近两年(nián)火爆的创新产品公募REITs进入(rù)密集分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs陆(lù)续迎来(lái)除息日(rì)，公募REITs整体呈现出高比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额(é)的(de)REITs产品，平均分(fēn)红比例接近(jìn)99％。

　　多位业(yè)内人(rén)士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要(yào)特征(zhēng)之(zhī)一(yī)，稳(wěn)定分(fēn)红体现出(chū)该(gāi)类产品(pǐn)长期投资价值，通(tōng)过观测经(jīng)营活动现金流(liú)、可(kě)供分配现金等指标，也是(shì)观察REITs项目(mù)底层资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注(zhù)意(yì)，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相比，特(tè)许经营REITs项目(mù)在经营权到(dào)期(qī)后不再产生现金(jīn)收益，特许(xǔ)经营权分红目(mù)前(qián)已(yǐ)包(bāo)含了利润分配和本金的归(guī)还，在选择投资标的时(shí)应了解资产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚(shàng)未公(gōng)布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占(zhàn)可供分配(pèi)金额(é)比例(lì)平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人对此表示，投资公(gōng)募REITs的(de)主要(yào)收益来源为持有期分红(hóng)收益，以(yǐ)及基(jī)金份额(é)交(jiāo)易价(jià)格(gé)的变化(huà)。基(jī)金份额(é)二级市场价格(gé)受到公募REITs资产运营情况及市场(chǎng)因素的综合影响(xiǎng)，较易引起(qǐ)波动(dòng)。与此(cǐ)相比，基金分(fēn)红预期则更有规律可循。公(gōng)募REITs的分红主要(yào)来自基础设施资产的经营现金(jīn)流，投资人通(tōng)过基金募集材料和(hé)信息披(pī)露文件(jiàn)，结合行业及市场(chǎng)情况，可以分析基础设施项(xiàng)目(mù)的(de)经营业绩，作为进(jìn)行投资决(jué)策的重(zhòng)要参考。

　　“相对(duì)于(yú)基金份额二级市场价格变化导致的浮盈或浮(fú)亏，分红(hóng)作为基金份(fèn)额持有人实际获(huò)得的(de)现金收(shōu)益(yì)，对于长期投资(zī)者更(gèng)具(jù)参考价值。”中(zhōng)金基金相关负(fù)责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资(zī)中(zhōng)心运营高级副总监李华(huá)平也表示，根据(jù)《公(gōng)开(kāi)募(mù)集基(jī)础(chǔ)设施证券投资(zī)基金指引（试行(xíng)）》及(jí)相关法规(guī)要(yào)求(qiú)，基础设施(shī)基金应(yīng)当将(jiāng)90％以(yǐ)上合并(bìng)后基金年(nián)度可分配金额以现金形式分配给投资者，强(qiáng)制分红机制是公(gōng)募(mù)REITs的主要特征之一，稳定的分红(hóng)机(jī)制体(tǐ)现(xiàn)出REITs产品长期投资价值。

　　中航基(jī)金也认为，从投资角度(dù)来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双重(zhòng)特(tè)点。二(èr)级市场价格反(fǎn)映这类(lèi)产品“股性”的一面(miàn)，分红体现了这(zhè)类(如来佛祖最怕的一个人，如来佛祖的克星是谁lèi)产品(pǐn)的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息，但不(bù)等同于债券的固定利息回报，而是由可供分配现(xiàn)金决(jué)定。

　　从(cóng)机构投资(zī)者的角度(dù)来看，一方(fāng)面(miàn)是公(gōng)募REITs丰富了机构投资者的投资(zī)品类，为资(zī)产(chǎn)配置多元化(huà)提供抓手，具有较(jiào)强的配(pèi)置价(jià)值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机构投资者(zhě)稳定收益。机构投资者公(gōng)募(mù)REITs能够通过分(fēn)红获(huò)取相对于投(tóu)资债(zhài)券相对高的收(shōu)益性，在有(yǒu)效控(kòng)制风险(xiǎn)的前提下，增厚(hòu)资产(chǎn)包收益，起到投资“压(yā)舱(cāng)石”的作用。

　　分(fēn)红(hóng)除了投资(zī)收益(yì)“落袋为(wèi)安”外，市场(chǎng)对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场(chǎng)价格走势的关键(jiàn)因(yīn)素(sù)之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市(shì)场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年以来(lái)中(zhōng)证(zhèng)REITs（收盘）指数(shù)收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年(nián)报，部分产(chǎn)品受宏观经济的影响，可(kě)分配金额完(wán)成率不(bù)达预期，一定程度(dù)上影(yǐng)响了公募REITs二级(jí)市场的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二(èr)级市(shì)场的价格(gé)波动受多重因素的(de)影响，投(tóu)资收益是影响(xiǎng)REITs二级市场(chǎng)价格的主要因素之一，而(ér)稳定的分(fēn)红(hóng)有(yǒu)利于吸引(yǐn)投资者参与公募(mù)REITs二(èr)级(jí)市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经(jīng)济预(yù)期恢复，一(yī)方面(miàn)市场热(rè)点呈现向股(gǔ)票和债券回归(guī)的过程(chéng)；另(lìng)一方(fāng)面，基础设施(shī)项目的经营(yíng)业绩相对经济活力(lì)的改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分(fēn)红除权(quán)日(rì)，将对基金(jīn)份额(é)的开盘(pán)指导价做(zuò)调减处理，调减(jiǎn)金额根据单位基金(jīn)份(fèn)额的分红金额进行计算。除权操作是对(duì)分红前后基(jī)金份(fèn)额净值变化的(de)修正，使投资人在基金(jīn)分红前后均(jūn)可以(yǐ)获得公平的投资机会(huì)。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心(xīn)，同(tóng)时需结合(hé)持有产(chǎn)品的特(tè)性，关注二(èr)级市场扰动对(duì)整体收益的影响程度。”中航基金(jīn)相关人士也称。

　　特许经营(yíng)权(quán)分红(hóng)包括利润分配(pèi)和本金(jīn)归还

　　普通投资(zī)者应了(le)解底(dǐ)层资产情况

　　多位业内人士还(hái)提醒，与现有(yǒu)公募基金分(fēn)红前提是本金(jīn)之上的(de)增值(zhí)部分(fēn)不同，特许经营权REITs基金运作(zuò)期间的“分红”界定为“分派(pài)”更(gèng)为准确，分派的(de)是本金与增(zēng)值两个(gè)部分，两(liǎng)个部(bù)分之间(jiān)的比例是变动的，与现有公募基金分红差异很大，大多(duō)数普通投资(zī)者可能把“分派”金额(é)误(wù)认为是持续分红。一旦(dàn)30年(nián)、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期后基金(jīn)价值面临(lín)极大不确定性(xìng)，这是该类投资者应该(gāi)注(zhù)意的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主要有特许经营权类和产权(quán)类两大资产类型，持有(yǒu)产权(quán)类产品的收(shōu)益主要包(bāo)括每年的现金分红及(jí)资产增(zēng)值的收益，而(ér)持有特许(xǔ)经营类产(chǎn)品(pǐn)的收益主要来自项目每年的现金分(fēn)红。其中(zhōng)，特许经营权类资产(chǎn)的(de)分红包括(kuò)了(le)利润分配(pèi)和本(běn)金的归还，两者的比率也(yě)是变(biàn)动的，对(duì)特许经(jīng)营(yíng)权类资产的公(gōng)募REITs可(kě)以内部(bù)收益率（IRR）来衡(héng)量投资收(shōu)益(yì)。普通投资者(zhě)在选择投(tóu)资标的(de)时(shí)，应了解公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别。特许经营(yíng)权(quán)类的公募(mù)REITs产品因其(qí)分红相当(dāng)于包含“本金(jīn)+收益(yì)”，分红(hóng)相对较多，债性偏强。而(ér)产权类的(de)公募(mù)REITs分红主(zhǔ)要为(wèi)“收益”，更看(kàn)重底层资产的价值(zhí)增值(zhí)，所以相对股性偏强(qiáng)。普通投(tóu)资(zī)者(zhě)在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑底层(céng)资产属性，对所选择产(chǎn)品(pǐn)的二级市场价格和分红有合理预(yù)期。

　　中金基(jī)金(jīn)相(xiāng)关负责人也认(rèn)为(wèi)，与(yǔ)产权(quán)类项目相比，特许经营项目在经营权(quán)到(dào)期后(hòu)不(bù)再(zài)能产(chǎn)生现金收益(yì)，因此将可供分配金额的分配(pèi)理解为“分(fēn)派(pài)”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期限较短的特许经(jīng)营项目，通常具备更(gèng)高的(de)分派率水平。对于剩余期限较长(zhǎng)的特(tè)许经营权项目，即使分派率相对较(jiào)低，也(yě)有足够年限收(shōu)回本金并取得收益。

　　中金基(jī)金(jīn)该负责人提醒(xǐng)投资者注意，特许经营权项(xiàng)目的分(fēn)派金额包含了投资本金，在不进行扩募(mù)的情况下，基金份额单(dān)价随(suí)着分派进度逐(zhú)年下降是正常现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收益来(lái)自项目剩(shèng)余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产(chǎn)权类项目的(de)土地或(huò)建筑的剩余使用年限一(yī)般较长，再加上(shàng)到期(qī)后通(tōng)过对建(jiàn)筑(zhù)的更新改(gǎi)造或补(bǔ)缴(jiǎo)土地出让(ràng)金等(děng)追加投资(zī)，有机(jī)会(huì)进一步延长经营期限。这种类似永续(xù)经(jīng)营的假设反映在基础(chǔ)资产(chǎn)的估值(zhí)上，使产权类(lèi)REITs具备更(gèng)显著(zhù)的(de)资产投资属性。”该负(fù)责人(rén)称。

　　观测内部收益(yì)率等指标(biāo)

　　评估项(xiàng)目(mù)底层资产运(yùn)营情况(kuàng)

　　在基金分(fēn)红的时点，多(duō)位(wèi)业内(nèi)人士还(hái)表如来佛祖最怕的一个人，如来佛祖的克星是谁示，在产品分红(hóng)期，投资者可(kě)以观测(cè)经营活动现(xiàn)金流、可供(gōng)分(fēn)配现金、内部收益率等指标，来观察和评估(gū)项目底层资(zī)产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关的指标有(yǒu)两个(gè)：一是年报中披露(lù)的经营活动(dòng)现金流，二(èr)是可供分配现金，二者存在本质性区别。经营活动产生(shēng)的现金净流(liú)量是(shì)指企(qǐ)业经营、筹资、投资产生的现金(jīn)流，基于(yú)企业(yè)本身经营活动产(chǎn)生；可供(gōng)分配(pèi)的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利润表(biǎo)的(de)项目进行调整，加期初现金，最(zuì)终得到的账面(miàn)现(xiàn)金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资(zī)价值体现(xiàn)在(zài)相对股债市场独(dú)立的资产配置功能(néng)，比(bǐ)较(jiào)适合长期持(chí)有。建议(yì)投资者对经(jīng)营权类(lèi)的资产(chǎn)可以(yǐ)更多(duō)关注内部收(sh如来佛祖最怕的一个人，如来佛祖的克星是谁ōu)益率的高低，对产权类的资产(chǎn)更多关(guān)注分派率高低。因为公募REITs可(kě)分配收益主(zhǔ)要来自(zì)底层资产的经营净现金(jīn)流，所(suǒ)以底层(céng)资产运营(yíng)情况直(zhí)接影响(xiǎng)投资(zī)回报，投资(zī)者(zhě)可综合考虑原始权益人综合实力(lì)、运(yùn)营管理机构实力、公募基金管理人(rén)实力等多重因素(sù)来选择投资标的(de)。

　　中信证券研报也(yě)显示，公(gōng)募REITs进入密(mì)集(jí)分红期，由于分(fēn)红交(jiāo)易(yì)带来的短期博弈机(jī)会仍在，叠加此前市场(chǎng)接连回调，建议投资者关注有基本面支撑、填权(quán)效应相对明(míng)显、同时(shí)分红规模(mó)较为(wèi)可(kě)观的(de)个(gè)券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会(huì)载明REITs在(zài)发(fā)行首年及(jí)次年(nián)的可供分配金额预测(cè)。投资者可以将REITs的(de)实(shí)际分红金额与募集材料中披露(lù)预测进行(xíng)比(bǐ)较(jiào)分(fēn)析(xī)，结合经(jīng)济及市场的实际环境，对基础(chǔ)设施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中金基(jī)金上(shàng)述(shù)负责人(rén)也称。

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