5月以来，房地产(chǎn)板块(kuài)个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘(pán)，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金为代表的机构对于这一板块已经(jīng)在悄然布(bù)局。数据显示，以南方(fāng)和华(huá)夏的两只老牌(pái)ETF基(jī)金为例，5月9日时所公(gōng)布的(de)总份额均较(jiào)4月28日时有小幅增(zēng)长。根据基金一(yī)季报统计(jì)，龙头与地方(fāng)国(guó)企央企(qǐ)获得增(zēng)持，持(chí)仓(cāng)数量(liàng)占流通嫦娥二号拍到外星人已经证实股比重增(zēng)幅五只个股分别为(wèi)华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或“底部(bù)回升”

　　行业红利时代已过 精耕细(xì)作成共(gòng)识

　　从公募基金对房地产的配置(zhì)看，2019年末，公募所持有的(de)房地(dì)产行业标的市值约1188亿(yì)元，占(zhàn)其所持股票市(shì)值(zhí)的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色(sè)，但公募所持房(fáng)地产公司市值在股票(piào)资产中的占比却断崖式(shì)下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数(shù)值(zhí)更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年来(lái)的首次回升，年(nián)底这(zhè)一数(shù)值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地产(chǎn)行业(yè)的(de)持股比例也同步回升(shēng)，从2021年底(dǐ)的(de)6.94％提(tí)高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎(hū)在(zài)今年一季度(dù)得以(yǐ)延续(xù)。数据统计显示，公募重仓持有房(fáng)地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别为保(bǎo)利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发(fā)股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于房地产的投资(zī)愈发有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一(yī)季报汇总(zǒng)的重仓股中(zhōng)，房地(dì)产板(bǎn)块排(pái)名最高的是保利发展(zhǎn)，在基金重(zhòng)仓第33位。排名第二的是招(zhāo)商(shāng)蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙(lóng)头股万科A排在第(dì)96位。对(duì嫦娥二号拍到外星人已经证实)比去年(nián)四季报，变化之处首先在(zài)于几只房(fáng)地产龙头股从排(pái)位上看均(jūn)有退步，尤其是万科最(zuì)为明显(xiǎn)；其次是金地集团退出百大之(zhī)列(liè)。但考虑到房地产是复苏(sū)链(liàn)上最后一环，且首季并非行业销售旺季，其(qí)传(chuán)导(dǎo)到二级(jí)市场乃至(zhì)机构持仓上还(hái)需要时间周期(qī)。

　　形成(chéng)共识的是，经(jīng)济(jì)圈判断(duàn)房地产已(yǐ)经(jīng)进入大分(fēn)化时代，一(yī)二线城(chéng)市好于三四线城(chéng)市。而映射到二级市(shì)场(chǎng)投资上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的红利期一(yī)去(qù)不返(fǎn)了。“如果按照产(chǎn)业周期(qī)来分(fēn)类，包括房地(dì)产等几类行(xíng)业在盖特纳曲线(xiàn)里属(shǔ)于(yú)成熟期(qī)或者衰退期的行(xíng)业(yè)，传统认知上没有什么投资机(jī)会的。但在这几年(nián)特(tè)殊的行(xíng)情里包括煤炭(tàn)、电解铝等类似的行业也出现了一些(xiē)机会，背后的逻辑(jí)是(shì)供给侧(cè)发生了更大的变化。”一不愿具名的上(shàng)海公募基(jī)金经理指出。

　　不过也(yě)有(yǒu)公募人士持谨慎(shèn)乐观态度(dù)：“行(xíng)业(yè)前几(jǐ)年17亿～18亿平(píng)方米的年销售(shòu)面(miàn)积(jī)很难再出(chū)现了，2022年光(guāng)是(shì)居民(mín)存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建(jiàn)筑(zhù)面积，考虑存量地(dì)产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定的政(zhèng)策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房(fáng)地产研究员吕(lǚ)功绩(jì)也指出：“时(shí)至(zhì)今日，无论(lùn)从(cóng)城镇化的进程(chéng)，还是(shì)人均住(zhù)房面积(jī)（接近30平/人），我国(guó)均已(yǐ)告别(bié)住(zhù)房短缺时代，而目前居民的杠(gāng)杆率和房价收入也不支撑每(měi)年18万亿元的销售额，以及过快上行的(de)房价，因而行业高(gāo)增的(de)时代(dài)已(yǐ)经(jīng)过(guò)去，未来行业的需求(qiú)或将(jiāng)回落，在此过(guò)程中(zhōng)，伴(bàn)随着地产的(de)高杠杆(gān)属(shǔ)性(xìng)，就很容易出现信用风(fēng)险问题（类似2022年的(de)民营地(dì)产爆雷），行(xíng)业进入到供(gōng)给侧出(chū)清的过程(chéng)。这(zhè)个(gè)过程中，综合竞争(zhēng)力强的(de)公(gōng)司(sī)就能够通(tōng)过(guò)大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得(dé)市占(zhàn)率的提升。当(dāng)行业(yè)需求见顶(dǐng)回(huí)落时，行业的(de)贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表(biǎo)没有投资机会(huì)，机会在于城市(shì)、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基(jī)于这样(yàng)的认识转变，精耕细作个(gè)股(gǔ)成(chéng)为公募乃至(zhì)整(zhěng)体(tǐ)机构(gòu)的(de)务实(shí)之举(jǔ)。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国(guó)企、优质区(qū)域性标(biāo)的(de)成香饽(bō)饽(bō)

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个(gè)股多出(chū)现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约(yuē)为(wèi)2％。从具体的(de)个(gè)股来(lái)看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万(wàn)房地(dì)产板块个股，在纳入统计(jì)的124只房地产类标(biāo)的股(gǔ)中，本(běn)月以(yǐ)来实现(xiàn)股价上涨的达(dá)到了81家(jiā)。

　　其中，上述(shù)时间(jiān)段恰好排名前五的公司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它(tā)们(men)分(fēn)别是上实(shí)发展、浦东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期归来后(hòu)日(rì)成交量明显放大，4日(rì)、5日连续两个交易日收(shōu)出涨(zhǎng)停。从该股的基本面来看(kàn)，上实发展(zhǎn)的主营业(yè)务为房地(dì)产开发(fā)与经营。公司的主要产(chǎn)品及(jí)服务(wù)为房地产销售、房(fáng)地产租(zū)赁、物业管(guǎn)理服务(wù)、工程(chéng)项目、酒店经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过(guò)从十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看，各类机(jī)构都(dōu)有对其(qí)布局(jú)的例子(zi)。以3月31日时的首季十大(dà)流通(tōng)股股东来(lái)看(kàn)， 具体包括公(gōng)募的上(shàng)银基金、私(sī)募的迎(yíng)水文龙、中(zhōng)央汇金、长(zhǎng)城(chéng)资产(chǎn)管理公司(sī)等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是，涨(zhǎng)幅(fú)暂时(shí)排(pái)名(míng)第二的浦东金桥也是上海本地房企，其(qí)第(dì)一季度的(de)收入利润规模大(dà)幅度复苏。究其原(yuán)因(yīn)，一方(fāng)面是该公司后疫(yì)情(qíng)时代出租率复苏至近(jìn)年来最高，另一方(fāng)面则(zé)是公司拿(ná)地结算持续性向好(hǎo)，从数字上看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩(jì)势头向(xiàng)好背景下，自然也吸引了(le)知(zhī)名(míng)机(jī)构在其中持续驻足(zú)。从第一季度十(shí)大流通股股东来看，知名(míng)私(sī)募高毅邓(dèng)晓峰的两只(zhǐ)产品依然在(zài)前十中，这(zhè)也(yě)是连续第三个季度他有(yǒu)的(de)两只(zhǐ)产(chǎn)品杀入前(qián)十。同时榜单中还有一支大名(míng)鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资(zī)局(jú)，其当季还小幅(fú)增加(jiā)了持(chí)股。

　　除去上(shàng)述两(liǎng)家(jiā)上海区域性地(dì)产公司外，荣(róng)安地产(chǎn)则是主要布局在深圳的地产公司，一季报交(jiāo)出的也是一份报喜(xǐ)的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市(shì)公司(sī)股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀(shā)入十大流通股股东行(xíng)列。具(jù)体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增(zēng)强(qiáng)则排名第九位，此(cǐ)外联袂(mèi)出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球(qiú)基金相关人(rén)士(shì)分析：“经(jīng)历过行业洗牌和(hé)兼并重组(zǔ)后，龙头(tóu)的价值更为(wèi)笃定突(tū)出；从拿(ná)地(dì)端看，2022年(nián)土地市场大(dà)幅(fú)降温，优(yōu)质土地供给较多（券商(shāng)测(cè)算(suàn)对(duì)应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目(mù)前房企(qǐ)的(de)利润率仅20％），绝(jué)大多数(shù)房(fáng)企受限(xiàn)于信用问题或者资金紧张没法拿地(dì)，龙头房企趁(chèn)机获(huò)取低(dī)成本土地，龙(lóng)头房(fáng)企的拿地力(lì)度（拿地金额/销售金额）基(jī)本在30％以(yǐ)上(shàng)；从(cóng)融资上看，龙头(tóu)房企杠杆率(lǜ)较低，净负债(zhài)率(lǜ)基本在(zài)70％以下(xià)，而其他房(fáng)企(qǐ)的净负债率普(pǔ)遍(biàn)都在100％以上，加杠杆(gān)空间(jiān)有限，从(cóng)融(róng)资成(chéng)本看(kàn)，龙头(tóu)房企(qǐ)的融资(zī)成本不断下滑，基(jī)本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的(de)销售，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百(bǎi)强房企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当(dāng)前(qián)中特(tè)估的浪潮下(xià)，央国企地产股或(huò)存在(zài)发展的(de)大(dà)好机会。中(zhōng)信(xìn)证券指(zhǐ)出：“房地产行业的(de)结构性(xìng)机会依然存在(zài)，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其主要(yào)又体现为库存(cún)的优(yōu)势。央企地产公司，现阶段表现(xiàn)出较(jiào)低的融资成本，优质的开发资源和良好的不(bù)动产资产运营能力(lì)的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使(shǐ)没有中特(tè)估，国央(yāng)企相较于民营地产公司也是更有(yǒu)优势的(de)。”吕功(gōng)绩强调，“对(duì)于减(jiǎn)值(zhí)、土地资源债权债务关(guān)系等(děng)问题，市(shì)场对民营房开(kāi)企业(yè)的资产(chǎn)会有更多担忧和(hé)质疑，所(suǒ)以(yǐ)在(zài)这一轮行业(yè)出清的过程中(zhōng)，央国企相较(jiào)于民企来说(shuō)估值的修复(fù)更明显。中(zhōng)特估的角度从中(zhōng)长(zhǎng)期的维(wéi)度看，行业的逻辑(jí)在于集中度提升后，行业进(jìn)入(rù)高质量发(fā)展阶段，具备较快速发展阶(jiē)段更稳定且可预期的盈利(lì)和现(xiàn)金流创造能力(lì)，以此带(dài)来估值(zhí)中枢(shū)的(de)提(tí)升，应该关(guān)注估值相对较低(dī)，企业自身资产的质量好、运营(yíng)能力强、可以创造(zào)持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的概率(lǜ)比(bǐ)较(jiào)低，行(xíng)业内部将出现(xiàn)分化，要关注(zhù)将受益于行业集中度提升的头部公司(sī)。”星石投资首席(xí)研究(jiū)官方磊(lěi)也(yě)表示。

　　顺应机(jī)构(gòu)这一思路的话，或(huò)许还是保利发(fā)展、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙头(tóu)前(qián)途更为光明。不过国(guó)投(tóu)瑞银基金投资(zī)部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客(kè)观地去持续观察国企央企在三个方面是否可以维持，首先是融(róng)资成本保持(chí)低(dī)位，其次(cì)是(shì)销售份额持(chí)续提升，再(zài)次是(shì)拿地(dì)份(fèn)额(é)持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢(màn)

　　机构需要多(duō)给一(yī)些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房(fáng)企一(yī)季报(bào)梳理发(fā)现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的(de)业绩(jì)分(fēn)化更(gèng)趋明显，保利发展、滨江集团等房企(qǐ)营收(shōu)、净(jìng)利均实现了业绩(jì)的回正，甚至是较大增速的增长。而这些公(gōng)司也是机(jī)构的重仓对(duì)象。

　　对(duì)此，知名房(fáng)地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明显改善的(de)房企，主要是因(yīn)为过去两三(sān)年时间(jiān)，尤其是在2021年(nián)下半年民营房企不怎么投资拿地之后(hòu)，国有企业仍在持续性地拿地，且(qiě)主要集中在核心城市，投(tóu)资力度较大(dà)。投(tóu)资的(de)驱动能够推动房企销售业(yè)绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整(zhěng)的过程中，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在房地产的(de)复(fù)苏(sū)过程中(zhōng)，还面临着一(yī)些不确定性(xìng)。其实整个市场从四月份开始又在(zài)往下掉。除了(le)杭州、成都(dōu)等极个别城市四月环(huán)比三月(yuè)相对表现(xiàn)较好之外，包括北京、上(shàng)海(hǎi)在内的绝大多数城市(shì)都出现环比下滑的情况。而现在(zài)五月的市场表现也(yě)不太乐观。按照(zhào)现在的经济状(zhuàng)况、收入(rù)情况，以及市场(chǎng)的去库存压力、企(qǐ)业的资金(jīn)面压力，可能会出现，到六月份房企为(wèi)了半年报冲(chōng)业(yè)绩(jì)出现(xiàn)市场的短期反(fǎn)弹外(wài)的一个市场乏力现象。也就是说(shuō)，第(dì)二(èr)季(jì)度、第三季度(dù)增长不(bù)确定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董事(shì)长陈(chén)昊(hào)扬也向《红周(zhōu)刊(kān)》指出，现(xiàn)在整个房(fáng)地产以及其上下(xià)游产业链的复苏速度都比想(xiǎng)象的要慢很多，我(wǒ)们要多(duō)给一些耐心，这(zhè)个时候，在房地(dì)产以及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他(tā)基(jī)本面(miàn)的钱。但这也意味着(zhe)，只有极为少数的、做(zuò)得比同行好得多的企业，会伴(bàn)随整个(gè)行业的弱复(fù)苏，业绩(jì)会逐步体(tǐ)现(xiàn)出来。所以只能耐心地去等(děng)待它(tā)的基本面不断地(dì)凸显出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提(tí)及个(gè)股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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