导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地(dì)产步(bù)入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十(shí)年是中国房地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品(pǐn)住宅销(xiāo)售面积(jī)超15亿平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰(qià)逢近年地产(chǎn)持续(xù)低景(jǐng)气，有关中国(guó)地产是(shì)否过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量(liàng)住宅真(zhēn)实情况，据此(cǐ)判(pàn)断中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染(rǎn)中(zhōng)国(guó)地产存量极度(dù)过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示城镇家庭户(hù)人均住宅(zhái)间(jiān)数为(wèi)1.06间。市场陷(xiàn)入(rù)怀疑，中国房子是否真的(de)过(guò)剩？

　　事(shì)实上住建部披(pī)露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑(zhù)占比不到(dào)一成，其中还(hái)包括大量城镇非住(zhù)宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿(yì)栋房屋中城(chéng)镇住宅占(zhàn)比(bǐ)极(jí)低。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示中国城(chéng)镇居(jū)民(mín)人(rén)均住宅间数为1.06间(jiān)，但居(jū)住(zhù)舒适不(bù)是人均一间房所能满(mǎn)足，它与房屋(wū)质(zhì)量、居住(zhù)面积、配套(tào)设施等因(yīn)素(sù)密切相关。中国的(de)人均住宅间数较发达国家还有很大差(chà)距。人均住宅间数大于1同样不意味着中(zhōng)国住宅市场已经饱和(hé)。

　　我们测(cè)算发现(xiàn)中(zhōng)国(guó)城镇居民(mín)户(hù)均1套房，其中每户(hù)持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅的数据，我(wǒ)们根(gēn)据(jù)商品住宅套数(shù)、商(shāng)品(pǐn)住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅(zhái)。若(ruò)期房顺利(lì)交付(fù)，直至2024年(nián)，中国每户城(chéng)镇家庭才拥有1套(tào)住(zhù)宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味(wèi)着户户有(yǒu)房，然而事实上中国住(zhù)宅市场供需并不(bù)平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的(de)住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说(shuō)不平衡，是因为户均一套房无法满足流(liú)动人口的租赁和置业需求。全国总人(rén)口的近三成都(dōu)是流动人(rén)口(kǒu)，流动人口会选择在大城(chéng)市(shì)租房挣钱(qián)，在老家买房(fáng)，从而产生了(le)额外(wài)的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套(tào)房，中国未来(lái)地产仍有四大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小，一人(rén)户、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多(duō)。小家庭化趋(qū)势将(jiāng)延续，带来新户购房需(xū)求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块(kuài)的分化日(rì)益明显，区域(yù)经(jīng)济(jì)资源分配(pèi)的(de)再集中吸引着人口流入，人口(kǒu)净迁入(rù)城(chéng)市的新增住(zhù)宅需求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的(de)家庭住在(zài)2000年以前建成的住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅的改造势(shì)在(zài)必行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积均较发达(dá)国家(jiā)有着不(bù)小差(chà)距，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的(de)改善性需求正在(zài)不(bù)断增加(jiā)。

　　黄金(jīn)二十(shí)年之(zhī)后，当下中国地(dì)产步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产黄金发(fā)展期(qī)，地(dì)产矛盾更(gèng)多体现为住宅(zhái)供给(gěi)存在不足，这是过去二十年房价(jià)快(kuài)速上涨基石(shí)。那(nà)么当下(xià)房地(dì)产大分化时代已至，大分化时代(dài)下地产矛盾则更多体(tǐ)现在住宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大分化必将体(tǐ)现在不同能级城(chéng)市之(zhī)间，不(bù)同(tóng)区(qū)域板块之间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官(guān)方(fāng)披(pī)露全国已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月(yuè)以(yǐ)来，各大城市(shì)二手(shǒu)房(fáng)挂(guà)牌量突然激增，引发(fā)一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心(xīn)，中国的房子是(shì)否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底是(shì)供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存(cún)在不足？可惜(xī)由于住宅存量(liàng)数据并未公布，我(wǒ)们(men)无法直接知晓具(jù)体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套数，回答(dá)当前的(de)房子是否真的过剩了？据此判断未来房地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一(yī)、如何有效观察中(zhōng)国户(hù)均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量(liàng)过剩的直观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险(xiǎn)普(pǔ)查工作情况为主题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行(xíng)业(yè)获取(qǔ)了全国(guó)近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑数据以(yǐ)及(jí)80多万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，平(píng)均每栋(dòng)建筑住(zhù)不到(dào)3人，住宅市场(chǎng)看似已经过(guò)剩(shèng)。

　　在这(zhè)近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数计(jì)算的(de)城镇房屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包括了大(dà)量商业(yè)楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的算(suàn)下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次(cì)人(rén)口(kǒu)普查数据公(gōng)布(bù)了中国(guó)城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)人均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看似(shì)意味着人人都有房间居(jū)住。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平不仅与(yǔ)房间数量(liàng)有关，更与(yǔ)房屋(wū)质量、居住面积、配套设施(shī)等(děng)因(yīn)素密切(qiè)相关。单单从(cóng)人均住宅间数(shù)不能完全反(fǎn)映出城(chéng)镇居民(mín)的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭(tíng)为单位购买成套(tào)住(zhù)宅，一套设施齐全(quán)的住宅才是城镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中(zhōng)国户(hù)均住宅的测(cè)算思路(lù)、数据(jù)和方法

　　中国城镇居民(mín)住宅主(zhǔ)要分两大类，一类是商品住宅(zhái)，另(lìng)一类(lèi)是保障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没有直接公布城(chéng)镇住宅(zhái)数(shù)量。居(jū)民住宅相关数据(jù)有两(liǎng)处可(kě)以直接公布，一是(shì)每年商品住宅销(xiāo)售(shòu)套数（统计局）；二是居民(mín)住宅来源(yuán)（人(rén)口普查数据(jù)）。计算(suàn)中国居民户均(jūn)住宅数量，我(wǒ)们主要用到上(shàng)述两组数(shù)据。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极(jí)少(shǎo)，可忽(hū)略不(bù)计(jì)。估算(suàn)城(chéng)镇居民户均住宅套数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商品住(zhù)宅销售套数相加，我们就能够得到当(dāng)前商(shāng)品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的(de)商(shāng)品住宅和非商(shāng)品住宅比例，推(tuī)算得到居民住宅总(zǒng)套(tào)数(shù)。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有的商品住宅总(zǒng)数(shù)除以(yǐ)家庭户数(shù)，我们就能够得到(dào)城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇纵有万般不舍的下一句是什么成语，纵有万般不舍啥意思(zhèn)家庭住(zhù)宅套户比=住宅总套数/家庭(tíng)户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户数(shù)）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住宅(zhái)占比(bǐ)

　　二(èr)、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多少，目前(qián)缺乏一个(gè)准确(què)统计。我(wǒ)们利用既有统计数据(jù)，大致(zhì)测(cè)算得到(dào)中国存量房地产套数，并进(jìn)一(yī)步(bù)推算中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有的(de)住宅数(shù)量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得(dé)到(dào)：

　　（一）中国(guó)商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商(shāng)品(pǐn)住宅（包含现房和期房）。

　　中国的(de)房地产销售以期(qī)房为主，从(cóng)2019年开始(shǐ)，新房销售中期(qī)房占比近9成。本文去除商品住宅累计销售套(tào)数里的期(qī)房(fáng)销售，得到(dào)商品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数计算为例(lì)：

　　2022年商品(pǐn)住宅现(xiàn)房(fáng)套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累(lèi)计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额(é)。

　　主流房企竣(jùn)工周期在(zài)2-3年，并(bìng)考虑到交(jiāo)房后装修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要(yào)进(jìn)一步(bù)推(tuī)算中国城镇居民拥有的户(hù)均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国城(chéng)镇居民(mín)的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅(zhái)。其中自建住宅占比21％，购买商(shāng)品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比(bǐ)10.1％、经(jīng)济(jì)适用(yòng)房(fáng)占比3.8％、原公有住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房(fáng)与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和(hé)购买(mǎi)二手(shǒu)房都是商品住宅(zhái)，因此将(jiāng)租(zū)赁其他住宅、购买商品住(zhù)宅与购买二手房加总，得到(dào)商品住宅占居民所有住宅(zhái)的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年(nián)期间商(shāng)品住宅增(zēng)幅为过去十年变(biàn)化(huà)幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际(jì)变化比(bǐ)例(lì)，从(cóng)而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至2022年末(mò)，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有1.02套(tào)住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年(nián)，中国平均每户城镇家庭都(dōu)会(huì)拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一(yī)套(tào)房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到了户(hù)均(jūn)一(yī)套(tào)房的程度，“户户有房”是否意(yì)味着中国城镇(zhèn)化进展终结，甚至意味(wèi)着中国(guó)地产存(cún)量供给(gěi)绰绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味着(zhe)住宅市(shì)场供需平衡

　　需要(yào)有(yǒu)多(duō)余住宅来(lái)满(mǎn)足(zú)因人口流动(dòng)、居民换房(fáng)等(děng)因素产生的住宅(zhái)需求。因此，成(chéng)熟房地(dì)产市场的住(zhù)宅套户比会在(zài)1.1左右(yòu)。

　　国(guó)际经验(yàn)来看，美国、英国(guó)和日本的住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比(bǐ)最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房(fáng)，就(jiù)会造成人口净(jìng)流入地(dì)的住(zhù)宅市(shì)场供不应求，造成房价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国的流(liú)动人口3.76亿(yì)，省内流动(dòng)人口和省际流动人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动人口(kǒu)会选择在大城(chéng)市(shì)租(zū)房挣(zhēng)钱，在老家县城(chéng)买房(fáng)。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡人口流动调(diào)查(chá)数据(jù)显示(shì)，在上海、杭州以(yǐ)及(jí)南京(jīng)工(gōng)作的流动人(rén)口(kǒu)在老(lǎo)家拥(yōng)有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高(gāo)工资吸引打(dǎ)工(gōng)人，但高房价迫(pò)使打工人回(huí)乡(xiāng)置业(yè)。

　　流动人口实际上会占据(jù)两套(tào)房(fáng)，在高房价的大城市租赁一套(tào)房，在房价较低的县城购买一套房。所以说(shuō)户均一套房无(wú)法满足庞大(dà)流动人口(kǒu)的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需(xū)改(gǎi)善

　　目前，中国(guó)的城镇(zhèn)住宅中依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城(chéng)镇居民住宅(zhái)是(shì)2000年以前建(jiàn)成，其中又有(yǒu)11.6％住宅(zhái)年龄至(zhì)少(shǎo)在33岁(suì)以上。

　　这批存(cún)在着(zhe)建筑结构松(sōng)散、设施(shī)陈旧(jiù)、安全(quán)隐患(huàn)大等(děng)问题(tí)，如电线老化、管道等基础设(shè)施(shī)陈旧，给住(zhù)户(hù)的生活带来了很大的不(bù)便和安全隐(yǐn)患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住(zhù)宅面积(jī)小(xiǎo)。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的家(jiā)庭(tíng)户数(shù)拥(yōng)有(yǒu)的(de)住(zhù)宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然存在(zài)5％左右的家庭没有独立卫浴(yù)和厨房。这类上世(shì)纪(jì)修(xiū)建的老旧小区很难满(mǎn)足(zú)现代(dài)生活需求，在未来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一居(jū)室和(hé)二居室，户(hù)型偏小。其中一居(jū)室(shì)占比为14.9％，二居室(shì)占比为(wèi)33％。对比(bǐ)镇，城市(shì)家庭住(zhù)宅户型更小，当(dāng)然这(zhè)与(yǔ)城市(shì)土地资源紧张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是未来地产的需(xū)求驱(qū)动(dòng)力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量(liàng)总(zǒng)面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两(liǎng)年间(jiān)农民(mín)带房(fáng)进城和老旧小(xiǎo)区拆迁(qiān)，加(jiā)上(shàng)2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总面积(jī)为308.16亿(yì)平(píng)，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面积小于(yú)均(jūn)值，近4成家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑(zhù)面积不足19平(píng)方米(mǐ)，不及(jí)全国人均(jūn)水平的(de)一半(bàn)。若去除20％的公(gōng)摊，可使用(yòng)的(de)住宅(zhái)面积仅为15.2平(píng)方米。上(shàng)海(hǎi)市将(jiāng)人均住(zhù)宅建筑面积低于(yú)15平方(fāng)米的家(jiā)庭界定为住(zhù)宅存在困难(nán)，若按这个标(biāo)准算的话，中(zhōng)国(guó)有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可使用住(zhù)宅面(miàn)积为(wèi)40平，即人均住宅建筑面积为50平(píng)，只(zhǐ)考虑家(jiā)庭户人数，需(xū)要(yào)住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达(dá)国(guó)家人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差(chà)不(bù)大。但若(ruò)去除公摊面积后，中国的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一(yī)差距将变纵有万般不舍的下一句是什么成语，纵有万般不舍啥意思(biàn)得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户(hù)人口，所(suǒ)需(xū)要的住宅总量会(huì)更多(duō)。

　　四、户均已然(rán)1套房，未(wèi)来(lái)地产(chǎn)还会有(yǒu)需求么？

　　我们(men)测算(suàn)得(dé)到(dào)中国(guó)城镇家庭户均1套房，看似已经户(hù)户(hù)有房。即便如此，中国人(rén)口静态结构和动态趋势演绎，决定了中国未来(lái)地产(chǎn)仍有需求(qiú)释放(fàng)。户(hù)均1套住宅(zhái)现实之(zhī)下(xià)，中国未来城(chéng)镇住宅需求主(zhǔ)要来自于(yú)四(sì)个方面。

　　第(dì)一(yī)，户均人口缩小，家庭户(hù)数增多，新(xīn)户购房(fáng)需(xū)求扩张。

　　过去(qù)20年我国(guó)城镇家(jiā)庭户均人口数不断下降，六普显(xiǎn)示城镇户(hù)均人口规模(mó)为2.85人/户，而(ér)七普显(xiǎn)示城镇户(hù)均人口(kǒu)规模为2.62人/户(hù)，一人户(hù)、二人(rén)户(hù)的占比(bǐ)明显上升，人口小家庭化趋势(shì)将继(jì)续延续，导致户数会因户(hù)均人(rén)口(kǒu)规(guī)模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经济发(fā)展带来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板(bǎn)块(kuài)的分化(huà)日益明(míng)显，资(zī)源和生(shēng)产要素逐(zhú)步向经济(jì)带、都市圈中心城市流入(rù)，区域经济资源分配的再(zài)集中吸引(yǐn)着(zhe)人口流入(rù)。人口(kǒu)迁移势必涉及到(dào)买(mǎi)房(fáng)租房(fáng)，给迁入(rù)地(dì)住宅市场带来新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万(wàn)，而出生(shēng)人口为44.9万(wàn)人(rén)，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人(rén)，其人口增长主要受益于(yú)人口(kǒu)迁(qiān)移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性(xìng)需求依(yī)然(rán)庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公(gōng)有住宅的(de)家(jiā)庭拆(chāi)迁改(gǎi)建最多。自建(jiàn)房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有(yǒu)住宅家(jiā)庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个(gè)百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅和(hé)原(yuán)公有住宅减少了(le)1282万户，住(zhù)宅净需求(qiú)增加9755万(wàn)户(hù)。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二手房。在新增(zēng)住宅需(xū)求中(zhōng)，有7成(chéng)家(jiā)庭购买了(le)商品住宅。租(zū)房、购买经济适用(yòng)房(fáng)和其他(tā)分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来(lái)随(suí)着城中村(cūn)和旧城改造，商品(pǐn)住宅的占比势(shì)必会进一步(bù)上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积(jī)还有(yǒu)约81亿(yì)平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村(cūn)、老(lǎo)公有住宅，建筑面积小、质量低(dī)、基础设施配(pèi)套差(chà)、没(méi)有(yǒu)或少有物业管理(lǐ)，居民追(zhuī)求(qiú)美好、宜居生活的环(huán)境，背后的改善性(xìng)需(xū)求(qiú)有待(dài)释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的改善性需求还将有所增(zēng)加(jiā)。

　　刚(gāng)需购(gòu)房受限于资(zī)金(jīn)，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提高(gāo)生活品质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年(nián)底的(de)中(zhōng)央经济工(gōng)作会议明确指出支(zhī)持住(zhù)宅改(gǎi)善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)为1.71间(jiān)，无论是否(fǒu)考虑乡(xiāng)村(cūn)住宅因素(sù)，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数较其(qí)他国家依旧存在(zài)不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平有(yǒu)着(zhe)密切正向联系(xì)。随着(zhe)经济发展水(shuǐ)平的(de)提高(gāo)，中国的人均(jūn)住宅间数(shù)与人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛(máo)盾(dùn)更(gèng)多体现(xiàn)为住宅供给(gěi)存在不(bù)足(zú)，供需(xū)出现错配，这是过去二十年房价快(kuài)速(sù)上涨(zhǎng)基石。那(nà)么未来将(jiāng)是住(zhù)宅质(zhì)量的供(gōng)需(xū)冲突。房地产(chǎn)大(dà)分化时(shí)代已至(zhì)，这种分纵有万般不舍的下一句是什么成语，纵有万般不舍啥意思化不单(dān)局限于城(chéng)市能级(jí)之(zhī)间差异，优质小区和老旧二手房之间的(de)差异也将越(yuè)发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查(chá)数据调查的是人，并不是针对住宅，因此可能(néng)存(cún)在统计(jì)偏差。商品住宅占比实际值可能偏低(dī)，其增速可(kě)能超预期。

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