保(bǎo)利(lì)发展、滨江集团(tuán)等(děng)房(fáng)企营(yíng)收、净(jìng)利均实现了业绩的回(huí)正，甚至是较大(dà)增速的增长。而这些公司也是机(jī)构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知(zhī)名房地(dì)产业(yè)内人士张宏伟向《红周刊(kān)》分(fēn)析表示，业(yè)绩(jì)出(chū)现明显(xiǎn)改善(shàn)的房企，主要(yào)是因为过去两三年(nián)时间(jiān)，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后，国(guó)有企业仍(réng)在持续性(xìng)地拿地，且(qiě)主要集中在核(hé)心城市，投资(zī)力度较大。投资的驱动能够推动房企销售业(yè)绩的(de)增(zēng)长，从而在2023年一季度虽千万人吾往矣 九死而不悔，道之所在,虽千万人吾往矣什么意思市场(chǎng)恢复(fù)但(dàn)仍(réng)处于调整的过程中，能够保(bǎo)有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过程(chéng)中，还(hái)面临(lín)着一(yī)些不确定性。其实整(zhěng)个市场从四月份开始又在往下(xià)掉。除(chú)了杭州、成都(dōu)等(děng)极个(gè)别城市四月环比(bǐ)三月相对表现较好(hǎo)之(zhī)外，包括(kuò)北京、上海在内的绝大多数城市都出现环比下滑的情况。而(ér)现(xiàn)在五月的市(shì)场(chǎng)表现(xiàn)也不太乐观。按(àn)照现在的(de)经济状(zhuàng)况、收入(rù)情况，以及市场的(de)去库存(cún)压力、企(qǐ)业的资金面压力，可能会出现，到(dào)六(liù)月份房企为了半年报冲业(yè)绩出现市(shì)场的短期反弹外(wài)的一(yī)个(gè)市场乏力现象。也(yě)就是说，第二季度、第三季度增长不确(què)定性的(de)压力(lì)仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀(tán)投(tóu)资(zī)董事长陈(chén)昊扬(yáng)也向《红(hóng)周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产以及其上下游产(chǎn)业链的复苏速度都比想象的要慢(màn)很多(duō)，我们(men)要多(duō)给一些耐心，这个(gè)时候，在房地产(chǎn)以及(jí)上下游就(jiù)不是赚快(kuài)钱的时候，只能赚他基本面(miàn)的钱。但这(zhè)也(yě)意味着，只有极为少(shǎo)数的、做得比(bǐ)同行好(hǎo)得多的企业，会伴随(suí)整个行(xíng)业的弱(ruò)复苏(sū)，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所以(yǐ)只能耐心地去(qù)等待它的基本面不(bù)断地凸显(xiǎn)出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提(tí)及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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