近两(liǎng)年火爆的创新产品公募(mù)REITs进入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日(rì)，公募(mù)REITs整体呈现出高(gāo)比例(lì)稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产品(pǐn)，平均分红比(bǐ)例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表示，强(qiáng)制分红机制是公募(mù)REITs主要(yào)特(tè)征之一，稳定分红体(tǐ)现(xiàn)出(chū)该类(lèi)产品长(zhǎng)期投资价值，通过观测经营(yíng)活动现(xiàn)金(jīn)流、可供分配现金等指标(biāo)，也是观(guān)察REITs项目底层(céng)资产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们(men)也提醒普通(tōng)投资者注(zhù)意，与产权类项目相比，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)REITs项目在经营权(quán)到期后(hòu)不再产生现(xiàn)金(jīn)收(shōu)益，特许经营(yíng)权分红目前已包(bāo)含了利润(rùn)分配和本金(jīn)的归还，在选择(zé)投资标(biāo)的时应了解资产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆续迎(yíng)来除息日，此外尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实际分(fēn)配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可(kě)供分配金额(é)的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额占可供分配(pèi)金(jīn)额(é)比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关(guān)负责人对此表示，投资公募REITs的主要收(shōu)益(yì)来源为持有期分红收益(yì)，以及基金(jīn)份额交(jiāo)易价格的变化。基金份(fèn)额二(èr)级市场价(jià)格受(shòu)到(dào)公(gōng)募REITs资产运(yùn)营情况及(jí)市场因素的综合影(yǐng)响，较易引(yǐn)起波动。与此相比，基金分红预期(qī)则更(gèng)有规律可循。公募(mù)REITs的分红主要(yào)来自基(jī)础(chǔ)设(shè)施资产的经(jīng)营现金流(liú)，投(tóu)资人通(tōng)过基(jī)金募集材料和(hé)信(xìn)息披露文件，结合行业及(jí)市场(chǎng)情况(kuàng)，可以分析基础(chǔ)设(shè)施项目的经营业绩，作为(wèi)进(jìn)行投资决策(cè)的重要参(cān)考。

　　“相(xiāng)对(duì)于基金份额二级市场(chǎng)价格变(biàn)化导致的(de)浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有(yǒu)人实际获(huò)得的现金收(shōu)益(yì)，对于长(zhǎng)期投(tóu)资者更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营(yíng)高级副总监李华平也表示，根据《公开募(mù)集(jí)基础设施证(zhèng)券(quàn)投资基金(jīn)指(zhǐ)引（试行(xíng)）》及相(xiāng)关法规要求，基础设施基金应当将90％以上(shàng)合(hé)并后基金年度(dù)可分配金额以现金形(xíng)式分配给投资者，强制分(fēn)红机制是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定(dìng)的分红机制体(tǐ)现出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航基(jī)金也认(rèn)为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市(shì)场(chǎng)价格反映这类产品“股性”的一面，分(fēn)红体现了这类(lèi)产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要(yào)求，分红类(lèi)似于(yú)债券派息(xī)，但不等(děng)同于债券的(de)固定利(lì)息回报，而是由可供分配现金(jīn)决定。

　　从机构(gòu)投资者的角度来看，一方(fāng)面是公(gōng)募REITs丰富(fù)了机构(gòu)投(tóu)资者的(de)投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具(jù)有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机(jī)构投(tóu)资(zī)者稳定收益(yì)。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相对于投(tóu)资债券相对高(gāo)的收益性(xìng)，在有效控制风险的前(qián)提下，增厚资(zī)产包(bāo)收益，起到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投资收(shōu)益“落袋为安(ān)”外，市场对于(yú)未来分红(hóng)水平(píng)的(de)预期(qī)，也(yě)是(shì)影响(xiǎng)REITs基金二级(jí)市场(chǎng)价格走势的(de)关键因素之一。

　　从近期(qī)公(gōng)募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券(quàn)宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募(mù)REITs发(fā)布了2022年年(nián)报，部分产(chǎn)品受宏观经济的(de)影响，可(kě)分(fēn)配金额完成率不达预(yù)期(qī)，一定程度上影响了(le)公募REITs二(èr)级(jí)市场的(de)价格。”李华平(píng)称，公(gōng)募REITs二(èr)级市场(chǎng)的(de)价格波动(dòng)受多重(zhòng)因素的影(yǐng)响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市场(chǎng)价格(gé)的(de)主要因(yīn)素之一，而稳(wěn)定的分红(hóng)有(yǒu)利于吸引投(tóu)资者参与公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也表示，近(jìn)期经济预期(qī)恢复(fù)，一方面(miàn)市(shì)场热(rè)点呈现向股票和债券(quàn)回(huí)归的(de)过程；另(lìng)一方面，基础设施项目的经营业绩相对经济活力的改善(shàn)有一定的(de)滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指导价做调(diào)减处理，调减金额根据单位基金份额的分(fēn)红(hóng)金(jīn)额进(jìn)行(xíng)计(jì)算。除(chú)权(quán)操作(zuò)是对分红(hóng)前后基金份额(é)净值变化的修正，使投资(zī)人在基(jī)金分红(hóng)前后均可以获得公平的投资机会(huì)。

　　“分红可增(zēng)强(qiáng)投资者(zhě)长(zhǎng)期投(tóu)资的信心，同时(shí)需(xū)结(jié)合持有(yǒu)产品的特性，关(guān)注二(èr)级市场扰动对整体收益的(de)影响程度。”中航(háng)基金相关人士也(yě)称。

　　特许经(jīng)营权分红包括利润分配和本金归还(hái)

　　普通投资(zī)者应了解底层资产情况

　　多位(wèi)业内人(rén)士(shì)还提醒，与现有公募基(jī)金分红前(qián)提是本金之上的增值部分不同，特许经营(yíng)权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定为“分(fēn)派”更为准确，分(fēn)派的是本金与增值两个部分，两个部分之间的比(bǐ)例是变动的，与现有公募基金分红差异很大，大多数普通投资(zī)者可能把“分派”金(jīn)额(é)误认为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期后基金价(jià)值(zhí)面临(lín)极大(dà)不(bù)确定性，这是该类投资者(zhě)应(yīng)该注意的(de)情(qíng)况。

　　李华平(píng)表(biǎo)示，目前(qián)公募REITs主要有特许经(jīng)营(yíng)权类和产权类(lèi)两大(dà)资产类型，持有(yǒu)产权类产(chǎn)品的(de)收益(yì)主(zhǔ)要包(bāo)括每年的现金分红(hóng)及资(zī)产增值的收益，而持有特许经营类产品的收益主(zhǔ)要来自项目每年(nián)的(de)现金分红(hóng)。其中，特(tè)许经营权类(lèi)资产的分红包(bāo)括了(le)利(lì)润分配和本金的(de)归(guī)还，两者的比率也(yě)是变动(dòng)的，对特许经营权类资产的公(gōng)募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通投(tóu)资者(zhě)在选择投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分来看，各(gè)类公募(mù)REITs分红因底层资(zī)产属性不同而(ér)形成区(qū)别。特许经营权类的(de)公募REITs产(chǎn)品因其分(fēn)红相当于包含“本金+收益(yì)”，分(fēn)红相(xiāng)对较多(duō)，债(zhài)性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收(shōu)益(yì)”，更(gèng)看重底(dǐ)层资产的(de)价值增值，所以相(xiāng)对股(gǔ)性(xìng)偏强。普(pǔ)通投(tóu)资者在(zài)选择公募REIT时(shí)，需要(yào)考(kǎo)虑底层(céng)资产属性，对(duì)所(suǒ)选择(zé)产品的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人也认为，与产权类项目相(xiāng)比，特(tè)许经营项(xiàng)目在经营(yíng)权到期后不(bù)再能产生现金收益(yì)，因(yīn)此将可供(gōng)分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加(jiā)准确(què)。基于(yú)这个特点，剩(shèng)余经营期限较短的(de)特许(xǔ)经营(yíng)项目(mù)，通常具备更高的分派率水(shuǐ)平。对于剩余(yú)期限较(jiào)长的特许经营权项目，即使(shǐ)分派率相(xiāng)对较(jiào)低，也有足够年限(xiàn)收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基(jī)金(jīn)该负责人提醒投资者注意(yì)，特(tè)许(xǔ)经营权项目的(de)分派金额包含了投资本金，在不进行扩募的情况(kuàng)下，基(jī)金份额单价随着分派进度逐年下(xià)降是正常现象，投(tóu)资特(tè)许经(jīng)营权(quán)REITs的收益(yì)来自项(xiàng)目剩余(yú)期(qī)限产生的现金流。

　　“与特(tè)许经营(yíng)项目相比(bǐ)，产权(quán)类项目腰围63是多少尺码，腰围63是多大尺码的土地(dì)或建筑的剩余使用年限一般较(jiào)长(zhǎng)，再(zài)加上到期后(hòu)通过对建(jiàn)筑的(de)更新改(gǎi)造或补(bǔ)缴土(tǔ)地出让金等追(zhuī)加(jiā)投(tóu)资(zī)，有机会进一(yī)步延长经营期限。这(zhè)种类似永(yǒng)续(xù)经营的假(jiǎ)设反(fǎn)映在(zài)基础(chǔ)资产的估值(zhí)上(shàng)，使产权(quán)类(lèi)REITs具备更显(xiǎn)著(zhù)的资产(chǎn)投资属性(xìng)。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收益(yì)率等(děng)指标(biāo)

　　评估项目(mù)底层(céng)资产运营情况

　　在基金(jīn)分红的时点(diǎn)，多位(wèi)业内人士还表(biǎo)示(shì)，在产品分红期，投资(zī)者可以观测经营活(huó)动现金流、可供分(fēn)配现金、内(nèi)部收益(yì)率等指(zhǐ)标(biāo)，来观察和(hé)评估(gū)项目底层资(zī)产的运(yùn)营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相(xiāng)关的指(zhǐ)标有(yǒu)两个：一(yī)是年(nián)报中(zhōng)披(pī)露的经营活动现(xiàn)金流(liú)，二(èr)是(shì)可供(gōng)分配(pèi)现金(jīn)，二者存在本质性(xìng)区别。经营活动产生(shēng)的现(xiàn)金净流量是指企(qǐ)业经(jīng)营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身经营活动产生；可供分配(pèi)的现金实(shí)质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润(rùn)表的项(xiàng)目(mù)进行调整(zhěng)，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华(huá)平也表示，公募REITs作为资产配(pèi)置新选(xuǎn)择，投资价值体(tǐ)现在相对股债(zhài)市场(chǎng)独立的资产(chǎn)配置功能，比较适合长期持(chí)有。建议(yì)投(tóu)资者(zhě)对经营权类的资产可以更多关注内部收益(yì)率的高低(dī)，对(duì)产权(quán)类(lèi)的资产(chǎn)更多关注分派(pài)率(lǜ)高低。因为公(gōng)募REITs可分(fēn)配收(shōu)益主(zhǔ)要来自(zì)底层(céng)资(zī)产(chǎn)的经营净现金流，所以底层资产运营(yíng)情(qíng)况直接影响(xiǎng)投资回(huí)报，投资者可综合考虑原始权(quán)益(yì)人(rén腰围63是多少尺码，腰围63是多大尺码)综(zōng)合实力、运(yùn)营管理机构实力(lì)、公(gōng)募(mù)基(jī)金管(guǎn)理人实力等多(duō)重(zhòng)因素来(lái)选择投资标的(de)。

　　中信证券研报也显示，公(gōng)募(mù)REITs进入密集分红期，由(yóu)于分(fēn)红交易带(dài)来的短期博弈机(jī)会仍(réng)在，叠加此(cǐ)前(qián)市场接连(lián)回调(diào)，建议投资者关注有基本面支撑、填权效应相对明显、同时分(fēn)红规模较为可观的(de)个(gè)券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书(shū)均会载明REITs在发行首(shǒu)年及次年(nián)的可供分配金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分红金额与募集(jí)材(cái)料中(zhōng)披(pī)露预测进行(xíng)比较分(fēn)析，结合经济及市场的实际环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理(lǐ)能力(lì)进行(xíng)判(pàn)断。”中金(jīn)基(jī)金上述负责人也称。

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