导读

　　黄金二十(shí)年之后，当(dāng)下中国地产(chǎn)步入大(dà)分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中国房地产(chǎn)市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销售面积超15亿平(píng)，足(zú)够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地产持(chí)续低景气，有关中国地产是否(fǒu)过(guò)剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，本文试图(tú)厘清中国城镇存量(liàng)住宅真(zhēn)实情(qíng)况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)存量极度过剩，事(shì)实是否(fǒu)如(rú)此？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人(rén)口普查(chá)调查数据显示城镇家庭户人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋(wū)建筑中，城(chéng)镇建(jiàn)筑占比不到(dào)一成，其(qí)中还包括大(dà)量城镇非(fēi)住(zhù)宅建(jiàn)筑，如商业办公楼(lóu)、学校等(děng)，因(yīn)此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅占比极(jí)低(dī)。

　　七(qī)普显示中国城镇居民人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，但(dàn)居(jū)住舒(shū)适(shì)不(bù)是人均一间房所能满足(zú)，它与房屋质量、居住(zhù)面(miàn)积、配套设施等因素密切相关。中国的人均住宅间碳酸铜存在吗 有碳酸铜这种物质吗数(shù)较发(fā)达(dá)国家(jiā)还有很大差(chà)距。人均住宅间数大于(yú)1同(tóng)样不(bù)意味着中国住宅(zhái)市(shì)场已(yǐ)经饱和。

　　我们测(cè)算发现中国城镇(zhèn)居民户均1套房，其中(zhōng)每户(hù)持(chí)有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接(jiē)公布中国家(jiā)庭户均(jūn)住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品住(zhù)宅(zhái)占比和(hé)城镇家庭户数，计算(suàn)出城镇家(jiā)庭住宅套(tào)户(hù)比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套(tào)为商(shāng)品住宅(zhái)。若期(qī)房顺利交付，直至2024年，中国每(měi)户城镇家庭才拥有1套(tào)住(zhù)宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎(hū)意味着户户有房，然而(ér)事实上中国(guó)住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场的住宅(zhái)套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之(zhī)所以说不平(píng)衡(héng)，是因为户均一(yī)套房无法满足流(liú)动人口(kǒu)的租赁(lìn)和(hé)置业需求(qiú)。全(quán)国总(zǒng)人口(kǒu)的近(jìn)三(sān)成都是流动人口，流动人(rén)口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家买房，从(cóng)而产生了额外的(de)住宅需求。

　　即(jí)便户均一套房，中国未来地产仍有四(sì)大新增需求(qiú)动力(lì)。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小，一人户(hù)、两人户占比不断增加(jiā)，导致家庭户数增多(duō)。小家庭化(huà)趋势将(jiāng)延续(xù)，带来新户购房(fáng)需求增(zēng)长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分(fēn)化日(rì)益明显，区(qū)域经济资源分配(pèi)的(de)再(zài)集中吸引着(zhe)人(rén)口流入，人(rén)口净迁入城(chéng)市的新(xīn)增住宅(zhái)需求有望(wàng)持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年(nián)以前建成的(de)住宅中，涉及超(chāo)9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的(de)改(gǎi)造势(shì)在必行。

　　第四，中国的(de)人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数与人均住宅建(jiàn)筑面积均较发(fā)达国家有着不小差距，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求正(zhèng)在(zài)不(bù)断增(zēng)加(jiā)。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地(dì)产步入大分化(huà)时代而非停滞(zhì)期(qī)。

　　如果说(shuō)过去二(èr)十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这是过(guò)去二十年房(fáng)价快速上涨基石。那么当下房地产大分化时代已至，大分化时代下地(dì)产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地(dì)产(chǎn)大分化必(bì)将体现在不同能(néng)级城市之间，不同(tóng)区域板(bǎn)块(kuài)之间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全国已有近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，引发热议(yì)。从2月(yuè)以来，各(gè)大(dà)城市二手房挂牌量(liàng)突然激(jī)增，引(yǐn)发一阵二手房的(de)“抛售(shòu)潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国(guó)的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到(dào)底是供给过剩(shèng)，还(hái)是供需平衡，或是仍(réng)然存在不足？可惜由于住宅存(cún)量数据并未(wèi)公布，我们(men)无法直接知晓(xiǎo)具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)住(zhù)宅套数，回(huí)答当前的房(fáng)子是否真的(de)过剩了？据此(cǐ)判断未(wèi)来房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场会如何发展。

　　一、如何有效观察(chá)中(zhōng)国户均拥有(yǒu)住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自(zì)然灾害(hài)综合风险普查(chá)工作情况为主题的(de)新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获(huò)取了全国近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑数据以(yǐ)及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平(píng)均每(měi)栋(dòng)建筑住不到3人，住(zhù)宅市场看(kàn)似已经(jīng)过剩。

　　在(zài)这近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数计(jì)算的(de)城镇房屋(wū)实际仅有4700多(duō)万栋，还包括(kuò)了大(dà)量商(shāng)业楼、写字楼(lóu)、学(xué)校、医院等(děng)非住宅。总(zǒng)的算(suàn)下(xià)来，住宅占比并(bìng)不大(dà)。

　　第七次(cì)人口(kǒu)普查(chá)数(shù)据(jù)公(gōng)布了中国城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人(rén)人都有房(fáng)间(jiān)居住(zhù)。

　　居(jū)住水平(píng)不(bù)仅与(yǔ)房间数量(liàng)有关，更与房屋质量、居(jū)住(zhù)面积、配套(tào)设施等因(yīn)素密切相关。单单从人均(jūn)住宅间数不能(néng)完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要(yào)是(shì)以家庭为单位购买成套(tào)住宅，一(yī)套(tào)设施齐全的住宅才是城镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测算(suàn)思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大(dà)类，一类是商品住宅(zhái)，另(lìng)一类是保(bǎo)障房、原公有住宅(zhái)、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目(mù)前(qián)缺乏统计(jì)数据，并没(méi)有直(zhí)接(jiē)公布城镇住宅(zhái)数量。居(jū)民住(zhù)宅相(xiāng)关数据有两处(chù)可以直接(jiē)公布，一是每年(nián)商品住宅销售(shòu)套数（统计局）；二是居(jū)民住宅来源（人口(kǒu)普(pǔ)查数据）。计(jì)算中(zhōng)国居民户均住宅数量，我们主要(yào)用到上(shàng)述两组数(shù)据(jù)。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量极少，可忽(hū)略不计。估(gū)算城镇居(jū)民(mín)户(hù)均住(zhù)宅套数分三(sān)步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年(nián)商品住宅销(xiāo)售套数(shù)相加，我们就能够(gòu)得(dé)到当前商品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的商品(pǐn)住宅和非商品住宅比例，推算(suàn)得到居民住(zhù)宅总(zǒng)套(tào)数。

　　第(dì)三步(bù)，将(jiāng)城镇(zhèn)居民(mín)拥有的商品住宅总(zǒng)数除以(yǐ)家庭户数，我们就能够得(dé)到(dào)城镇户均拥有的(de)住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公(gōng)式如下：

　　城(chéng)镇(zhèn)家庭住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)=住宅总套数/家(jiā)庭(tíng)户数

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅套(tào)数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅(zhái)套数/住宅总套数(shù)）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有1.02套(tào)房(fáng)

　　中国(guó)住宅存量到底有多少，目前缺乏(fá)一(yī)个(gè)准确(què)统计。我们利(lì)用既有统计(jì)数据，大致测算得到中国(guó)存(碳酸铜存在吗 有碳酸铜这种物质吗cún)量(liàng)房地产套数(shù)，并进一步推算中国城镇家庭(tíng)户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中(zhōng)期(qī)房占比(bǐ)近9成。本文去除商品住宅累计销售套数里(lǐ)的期(qī)房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年(nián)商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额(é)。

　　主流(liú)房(fáng)企竣工周(zhōu)期(qī)在2-3年，并考虑到(dào)交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套(tào)数除以家庭(tíng)户(hù)数，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我(wǒ)们(men)需要进一步推算中国城镇居民(mín)拥有的户均(jūn)住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国城镇居(jū)民的(de)住宅(zhái)结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭(tíng)拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比(bǐ)6.1％，通过继(jì)承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他住宅和购买二手(shǒu)房都(dōu)是商(shāng)品住宅，因此将租赁其他住宅(zhái)、购买(mǎi)商品住宅与购买二手房加总，得(dé)到(dào)商(shāng)品住(zhù)宅占居(jū)民(mín)所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商(shāng)品(pǐn)住宅增(zēng)幅为过去(qù)十(shí)年变(biàn)化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅的实(shí)际变(biàn)化(huà)比(bǐ)例，从而我们(men)估(gū)算(suàn)出2022年(nián)商品住宅(zhái)所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年(nián)末(mò)，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房，中国平均每户(hù)城(chéng)镇家庭(tíng)拥有1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年，中国平(píng)均(jūn)每(měi)户城(chéng)镇家庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套(tào)房的(de)三点含义

　　既然城镇居(jū)民(mín)已经达到了户均一(yī)套(tào)房的(de)程度，“户户有房”是(shì)否意味着中国(guó)城镇(zhèn)化(huà)进展终结，甚至意味(wèi)着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一(yī)套(tào)房并不意味(wèi)着(zhe)住宅(zhái)市场供需(xū)平衡

　　需要有多余(yú)住宅(zhái)来(lái)满(mǎn)足因人口流动、居民换(huàn)房等因素(sù)产生的住(zhù)宅需求(qiú)。因(yīn)此，成(chéng)熟房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的住宅(zhái)套户(hù)比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国和(hé)日(rì)本(běn)的(de)住宅套(tào)户比均高于1.1，其(qí)中，英国的(de)住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房，就(jiù)会(huì)造成人(rén)口(kǒu)净流入地的住宅市场供不应求，造(zào)成(chéng)房价或(huò)房(fáng)租迅(xùn)速(sù)上涨。

　　七普(pǔ)指出中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省际流动人(rén)口(kǒu)分(fēn)别为(wèi)2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查数据(jù)显(xiǎn)示，在上海、杭州以(yǐ)及(jí)南京工作的流动人口在老家拥有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市的高工资(zī)吸引(yǐn)打工(gōng)人，但高房(fáng)价迫使打工人(rén)回(huí)乡置业。

　　流动人口实际(jì)上会占据两(liǎng)套房，在高(gāo)房(fáng)价的大城市租赁(lìn)一套房，在(zài)房价(jià)较低的(de)县(xiàn)城(chéng)购买一套(tào)房。所以(yǐ)说户均一套(tào)房(fáng)无(wú)法满(mǎn)足庞大流动人(rén)口(kǒu)的(de)租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目(mù)前(qián)，中国的城镇(zhèn)住宅(zhái)中依然有不少老旧小(xiǎo)区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以上(shàng)。

　　这批(pī)存在着建筑结构松(sōng)散(sàn)、设施(shī)陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户(hù)的生活(huó)带来了很大的不便和安(ān)全隐患，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧(jiù)住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右(yòu)的家庭(tíng)没有独立卫浴(yù)和厨房。这类上(shàng)世纪修建的老旧小区很难满足现代(dài)生(shēng)活需(xū)求，在(zài)未(wèi)来大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室(shì)和二居(jū)室，户型(xíng)偏小。其(qí)中(zhōng)一居室(shì)占(zhàn)比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对(duì)比镇，城市家(jiā)庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这(zhè)与城市土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需(xū)求驱动力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住(zhù)宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间(jiān)农(nóng)民带房进(jìn)城和老(lǎo)旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年(nián)商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿(yì)平(píng)，人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为39.45平方米。

　　超(chāo)过(guò)一(yī)半(bàn)的(de)家庭(tíng)人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积小(xiǎo)于均值，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑面积不足19平方米，不及全国人均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使(shǐ)用(yòng)的住宅面(miàn)积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积低于15平方米的家庭(tíng)界(jiè)定为住(zhù)宅存在困难，若(ruò)按这个标(biāo)准算的话，中(zhōng)国(guó)有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭(tíng)存(cún)在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积(jī)为40平(píng)，即人均(jūn)住宅建筑面积为50平，只考虑(lǜ)家(jiā)庭(tíng)户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新(xīn)增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德(dé)国和英(yīng)国都高于40㎡，中国(guó)的人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊面积(jī)后，中(zhōng)国(guó)的人均可使用(yòng)面(miàn)积为(wèi)31.56㎡，这一(yī)差(chà)距将变得明(míng)显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户(hù)人(rén)口，所需要的住宅(zhái)总量会(huì)更多。

　　四、户均(jūn)已然1套(tào)房，未来地产还会有需求(qiú)么？

　　我们测算得到(dào)中国(guó)城(chéng)镇家庭户均1套房(fáng)，看似已经户户有房。即便如此，中国人(rén)口(kǒu)静态结构(gòu)和动态趋势(shì)演绎，决定了(le)中国未来地产仍(réng)有需求(qiú)释放。户均1套住宅现实之下，中(zhōng)国未来城镇住宅需求主要来自于(yú)四个方面。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口缩小，家庭户(hù)数增多(duō)，新户购房需(xū)求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户均人(rén)口数(shù)不(bù)断下降(jiàng)，六普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户均人口规(guī)模为(wèi)2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占(zhàn)比明显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋(qū)势将继续延续(xù)，导致户数会(huì)因户(hù)均人口(kǒu)规模(mó)的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济(jì)发展带来(lái)的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日益明(míng)显，资源和生产要素逐步向经(jīng)济(jì)带、都市(shì)圈(quān)中心城市流入，区域(yù)经(jīng)济资源分配的再集(jí)中吸引着(zhe)人口流(liú)入(rù)。人(rén)口(kǒu)迁移(yí)势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市(shì)场(chǎng)带(dài)来新(xīn)的增量(liàng)。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住人(rén)口(kǒu)增量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人(rén)，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增(zēng)长主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧(jiù)小(xiǎo)区(qū)改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自(zì)建住宅和原公(gōng)有住宅(zhái)的(de)家庭拆迁改建最多。自(zì)建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅家(jiā)庭比(bǐ)例从12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为6.8个百分(fēn)点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭(tíng)住(zhù)宅建造时间为2000年以前的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大(dà)致相吻合(hé)。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和原公有(yǒu)住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需(xū)求增加(jiā)9755万户(hù)。49％的家庭购买商(shāng)品住宅(zhái)，21％的家(jiā)庭购买二手(shǒu)房。在(zài)新增(zēng)住宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买(mǎi)经济适(shì)用房和其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和旧城(chéng)改造，商品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住(zhù)宅建筑面(miàn)积还有约(yuē)81亿(yì)平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配(pèi)套差、没有(yǒu)或少有物业管理，居民追求(qiú)美好(hǎo)、宜居(jū)生活的环境(jìng)，背(bèi)后的(de)改善性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改善(shàn)性需求还(hái)将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于(yú)资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望(wàng)提(tí)高生活品质，以小(xiǎo)换大(dà)、以旧换新。2022年(nián)底的中(zhōng)央经(jīng)济工作会议明确指出支持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住宅因(yīn)素，中国(guó)的人均住宅(zhái)间数较其(qí)他国家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度与经(jīng)济水平(píng)有着(zhe)密切正向联系。随着经济发(fā)展(zhǎn)水平的提(tí)高，中(zhōng)国的(de)人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产黄(huáng)金(jīn)发展期，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体现为住宅供(gōng)给(gěi)存在不足，供需出(chū)现错配，这是过去二十年房价(jià)快(kuài)速上(shàng)涨(zhǎng)基(jī)石。那么未来将(jiāng)是住宅质量的供(gōng)需(xū)冲(chōng)突。房地(dì)产大分化时(shí)代已至，这种(zhǒng)分化(huà)不单局限于(yú)城(chéng)市能级之间差异，优(yōu)质(zhì)小区和老旧(jiù)二手房(fáng)之间(jiān)的(de)差(chà)异(yì)也(yě)将越发扩大。

　　风(fēng)险提示(shì)

　　人口普查数据调(diào)查的是人，并不是针(zhēn)对住宅，因此可能存在统计(jì)偏(piān)差。商品住宅(zhái)占比实际值可能偏低，其增速可能(néng)超预期。

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