OPPO宣布关停(tíng)旗下(xià)芯片子(zi)公(gōng)司哲库(kù)科技，引发(fā)了(le)公募REITs扩募风波，如今，二级市场的(de)影响仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显示(shì)，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续(xù)延(yán)续此(cǐ)前几日的下跌走(zǒu)势，午(wǔ)后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最(zuì)近3个(gè)交易日跌(diē)幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲(zhé)库(kù)科技是其扩募拟新(xīn)购入基础设施资(zī)产张润(rùn)大厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科技(jì)及OPPO方面关于停止(zhǐ)执(zhí)行已签租(zū)赁(lìn)协议(yì)的通知。同(tóng)时，在公告中，华安张江光大园REIT进一(yī)步表(biǎo)示，原始(shǐ)权(quán)益人将(jiāng)继续密切关(guān)注(zhù)哲(zhé)库科技后续情况，积极做好相关应对(duì)。

　　此外，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原(yuán)始(shǐ)权益(yì)人相关负(fù)责(zé)人也(yě)表示，近期已同步启动了应急(jí)预案(àn)，排(pái)摸储备租户，积(jī)极应对(duì)哲库提前(qián)退租的可能事项。由于张润大厦(shà)是全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司(sī)领导(dǎo)高度重视，浦东新区国资委(wěi)也高度关(guān)注。

　　多位业(yè)内人(rén)士表示，华安(ān)张江光大园REIT近(jìn)期市(shì)场波动(dòng)较大(dà)，但其实不动产公募REITs项目(mù)短期出租率下跌并不会从根本上影响其(qí)内外价(jià)值，投(tóu)资者应理(lǐ)性看待。

　　张江光大(dà)园(yuán)REIT

　　二级(jí)市场价(jià)格继(jì)续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公(gōng)司(sī)哲库科(kē)技的事件继续扰动公募(mù)REITs市(shì)场。

　　Wind数(shù)据(jù)显(xiǎn)示，5月15日(rì)，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT以(yǐ)3.726元(yuán)的(de)价格小幅低开，此后二级市(shì)场(chǎng)价格开(kāi)始震(zhèn)荡走低(dī)，午盘收跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)REIT跌幅(fú)一度(dù)扩大到8.30％，随后价(jià)格有所回(huí)升(shēng)，最终(zhōng)报收3.512元(yuán)，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不(bù)利消息影响，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT最近几个交易日(rì)二级市场价(jià)格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌(diē)幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上(shàng)市(shì)以(yǐ)来，华安张江光大(dà)园REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在全市场(chǎng)公募REITs中位居(jū)前列(liè)。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场(chǎng)整体表现上看，目前上(shàng)市的8只产业园区基础(chǔ)设施REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇口产业园(yuán)REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只均有不(bù)同程度下跌，8只(zhǐ)产业园(yuán)区基础设施REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季(jì)报中已经披露张(zhāng)江光大园项目出租率有(yǒu)所下降，如今(jīn)拟扩募的项目又(yòu)遭遇突(tū)发事件(jiàn)，因(yīn)此(cǐ)导(dǎo)致二(èr)级市场价(jià)格(gé)出现波动(dòng)。”一位(wèi)业内人士分析称。

　　不过，在上述(shù)人(rén)士看来，尽(jǐn)管(guǎn)出(chū)于风险规避的(de)原(yuán)因，最近几个交易日(rì)场内(nèi)资(zī)金有所流(liú)出，但是，不动产公募REITs项目短期出(chū)租率下跌(diē)并不(bù)会从(cóng)根本(běn)上(shàng)影响其内外价值。

　　他也(yě)同时表示，目前随着二级(jí)市场价(jià)格下跌，风险也得到一定释放(fàng)，但(dàn)是价格涨跌(diē)会受到基本(běn)面、情绪面等多重因(yīn)素影响，不好判断价格是不是已经完全触底。

　　此外，还有一位(wèi)业内人士表(biǎo)示，今(jīn)年整体REITs市场表(biǎo)现(xiàn)低迷，不少(shǎo)产(chǎn)品年内二级市(shì)场(chǎng)跌幅较(jiào)大，其实有(yǒu)些(xiē)隐(yǐn)含收益率高的产(chǎn)品(pǐn)具备一(yī)定的投资价值，很适合稳健(jiàn)类(lèi)投资者。此外，伴随着(zhe)经济(jì)复苏(sū)的步伐，产业园区、物流类等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募(mù)基金执行董事高(gāo)如星对此表(biǎo)示，若张江园区最(zuì)终能顺利解决招(zhāo)商，平稳过度对经(jīng)营(yíng)现金流没(méi)有造(zào)成大的影响，“事件性利空下调至得这么急、这么(me)深，加上(shàng)前期本(běn)身(shēn)园区类资产就回调不少了，这就(jiù)是黄(huáng)金坑。”不过，他也强调，最终还(hái)是(shì)落到租(zū)金收入(rù)受不受影响(xiǎng)，影(yǐng)响多(duō)大，估(gū)计园区会最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧(jǐn)急(jí)回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公(gōng)司哲库科(kē)技。随后5月12日(rì)晚，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)REIT发布公告，紧急回应称，哲库科(kē)技是其(qí)扩募拟新购入(rù)基(jī)础(chǔ)设施资(zī)产张润大厦(shà)的重(zhòng)要承(chéng)租方之一(yī)，目前未收到哲库(kù)科技及OPPO方面关于(yú)停止(zhǐ)执行已签租赁协议的通知。同(tóng)时，在公告中，华(huá)安张江光(guāng)大园(yuán)REIT进(jìn)一(yī)步(bù)表示，原始权益人将继续(xù)密切关注哲库科技(jì)后续情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此(cǐ)前，张(zhāng)江REIT因其(qí)一季报(bào)中披露的张江光大园(yuán)项目(mù)出租率下(xià)降事项，一度二级市场价格出(chū)现回落。在随后召开的业绩说明会(huì)中管(guǎn)理人就相关(guān)事项进行了解释说明，市场信心得到了一定提振，二级(jí)市场价格表现也(yě)趋于平(píng)稳。据了(le)解，张江(jiāng) REIT在5月11日召开(kāi)的线上和(hé)线下的扩募说明会上，运营团队表示了对张江光大园(yuán)项目的信心，预计签(qiān)署意向书(shū)和合同谈(tán)判中的(de)储备(bèi)租户正常转化后，项(xiàng)目出租(zū)率将得到回升。没想(xiǎng)到仅过(guò)了不到(dào)三(sān)周的时(shí)间，张江REIT的(de)扩募之路又迎(yíng)来了新(xīn)的考验。

　　因张江REIT的上述(shù)公告引起了市场各方的广泛(fàn)关(guān)注，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩(kuò)募(mù)购入项目(mù)的(de)原始权益人(rén)相关负责(zé)人坦言(yán)，事(shì)发(fā)突(tū)然确(què)实始料未及，在(zài)获悉(xī)OPPO关停哲(zhé)库科技消(xiāo)息的第一时间即(jí)奔赴现场进行了沟通(tōng)和核(hé)实工(gōng)作，并同步启(qǐ)动了应急(jí)预案，排摸(mō)储备(bèi)租户，积极应对哲库提前退租的可能事(shì)项。由于张润大厦是全(quán)国首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导高度重(zhòng)视，据悉新区国资(zī)委也高度关注。

　　当谈及储备租户(hù)情况(kuàng)，相关负责人介绍说，目前(qián)储备租户还是比(bǐ)较(jiào)丰富的，覆盖了芯片测试、人(rén)工智能、航天产业、信(xìn)息技术等产业客户，租赁意向面积超过(guò)了2万方。从意(yì)向储备转化为实(shí)际租户(hù)需要一(yī)些(xiē)时间。

　　“我们正在着手通过签署租赁意向书来尽快锁定(dìng)一(yī)些重要租(zū)户。虽(suī)然(rán)收了(le)三个月(yuè)履约保证金给了我们一些空(kōng)间，但本着对首批扩募、对市(shì)场负责的(de)态度，我们肯定要全力(lì)与时间赛跑(pǎo)，把(bǎ)这些面积在短期内完成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区(qū)域的张江光大(dà)园项目(mù)一季度末也有将近30％的空(kōng)置率(lǜ)，原始权(quán)益人(rén)有那(nà)么多储备租户，之前的空置率为何未能(néng)得到解决(jué)。

　　对(duì)此(cǐ)相关负责人解释，张(zhāng)江光大园(yuán)一直以来都坚(jiān)持以(yǐ)市场化运营(yíng)为导(dǎo)向，历史运营(yíng)表(biǎo)现稳定(dìng)，租户的调租和换租都属于正(zhèng)常(cháng)情(qíng)况，而这次项目的大租户退租正好发生在市场活跃(yuè)度的短期(qī)低点(diǎn)，目(mù)前市场情况已(yǐ)有所好转(zhuǎn)。在看到出(chū)租率(lǜ)下滑情况没有得到及(jí)时修复后，张江(jiāng)这边也作了一定(dìng)的资(zī)源调配和倾(qīng)斜，引入了一些储(chǔ)备租户(hù)。

　　另(lìng)外，张魏承泽作品集 魏承泽一类的作者润大厦和张江光大园项(xiàng)目在(zài)给租(zū)户的分隔空间、交付标准、租金水平等方(fāng)面也有一些(xiē)差异化，张润大厦多是(shì)两(liǎng)千多平(píng)的大(dà)平层，楼的成新度高一(yī)些，单价也(yě)贵一些，张江光大(dà)园(yuán)单层以一千平的面(miàn)积为(wèi)主，还有一些独栋形态的(de)物(wù)业。租户自身(shēn)也会有诉求(qiú)，也会根据自(zì)身(shēn)需求和(hé)预算(suàn)挑(tiāo)选(xuǎn)区域内的不同物(wù)业(yè)。

　　“如果扩募完成以后，新(xīn)老资产的(de)管(guǎn)理人都变成(chéng)了一家，后续我们在资源共享(xiǎng)和联合营销方面能更加充分(fēn)发挥协同效(xiào)应，相(魏承泽作品集 魏承泽一类的作者xiāng)信(xìn)可以做得更(gèng)好。”上述(shù)负责(zé)人补充说道。

　　最(zuì)后谈及对于张(zhāng)江REIT的定位和展望(wàng)，相(xiāng)关负责(zé)人表示，张江集团和(hé)张(zhāng)江高科(kē)目前在管资产约五(wǔ)百万方(fāng)，还有一(yī)些其他在开(kāi)发的储备项目，这些都(dōu)将(jiāng)成为(wèi)张(zhāng)江REIT实现打造张(zhāng)江园区产(chǎn)业空间资(zī)产上市平台(tái)目标的坚实后盾和储备资(zī)源。“我们非常重视张(zhāng)江REIT这(zhè)个资本平台和(hé)它未(wèi)来的发展。”相关负责人表示，“这(zhè)次扩募是我们(men)实现(xiàn)基金扩容的第一步，也是至(zhì)关重要的一步，眼下我们可(kě)能面临了一些突发情况需要解决(jué)，但(dàn)是这(zhè)和我(wǒ)们在张江科学(xué)城(chéng)这三(sān)十年建设发展过程(chéng)中所经历的相比，只能(néng)算是一(yī)个(gè)非常小的插曲。我们有信心排除万难，尽一切可能化解当(dāng)前突发事件(jiàn)的(de)所(suǒ)有负面影(yǐng)响，维持预期(qī)和市场的信心(xīn)。”

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