5月以(yǐ)来，房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至(zhì)5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房地产(chǎn)指数本月(yuè)涨幅约为2％。而以公募基(jī)金为代表(biǎo)的(de)机构对于(yú)这(zhè)一板块已经在悄(qiāo)然(rán)布局(jú)。数据显示，以南方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基(jī)金为(wèi)例，5月9日(rì)时所公布的(de)总份(fèn)额(é)均(jūn)较4月28日时(shí)有小(xiǎo)幅增长。根(gēn)据基金一(yī)季报统计，龙(lóng)头与地方国企央企获得增持，持仓数量占流通(tōng)股比重增(zēng)幅五只个股分别为华(huá)发股份(fèn)+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕细作(zuò)成共识(shí)

　　从(cóng)公募基金对(duì)房地产(chǎn)的配(pèi)置(zhì)看，2019年(nián)末，公募所持有的房地产行业(yè)标(biāo)的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出(chū)色(sè)，但公(gōng)募所持房地产公司(sī)市值(zhí)在(zài)股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募(mù)对(duì)房地产(chǎn)行业的持股比(bǐ)例(lì)也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提(tí)高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的(de)势头(tóu)似乎在今(jīn)年一(yī)季度得以(yǐ)延续。数据统(tǒng)计显示，公募(mù)重仓持有房地产板(bǎn)块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市值前(qián)五个股分别为(wèi)保利发(fā)展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市(shì)值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于房(fáng)地产(chǎn)的投资愈发有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报汇总(zǒng)的重仓股中，房地产板块排名最高的(de)是保利(lì)发展(zhǎn)，在(zài)基金(jīn)重仓第33位(wèi)。排名第二的(de)是招商蛇(shé)口(kǒu)，排在第78位。而(ér)老牌龙(lóng)头股万科A排在第96位。对(duì)比去年(nián)四季报，变化(huà)之处首先在于几只房地产龙头股从排位上(shàng)看均有退步，尤(yóu)其是(shì)万科最为明显；其次是(shì)金地集团退出(chū)百(bǎi)大之列(liè)。但(dàn)考虑到房(fáng)地产是复苏链上最后一环，且首季(jì)并非行(xíng)业销售旺(wàng)季，其传导到二(èr)级市场乃至机(jī)构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判断房地产已经进入(rù)大分化时代(dài)，一二线城市好于三四线城市。而(ér)映射到二级市场投资上，配置房地产行业轻(qīng)松收(shōu)获行业贝塔的红利(lì)期一(yī)去(qù)不返了。“如(rú)果(guǒ)按照产业周期来分类，包括房(fáng)地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰(shuāi)退期的(de)行业(yè)，传统认知上(shàng)没有什(shén)么投资机会的(de)。但在这几年特殊的行情里(lǐ)包括煤(méi)炭、电解铝等类似的行业也出现了一些机会(huì)，背后(hòu)的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上海公募基金经理指(zhǐ)出(chū)。

　　不过(guò)也有(yǒu)公募人士持谨慎乐观(guān)态度：“行业前几(jǐ)年17亿(yì)～18亿平方米的年销售(shòu)面积很难再出现了(le)，2022年光是(shì)居民(mín)存款(kuǎn)数(shù)量(liàng)增(zēng)加了15万亿(yì)元。中国存量有(yǒu)400亿平方(fāng)米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的更新，也有近10亿平(píng)方(fāng)米。需(xū)求端(duān)还(hái)需要有一(yī)定的(de)政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕(lǚ)功绩也(yě)指(zhǐ)出：“时至今(jīn)日，无(wú)论从城镇化的进程，还(hái)是人均住房面积（接近(jìn)30平/人），我国均已告(gào)别住(zhù)房短缺时代(dài)，而目前(qián)居民(mín)的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿(yì)元(yuán)的销(xiāo)售额(é)，以及(jí)过快(kuài)上行的房价，因而行业高增的时代已(yǐ)经过去，未来(lái)行业的需求或将回(huí)落，在此过(guò)程(chéng)中，伴随着地产的高杠杆属性，就(jiù)很容易(yì1分米等于多少米，1分米等于多少米厘米)出(chū)现信用(yòng)风险(xiǎn)问题（类似2022年(nián)的(de)民营地产(chǎn)爆雷），行业进入(rù)到供给侧出清的过程。这个过程中，综(zōng)合(hé)竞(jìng)争力强的公司就能够通(tōng)过大鱼(yú)吃小鱼的方式(shì)，获得市占率的提升。当行(xíng)业需求见(jiàn)顶回落时，行(xíng)业(yè)的(de)贝塔已经过去了，但不代表没有投(tóu)资(zī)机会(huì)，机会在于城市(shì)、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对(duì)应到股(gǔ)票(piào)投资，就(jiù)是强竞争力公(gōng)司的(de)阿(ā)尔法(fǎ)。”

　1分米等于多少米，1分米等于多少米厘米　或许也是基于这样的认识转变，精耕(gēng)细作(zuò)个股成为公(gōng)募乃至整(zhěng)体机构的务(wù)实之举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长宜放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头部(bù)央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股多(duō)出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收盘，中信房地(dì)产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的(de)个股来(lái)看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板块个股(gǔ)，在纳入统计的124只房地(dì)产类标(biāo)的(de)股中，本月(yuè)以来(lái)实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们(men)分别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福(fú)、荣(róng)安地产。排名第一的上实(shí)发展，五一(yī)假(jiǎ)期归来后日(rì)成(chéng)交量明显放大，4日、5日连续两个(gè)交易日(rì)收(shōu)出涨停。从该股(gǔ)的基本面来看，上(shàng)实(shí)发(fā)展的主营业务为房(fáng)地(dì)产开发与经营。公(gōng)司的主要产品(pǐn)及(jí)服务为房地产销(xiāo)售、房地产租赁、物(wù)业管理服(fú)务、工(gōng)程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元(yuán)，同比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第一季度(dù)，其(qí)实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润(rùn)2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股股东来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的(de)首(shǒu)季十大流通股股东来(lái)看， 具体包(bāo)括公募(mù)的上银基金、私募的迎水文(wén)龙、中(zhōng)央汇金、长城(chéng)资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第(dì)二的浦东(dōng)金桥也是(shì)上海本地房企，其第(dì)一季度的收入(rù)利(lì)润规模大幅(fú)度复苏。究其原因，一(yī)方面是该公司后疫情时代出(chū)租率复(fù)苏至(zhì)近年来最高，另一方面(miàn)则是公(gōng)司拿地(dì)结算(suàn)持续性向好，从数字上看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万平(píng)方米(mǐ)。

　　在这样的业(yè)绩势头向好背景下，自(zì)然(rán)也(yě)吸引(yǐn)了知名机构在其中持续(xù)驻足。从第一季度十大流(liú)通股股东来看(kàn)，知名私募高(gāo)毅邓晓峰的两只产品依(yī)然在前十中，这(zhè)也是连(lián)续第三个季度他(tā)有的两只产品杀入前十。同时榜单中还(hái)有一支大名(míng)鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季还小幅(fú)增(zēng)加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区(qū)域性(xìng)地产公司外(wài)，荣安地产则是主要布局在深圳的地产公(gōng)司，一季报交出的(de)也(yě)是一(yī)份报喜的成(chéng)绩单(dān)：首季公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司(sī)股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红(hóng)周刊》注意到两只公募(mù)指基首季新(xīn)杀入十大流(liú)通股股东行列(liè)。具体说来， 南方中证(zhèng)全(quán)指(zhǐ)房地产ETF上榜排(pái)名第七位，富国中(zhōng)证指数1000增强则排(pái)名第九位，此外联袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛国际和(hé)私(sī)募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球基金相关人(rén)士(shì)分(fēn)析：“经历过(guò)行业洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头的价(jià)值(zhí)更(gèng)为笃(dǔ)定突(tū)出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温(wēn)，优质土地(dì)供给较多（券商测算对(duì)应潜在(zài)毛利率在(zài)25％以(yǐ)上(shàng)，目前(qián)房(fáng)企的利润(rùn)率仅20％），绝大(dà)多数(shù)房企受限于信用问题或(huò)者资金紧张没法拿地(dì)，龙(lóng)头房企趁(chèn)机(jī)获取低成(chéng)本土(tǔ)地，龙头房企的(de)拿地力(lì)度（拿地金额/销售(shòu)金额）基本(běn)在30％以上；从融(róng)资上看，龙头房企杠杆率较低，净(jìng)负债率基本在70％以下(xià)，而其(qí)他房企的净负(fù)债率(lǜ)普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的融资成(chéng)本(běn)不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强(qiáng)房企的(de)销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售(shòu)额(é)增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中(zhōng)特估的(de)浪潮下，央国企地产(chǎn)股或存在(zài)发(fā)展的(de)大好机(jī)会。中信证券(quàn)指出：“房地(dì)产行业的(de)结构性机(jī)会依然存在，少部分公司尤其是央企占据显著优势(shì)，其主要(yào)又(yòu)体(tǐ)现为库存的(de)优势。央企(qǐ)地产公司，现阶段表现(xiàn)出较低(dī)的融资成本(běn)，优质的开发资源和(hé)良(liáng)好的不动产(chǎn)资产(chǎn)运(yùn)营能力的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企相较于民营地(dì)产公司(sī)也(yě)是更(gèng)有优势的。”吕功(gōng)绩(jì)强调，“对于(yú)减值(zhí)、土地资源债(zhài)权(quán)债(zhài)务(wù)关系等问题，市场对民营房开企业的资产会有(yǒu)更多(duō)担忧(yōu)和质疑，所以在这一(yī)轮(lún)行业出清的(de)过程中，央(yāng)国企相较于民企来(lái)说估值的(de)修(xiū)复(fù)更明显。中(zhōng)特估(gū)的(de)角(jiǎo)度从中长(zhǎng)期的维度看，行业(yè)的逻辑在于集中度提升(shēng)后，行(xíng)业(yè)进入高质量发(fā)展阶(jiē)段，具备较快速发展阶段更(gèng)稳(wěn)定且可预期的盈(yíng)利和现金流创造能力，以(yǐ)此带来估(gū)值中(zhōng)枢的提(tí)升，应该(gāi)关(guān)注估值相对较低，企(qǐ)业(yè)自(zì)身资产的质(zhì)量(liàng)好(hǎo)、运营能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的概(gài)率比较低，行业内部(bù)将(jiāng)出现分化(huà)，要关注(zhù)将受(shòu)益于行业集(jí)中度提升的(de)头部公司(sī)。”星石投资首(shǒu)席研(yán)究(jiū)官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机(jī)构这一思路的话(huà)，或(huò)许还是保利(lì)发展、招商蛇口(kǒu)等国(guó)资背景龙头前(qián)途更为光明。不过国投瑞(ruì)银基(jī)金投资部副(fù)总监綦傅(fù)鹏表(biǎo)示：“需(xū)要客观地去持(chí)续观(guān)察国(guó)企央企(qǐ)在三(sān)个方面是否(fǒu)可以维持，首先(xiān)是融资成本保持低位，其(qí)次是销售份额(é)持续提升，再(zài)次是拿(ná)地份额(é)持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐(nài)心

　　而《红周刊(kān)》也根(gēn)据房企一季报梳(shū)理发现，对于(yú)2022年的业(yè)绩(jì)出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业绩分化(huà)更趋明显，保利(lì)发展、滨江(jiāng)集团等房企营(yíng)收、净利均实现(xiàn)了业绩(jì)的(de)回正，甚(shèn)至是较大增速(sù)的(de)增长(zhǎng)。而这些公司也(yě)是(shì)机构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业(yè)内人士(shì)张宏伟向《红周刊》分析(xī)表示，业绩(jì)出现明显改善的房企，主(zhǔ)要是因(yīn)为过去两三年(nián)时间(jiān)，尤其是在2021年下半(bàn)年民营(yíng)房企(qǐ)不怎(zěn)么投资拿(ná)地(dì)之后(hòu)，国有(yǒu)企业(yè)仍(réng)在持续(xù)性地(dì)拿地，且主要集中在核心城市，投(tóu)资力度较大。投资的驱动能够推动房企(qǐ)销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复(fù)但(dàn)仍(réng)处(chù)于调(diào)整的过程中，能够保(bǎo)有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在房地(dì)产的(de)复苏(sū)过程中，还面(miàn)临着一些(xiē)不确定(dìng)性。其实整个市场从四月份开始又在(zài)往下掉。除了杭州、成都(dōu)等极个别城市四月环比三月相(xiāng)对(duì)表现较好(hǎo)之外，包(bāo)括北京、上海在内的绝大多数城市都出(chū)现环比(bǐ)下滑的情况。而现(xiàn)在五月的(de)市场表现也不(bù)太乐(lè)观。按照现(xiàn)在的(de)经济状况、收入情况，以及市(shì)场的去库存压力、企业(yè)的资金面压力(lì)，可能会出现，到(dào)六月份(fèn)房企为了半年报冲业绩(jì)出现(xiàn)市场(chǎng)的短(duǎn)期反弹外的一(yī)个市(shì)场乏(fá)力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海(hǎi)利(lì)檀投资董事(shì)长陈(chén)昊扬也(yě)向(xiàng)《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房(fáng)地(dì)产(chǎn)以及(jí)其上下游产业链(liàn)的(de)复(fù)苏速(sù)度都比想象的要(yào)慢(màn)很多(duō)，我们要(yào)多给一些耐心，这(zhè)个时候，在房地(dì)产以及上下游就(jiù)不是赚快钱的时(shí)候，只能赚他基(jī)本面的钱(qián)。但1分米等于多少米，1分米等于多少米厘米这也意味着(zhe)，只有(yǒu)极为少数的、做得(dé)比(bǐ)同行(xíng)好(hǎo)得多(duō)的企业，会伴随(suí)整个行业的(de)弱复苏，业绩(jì)会(huì)逐步体(tǐ)现出来。所以只能耐心(xīn)地(dì)去等待(dài)它的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日(rì)《红周刊(kān)》，文中提及(jí)个股仅为举例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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