万(wàn)柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷(yé)”的意(yì)外走红，让这个(gè)位(wèi)于北京海淀的豪宅被全(quán)国知晓，其背后(hòu)曾宣称要做地产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开(kāi)发商——中赫(hè)集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受到舆(yú)论关注(zhù)，起因中赫集团成了共同债(zhài)务(wù)人被中国信达追债(zhài)，中国信达(dá)为(wèi)了收回钱(qián)款不得不将中赫抵押(yā)的75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可问题(tí)是，这些房子早已售出，业主并非中(zhōng)赫(hè)集团，那些真正(zhèng)斥巨资购入(rù)房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地(dì)被(bèi)拍(pāi)卖，算(suàn)是被(bèi)割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到(dào)这些(xiē)业主的维权信息，难怪(guài)有网(wǎng)友调(diào)侃：“富人被割(gē)韭菜的(de)时候，他(tā)们的(de)姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的(de)那么简单(dān)。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京(jīng)豪(háo)宅的(de)尽(jǐn)头是万(wàn)柳书(shū)院”，但谁都(dōu)没想到，这个位于海(hǎi)淀(diàn)核(hé)心区位(wèi)，名校环(huán)绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发现，中(zhōng)国信达(dá)在京东拍(pāi)卖(mài)上(shàng)，上架(jià)了(le)“北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限(xiàn)公(gōng)司(sī)不良债权转让项目(mù)”，债权总(zǒng)额高(gāo)达近47亿，该项目的抵押物中，包括(kuò)75套万(wàn)柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述不(bù)良债权转让项目的处置主体是中(zhōng)国(guó)信(xìn)达资产管理股份(fèn)有限公司北(běi)京市分(fēn)公司（下称(chēng)中国信达北分(fēn)），处(chù)置(zhì)的是(shì)对北(běi)京赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)房地(dì)产开发有限公(gōng)司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元(yuán)人民币(bì)，其中债(zhài)权本金(jīn)37.50亿元。中赫(hè)集团有限公司是共同(tóng)债(zhài)务人。目前，该项目已(yǐ)有1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从表面上看，这就是一起中国(guó)信达(dá)北(běi)分讨债(zhài)的故事，但实(shí)际(jì)上，75套豪宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总(zǒng)共301户，而(ér)且早已售罄。如果该报道属实(shí)，说明这些房子实际(jì)上都是卖出去了(le)的，是有(yǒu)人住(zhù)的。

　　那为什么(me)中国信达的拍卖页面上又(yòu)注(zhù)明(míng)这75套房子是(shì)“未出售”的(de)状态呢？只能说明这些房子根(gēn)本(běn)没(méi)有网签，也(yě)没有房(fáng)产(chǎn)证！

　　第一(yī)财经的(de)报道(dào)证实了上(shàng)述内(nèi)容。有豪(háo)宅(zhái)中介透露，中赫集(jí)团早就把这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所(suǒ)以不能网(wǎng)签、没办(bàn)房本。

　　作为(wèi)海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强学区房，万(wàn)柳书(shū)院的业主基本都是(shì)北京的高端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知(zhī)名商业(yè)大佬也是(shì)万柳书院的业主。另据地产自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆(bào)料，万柳(liǔ)书(shū)院的业主中，还有(yǒu)不少(shǎo)中赫(hè)集团的高(gāo)管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感(gǎn)叹，“富人也(yě)被精准收割了！”

　　不(bù)过，如果这(zhè)些业主(zhǔ)确实已经(jīng)支付价款并实际占有，那么，中国信达(dá)转让这笔不良债权(quán)回本(běn)的愿望，或(huò)将(jiāng)泡汤。这次拍卖(mài)损失最大(dà)的，没准还是债主中国(guó)信达。

　　根据相关法律规(guī)定，民事执唯物主义者和唯心主义者什么意思，唯心主义者是啥行中，业主已经支付价款(kuǎn)并实际占有，但未办理过(guò)户手(shǒu)续的，如果(guǒ)业(yè)主没有过错，人民法院不得(dé)查封(fēng)、扣押、冻结，已经查封的(de)可以向(xiàng)法(fǎ)院提出执行异议申(shēn)请，请(qǐng)求法(fǎ)院解(jiě)除(chú)查封(fēng)，同时可以联合起(qǐ)诉开发商，要(yào)求退还购房款或(huò)办理房产证，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院报公布《最高人民法院(yuàn)关于商品房消费者(zhě)权利(lì)保护(hù)问题的批复》，以司(sī)法解释的(de)方式(shì)明确了(le)购(gòu)房人的优先(xiān)权：

　　商(shāng)品(pǐn)房消(xiāo)费者以居(jū)住为目的(de)购买房(fáng)屋并已支(zhī)付全部价款，主张其房屋(wū)交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及(jí)其他(tā)债权的，人民法(fǎ)院应当予以(yǐ)支持(chí)。只支付了部(bù)分价款的商品房(fáng)消费者(zhě)，在一审法(fǎ)庭辩(biàn)论终结前(qián)已(yǐ)实际(jì)支付剩(shèng)余价款(kuǎn)的(de)，可以适(shì)用前(qián)款规定。

　　也就是说，如(rú)果这75套房子均为“已售(shòu)未(wèi)网签”，那(nà)么(me)这笔不良债(zhài)权，实际上是(shì)个烫手(shǒu)山芋(yù)。可能不(bù)仅不能卖(mài)出去回本(běn)，抵押的这(zhè)75套房子，还会被业主讨回去(qù)。

　　中国信达(dá)，将会赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良债权转让，可以追(zhuī)溯到金(jīn)谷信(xìn)托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查(chá)显示，目前中国信(xìn)达已经成为(wèi)赫华恒(héng)瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫华(huá)恒瑞为中赫集团旗(qí)下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫(hè)集团、中赫置地(dì)等选择退出(chū)了(le)赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中(zhōng)国金(jīn)谷国际信托有限责任公司成为(wèi)了唯一股东，后者由中国信达资产管理股份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相较其他房企，中赫集团既没有很大规模，也(yě)没(méi)有很高的国民知名度，但却在(zài)北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼(yú)台七号院，作(zuò)为(wèi)中赫集团(tuán)进入北(běi)京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万(wàn)/平米的天价，成为(wèi)当时京城最贵的楼盘，引(yǐn)发(fā)了(le)市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发(fā)的万柳书(shū)院，更是(shì)被(bèi)誉为“北京海(hǎi)淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫(hè)置地(dì)以26.3亿元，溢价(jià)率(lǜ)40.9％，从(cóng)融(róng)创(chuàng)、保利、万科等大型(xíng)知(zhī)名房企手中，抢下了(le)北(běi)京(jīng)万柳地块(kuài)，成为北京(jīng)当年的(de)“双(shuāng)料地王(wáng)”。很(hěn)快，万(wàn)柳书(shū)院就以(yǐ)神秘高端的姿(zī)态杀入市场，无(wú)论是一块块从荷兰运(yùn)回来的灰砖垒起来(lái)的五(wǔ)米高(gāo)墙(qiáng)，还是每棵成本超6万的(de)成年(nián)银杏树，还是每平(píng)米20万元的价格，都(dōu)令业(yè)内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的(de)缸、霄八(bā)的顶儿、融创的湖、紫辰院的(de)树、北平府的院儿(ér)。”从这句顺口溜中，就可(kě)看出其在北(běi)京豪(háo)宅圈(quān)的地(dì)位。2014年末上市的(de)它，对手是当时(shí)有(yǒu)名的(de)融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府等，现如今(jīn)，它远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年(nián)，万柳(liǔ)书院一(yī)套(tào)300平米的(de)法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿、单价达到(dào)惊人(rén)的36万元/平(píng)米，说明万柳书(shū)院(yuàn)虽然(rán)已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也唯物主义者和唯心主义者什么意思，唯心主义者是啥吸引了不(bù)少知名人士，如知名(míng)演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传(chuán)志(zhì)、丁磊(lěi)等(děng)知名商业(yè)大佬则(zé)居(jū)住在万(wàn)柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定了中赫集团的“高端路(lù)线”，也因此，它(tā)被外界贴(tiē)上了，“卖北京城最贵的房，拿(ná)北(běi)京城(chéng)最贵(guì)的地”，“做地(dì)产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏(cáng)在豪(háo)宅开发(fā)商(shāng)光环(huán)的背后，这个地产界“劳斯(sī)莱斯(sī)”却(què)多次成(chéng)为被(bèi)执行人(rén)，被执行标的(de)高(gāo)达(dá)11亿(yì)。

　　今年(nián)年初，因为履行能力而拒不(bù)履行生效法律文书确定(dìng)义务(wù)，中赫(hè)集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了(le)？

　　中赫(hè)集团如今(jīn)沦落到(dào)这(zhè)个地步，其实是有迹可循的(de)。

　　事(shì)实上，早在今(jīn)年年初“万柳(liǔ)书院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪(háo)宅的开发商到沦为“老赖”，中赫(hè)集团实控(kòng)人周金(jīn)辉(huī)的人生(shēng)轨(guǐ)迹(jì)跟着急转直下。而追(zhuī)根溯(sù)源，这(zhè)个转(zhuǎn)折(zhé)点，就在于(yú)收购北京国安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷(fēn)开(kāi)始了(le)多元化转型，但(dàn)转(zhuǎn)型之路并不(bù)好(hǎo)走。早在2008年(nián)开始(shǐ)，中赫(hè)集团就尝试过(guò)多元化业务，先后(hòu)进军(jūn)能(néng)源市场、团购(gòu)网站，但最(zuì)终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光(guāng)，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参股国(guó)安(ān)足球俱乐部64％股权，成(chéng)为国安的新东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信集团手中拿(ná)下北(běi)京国安俱乐(lè)部36％股权(quán)，至(zhì)此拿下北(běi)京国安俱乐部(bù)全部股(gǔ)权。如果北(běi)京国安的估值一直没变，那么中赫集团拿下(xià)北京国(guó)安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样(yàng)，中赫为什么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫(hè)集团及其实控人周金辉夫妇将其手(shǒu)中的中赫集(jí)团股(gǔ)份质押陆续质押，据(jù)企(qǐ)查查显示，目前中赫(hè)集(jí)团共有11条(tiáo)股权出(chū)质(zhì)记录。质(zhì)权人包括海金(jīn)商业保理、北京建工(gōng)、山东国际(jì)信托、中(zhōng)融信(xìn)托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主(zhǔ)北京国(guó)安(ān)的时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主北京国安(ān)后，不仅国安的经营状况没有得到(dào)改善，中赫集(jí)团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易(yì)所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿(yì)元。截至(zhì)2020年(nián)末，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿(yì)元。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中赫集团(tuán)和周金辉夫妇还在持续质押手中(zhōng)的(de)中赫集团(tuán)股份，但国(guó)安和中赫的经营(yíng)状况(kuàng)却持续(xù)没有好转(zhuǎn)。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列(liè)被执行人，执行标的(de)高达11亿(yì)，北京国安也3次与(yǔ)中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫置地、及中(zhōng)赫集团(tuán)股东周金(jīn)辉、李彩霞(xiá)等共同成为(wèi)被执行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能力(lì)而拒不履行生效法律(lǜ)文书确(què)定义务(wù)，上述被执(zhí)行人(rén)成为“老赖”。只有北(běi)京(jīng)国安，目前幸免于(yú)难(nán)。不过在实控人都成为老赖的(de)情况下，被执行10个多亿的(de)北京国安(ān)，又如何能独(dú)善其身？

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