近两年火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公(gōng)募REITs整体呈现(xiàn)出高比(bǐ)例稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告(gào)2022 年(nián)可供分配金额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多(duō)位业内(nèi)人士对此表(biǎo)示，强制分红机制(zhì)是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类(lèi)产品长期投资价(jià)值，通过观测经营活动现金(jīn)流(liú)、可供(gōng)分(fēn)配(pèi)现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目(mù)底层(céng)资产(chǎn)运营情况(kuàng)的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投资者(zhě)注(zhù)意，与产权类(lèi)项目相比，特许经(jīng)营(yíng)REITs项目在经营权到期后不再产生现金收(shōu)益(yì)，特许经营权分红目前已包含了利润分配和(hé)本金的(de)归还，在选(xuǎn)择投(tóu)资(zī)标(biāo)的时应了解(jiě)资(zī)产类型和分红的(de)特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日(rì)-4月21日）陆(lù)续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配(pèi)情(qíng)况尚未公布。整体来(lái)看(kàn)，公募REITs呈(chéng)现出了高比(bǐ)例的(de)稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)公募REITs产品中(zhōng)，2022年(nián)全年分配金(jīn)额占可供分(fēn)配(pèi)金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人对此表示，投(tóu)资(zī)公募(mù)REITs的主(zhǔ)要(yào)收益来(lái)源为持有期分红(hóng)收(shōu)益，以及基金份额(é)交易价格的变(biàn)化。基金份额二级市场价(jià)格受到(dào)公募REITs资产运营情况(kuàng)及市场(chǎng)因素的综合影响，较易(yì)引起波动。与此相(xiāng)比，基金分(fēn)红预期则更(gèng)有规律可循(xún)。公(gōng)募REITs的分红主要来(lái)自基础设施资产的经营(yíng)现金流，投资人通过基金募集材料和信息披露文件，结合行业(yè)及市场情(qíng)况，可以分析基(jī)础设施(shī)项目的(de)经营业(yè)绩，作(zuò)为进行投资(zī)决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二(èr)级(jí)市(shì)场(chǎng)价格变化导致的(de)浮盈或(huò)浮(fú)亏，分红作(zuò)为基金份额(é)持有人(rén)实际获得的现金(jīn)收益(yì)，对于长期投(tóu)资者更具参(cān)考价值(zhí)。”中金(jīn)基(jī)金(jīn)相关负责人称。

　　平安基(jī)金(jīn)REITs 投资中(zhōng)心运(yùn)营高级(jí)副(fù)总监李(lǐ)华(huá)平也表示，根(gēn)据《公开募集基础设(shè)施证券投资基金(jīn)指引（试行(xíng)）》及相关法规要(yào)求，基础设施(shī)基金应当将90％以上合并(bìng)后(hòu)基金年度可分(fēn)配金额以现金形式(shì)分配给投资者，强(qiáng)制(zhì)分红机制是公募(mù)REITs的主要(yào)特征之一，稳定的分红机制体(tǐ)现(xiàn)出REITs产品长(zhǎng)期投(tóu)资价值。

　　中航基(jī)金也认为(wèi)，从投资角度来看，基础(chǔ)设施(shī)公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二(èr)级市(shì)场价格(gé)反映这类产品“股(gǔ)性”的一面，分红体现了这类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分红类似于债(zhài)券派息，但不(bù)等(děng)同于债券的固定利息回报(bào)，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资(zī)者的角度来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机构投资者的(de)投资品类，为资(zī)产配(pèi)置多元化提供抓手，具有(yǒu)较强(qiáng)的(de)配(pèi)置价(jià)值。另一(yī)方面(miàn)，公(gōng)募REITs的分红能够(gòu)帮(bāng)助机构投资者稳定收益。机构(gòu)投资者公募REITs能够通过分红获取(qǔ)相(xiāng)对于投资债券相对高的收益性，在有效控(kòng)制(zhì)风险的前提下，增厚(hòu)资(zī)产(chǎn)包收益(yì)，起到投资“压舱(cāng)石(shí)”的作用。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋为(wèi)安”外，市场(chǎng)对于未来分红(hóng)水平的预期，也是影响REITs基金二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)走势的(de)关键(jiàn)因素之一(yī)。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场表(biǎo)现看(kàn)，截至4月(yuè)21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢(yíng)主要股(gǔ)票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有(yǒu)20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部分产品(pǐn)受(shòu)宏观经济的影响(xiǎng)，可分配(pèi)金额完成率不达预期，一定程度(dù)上影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的(de)价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素(sù)的(de)影响，投资收益是影响REITs二级市场价格(gé)的主要因素之一(yī)，而稳定的分红有(yǒu)利于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二级市(shì)场的投资(zī)。

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人也表(biǎo)示，近期经(jīng)济预期恢复，一方面市场热(rè)点呈现(xiàn)向股票和债券回归的过(guò)程；另一(yī)方面，基础设施项(xiàng)目的经(jīng)营业(yè)绩相对经济(jì)活(huó)力的改(gǎi)善有(yǒu)一定的滞(zhì)后性(xìng)。

　　此(cǐ)外(wài)，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘(pán)指导价做(zuò)调减(jiǎn)处理，调(diào)减(jiǎn)金额根(gēn)据单位基金份额的(de)分红金额进行计算。除(chú)权操作是对分红前后基金份(fèn)额净值变(biàn)化的(de)修正，使(shǐ)投资人在基金分红前后均可以(yǐ)获(huò)得公平的投资机会(huì)。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期投资的信心，同时(shí)需(xū)结合(hé)持有产品的特性，关注二级市场(chǎng)扰动对(duì)整体收益的影响程度。”中航基金相关人士也称(chēng)。

　　特许经营权分红包括利(lì)润分配和本金归还

　　普通投资者美国领土超过中国了吗，美国领土比中国领土大吗应了(le)解底层资产(chǎn)情况

　　多位业内人(rén)士还提醒，与现(xiàn)有公募基(jī)金(jīn)分红前(qián)提是本金之上的(de)增(zēng)值部(bù)分不(bù)同，特许经营(yíng)权REITs基金运作期间的“分红”界(jiè)定为(wèi)“分派”更为(wèi)准确(què)，分派的是(shì)本金(jīn)与增值(zhí)两(liǎng)个部分，两个部分之间(jiān)的比例(lì)是变动的(de)，与(yǔ)现有(yǒu)公募(mù)基金分红差异很大，大多数(shù)普通投资(zī)者可(kě)能把“分派”金额(é)误认为是持续分红。一旦(dàn)30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期后(hòu)基(jī)金价值面临极(jí)大不确定(dìng)性(xìng)，这(zhè)是该类投资(zī)者应该注意(yì)的情况。

　　李(lǐ)华(huá)平表(biǎo)示，目(mù)前公募REITs主要有特许(xǔ)经(jīng)营权类和产(chǎn)权类两大资产类型，持(chí)有产权(quán)类(lèi)产品的收(shōu)益主要(yào)包括(kuò)每年的现金分(fēn)红及资产增值的(de)收益，而持有特许(xǔ)经营类产品的收益主要来(lái)自项目每年的现金分红(hóng)。其中，特许经营权类资产(chǎn)的分红包括了(le)利润分配和本金的归还，两(liǎng)者的比(bǐ)率也是变动(dòng)的，对特许经营权(quán)类(lèi)资产的公(gōng)募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投(tóu)资(zī)者(zhě)在选择投资(zī)标(biāo)的时，应了解公募REITs底层(céng)资产的(de)类型。

　　中航基金也(yě)表示，从细分(fēn)来(lái)看，各类公(gōng)募REITs分红(hóng)因(yīn)底层资产属性不(bù)同而形成区(qū)别。特许经营权类(lèi)的(de)公募REITs产品因其分红相当于(yú)包(bāo)含“本金+收(shōu)益”，分红相对(duì)较多，债性偏(piān)强。而产权(quán)类的公(gōng)募REITs分红主(zhǔ)要(yào)为“收益(yì)”，更看重(zhòng)底层资产(chǎn)的价值增值，所以(yǐ)相对股性偏强。普通投资(zī)者在选择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资(zī)产属性(xìng)，对所选择产品的二(èr)级市场价(jià)格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负(fù)责人(rén)也(yě)认为，与产权类(lèi)项目相比，特许经(jīng)营项(xiàng)目在经营权(quán)到期后不再能产生现金收(shōu)益，因(yīn)此(cǐ)将可供分配金额的分配理解为(wèi)“分派”比“分(fēn)红”更加准(zhǔn)确(què)。基于这个特点，剩(shèng)余(yú)经营(yíng)期限(xiàn)较短(duǎn)的特(tè)许经营项(xiàng)目(mù)，通常具(jù)备更高的分派(pài)率水平。对于剩余期限较长的特许经(jīng)营权项(xiàng)目，即使分(fēn)派率相对(duì)较低，也有足(zú)够年限收回本金并取得(dé)收(shōu)益。

　　中金基金该负责人提(tí)醒投(tóu)资者注意，特许经营权项目的分派金额包(bāo)含(hán)了投资本金(jīn)，在不进行扩(kuò)募(mù)的情(qíng)况(kuàng)下，基(jī)金份额单(dān)价(jià)随着分派进度逐年下降是正常(cháng)现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收(shōu)益来自项目(mù)剩(shèng)余(yú)期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土(tǔ)地或建筑(zhù)的剩余(yú)使用年(nián)限一般较长，再加上到期后通过对建筑(zhù)的更新改造或(huò)补缴土地出让金等追加投(tóu)资，有机(jī)会(huì)进一步延(yán)长经营期(qī)限(xiàn)。这种类似永续经营的假设反映在基础资产的估值上，使产权类(lèi)REITs具备更显著(zhù)的资(zī)产投资属性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部(bù)收益(yì)率(lǜ)等指标

　　评估(gū)项目底层(céng)资产(chǎn)运营情况

　　在基金分红(hóng)的时点，多位业内人(rén)士还表示，在(zài)产品分红期，投资者可以观测经营活动现金流(liú)、可供分配现(xiàn)金、内(nèi)部收益率等指(zhǐ)标，来观察和评估项目(mù)底层资产的运营(yíng)情(qíng)况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金(jīn)相关(guān)的指(zhǐ)标有(yǒu)两个：一是年报中披(pī)露(lù)的经营活动现(xiàn)金流，二是(shì)可供分配现金，二者存在本质(zhì)性区别。经营活动(dòng)产生的现金净流量是指企业经营、筹(chóu)资、投资产生的(de)现金(jīn)流，基于企业本身(shēn)经营活动产生；可供分(fēn)配(pèi)的现金实(shí)质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影(yǐng)响利润表的项目进行调整，加期初现金，最终得到的(de)账面现金。

　　李华(huá)平也(yě)表(biǎo)示，公募REITs作为(wèi)资产配置新选择，投资价值体现在相对(duì)股(gǔ)债市场独(dú)立的资(zī)产(chǎn)配(pèi)置(zhì)功能，比(bǐ)较适合长期持有。建议投资(zī)者对经(jīng)营(yíng)权类的资产可以更多关注内部收益(yì)率的高低(dī)，对产权类的资产更多关注分(fēn)派(pài)率高(gāo)低。因为公募REITs可分(fēn)配收益(yì)主(zhǔ)要来自底层资产(chǎn)的经营净现金流，所以底层资产运(yùn)营情况(ku美国领土超过中国了吗，美国领土比中国领土大吗àng)直接影(yǐng)响(xiǎng)投资回报，投资者可综合考虑原始权益人综合实力、运营管理机构(gòu)实力、公募(mù)基金管(guǎn)理(lǐ)人(rén)实力等(děng)多重因素(sù)来选择投(tóu)资(zī)标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带(dài)来的短期(qī)博(bó)弈机(jī)会仍在，叠加此前市(shì)场接连回调，建(jiàn)议投(tóu)资者关注有(yǒu)基本面支(zhī)撑、填权效应相对明显、同时分红规模(mó)较为可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书(shū)均会载明REITs在发行首年及次年的可供分配金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实际(jì)分红金额与募集材料(liào)中披(pī)露预测(cè)进行比较(jiào)分析，结(jié)合经济及市场的(de)实际环境，对基础(chǔ)设(shè)施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中金基金上述负责人也称。

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