5月以来，房地(dì)产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机(jī)构对于(yú)这一(yī)板块(kuài)已经在悄然布局。数(shù)据(jù)显(xiǎn)示，以(yǐ)南方和华夏的两只老(lǎo)牌(pái)ETF基金(jīn)为例，5月9日(rì)时(shí)所公布(bù)的总份额均较4月28日时(shí)有小幅增长(zhǎng)。根据基金一(yī)季(jì)报统(tǒng)计，龙头与地方国企(qǐ)央企获得增持，持仓数量占流通(tōng)股比(bǐ)重增幅(fú)五只个股分(fēn)别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底部回(huí)升(shēng)”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募基金对房地产的配置(zhì)看，2019年末，公募所持有(yǒu)的(de)房地产行业标(biāo)的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持(chí)股票市(shì)值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但公募所持(chí)房(fáng)地产(chǎn)公司市值在(zài)股票资产中(zhōng)的占比(bǐ)却断(duàn)崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进(jìn)一(yī)步降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出(chū)现(xiàn)了三年(nián)来的(de)首次回升(shēng)，年底这(zhè)一(yī)数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产行业(yè)的持股(gǔ)比例也(yě)同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到(dào)2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年(nián)一季(jì)度(dù)得以延续。数据(jù)统计显示，公(gōng)募重仓持有房(fáng)地产板块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季(jì)度提升6.71％。持仓(cāng)市(shì)值前五个股分(fēn)别(bié)为保利发展、招商蛇(shé)口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块比重合计(jì)达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不(bù)难发(fā)现，公(gōng)募对于房地产(chǎn)的投资愈发有集中(zhōng)于龙头(tóu)的(de)趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股(gǔ)中，房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块排名最高的是保利发展，在基金重仓第(dì)33位。排名(míng)第(dì)二的是(shì)招(zhāo)商蛇口，排在第78位(wèi)。而(ér)老(lǎo)牌龙头股万(wàn)科A排在第96位。对比去年四季(jì)报，变化之处首先在于(yú)几只房(fáng)地产(chǎn)龙头股从排位上看均有退步，尤其是万科最为(wèi)明(míng)显；其次(cì)是金地集团退出百大(dà)之(zhī)列。但考虑到房地产是复苏(sū)链(liàn)上最后一环，且(qiě)首季并非行业(yè)销售旺季，其传导到二级市场乃至(zhì)机构持(chí)仓(cāng)上还(hái)需要时间周期(qī)。

　　形成共识(shí)的(de)是，经济圈判断房地产已(yǐ)经进入大分化时代，一(yī)二线城市好于三(sān)四线城(chéng)市。而映射到二级市场投资上，配置房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业轻松收获行业贝塔的(de)红(hóng)利期一去不返了。“如果按(àn)照产业周期来分类，包(bāo)括(kuò)房(fáng)地产等几类(lèi)行业在盖特纳曲线里属于成熟期(qī)或者衰退期的行(xíng)业，传统认知上(shàng)没(méi)有什(shén)么投资机(jī)会的。但在这几年(nián)特殊的行情(qíng)里包括(kuò)煤炭、电解铝等类(lèi)似的行业也出现了(le)一(yī)些机会，背后的(de)逻辑是供给(gěi)侧发生了更大的变(biàn)化。”一不(bù)愿具(jù)名的(de)上海公募基金(jīn)经理指出。

　　不过也有(yǒu)公募(mù)人士持谨慎乐观态度(dù)：“行(xíng)业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米(mǐ)的(de)年(nián)销售(shòu)面积很难再出现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数(shù)量增加(jiā)了15万亿元。中国(guó)存量有400亿平方(fāng)米(mǐ)建(jiàn)筑面积(jī)，考虑(lǜ)存量地产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需(xū)求(qiú)端还(hái)需(xū)要(yào)有(yǒu)一定的政策出来(lái)去(qù)刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产(chǎn)研究员吕功绩也(yě)指(zhǐ)出：“时(shí)至今(jīn)日，无论从城镇化的进(jìn)程，还是人均住房面积（接(jiē)近30平(píng)/人），我国均已告别住房短缺时代(dài)，而(ér)目前居民的杠杆率和房价(jià)收入也不支(zhī)撑(chēng)每年18万亿(yì)元的销售额，以及(jí)过快上(shàng)行的(de)房价，因而行业高增的时代已经过去(qù)，未来行(xíng)业(yè)的需(xū)求(qiú)或将(jiāng)回(huí)落，在此过程(chéng)中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出现信用(yòng)风险问(wèn)题（类(lèi)似(shì)2022年(nián)的民营地产爆雷），行业进入到供给侧(cè)出清的(de)过程。这个过程中，综合竞争力强的公司就能(néng)够通过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需(xū)求见顶回落(luò)时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没(méi)有投资机(jī)会，机(jī)会在于城市(shì)、位置、产品的(de)阿尔法(fǎ)，而对应到(dào)股票投资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是(shì)基于(yú)这样的认识(shí)转变(biàn)，精耕细(xì)作个股(gǔ)成(chéng)为公募乃至整体机构的(de)务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性(xìng)标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。从(cóng)具(jù)体的(de)个(gè)股(gǔ)来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房地(dì)产板块个股，在纳入统计的(de)124只房地(dì)产类标的股中，本月(yuè)以来实现股价(jià)上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名(míng)前五(wǔ)的(de)公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们(men)分别(bié)是上实(shí)发展、浦(pǔ)东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第(dì)一的上实发展，五一假期归来(lái)后(hòu)日成交量(liàng)明显放大，4日、5日连续(xù)两个交易日(rì)收出涨停。从(cóng)该股的基(jī)本面(miàn)来看，上实发展的(de)主营业(yè)务为房地(dì)产开发与经营。公司的主要产品及服务为房地产销(xiāo)售、房地产租赁、物业管理服务(wù)、工程(chéng)项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来看，2022年，其(qí)实现(xiàn)营(yíng)业收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从(cóng)十大(dà)流通股股东来看，各类机(jī)构都(dōu)有对(duì)其布局的例子。以3月31日时的首季十大(dà)流(liú)通股股东来看， 具体(tǐ)包括公募的上银基金、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城资(zī)产管(guǎn)理公司等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东金(jīn)桥也是(shì)上海(hǎi)本(běn)地房企，其第一季(jì)度的收入利润规模大幅(fú)度俄罗斯女人能接受多少公分长度，俄罗斯人的尺寸是多少厘米(dù)复苏。究(jiū)其原因，一方面是该(gāi)公司后疫情时代出(chū)租率复苏至近(jìn)年来最高，另一方面则是公司拿地(dì)结(jié)算持续性向好，从数字上看，一季(jì)度(dù)新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总(zǒng)建(jiàn)筑面(miàn)积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也(yě)吸引(yǐn)了(le)知名机构在其中(zhōng)持续(xù)驻足。从第一季(jì)度十(shí)大流(liú)通(tōng)股股东来看(kàn)，知名私(sī)募高毅邓(dèng)晓峰的两只产品(pǐn)依(yī)然在前(qián)十(shí)中，这也是连续第(dì)三个季度他有的两(liǎng)只(zhǐ)产品杀入前十。同(tóng)时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域性地产公司外(wài)，荣安地(dì)产则是(shì)主要布局在(zài)深(shēn)圳的地产(chǎn)公司(sī)，一季(jì)报交出的也是一份报喜(xǐ)的成(chéng)绩单：首季公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属(shǔ)于(yú)上市公司(sī)股东的(de)净利润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态(tài)度来看，《红周刊》注意到(dào)两只公募指基首(shǒu)季新杀入(rù)十大流通股股东行列(liè)。具体说来， 南方(fāng)中证全指房地产(chǎn)ETF上榜排名(míng)第七位，富(fù)国中证指数(shù)1000增强则排(pái)名(míng)第九位，此(cǐ)外(wài)联(lián)袂出现的机构还(hái)有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证(zhèng)全球基金相关人士分析(xī)：“经历过行业洗牌和(hé)兼并重(zhòng)组后，龙(lóng)头的(de)价值(zhí)更为笃(dǔ)定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优质(zhì)土地供(gōng)给较多(duō)（券商测算对应潜(qián)在毛利率在(zài)25％以(yǐ)上(shàng)，目前房企(qǐ)的利润(rùn)率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于信(xìn)用(yòng)问(wèn)题或者资(zī)金紧张没法拿地(dì)，龙头房(fáng)企趁机(jī)获取低(dī)成本(běn)土地(dì)，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿(ná)地金(jīn)额/销售金(jīn)额）基本(běn)在(zài)30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而(ér)其他房企的(de)净负债(zhài)率(lǜ)普(pǔ)遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本(běn)看，龙头(tóu)房企的融资成本不断下(xià)滑，基本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应(yīng)到(dào)2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销售额增(zēng)速(sù)为9％，而TOP14的销售(shòu)额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存在(zài)发展的大好机会(huì)。中信证(zhèng)券指出：“房地产行业的(de)结(jié)构性机会依然存在，少部分公(gōng)司尤(yóu)其是(shì)央企占据显(xiǎn)著(zhù)优势(shì)，其主要(yào)又(yòu)体(tǐ)现为库存(cún)的优势。央企地(dì)产公司，现阶段(duàn)表现(xiàn)出较低的融资成本，优质的(de)开(kāi)发资源(yuán)和良好(hǎo)的不动产资产运营能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企相较(jiào)于民(mín)营地产(chǎn)公司也是更(gèng)有(yǒu)优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资源债权债务关(guān)系等问题，市(shì)场(chǎng)对民营(yíng)房开企业(yè)的(de)资产会有更(gèng)多担忧和质疑，所以在这一(yī)轮(lún)行(xíng)业(yè)出清的(de)过程中，央国企相较于民企来说估值的修复更(gèng)明显(xiǎn)。中特估(gū)的角度从中长期的维(wéi)度看，行业的(de)逻(luó)辑(jí)在于集中度提升后，行业进入高(gāo)质(zhì)量发展阶段，具备较快速(sù)发展阶段更稳定且(qiě)可预期的盈利和现金流创(chuàng)造能(néng)力，以此(cǐ)带来估值中枢的(de)提升(shēng)，应该关注(zhù)估值相对较(jiào)低，企(qǐ)业自身资产的质量好(hǎo)、运营(yíng)能力强、可以创(chuàng)造持续现金流(liú)的企业(yè)。”

　　“存(cún)量时代中(zhōng)行业普(pǔ)涨的概率比较低，行业(yè)内(nèi)部将出现分(fēn)化，要关注将受(shòu)益于行业集中度(dù)提升的头部公司。”星石投资首席研究官方(fāng)磊也表示(shì)。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话，或(huò)许还是(shì)保利发展、招商(shāng)蛇口等(děng)国资背景龙头前途(tú)更(gèng)为光明。不(bù)过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要(yào)客观地去(qù)持续观察国(guó)企央企在三个方面是否可以(yǐ)维(wéi)持，首(shǒu)先是融(róng)资成本保(bǎo)持低位，其(qí)次(cì)是(shì)销(xiāo)售份额持续提升，再次是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需(xū)要(yào)多给一(yī)些耐(nài)心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的(de)业绩出现的(de)整体下滑，2023年(nián)一(yī)季度的业(yè)绩分(fēn)化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江(jiāng)集团等房企营收、净利均实(shí)现了业绩的回正，甚至是较大增速的(de)增长。而这些公司也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人士(shì)张宏(hóng)伟(wěi俄罗斯女人能接受多少公分长度，俄罗斯人的尺寸是多少厘米)向《红周刊》分析(xī)表示，业绩出现明(míng)显改善的(de)房企，主要是因为(wèi)过(guò)去(qù)两三年(nián)时间，尤其是在2021年下半年民(mín)营房企不怎么投(tóu)资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要(yào)集中在核心城市，投资(zī)力度(dù)较大。投资的驱动能够推动房企销售业绩(jì)的增长，从而在2023年(nián)一(yī)季度(dù)市场恢复但仍处(chù)于(yú)调整的过程(chéng)中(zhōng)，能(néng)够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张(zhāng)宏伟(wěi)同时(shí)也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面(miàn)临(lín)着(zhe)一些不确定(dìng)性。其实整个市场从四(sì)月(yuè)份开始(shǐ)又在往(wǎng)下掉。除了杭(háng)州、成都等极个别城市(shì)四月(yuè)环比三月相对表现较好(hǎo)之(zhī)外，包括北京、上海在内(nèi)的绝大(dà)多数城(chéng)市都(dōu)出现环比下滑的(de)情(qíng)况。而(ér)现在五(wǔ)月的市(shì)场(chǎng)表现也不太乐(lè)观(guān)。按(àn)照现在的经济(jì)状况、收入情况，以及市(shì)场的去库存压力、企业的资(zī)金面压力，可能(néng)会出(chū)现，到六月份房企为了半(bàn)年报冲(chōng)业(yè)绩出现市场(chǎng)的短期反弹(dàn)外(wài)的一(yī)个(gè)市场乏(fá)力现象。也就是说，第二季(jì)度、第三(sān)季(jì)度增长不确定性的压力仍旧(jiù)较大(dà)。

　　上海利檀(tán)投资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产(chǎn)以及其上下(xià)游产(chǎn)业链的复苏速度都比想象的要(yào)慢(màn)很多，我们要多给(gěi)一些(xiē)耐心，这个时候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时(shí)候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但这也(yě)意(yì)味着，只(zhǐ)有极为少(shǎo)数(shù)的、做得比同行好(hǎo)得多的(de)企(qǐ)业，会伴随(suí)整个行业(yè)的弱复苏(sū)，业绩会逐步体现出来。所以(yǐ)只能耐心地去等待它(tā)的基本面不断地凸显出来，这(zhè)需要时(shí)间。

　　（本文已(yǐ)刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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