OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技，引发了(le)公(gōng)募REITs扩募风(fēng)波(bō)，如今，二级市场的(de)影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT开盘继续延(yán)续此前几日的下跌走势，午(wǔ)后跌幅一度扩大，尾盘(pán)有所拉升(shēng)，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发(fā)布公(gōng)告，紧急回应称(chēng)，哲库科技是其扩募拟新购入基础设(shè)施资(zī)产张润大厦(shà)的重要承租方之(zhī)一，目前未收到哲库科技(jì)及OPPO方面(miàn)关于停(tíng)止执行(xíng)已签租赁协议的通知(zhī)。同时，在公(gōng)告中，华(huá)安(ān)张江光大园REIT进一(yī)步表示，原始权益人将继续密切关注(zhù)哲库科技后续情况(kuàng)，积极做(zuò)好(hǎo)相关应对。

　　此(cǐ)外，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项(xiàng)目(mù)的(de)原始权益人相关(guān)负责人也表示(shì)，近期已同步启动了(le)应(yīng)急(jí)预案，排摸储备(bèi)租户，积极(jí)应对(duì)哲(zhé)库(kù)提前退(tuì)租的可能事项。由于(yú)张润大厦是全国(guó)首批(pī)REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，浦东新区国(guó)资委也高度(dù)关(guān)注。

　　多位业内(nèi)人士表(biǎo)示，华安张江光大园REIT近期市(shì)场(chǎng)波动较大，但其(qí)实不动产(chǎn)公募REITs项目短期出租率下(xià)跌(diē)并不(bù)会从根(gēn)本(běn)上影响其(qí)内外价值，投资(zī)者应理(lǐ)性看待。

　　张江光(guāng)大(dà)园REIT

　　二级市场价格(gé)继续波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯(xīn)片子公司哲库科技的(de)事件继续扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT以3.726元的(de)价(jià)格(gé)小幅低开，此后二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT跌幅(fú)一度扩大(dà)绥化去年疫情 绥化是几线城市到8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利消息影(yǐng)响(xiǎng)，华安(ān)张江光大(dà)园REIT最近几个交(jiāo)易日(rì)二级市(shì)场价格表(biǎo)现欠佳，5月11日以来(lái)，3个交易日(rì)跌(diē)幅达到9.69％，今(jīn)年以来(lái)跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日上市以(yǐ)来，华安张江光(guāng)大园REIT累计涨幅超过24％，在全(quán)市(shì)场(chǎng)公募REITs中位居前列。

　　从5月(yuè)15日(rì)公募REITs市场整体表现上看，目前上(shàng)市(shì)的8只产业园区(qū)基础设(shè)施(shī)REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇(shé)口(kǒu)产(chǎn)业园(yuán)REIT微幅上(shàng)涨，其余7只(zhǐ)均有不同(tóng)程(chéng)度(dù)下跌，8只产业园区基(jī)础设施REITs5月15日(rì)平(píng)均跌(diē)幅1.38％。今(jīn)年(nián)以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报中已经(jīng)披露(lù)张江光大园项目出租率(lǜ)有(yǒu)所(suǒ)下降，如今拟扩募的项目又(yòu)遭遇突发(fā)事件，因此导致二级市场价(jià)格出现波动。”一(yī)位业内人士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出(chū)于风险(xiǎn)规(guī)避的原(yuán)因，最近几个交(jiāo)易日场内资金(jīn)有所流出(chū)，但是，不动产公募(mù)REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上影响(xiǎng)其(qí)内外价值。

　　他也(yě)同时表示，目(mù)前随着二(èr)级市场价格下(xià)跌，风险也(yě)得到一(yī)定释放，但是价格涨跌会受到基本面、情绪(xù)面等多(duō)重(zhòng)因素影响(xiǎng)，不(bù)好判(pàn)断价格(gé)是不是已经(jīng)完全触底。

　　此外，还有一位业内人(rén)士表示，今年整(zhěng)体(tǐ)REITs市场表现低迷，不少产品年内二级市场跌幅较大(dà)，其实有些(xiē)隐含收益率高的产品具备一定的投资价(jià)值，很适合稳健类投(tóu)资者。此(cǐ)外(wài)，伴随着经济复苏的步伐，产业园区、物流类(lèi)等REITs产品具备一定(dìng)的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如星(xīng)对(duì)此表(biǎo)示，若张江园区最终(zhōng)能顺利解决招商，平稳过度对经营现金流没有造成大的影响，“事件性利空下调(diào)至得这(zhè)么急、这么(me)深，加上前期本身(shēn)园区类(lèi)资产就回调不少了，这就是(shì)黄(huáng)金(jīn)坑(kēng)。”不过，他(tā)也强(qiáng)调，最(zuì)终还是落到(dào)租金收入受不受影响，影响多大，估计园(yuán)区会最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募(mù)路上再迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技(jì)。随后5月12日晚(wǎn)，华安张江(jiāng)光大园REIT发布公(gōng)告，紧急回(huí)应称，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新(xīn)购入基础设施资产张润(rùn)大厦的(de)重要(yào)承租方(fāng)之(zhī)一，目前未收(shōu)到哲库(kù)科(kē)技及OPPO方面关(guān)于停止执(zhí)行已签租赁协议的通知。同时，在公告中(zhōng)，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT进一步表示(shì)，原始权(quán)益人(rén)将继(jì)续密切关(guān)注哲(zhé)库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)前，张(zhāng)江REIT因其一季报中披(pī)露的张江光(guāng)大园项目出租率下降事项(xiàng)，一度二级市场价格出现回(huí)落。在随后召开的业绩说明(míng)会中(zhōng)管(guǎn)理(lǐ)人就相关(guān)事项(xiàng)进行了(le)解(jiě)释(shì)说明，市场信心得到了一定提振，二级市场(chǎng)价格表现也(yě)趋(qū)于平稳。据(jù)了解，张江(jiāng) REIT在5月11日召开(kāi)的线上和线下的扩募说(shuō)明会上，运(yùn)营团(tuán)队(duì)表示了(le)对张(zhāng)江光大园项目的信心，预计(jì)签署意向书和合同谈(tán)判中的储备租户正(zhèng)常转化(huà)后，项目出租率(lǜ)将得到回升。没想到仅过了不到三周的时间(jiān)，张(zhāng)江REIT的扩募之路(lù)又迎来(lái)了新(xīn)的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的(de)上(shàng)述公(gōng)告引起了市场各方绥化去年疫情 绥化是几线城市的(de)广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募(mù)购入项目的原始权益人相关负责人(rén)坦言，事发突然确实(shí)始料未(wèi)及(jí)，在获悉OPPO关停哲库科技消息(xī)的第一时间即奔(bēn)赴现场进行了沟通和(hé)核实工作，并同步启动了应急(jí)预(yù)案(àn)，排摸储备租(zū)户，积极应对哲(zhé)库提(tí)前退租的可能事项。由于(yú)张(zhāng)润大厦(shà)是(shì)全国(guó)首批(pī)REITs申(shēn)报扩(kuò)募项(xiàng)目(mù)，公司领导高(gāo)度重视(shì)，据(jù)悉(xī)新区国资(zī)委也高度关注。

　　当谈及储备租户情(qíng)况，相关负责人介(jiè)绍(shào)说，目前(qián)储备租户还是比较丰(fēng)富的，覆盖(gài)了芯片测试、人工智能(néng)、航天(tiān)产业(yè)、信息技术(shù)等产业(yè)客(kè)户，租赁意(yì)向面(miàn)积超过了2万方。从意向储(chǔ)备转化(huà)为实际租户需要一些时间。

　　“我(wǒ)们正在着手通过签署租(zū)赁意向书来尽快锁(suǒ)定(dìng)一些重要租(zū)户。虽然收了(le)三(sān)个月(yuè)履约保(bǎo)证金给了我们一些空间，但(dàn)本(běn)着对首批扩募、对市场负(fù)责的(de)态度，我(wǒ)们肯定要(yào)全力与时间(jiān)赛跑，把(bǎ)这些面积在短期内(nèi)完(wán)成去化。”相(xiāng)关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区(qū)域(yù)的张江光大园(yuán)项目一季度末也有将近30％的空置率，原始(shǐ)权益人有那么(me)多储备(bèi)租户，之前的空(kōng)置率为何(hé)未能(néng)得到(dào)解决。

　　对此相关(guān)负责(zé)人解释，张江光大园(yuán)一直以(yǐ)来都坚持(chí)以市场化运营为导(dǎo)向(xiàng)，历史运(yùn)营表现稳(wěn)定，租户(hù)的调租和换租(zū)都属于(yú)正常情况，而这次项目的(de)大(dà)租(zū)户退(tuì)租(zū)正好(hǎo)发(fā)生在市场活跃度的短期低点(diǎn)，目前市场情况已有所(suǒ)好(hǎo)转。在看(kàn)到(dào)出租率(lǜ)下滑情况没有得到及时修复(fù)后(hòu)，张(zhāng)江这(zhè)边也作了一定(dìng)的资(zī)源(yuán)调配和倾(qīng)斜，引(yǐn)入了一些(xiē)储(chǔ)备(bèi)租(zū)户。

　　另外，张(zhāng)润大厦和张江光大园项目在给租户的分隔空(kōng)间、交付标准、租金水平等方(fāng)面也有一些差异化，张润(rùn)大厦多是(shì)两千多平(píng)的大平层，楼的(de)成新度高一(yī)些，单价也绥化去年疫情 绥化是几线城市(yě)贵一(yī)些，张江光大园单层以一千平的面积为(wèi)主，还(hái)有一些独栋(dòng)形(xíng)态的物业。租户(hù)自身(shēn)也会有诉求，也(yě)会根据自(zì)身(shēn)需(xū)求和预(yù)算(suàn)挑(tiāo)选区域内的(de)不同物(wù)业。

　　“如果扩(kuò)募完成以后，新老资产(chǎn)的管理人(rén)都(dōu)变成了一(yī)家，后续我们在资源共享和联合(hé)营(yíng)销方面能更加(jiā)充(chōng)分发挥(huī)协同效应，相信(xìn)可以(yǐ)做得更好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈(tán)及对(duì)于张江REIT的定位和(hé)展望(wàng)，相(xiāng)关负责人表示，张江集团和张(zhāng)江(jiāng)高科目前在(zài)管资产约五百万方，还有一些其(qí)他在(zài)开发的储备项目，这些(xiē)都(dōu)将成为张江REIT实(shí)现打造张(zhāng)江园(yuán)区产业(yè)空间(jiān)资产(chǎn)上(shàng)市(shì)平台目(mù)标的坚实后盾和储备资源。“我们非常重视(shì)张江(jiāng)REIT这个资本平(píng)台和(hé)它未来的发展(zhǎn)。”相关负责人表(biǎo)示(shì)，“这次扩募是我们实现基金扩(kuò)容的第一步(bù)，也是(shì)至关重要(yào)的(de)一步，眼下我们可能面临了一些突发情况需(xū)要解决，但是这和我们在(zài)张江科(kē)学城这三(sān)十年建设发展过程中所经历的相(xiāng)比，只能算是一个(gè)非常小的插曲(qū)。我们有信心(xīn)排除万(wàn)难，尽一切可能化解当前突发事件的所(suǒ)有负(fù)面影响，维持预期和市场的信心。”

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