OPPO宣(xuān)布(bù)关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技，引发了公(gōng)募REITs扩(kuò)募风波，如今(jīn)，二级市场的(de)影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显(x一里地等于多少米 一里地等于多少公里iǎn)示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续(xù)延续此前(qián)几(jǐ)日(rì)的下跌走势，午后跌(diē)幅(fú)一度扩大，尾盘有所拉(lā)升(shēng)，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光(guāng)大园REIT曾发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲(zhé)库(kù)科(kē)技(jì)是(shì)其扩募拟新购入基础(chǔ)设施资产张润大厦(shà)的重要承租方之一(yī)，目前未(wèi)收到(dào)哲库科技(jì)及OPPO方面关于停止执行(xíng)已签租赁协议的通(tōng)知(zhī)。同时，在公告中，华安(ān)张江光(guāng)大(dà)园REIT进(jìn)一步(bù)表示，原始(shǐ)权益人将继续密切关注哲库科技后续情况，积极做好(hǎo)相(xiāng)关应(yīng)对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始权(quán)益人相关负责人(rén)也表示，近(jìn)期已同(tóng)步(bù)启动(dòng)了应急预(yù)案，排(pái)摸(mō)储备租户(hù)，积极(jí)应对哲库(kù)提前(qián)退租的可(kě)能(néng)事(shì)项。由(yóu)于张润大厦是(shì)全国首(shǒu)批REITs申报扩募项目(mù)，公(gōng)司(sī)领导高度重视，浦东新区国(guó)资委(wěi)也高度关(guān)注。

　　多(duō)位业内人(rén)士(shì)表(biǎo)示(shì)，华安张江光大园REIT近(jìn)期(qī)市场(chǎng)波(bō)动较(jiào)大，但其实不动产公募REITs项(xiàng)目短期(qī)出(chū)租率下跌并(bìng)不(bù)会从根(gēn)本上影(yǐng)响(xiǎng)其内外价值，投资者应理(lǐ)性看待。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二(èr)级市场价格继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下芯(xīn)片子公司哲(zhé)库科(kē)技(jì)的事件继续(xù)扰动(dòng)公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT以3.726元的(de)价格小(xiǎo)幅(fú)低开，此后二级市(shì)场价格(gé)开始震荡走低(dī)，午盘收跌6.17％。午后，华安张江(jiāng)光大园REIT跌(diē)幅(fú)一度扩大(dà)到8.30％，随后价格有(yǒu)所(suǒ)回升，最终(zhōng)报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利(lì)消息影(yǐng)响，华安张江(jiāng)光大园REIT最近(jìn)几个交易(yì)日二级市场价(jià)格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市(shì)以来，华安张江(jiāng)光大园REIT累计(jì)涨幅超过24％，在全市(shì)场公募REITs中位居(jū)前列(liè)。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场整体表现(xiàn)上看，目前上市的8只产业园区基础(chǔ)设施REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇(shé)口产业园REIT微幅(fú)上涨(zhǎng)，其余7只均(jūn)有不(bù)同程度下跌(diē)，8只产业园(yuán)区基(jī)础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来(lái)平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中(zhōng)已(yǐ)经披露张江(jiāng)光大园项目出租率有(yǒu)所下(xià)降，如(rú)今拟扩募(mù)的项目又(yòu)遭遇突发(fā)事件，因此导致二级市场价格出现波动。”一位业内(nèi)人士分析称。

　　不过(guò)，在上(shàng)述人士(shì)看来，尽(jǐn)管(guǎn)出于风险规避的原因，最近几个交易日场内(nèi)资(zī)金有(yǒu)所流(liú)出，但是，不动产公募REITs项目(mù)短期出租率(lǜ)下跌并(bìng)不会从根(gēn)本(běn)上影响其内(nèi)外价(jià)值。

　　他也同时(shí)表示，目前(qián)随着二级市场价格下(xià)跌，风险也得到一定(dìng)释放，但是价格涨跌会受(shòu)到基本面、情绪面等(děng)多重因素影响，不好判断价(jià)格是不是已经完(wán)全(quán)触底(dǐ)。

　　此(cǐ)外(wài)，还有一(yī)位(wèi)业内人士表示，今年整体(tǐ)REITs市场表(biǎo)现低迷(mí)，不(bù)少产品年(nián)内二级(jí)市场跌幅较大，其实有些隐含收益率高的(de)产品具备(bèi)一定的投资价值(zhí)，很适合(hé)稳健类投资(zī)者(zhě)。此外(wài)，伴随(suí)着(zhe)经济复苏的(de)步伐，产业园区、物流类等REITs产品(pǐn)具备一定的(de)投资(zī)价值(zhí)。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基金执行董事高(gāo)如星对此表(biǎo)示(shì)，若张江园区最终能顺利解决招商，平稳过度对经营(yíng)现(xiàn)金流没有造成大(dà)的影(yǐng)响，“事件(jiàn)性(xìng)利空下调至得这么(me)急、这么深，加上前(qián)期本身(shēn)园区类资产就回调不(bù)少了，这就是黄(huáng)金坑(kēng)。”不过，他(tā)也强调(diào)，最(zuì)终还(hái)是落到租(zū)金收入受不(bù)受影响，影响(xiǎng)多(duō)大，估(gū)计园(yuán)区(qū)会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考(kǎo)验

　　5月(yuè)12日(rì)，OPPO宣布关(guān)停旗(qí)下芯片子公司哲库科技(jì)。随后5月12日晚(wǎn)，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT发(fā)布公告，紧急回应(yīng)称，哲库科技是(shì)其扩募拟(nǐ)新购入基(jī)础设施资产张润大厦的重要承租方之一，目前(qián)未收到(dào)哲库科技及(jí)OPPO方(fāng)面关于停止(zhǐ)执行已(yǐ)签租赁协议的通知。同时(shí)，在公告中，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人(rén)将继续密切关(guān)注(zhù)哲(zhé)库科技后续(xù)情况，积极做好相关(guān)应对。

　　此前，张江REIT因其一(yī)季(jì)报(bào)中披露的张(zhāng)江光大(dà)园项目出租率(lǜ)下降事(shì)项，一度二级市(shì)场价格出现(xiàn)回落。在随后召(zhào)开的业绩说明(míng)会中管理人就(jiù)相关事项(xiàng)进(jìn)行了(le)解释(shì)说(shuō)明，市(shì)场信心得到(dào)了(le)一定提(tí)振，二(èr)级市(shì)场价格(gé一里地等于多少米 一里地等于多少公里)表现也趋于平稳(wěn)。据了解，张江 REIT在(zài)5月(yuè)11日召开的线上和线(xiàn)下的(de)扩募说明会上，运营团队表示了对张江光大园(yuán)项目的信(xìn)心，预计签署意向书和合(hé)同谈判中的储(chǔ)备租户正常转化后，项(xiàng)目出租率(lǜ)将(jiāng)得到回升。没想到(dào)仅过(guò)了不到三周的时间，张江REIT的扩募之路又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引(yǐn)起了市场(chǎng)各方的广(guǎng)泛(fàn)关注，张(zhāng)江REIT拟扩募(mù)购(gòu)入项目(mù)的原始权益人相关(guān)负责人坦言，事发突然确实始料(liào)未及(jí)，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第一时间即奔赴现场进(jìn)行了沟通和核实工(gōng)作，并(bìng)同步启动(dòng)了应急预(yù)案，排(pái)摸储备租户(hù)，积极应对哲库提(tí)前(qián)退租的可能事项。由于(yú)张润大(dà)厦是(shì)全(quán)国首(shǒu)批REITs申(shēn)报扩募项目，公(gōng)司(sī)领(lǐng)导高(gāo)度重视，据(jù)悉新区国资委也高度关注。

　　当谈及储备租户情况，相关负责人介绍说，目前储备(bèi)租户还是比(bǐ)较丰富的，覆盖(gài)了芯片测(cè)试、人工智能、航天产业、信息技术等产业客户，租(zū)赁意向面积(jī)超过了(le)2万方。从意(yì)向(xiàng)储(chǔ)备(bèi)转化(huà)为实际租户(hù)需要一(yī)些时间。

　　“我们正在着(zhe)手通过(guò)签署(shǔ)租(zū)赁意向书来尽(jǐn)快锁(suǒ)定一些重要租户(hù)。虽然收了三个月(yuè)履约保证金给了我们一些(xiē)空间，但本(běn)着(zhe)对首批扩(kuò)募、对市场负责的态度，我(wǒ)们(men)肯定要全力与时(shí)间赛跑，把这些面(miàn)积(jī)在短期内(nèi)完成去化。”相关负责人说道。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT已持(chí)有(yǒu)的(de)同区域(yù)的张江光大园项目一(yī)季度末也有将近30％的空置率，原始权益人有(yǒu)那么多储(chǔ)备租户，之前的空置率为何未能(néng)得到解决。

　　对(duì)此相关负(fù)责人解释，张(zhāng)江光(guāng)大园一直以来都坚持(chí)以市场化运营为(wèi)导向，历史(shǐ)运营(yíng)表现稳(wěn)定，租户(hù)的调租(zū)和换租都属于正常情况，而这次项目的大租(zū)户退租正好发生在市(shì)场活跃(yuè)度的短(duǎn)期低点，目前市场情况已有所好转。在看到(dào)出租(zū)率下(xià)滑情况(kuàng)没有得到及(jí)时修复(fù)后，张江这(zhè)边也作了一定的(de)资(zī)源调配和倾斜，引(yǐn)入了一些储(chǔ)备租(zū)户。

　　另外，张润大厦和张江光(guāng)大园项目(mù)在给租户(hù)的(de)分隔空间、交付标准、租金水平等方面也有一些差异化，张润(rùn)大厦多是两(liǎng)千(qiān)多平的大平层，楼的(de)成新度高(gāo)一些(xiē)，单价也贵一些，张江光(guāng)大园单层(céng)以一千平的面积为(wèi)主，还(hái)有(yǒu)一些独(dú)栋(dòng)形态的(de)物业(yè)。租(zū)户(hù)自身也会(huì)有诉求，也会(huì)根据自身需(xū)求和预算挑选区域内(nèi)的(de)不同物业。

　　“如果(guǒ)扩募完成以后，新老资产的管理(lǐ)人都变(biàn)成(chéng)了一家，后续(xù)我(wǒ)们在资源共享和(hé)联合营销方面能更加充分(fēn)发(fā)挥协同效应，相信可以做得更好。”上述负责人(rén)补充说(shuō)道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展望，相关负责人表示，张江集团和(hé)张(zhāng)江高科目前在管资(zī)产(chǎn)约五百万(wàn)方，还有一些其(qí)他在开发的(de)储备项目，这些都将(jiāng)成为张江(jiāng)REIT实现打造(zào)张江园(yuán)区产业空(kōng)间资产上市(shì)平台目标(biāo)的坚实后盾和(hé)储备(bèi)资源。“我们(men)非常重视(shì)张江(jiāng)REIT这个资(zī)本平台和它未来(lái)的发展(zhǎn)。”相关负责人表示，“这次扩募是我(wǒ)们(men)实现(xiàn)基金扩(kuò)容的第(dì)一步，也是(shì)至关重要的一步(bù)，眼(yǎn)下我们可能面临了一些突发情况需要解决，但是(shì)这和我们在(zài)张江科学(xué)城这三(sān)十年(nián)建设发展过程中所经历的相比，只(zhǐ)能(néng)算(suàn)是(shì)一(yī)个非常小的插曲。我们有信心排除万难，尽一(yī)切可能化解当前突发事件的所有负面影响(xiǎng)，维持(chí)预期和市(shì)场(chǎng)的(de)信(xìn)心。”

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