近两年(nián)火爆的创新(xīn)产品(pǐn)公募REITs进入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分(fēn)配金额的REITs产(chǎn)品，平均(jūn)分红比(bǐ)例(lì)接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对(duì)此表(biǎo)示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红体现出(chū)该(gāi)类产品(pǐn)长期投资价值，通过(guò)观测经营活动现金流(liú)、可(kě)供分配现金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底(dǐ)层资产运营情(qíng)况的“窗口”。他们也(yě)提醒(xǐng)普通(tōng)投资者注(zhù)意，与产权类项(xiàng)目相比，特(tè)许(xǔ)经营REITs项目(mù)在经营(yíng)权到(dào)期后不再(zài)产(chǎn)生(shēng)现(xiàn)金收益，特许经营权分(fēn)红目前已(yǐ)包(bāo)含(hán)了利润分配和本金的归还，在选择投(tóu)资(zī)标的时应了解资产类(lèi)型(xíng)和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此外(wài)尚有6只REITs实(shí)际分(fēn)配(pèi)情况尚(shàng)未(wèi)公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了(le)高比例(lì)的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年(nián)全(quán)年(nián)分(fēn)配金额占可供(gōng)分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人对(duì)此(cǐ)表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益(yì)来源为持有期分红收益，以及基金份额交(jiāo)易价格的变化。基金份额(é)二级市场(chǎng)价格受到公募REITs资产运(yùn)营情况及(jí)市场因素的综(zōng)合影(yǐng)响，较易引起(qǐ)波动。与此(cǐ)相比(bǐ)，基金分(fēn)红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基(jī)础设施资产的经营现金流，投资人(rén)通过基金募(mù)集材(cái)料(liào)和(hé)信息披露(lù)文件(jiàn)，结合行业及市场(chǎng)情况，可(kě)以分析(xī)基(jī)础设施项目的经(jīng)营(yíng)业绩(jì)，作为进(jìn)行投资(zī)决(jué)策的重要参考。

　　“相对于(yú)基金份额二级市场价(jià)格(gé)变(biàn)化导(dǎo)致的浮盈(yíng)或浮亏(kuī)，分红作为基金份额(é)持有人实际获得的现(xiàn)金(jīn)收益，对于长期投资(zī)者更具(jù)参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营高级副(fù)总监李华平也表(biǎo)示，根据《公开(kāi)募(mù)集基础设施证券(quàn)投资基金指(zhǐ)引（试(shì)行）》及相关法规要求，基础设(shè)施基金应当将90％以(yǐ)上合并后基金年度(dù)可分配饺子冻成一坨了怎么吃，饺子冻成一坨了怎么吃才好吃金额以现金形式(shì)分配给投(tóu)资者，强(qiáng)制分红(hóng)机制是(shì)公募REITs的主要特征之一，稳定的(de)分红机制(zhì)体现出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资角度(dù)来看(kàn)，基础设(shè)施(shī)公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双重特(tè)点(diǎn)。二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格反映(yìng)这类产品“股性(xìng)”的一面(miàn)，分红体现了这类产(chǎn)品的“债性”特(tè)点。公募(mù)REITs有(yǒu)强制(zhì)分(fēn)红要求，分红类似于债券派息，但不等(děng)同于债券(quàn)的固定利息回报，而是(shì)由(yóu)可供分配(pèi)现金决定。

　　从(cóng)机构投资者的角(jiǎo)度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了(le)机构(gòu)投资者(zhě)的投资品类，为资产配置多元化提供(gōng)抓(zhuā)手(shǒu)，具有较(jiào)强的配置价值(zhí)。另(lìng)一方(fāng)面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机(jī)构投资者(zhě)稳(wěn)定收益。机构投资者公募(mù)REITs能(néng)够通过(guò)分红获取相对(duì)于投资债券相对高的(de)收益性，在有(yǒu)效控(kòng)制(zhì)风险的前提(tí)下，增厚资产(chǎn)包(bāo)收益(yì)，起到投资(zī)“压舱(cāng)石”的(de)作用。

　　分红除(chú)了投资收益“落(luò)袋(dài)为(wèi)安(ān)”外，市场对于未来分红水平的预(yù)期，也(yě)是影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走势(shì)的关(guān)键因素之(zhī)一。

　　从近期公(gōng)募REITs的(de)二级市(shì)场表现看，截至4月21日(rì)，今年以来(lái)中证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢(yíng)主要股(gǔ)票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品受宏观经济的影响，可(kě)分配金额完成率不(bù)达(dá)预期，一(yī)定程度上影(yǐng)响了公募REITs二级(jí)市(shì)场的价格。”李华(huá)平称(chēng)，公(gōng)募REITs二(èr)级市场的价格波动受(shòu)多重因(yīn)素的影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二(èr)级市(shì)场(chǎng)价(jià)格的主要因素之一，而(ér)稳定的分红有利于(yú)吸引(yǐn)投资者(zhě)参与公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人(rén)也表示，近期经济预期恢复，一方面市场(chǎng)热点呈现向股票和债券回归(guī)的过程；另一方面，基础设施项目(mù)的经(jīng)营(yíng)业绩相对经济(jì)活(huó)力的改(gǎi)善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日(rì)，将对基金份额的开(kāi)盘(pán)指导价做调减处理，调减金额根据单(dān)位基(jī)金份额的(de)分红金额进行计(jì)算。除权操作是对分红前后基金份(fèn)额净值变化的修正，使投资人在基(jī)金分红(hóng)前(qián)后(hòu)均(jūn)可以获(huò)得公平(píng)的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资(zī)的信心(xīn)，同时(shí)需结合持(chí)有产(chǎn)品的特(tè)性(xìng)，关注二级(jí)市场(chǎng)扰动对整(zhěng)体收益的影响程度。”中(zhōng)航基金相关人士也称。

　　特(tè)许经营权分红包括利润分配和(hé)本金归还

　　普通投(tóu)资者应了解底(dǐ)层资产情(qíng)况

　　多位业(yè)内人士还提醒，与现有公募基金分红前提是本金之上的(de)增值部(bù)分不同，特许经营权REITs基(jī)金运(yùn)作(zuò)期(qī)间的“分红”界(jiè)定为“分派”更为准确，分派的是本金与增值两个(gè)部(bù)分(fēn)，两个(gè)部分之间的比例是变动(dòng)的，与现有(yǒu)公募基金分红(hóng)差异很大(dà)，大(dà)多数普(pǔ)通投资者可能把(bǎ)“分派”金额误认为是持续分红(hóng)。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等(děng)合同年(nián)限到期后基金价值面临极大不确定性，这是该类投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示(shì)，目前(qián)公募REITs主(zhǔ)要(yào)有特许经营权类(lèi)和产权类(lèi)两(liǎng)大(dà)资产类型，持有产(chǎn)权类产(chǎn)品的收益主要包括(kuò)每年的现金(jīn)分红及(jí)资产增值的(de)收益，而持有特许经营类(lèi)产品的收益主要来自项目每年的现金分红。其中(zhōng)，特许(xǔ)经营(yíng)权类资产的分(fēn)红包括了利(lì)润分配和本金的归还，两者(zhě)的(de)比率也是变动(dòng)的，对(duì)特许经营(yíng)权类资(zī)产的公募REITs可以内(nèi)部(bù)收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者(zhě)在选择(zé)投(tóu)资标的时(shí)，应了解(jiě)公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表示，从细分(fēn)来看，各类公(gōng)募REITs分红因(yīn)底层(céng)资(zī)产属性不同而形成区别。特许(xǔ)经营权类的(de)公募REITs产品因其分(fēn)红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多(duō)，债(zhài)性偏(piān)强。而(ér)产权类(lèi)的公募REITs分(fēn)红饺子冻成一坨了怎么吃，饺子冻成一坨了怎么吃才好吃主要为“收益”，更(gèng)看重底层资产(chǎn)的价值增(zēng)值，所以相对股性偏(piān)强。普(pǔ)通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属(shǔ)性，对所选(xuǎn)择产品(pǐn)的二级(jí)市场价格和(hé)分红有合(hé)理(lǐ)预(yù)期。

　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人也(yě)认为，与产(chǎn)权类(lèi)项目相比，特许(xǔ)经营(yíng)项目在(zài)经营权到期后不再能产生现(xiàn)金收益，因此将可供(gōng)分配金(jīn)额的分配理解(jiě)为“分派”比“分红”更加准确。基(jī)于这个特点，剩余(yú)经(jīng)营(yíng)期(qī)限较(jiào)短的特许(xǔ)经营项目，通(tōng)常(cháng)具备更(gèng)高的分派率水平(píng)。对于剩余(yú)期限较(jiào)长的特许经营权项(xiàng)目，即使分派(pài)率相(xiāng)对较低，也(yě)有足够年限收回本金并取得收益(yì)。

　　中金基金该负责(zé)人提醒投(tóu)资者注(zhù)意，特许经营权项目的(de)分派金额包含(hán)了投(tóu)资(zī)本金，在不进行扩募(mù)的(de)情况下，基金份(fèn)额单价随(suí)着分派进度逐年下降是正常(cháng)现象，投资特(tè)许经(jīng)营权REITs的(de)收益来(lái)自项目剩余期限(xiàn)产生(shēng)的(de)现金(jīn)流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使用(yòng)年限一般较(jiào)长(zhǎng)，再加上到期后通过对建筑的更(gèng)新改造或补(bǔ)缴(jiǎo)土地出让金等(děng)追加投(tóu)资(zī)，有机(jī)会进(jìn)一步延长经营期限(xiàn)。这种(zhǒng)类似(shì)永续经营的假设(shè)反(fǎn)映(yìng)在(zài)基(jī)础资产的估值(zhí)上，使产(chǎn)权(quán)类REITs具备更显著的资(zī)产(chǎn)投资属(shǔ)性(xìng)。”该(gāi)负责人称。

　　观测(cè)内部收益率等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金(jīn)分(fēn)红的时点(diǎn)，多(duō)位(wèi)业内人士还(hái)表示，在产品分红(hóng)期，投资(zī)者可以观测经营活(huó)动现金(jīn)流、可(kě)供分配现(xiàn)金、内(nèi)部收益率等指标，来(lái)观察和评估项目(mù)底层(céng)资产的运(yùn)营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年(nián)报指标中，跟现金相关的(de)指标有(yǒu)两个：一是(shì)年报(bào)中披露的经(jīng)营活(huó)动(dòng)现(xiàn)金(jīn)流，二是可(kě)供分配(pèi)现(xiàn)金(jīn)，二者存(cún)在本质性(xìng)区别。经营(yíng)活(huó)动产生的(de)现金净流量是(shì)指企业经(jīng)营、筹资、投资产生(shēng)的(de)现金流，基(jī)于企(qǐ)业本身经营活动产生；可供分配的现金实质(zhì)上(shàng)是从(cóng)EBITDA出发，对(duì)非现金影(yǐng)响利润(rùn)表的项目进行调整(zhěng)，加(jiā)期初现(xiàn)金，最(zuì)终得到的账(zhàng)面(miàn)现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华平也(yě)表示，公募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择(zé)，投资(zī)价(jià)值体现(xiàn)在相对股(gǔ)债市场独立(lì)的(de)资(zī)产配置(zhì)功能，比较(jiào)适合长期持有。建议(yì)投资者(zhě)对经营权类的资产可以更多(duō)关注内部收(shōu)益率的高低，对产权类的资产更(gèng)多关注(zhù)分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可(kě)分配收(shōu)益(yì)主要来自底层资产(chǎn)的经营净现金流，所以底(dǐ)层资产运营情(qíng)况直接影响(xiǎng)投资回报，投资者可(kě)综(zōng)合考虑原始权(quán)益人(rén)综合(hé)实(shí)力、运营管(guǎn)理机(jī)构实(shí)力、公募基金管理(lǐ)人实(shí)力等(děng)多(duō)重因素(sù)来选择投资(zī)标的(de)。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密集(jí)分红期(qī)，由于(yú)分红交(jiāo)易带来的(de)短期(qī)博弈机会(huì)仍在，叠加此前市场接(jiē)连回调，建议投资者关注有基本面支撑(chēng)、填权效(xiào)应相对明显、同时分红规模(mó)较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会载明REITs在发(fā)行(xíng)首年及次年(饺子冻成一坨了怎么吃，饺子冻成一坨了怎么吃才好吃nián)的可供(gōng)分配(pèi)金额预测。投资者可(kě)以将REITs的实际分(fēn)红金额与募集材料中披露预测(cè)进行比(bǐ)较分析，结合经济及(jí)市场的(de)实际环(huán)境，对基础设施项目(mù)的运营(yíng)业绩(jì)及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上(shàng)述负责人也称。

未经允许不得转载：南京少儿险_南京【婴儿重病保险_幼儿教育险_婴儿怎样买保险】咨询_找经纪人沃保保险网 饺子冻成一坨了怎么吃，饺子冻成一坨了怎么吃才好吃