OPPO宣(xuān)布(bù)关停旗下芯(xīn)片子公司哲库(kù)科技，引发了公募REITs扩募(mù)风波，如(rú)今，二级市场的影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT开盘继续延续此前几日的下跌走势，午后(hòu)跌幅一度扩大，尾盘有(yǒu)所拉(lā)升，全天收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT曾发布公告，紧急回(huí)应称(chēng)，哲库科技(jì)是其扩募拟新(xīn)购入(rù)基础设施资(zī)产张润大厦的重要承租方之一，目前未收到(dào)哲库科(kē)技及OPPO方面关于停止执行(xíng)已签租赁协(xié)议的通知。同(tóng)时，在公告(gào)中，华(huá)安张江光大园REIT进(jìn)一步(bù)表示，原始(shǐ)权益(yì)人将(jiāng)继续密切关注哲库科技后(hòu)续情(qíng)况，积极做(zuò)好(hǎo)相关应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目(mù)的(de)原(yuán)始权益人相关负责人也表示，近期已同(tóng)步启(qǐ)动了(le)应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提(tí)前退租的(de)可(kě)能(néng)事项。由(yóu)于张润(rùn)大厦(shà)是全国首(shǒu)批(pī)REITs申报扩募(mù)项目，公(gōng)司领导高(gāo)度(dù)重(zhòng)视，浦东新区国(guó)资(zī)委也高(gāo)度关注(zhù)。

　　多位业内人士表示，华安(ān)张(zhāng)江光大(dà)园REIT近期市场波(bō)动较大，但其实不动产公(gōng)募REITs项目(mù)短(duǎn)期出(chū)租率下跌并(bìng)不(bù)会从根(gēn)本上影响其内外价值，投资者应(yīng)理性(xìng)看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价(jià)格继(jì)续(xù)波(bō)动

　　本(běn)周，OPPO关停旗下(xià)芯片子公司哲库科技(jì)的事(shì)件继续扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据(jù)显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT以3.726元(yuán)的价格小幅低开，此后(hòu)二级市场价格开(kāi)始震荡(dàng)走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光(guāng)大园REIT跌幅一度(dù)扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终(zhōng)报收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消息影响，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光大园REIT最近几个交易日(rì)二级市场价格表现欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上市(shì)以来，华(huá)安张江光大(dà)园REIT累计涨(zhǎng)幅(fú)超(chāo)过(guò)24％，在全市(shì)场公募REITs中位居前列。

　　从5月(yuè)15日(rì)公募REITs市场整体表现上看(kàn)，目(mù)前上市的8只产业(yè)园区基(jī)础设施REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均(jūn)有不同(tóng)程度下跌，8只产(chǎn)业园区基础设施REITs5月(yuè)15日(rì)平均(jūn)跌幅1.38％。今年(nián)以(yǐ)来平(píng)均跌(diē)幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季(jì)报中(zhōng)已经(jīng)披露张江光大(dà)园(yuán)项(xiàng)目出租率有(yǒu)所下降(jiàng)，如(rú)今(jīn)拟扩(kuò)募的项目又(yòu)遭遇突发事件，因此导致二(èr)级市场价格(gé)出(chū)现波动。”一位业内人士分(fēn)析称。

　　不过(guò)，在上(shàng)述人士看(kàn)来，尽管(guǎn)出(chū)于(yú)风险规(guī)避的原因，最近几个交(jiāo)易(yì)日场内资金有所(suǒ)流出，但是，不动产中国人口第一大省，中国人口第一大省排名公募REITs项(xiàng)目(mù)短期出租率下(xià)跌并不会从(cóng)根本上影(yǐng)响其内外(wài)价值。

　　他也同时表示，目前随着二级市场(chǎng)价格下跌，风险也得到一定释放，但是价格(gé)涨跌会受到基(jī)本面、情绪(xù)面(miàn)等多重因素影响，不好判断(duàn)价格是不是(shì)已经完全触底。

　　此(cǐ)外(wài)，还有(yǒu)一位业内(nèi)人士(shì)表示，今年整体REITs市场表(biǎo)现低(dī)迷，不少产品年(nián)内二级(jí)市场跌(diē)幅较大(dà)，其实(shí)有些隐(yǐn)含收益率高的产品具备一定的投资(zī)价(jià)值，很适合稳健类投(tóu)资者。此外(wài)，伴(bàn)随着经济(jì)复(fù)苏的步伐，产(chǎn)业园区、物流类等REITs产(chǎn)品具备一定的(de)投资(zī)价值。

　　先锋瑞驰私募基金执(zhí)行董事高(gāo)如星(xīng)对此表示，若(ruò)张江园区最终能(néng)顺利解决(jué)招商，平稳过度对经营现金流没有造成大的影(yǐng)响(xiǎng)，“事件性利空下调(diào)至得这么急、这(zhè)么深，加(jiā)上(shàng)前期本身园区(qū)类资产就回(huí)调不少了，这就是(shì)黄金坑。”不过，他也强调，最终(zhōng)还是(shì)落到(dào)租金收(shōu)入受不受(shòu)影(yǐng)响，影响(xiǎng)多大，估计园区(qū)会最终解决。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩募路上再迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停(tíng)旗下芯片(piàn)子(zi)公(gōng)司(sī)哲库科技。随后5月12日晚，华安张江(jiāng)光大园REIT发布公告，紧(jǐn)急(jí)回应称，哲库(kù)科(kē)技是其扩募拟(nǐ)新购入基础设施资产张润大(dà)厦的重要承(chéng)租方之一(yī)，目前未收到哲(zhé)库科(kē)技及OPPO方面关于(yú)停止执(zhí)行已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继(jì)续(xù)密切关注(zhù)哲库科技后续情况，积极做好相(xiāng)关(guān)应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因(yīn)其一季报(bào)中披露的张江光大园项目出租率下降事项，一度二级市场价格出现回落。在随(suí)后召开的业(yè)绩说明会中(zhōng)管理人就相关事项进行了解释说明，市场信心得到(dào)了一定提振(zhèn)，二级市(shì)场价格表现也趋(qū)于(yú)平(píng)稳(wěn)。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线(xiàn)上和线下(xià)的扩募(mù)说明会(huì)上，运营团队表(biǎo)示(shì)了对张(zhāng)江光大(dà)园项(xiàng)目的信心(xīn)，预计签署意向书和合同谈判中的储备租户正(zhèng)常转化后(hòu)，项目出租率将得到回升(shēng)。没想到仅过了(le)不到三周的时间，张江REIT的扩(kuò)募之路(lù)又迎来(lái)了新的考(kǎo)验(yàn)。

　　因张江REIT的上述公(gōng)告引起了市场各方的广泛关(guān)注，张(zhāng)江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始(shǐ)权益(yì)人相关(guān)负责人坦(tǎn)言，事发(fā)突(tū)然确(què)实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科(kē)技消息的第一时(shí)间即(jí)奔(bēn)赴(fù)现场进行了沟(gōu)通(tōng)和核实(shí)工作，并同步启(qǐ)动了应急预(yù)案，排摸(mō)储备(bèi)租(zū)户，积极(jí)应对哲(zhé)库(kù)提前退租的(de)可能事项。由于张(zhāng)润大厦是(shì)全(quán)国首批REITs申报扩募(mù)项目，公司领导高(gāo)度重(zhòng)视(shì)，据悉(xī)新(xīn)区国(guó)资委(wěi)也高度关注。

　　当(dāng)谈及储备租户情况(kuàng)，相关负责人介绍说，目(mù)前储备租户还是比较(jiào)丰富的，覆盖了芯(xīn)片测试、人(rén)工(gōng)智能、航(háng)天(tiān)产业、信息技(jì)术等产业客户，租(zū)赁(lìn)意向面积超(chāo)过了2万方。从(cóng)意向储备转化为实际租户(hù)需要一些时间。

　　“我(wǒ)们正在(zài)着手通过签署租赁中国人口第一大省，中国人口第一大省排名意(yì)向(xiàng)书来尽快锁定一些重(zhòng)要租户。虽然收了三(sān)个月(yuè)履约保证(zhèng)金给了我们(men)一些空间(jiān)，但本着对首批扩募、对市场负责的态度，我们肯定要全力与时间赛(sài)跑，把这些面(miàn)积(jī)在短(duǎn)期内完成去化。”相关负责(zé)人说(shuō)道。

　　张江REIT已持有的同(tóng)区域(yù)的张江光大(dà)园项目一(yī)季度末也有将(jiāng)近30％的空置率，原始(shǐ)权益人有(yǒu)那么多储备租(zū)户，之前(qián)的空置率为何未能(néng)得到解决。

　　对此相关负责人解(jiě)释，张江光大园一(yī)直以来都坚持以(yǐ)市(shì)场化运营为(wèi)导向，历(lì)史运营表现稳定，租(zū)户的调租(zū)和(hé)换租都属于正(zhèng)常情况，而这次项目(mù)的大租户退租正好(hǎo)发生在市场(chǎng)活跃度的短期低点(diǎn)，目前市场情况(kuàng)已有(yǒu)所好(hǎo)转。在(zài)看到出(chū)租率(lǜ)下(xià)滑情况(kuàng)没有得(dé)到及时(shí)修复后，张江(jiāng)这边也作了一定(dìng)的(de)资源(yuán)调配和倾斜，引入(rù)了(le)一些储备(bèi)租户。

　　另外(wài)，张润大厦和(hé)张江光大园项目(mù)在给租户的分隔(gé)空间(jiān)、交(jiāo)付标准、租金水平等方面也有一些差异化，张润(rùn)大(dà)厦(shà)多是两千多平的大平层(céng)，楼的成新(xīn)度高一些，单价也贵一些，张江光大园(yuán)单层以一千平的面积为主，还有一些(xiē)独栋形态的物业。租(zū)户自身也会有诉求(qiú)，也会根据自身需求(qiú)和预(yù)算(suàn)挑选(xuǎn)区(qū)域(yù)内的不同物(wù)业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产(chǎn)的管理人都变成了(le)一家，后续我们在(zài)资源共(gòng)享和联合营销方(fāng)面能更加充分发挥协同效应，相信(xìn)可以(yǐ)做(zuò)得(dé)更好(hǎo)。”上述负责人补(bǔ)充说道。

　　最后谈及对于张江(jiāng)REIT的定位和展(zhǎn)望，相关负责人表示，张江集团和张(zhāng)江高科目前在(zài)管资产约(yuē)五(wǔ)百万(wàn)方，还有一些(xiē)其他(tā)在开(kāi)发的(de)储备项(xiàng)目，这(zhè)些(xiē)都(dōu)将(jiāng)成(chéng)为(wèi)张江(jiāng)REIT实现打造张(zhāng)江园区产业空间资产上市(shì)平台目标(biāo)的坚实后盾(dùn)和储备资(zī)源。“我(wǒ)们非(fēi)常重视张江REIT这(zhè)个资本平(píng)台和它未来的发展。”相关负责人表示，“这次(cì)扩募是我们实(shí)现基金扩容的第一步，也是至关(guān)重要的一步，眼下我们可能(néng)面临了一些突发情况需要(yào)解决，但(dàn)是这和我们在张江科学城这三十年(nián)建设(shè)发展过程中所经历的相比，只(zhǐ)能算是一个(gè)非常(cháng)小的插(chā)曲。我(wǒ)们有信心排除万难，尽一(yī)切可能化解当前突(tū)发事件的所有负面影响，维持预中国人口第一大省，中国人口第一大省排名期和市(shì)场(chǎng)的信心。”

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