饱受争议的二手(shǒu)房交易中介费问题，正逐渐得到监管部门的重视(shì)。

　　5月(yuè)8日，住(zhù)建(jiàn)部(bù)、市场监(jiān)管总局联合(hé)发布了关于(yú)规范房地产经纪服务(wù)的意见。意(yì)见提及(jí)，近年来，部分房地产经(jīng)纪机构存在利用房(fáng)源客源(yuán)优势(shì)收取过(guò)高费用(yòng)、未明码标价、捆绑收费、滥用客户(hù)个人信(xìn)息(xī)等问(wèn)题，加重交易(yì)当事人负担、侵(qīn)害其合法(fǎ)权益(yì)。

　　基于上述背(bèi)景(jǐng)，两(liǎng)部门从加强(qiáng)从业主体管理、明(míng)确经(jīng)纪服务内容、合理确定经纪服务收费、严格实行明码标(biāo)价等(děng)十方面，提出了意见。

　　中原(yuán)地产首席分析师(shī)张大伟称，随(suí)着城市发展，一二线(xiàn)城(chéng)市二手房交易占比逐(zhú)渐增加。以北京、上海为(wèi)例(lì)，二手房占市场(chǎng)成交(jiāo)比(bǐ)例超过80％，大(dà)量二手房成交依(yī)赖(lài)中介居间成交，房地产(chǎn)调控(kòng)重(zhòng)心逐渐从开发商过(guò)渡到中介公司。

　　广东(dōng)省(shěng)城规院住(zhù)房政策研究中心(xīn)首(shǒu)席研(yán)究员李宇嘉(jiā)表示，买房对居民来(lái)说属于金(jīn)额不(bù)低的大宗交易，由于(yú)二手房交易成本较高、交易周期较长，具(jù)有非(fēi)常(cháng)强的(de)专(zhuān)业性，居民(mín)往往通过中(zhōng)介(jiè)来完成。但很多中介利用信息(xī)不对称等问(wèn)题，将非必(bì)要(yào)的(de)收费夹带其中，如收取过桥融(róng)资、按揭费、担保费等(děng)，对居民造成(chéng)额外的(de)负担，而且(qiě)这些(xiē)服务事项(xiàng)并未明码(mǎ)标价。

　　对(duì)于(yú)二(èr)手房市场交易过程中存在的(de)“乱象(xiàng)”，李宇嘉(jiā)指(zhǐ)出(chū)，对包括经纪(jì)服务在内的相关市场交(jiāo)易行为及其主体进(jìn)行规范(fàn)和秩序(xù)整(zhěng)顿(dùn)，是房地产市场管理和调控的(de)主题(tí)。“当下，推进(jìn)这项工(gōng)作的意(yì)义更大，也更(gèng)急迫。”

　　中介收费问题成监管(guǎn)重点

　　二手房(fáng)市场中，历来对房地产经纪服务行业(yè)关注最多(duō)的一(yī)个话(huà)题，便是房地产经纪(jì)耳朵旁的字有哪些字，带右耳朵旁的字有哪些服务费的问题。

　　张大伟认为(wèi)，未(wèi)来相关(guān)部门主要(yào)监管(guǎn)的重(zhòng)点，将是对房地产(chǎn)经(jīng)纪服务收费(fèi)及中介交(jiāo)易(yì)进行规范。

　　在热点城(chéng)市，二手(shǒu)房屋交易(yì)过程中，部分(fēn)价(jià)值不菲的(de)房(fáng)屋，往往要缴纳一笔金额不低的中介费。以北京某房地(dì)产经纪(jì)服务机(jī)构2.7％的(de)服务费率计算，一套1000万元的房屋，中(zhōng)介费约为27万(wàn)。

　　在合理确定经纪服务收费(fèi)上，两部(bù)门在此次(cì)意(yì)见中提及，房(fáng)地产经纪机构(gòu)要合理降低住房买(mǎi)卖和租赁经纪服务费用(yòng)。鼓(gǔ)励按照(zhào)成(chéng)交价格(gé)越高、服务费率(lǜ)越低的原(yuán)则实(shí)行分档定价(jià)。引(yǐn)导(dǎo)由交易(yì)双(shuāng)方共同承担经(jīng)纪服务(wù)费用。

　　据张大伟介绍(shào)，目前(qián)房地产经(jīng)纪服(fú)务收费(fèi)标准的最早依据是1995年(nián)国家(jiā)计(jì)委建设部下(xià)发的《关于(yú)房地产中介服务收(shōu)费的通知》（971号文），其中第六条规定：房屋(wū)买卖(mài)代(dài)理收费，按(àn)成交价格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执行的2014年更新后的收费标准，即根据这样的规定(dìng)：“少数特别(bié)复杂的住宅买卖经纪服务，经(jīng)交易各(gè)方协商同意，可(kě)在规(guī)定的收费标准基础上(shàng)适当上浮(fú)，上浮幅度最高不得超过(guò)10％。”这意(yì)味着，当前北(běi)京二(èr)手房中介(jiè)费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简政放(fàng)权”的精神，北京2015年取(qǔ)消(xiāo)了房地(dì)产中介服务(wù)等57个政府定价，房地(dì)产经纪服务收(shōu)费多少由各中介机构(gòu)自行决定。

　　“房(fáng)产中(zhōng)介机(jī)构在实际收(shōu)取(qǔ)费用过程中，相关监管部(bù)门当(dāng)前(qián)并未明确具体的(de)中介费(fèi)率，中介机(jī)构仅(jǐn)需在服务(wù)过程中对收费标准进行明(míng)码标价即可。而房地产经(jīng)纪服务机(jī)构在具体收取过程中，会结合房屋价值及工资标准，综合计算出合适的(de)中介(jiè)费率。”张大伟补充道。

　　对(duì)于明码标(biāo)价问(wèn)题，两部门在(zài)此次意见(jiàn)中提及，房地产经纪机构应当在经营门店、网站、客户(hù)端等(děng)场(chǎng)所或渠道，公示服务项目、服务内容和(hé)收(shōu)费标准，不(bù)得混合标价和捆绑收(shōu)费。房地产经纪(jì)机构(gòu)提供的基本服(fú)务和延伸服务，应当(dāng)分别明确服务项目和收费标(biāo)准。房(fáng)地产经纪机(jī)构收费前应当向交易当事人出具收(shōu)费(fèi)清单(dān)，列明收费标准(zhǔn)、收费金额，由当事人签字确认(rèn)。

　　另外，对收费(fèi)明显高于市(shì)场(chǎng)平(píng)均水(shuǐ)平的(de)房地产(chǎn)经纪机构，住(zhù)房和城乡建设部门(mén)将会同市场(chǎng)监管等部(bù)门采取约谈等(děng)综(zōng)合措施进行重点监管。市场监(jiān)管部门会同(tóng)有关部门依法(fǎ)查处不按规定(dìng)明(míng)码标价、操纵经纪服务收费等违反价(jià)格和反(fǎn)垄断法律法(fǎ)规(guī)的行为。对房(fáng)地产经纪机构相关违(wéi)法(fǎ)违规信息，市场监管(guǎn)部门要依法(fǎ)依(yī)规纳入国家企业信用(yòng)信(xìn)息(xī)公示系统。

　　房屋中介费要(yào)降了？

　　鼓励按(àn)照成交价格(gé)越高、服务费率越低的原则实行分(fēn)档定价，是否意味着，未(wèi)来(lái)豪宅的中介费(fèi)有望(wàng)大幅降低？

　　中原地产(chǎn)华(huá)南区总裁兼深圳中原(yuán)总经理郑叔伦称，住(zhù)建部发文鼓励按(àn)照成交价(jià)格越高、服(fú)务费(fèi)率(lǜ)越低(dī)的原则实(shí)行分档定(dìng)价，合理降(jiàng)低住房(fáng)买卖和租(zū)赁经(jīng)纪服务(wù)费用，主要还是规范行业，打击(jī)收费过高的经纪机构，但对市场影响有限，“以深(shēn)圳(zhèn)为(wèi)例，深圳市场(chǎng)豪(háo)宅和普(pǔ)宅本(běn)来收费就(jiù)不同，各家收费普遍在合理范围内(nèi)，加上经纪服务(wù)费用(yòng)对市场的影响不大。”

　　张大伟(wěi)指出，由于(yú)当(dāng)前两部门提(tí)出的(de)意见仅为鼓励性质(zhì)，即只(zhǐ)是纲领性文(wén)件而非规定，未来如(rú)何具(jù)体认定其中的细则，还需要看(kàn)各城市(shì)落(luò)地(dì)执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从(cóng)目(mù)前市场(chǎng)看，经纪(jì)服务领(lǐng)域的(de)调(diào)整改善、规范化(huà)，有利于行业健康发展。同(tóng)时，由于二手房很多房源在产(chǎn)权方面有(yǒu)瑕疵，如产权(quán)抵(dǐ)押、不同税(shuì)费(fèi)等(děng)都可能对交易产生(shēng)影响，这对房地产经纪服务行业(yè)的专业性提(tí)出更(gèng)高的(de)要求。”

　　58安居客(kè)研(yán)究(jiū)院研究总监陆骑麟指出，在二(èr)手房买卖过程(chéng)中，原本应该由上下家各支付一半(bàn)的中介(jiè)费，但(dàn)在一些热点城市的二手(shǒu)房交易过程中(zhōng)，往往会有这样的情形，因部分购(gòu)房(fáng)者(zhě)处于弱(ruò)势地位，从而会出现中介费及税费均由(yóu)购房者来承担。即使一些房东愿意(yì)承担中介费，这部分(fēn)费用(yòng)也可能通(tōng)过转嫁的方式，在房价中有所体(tǐ)现。

　　“上家把(bǎ)中介费转嫁给下家，市场这种所(suǒ)谓‘约定(dìng)俗成(chéng)’的情况，一些房产中介公司将其视为向购房者单边收费的行为。部(bù)分中介(jiè)公(gōng)司可能会利用其支配地位，在原先(xiān)经纪服务收(shōu)费的基础上，再次向房(fáng)东收取费(fèi)用，而这部分费用耳朵旁的字有哪些字，带右耳朵旁的字有哪些(yòng)，房(fáng)东往往会将其(qí)转再次转嫁给购房者(zhě)，这(zhè)实际上相当于(yú)变相推(tuī)高了房价(jià)。两部门提出(chū)严(yán)禁操纵经(jīng)纪服务收费，不(bù)仅有(yǒu)利于提高交易中(zhōng)操(cāo)作的透明度，也有利于房(fáng)价的稳定。”陆骑麟称。

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