文：任(rèn)泽(zé)平(píng)团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预(yù)售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住(zhù)房和城乡建(jiàn)设(shè)工(gōng)作会议提(tí)出“有条件的可以进行现房(fáng)销售”，不足一个月(yuè)时间，已有(yǒu)山(shān)东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地(dì)明确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制了(le)，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾(wěi)了，这是(shì)对购房者的不公平。以后谁有钱(qián)谁建房，没(méi)钱没实力的(de)别建了(le)，不能把包(bāo)袱甩给老百姓和社(shè)会，这是(shì)房地产从(cóng)大开发时(shí)代步入高质量发展阶段的必(bì)然(rán)趋(qū)势，也是(shì)对购房老百姓(xìng)的(de)最大保(bǎo)护。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发(fā)商缺(quē)钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房民众不公平的预售(shòu)制已经(jīng)过时(shí)了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。以后(hòu)一手(shǒu)交钱，一手交房，天(tiān)经地义。当然(rán)二次(cì)房改是个技术活(huó)，兼顾化解停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效机制，长效(xiào)机制四大关键是(shì)推动城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳定(dìng)和房地产税。如(rú)果按照经(jīng)济规律办事，中国(guó)一定能实现房地产(chǎn)软着(zhe)陆和(hé)长期平(píng)稳(wěn)健康发展，跨过这道关，解(jiě)好这(zhè)道世(shì)界难题(tí)。

　　2、为什么要(yào)取消(xiāo)预售制、改为现房销售？大家想想，绝(jué)大部分商品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购买者的单方面(miàn)不(bù)公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有(yǒu)商品不能交付(fù)的风险。从个人层(céng)面看，预售制对购房者非常(cháng)不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房者(zhě)不仅承(chéng)担银行利息(xī)，还要承(chéng)担延迟交房、房屋质量(liàng)、房产证延期(qī)办理甚至不能交房的风险。从行(xíng)业层面看，预售制(zhì)助(zhù)推部(bù)分房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资(zī)金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系(xì)列风险。取消预售(shòu)制，改为现房销售，这样有(yǒu)助于落(luò)实中央房(fáng)住不炒精神(shén)、有助于保障(zhàng)购(gòu)房老百姓权(quán)益、有(yǒu)助于房企稳健发展，一(yī)举(jǔ)多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么(me)建议(yì)取消预售制度？预售制(zhì)度怎么(me)来的？国外什(shén)么(me)情况？简单科(kē)普(pǔ)一下：商品房预售(shòu)最早源于(yú)中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商品(pǐn)房(fáng)短缺，房企(qǐ)缺资(zī)金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了(le)商品房预售制度(dù)。其实(shí)，当前(qián)世界不少(shǎo)国家(jiā)存(cún)在(zài)预售制。但是(shì)，重点来了！发达国家一般(bān)有严格的监管保障措施，开发商在(zài)项目(mù)获得政府(fǔ)批准后才(cái)可(kě)以开始销售，买家在(zài)购买期(qī)房后(hòu)并非像中国一样(yàng)在支付完首付(fù)款后从(cóng)银行一次性贷款支(zhī)付剩余全部房(fáng)款，而(ér)是根据(jù)开发商工程(chéng)进度在(zài)完(wán)全交(jiāo)房前(qián)进(jìn)行分期支付。所以，预售制(zhì)度是需要严格(gé)的资金(jīn)监管、分期支付以及违约处罚措施(shī)作为(wèi)保障的，如果没有(yǒu)这些(xiē)保障措施，一定会触发(fā)风险，对购房民(mín)众不公平(píng)，所(suǒ)以不(bù)如(rú)借(jiè)机取消(xiāo)预售制度(dù)，以(yǐ)后改为现房销售。客观(guān)讲(jiǎng)预(yù)售制度有一定历史阶段性，现在中国住房进入(rù)存(cún)量时代，取消(xiāo)预售制度有助于降负(fù)债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要(yào)配套房企债务重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制(zhì)。这是个(gè)技术(shù)活，只要坚持市场化改革，中国一定能化解(jiě)这个难(nán)题，让房地产(chǎn)回归实体(tǐ)经(jīng)济(jì)和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制，改为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，开(kāi)发(fā)商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的(de)营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最(zuì)根本最实质的保(bǎo)障，这样(yàng)将极(jí)大的提升开发(fā)商的(de)建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐(zhú)劣(liè)币。所有(yǒu)商(shāng)业的本质是向善(shàn)，是以客户为中心，房地产也不能例(lì)外，老百(bǎi)姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一(yī)家人。从这个角度，取消预售制、实施现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业企(qǐ)业(yè)健康发(fā)展的重大(dà)措(cuò)施(shī)。在当前(qián)的情况下(xià)，取(qǔ)消预售制要结合稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打(dǎ)通金融支持(chí)当期三好生、新模式等综合施(shī)策。

　　作者十(shí)年前在国(guó)务院发展研究中心参与财税改革方案研究时，对预(yù)售制、房地产税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长(zhǎng)期系(xì)统的专项(xiàng)研究。（参考后来形成(chéng)的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房预(yù)售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形(xíng)成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推(tuī)动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美国：交付(fù)前预售(shòu)资(zī)金第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开(kāi)发(fā)商凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易(yì)立(lì)法，设置(zhì)期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金(jīn)由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在(zài)中国(guó)香港(gǎng)，楼宇出租是地产行业盛行(xíng)的方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资(zī)金周(zhōu)转期长等问题，分层销售孕(yùn)育(yù)而生。20世纪(jì)50年(nián)代，中国香港还未推行公共房屋制度，许(xǔ)多(duō)人栖身于木屋或者其他临时住宅(zhái)，住房的需求是相当高，不过大(dà)多(duō)数居民的储蓄很(hěn)少(shǎo)。当(dāng)时楼(lóu)宇(yǔ)买卖多数以(yǐ)一整栋楼为单位，需要雄厚的资金(jīn)实力才能购(gòu)买。虽(suī)然楼(lóu)宇出(chū)租(zū)是中国香港地产(chǎn)行业盛行(xíng)的(de)方式，但有着转让难、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期长等问题(tí)。针对(duì)这一系列(liè)问题，不少地产(chǎn)商开始探求新(xīn)的方式，如(rú)把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这模式一经推行(xíng)，购买楼宇的市民数量有所增加，开(kāi)发商资金(jīn)周(zhōu)转加快。

　　在分层出(chū)售的基础上(shàng)，将“按揭”模式引入(rù)房地产(chǎn)销(xiāo)售，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式。1953年底霍(huò)英东创办立信置(zhì)业有限(xiàn)公司，凭借(jiè)商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业(yè)务的经验，对(duì)于商(shāng)品流通(tōng)、资(zī)金周转有着独(dú)到的见(jiàn)解，在努力(lì)寻求方法加快自身资金周转。当时(shí)其在购下九龙的一块地盘后，除了(le)分层出售、还(hái)印发售楼说明书，上有文字详尽说明(míng)楼宇(yǔ)的地势环境、建(jiàn)筑材料(liào)、分层(céng)价格、订(dìng)购方(fāng)法(fǎ)等(děng)。此外(wài)，“卖楼(lóu)花”是另外一个(gè)亮(liàng)点，即先(xiān)收取买家的订金(jīn)，采用类(lèi)似(shì)租金(jīn)的(de)分(fēn)期付(fù)款(kuǎn)形式，等新楼(lóu)落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有(yǒu)了自己的房产。这(zhè)种方式减(jiǎn)轻了民众(zhòng)购房(fáng)的资金压力，加速了房(fáng)屋(wū)的建造和销售，也解决了(le)制(zhì)造(zào)商(shāng)的资金问(wèn)题，降低投资(zī)风险(xiǎn)，在当时可谓是(shì)“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模式成为当(dāng)时中(zhōng)国香(xiāng)港房地产(chǎn)市场的一(yī)大特(tè)色，纵观中国香港(gǎng)房(fáng)地产市场的(de)改革，“卖楼(lóu)花”模(mó)式高效率地解决了(le)核心的住房供不应求(qiú)的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中国香港楼市几十年繁荣，但(dàn)期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管(guǎn)部门不(bù)断完善、规(guī)范化，建立健全的(de)监(jiān)管机制，促进市场健康发展。例(lì)如(rú)，1960年(nián)，位于大(dà)角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑费用(yòng)超(chāo)支停(tíng)工，出现(xiàn)“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国(guó)香港管理(lǐ)部(bù)门提升了对(duì)于预售(shòu)楼花(huā)制度的(de)监管，即要求开(kāi)发(fā)商在预售前，确保地价款已(yǐ)经全(quán)部支(zhī)付，还要(yào)证明自(zì)身有资金等能(néng)力把项目完成，资金需(xū)放入律师所托管(guǎn)，支取时需律(lǜ)所和建筑师的核准。为了防止开发商(shāng)、律所(suǒ)、建筑(zhù)师等(děng)造假，套取监管账(zhàng)户资金，中国香港(gǎng)要求律师(shī)行在银行(xíng)开设的信托账户（监管账(zhàng)户）、开发(fā)商操作等采取(qǔ)全透明化机制，且银行的责任上升，如出现房(fáng)屋“烂(làn)尾”情(qíng)况(kuàng)，银行将成最(zuì)大风险方(fāng)，后续(xù)需自身推动项目(mù)完(wán)工。随着监管体系(xì)逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内地(dì)版预售制”

　　二十(shí)世纪九(jiǔ)十(shí)年代，中国内(nèi)地面临住房(fáng)需(xū)求大(dà)和(hé)供给量短缺问题(tí)，引入“卖楼花(huā)”制度。建(jiàn)国以来，中国内地(dì)优(yōu)先发(fā)展重工业，强调基础建设，这一导向使前期发展工业化(huà)的(de)进程大于城市(shì)化进程，唯有解(jiě)决(jué)住(zhù)房基础等城市化配套问题，才能进一步推进(jìn)城市化。但当时推(tuī)行的是“统一管理(lǐ)，统一分配(pèi)，以租(zū)养房(fáng)”的(de)福利分(fēn)房制度，住房市场发展起步较晚、增速较(jiào)慢，福(fú)利分(fēn)房(fáng)制度也出现了分配不公(gōng)、效率低、配(pèi)套(tào)差(chà)等问(wèn)题(tí)，因此(cǐ)福利分(fēn)房制度不再适用于当时的国情。叠加房地产市场面临商品(pǐn)房的需(xū)求(qiú)量(liàng)大(dà)，而社会缺(quē)少大型房地产(chǎn)开发商(shāng)，商品房供应量(liàng)小(xiǎo)的(de)困境，此时引入中国香(xiāng)港的“卖(mài)楼花(huā)”模式无疑(yí)是对(duì)内地房(fáng)地产市场(chǎng)的一针强心剂(jì)。从1994年起，中国(guó)内地逐步引(yǐn)进(jìn)中国香港(gǎng)预售(shòu)商品(pǐn)房制(zhì)度，先后出台多(duō)项文件(jiàn)，大力支持国内房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于进一步深(shēn)化(huà)城镇(zhèn)住房制(zhì)度改(gǎi)革，加快住(zhù)房建设的通知(zhī)》文件，决(jué)定停止住房(fáng)无偿实物分配，逐(zhú)步(bù)实行住房分配货币化、住房(fáng)供给商品化、社会化的住房新体(tǐ)制，从计划(huà)经济下的福利分(fēn)房(fáng)转(zhuǎn)向市场经济的商品(pǐn)房。房地产市场采用(yòng)预售制，允许开发(fā)商卖期房，解决了房企缺少资金和(hé)开发时间(jiān)周(zhōu)期(qī)长的两大难(nán)题，开(kāi)发(fā)商以预售款(kuǎn)撬动(dòng)下一个项(xiàng)目的开发，形(xíng)成(chéng)滚动开(kāi)发模式，住(zhù)房供应(yīng)速(sù)度加快。自(zì)此中国内地开始房(fáng)改货币化，中国人民银行等多方(fāng)迅速(sù)出台相关的信贷政(zhèng)策，支持(chí)购房(fáng)者(zhě)，极大作用推(tuī)动了房地产市场的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模(mó)式后，经调(diào)整形成(chéng)契(qì)合中国内地的商品房预售制度。预售制的初衷(zhōng)是(shì)为了(le)缓解房企资金压力(lì)，加快城镇(zhèn)住房建(jiàn)设。具体来说，是指房地(dì)产开(kāi)发企业将正在建设(shè)中的房屋预(yù)先出售给购(gòu)房者(zhě)，由购房(fáng)者支付定金或房款的行为。区别于中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)，在(zài)中国(guó)内地实践过程中，商品房(fáng)预售流(liú)程为：房地产开发商(shāng)办理预售许可证-签(qiān)订商品房(fáng)买(mǎi)卖合同-进行备(bèi)案(àn)登记(jì)和(hé)预告登(dēng)记-交(jiāo)付房屋(wū)。在购(gòu)房过程中，购房者需要一次性付(fù)清首(shǒu)付款，并采(cǎi)用银行贷(dài)款的形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋(wū)未建成，开发商可能已拿到了全部购房(fáng)款，这(zhè)点与中国(guó)香港的按照工程进度付款有所不同。对中(zhōng)国内(nèi)地的开发(fā)商(shāng)而言，预售(shòu)制商品房(fáng)也开启(qǐ)了高周转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程，但(dàn)背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　作为中(zhōng)国内地商(shāng)品(pǐn)房销售的最主要方(fāng)式，预售(shòu)制(zhì)极大(dà)缩(suō)短房(fáng)企现金回笼周期(qī)，同时增(zēng)加市场(chǎng)商品房供应(yīng)，推动了城(chéng)镇化发展(zhǎn)进程(chéng)。预售制在过去(qù)20多年对中国内地房(fáng)地产市场的稳步发展起到了重要(yào)作用，不(bù)仅(jǐn)解决了房地产市场(chǎng)快速发展阶段的资金需求，也提高了居民居住水平(píng)，中国内(nèi)地城镇居(jū)民从筒子楼(lóu)住到(dào)住宅小区(qū)，从全(quán)民(mín)蜗(wō)居到(dào)基本适居，住房事业取得巨大进步，数十年时间走完(wán)发达国家几百年城镇化路(lù)程。改(gǎi)革开(kāi)放以来，城镇化(huà)进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积由(yóu)7438平(píng)方公(gōng)里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们(men)发(fā)布的《中国(guó)住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅(zhái)存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿(yì)平，城镇(zhèn)人均(jūn)住房(fáng)建筑面积从8.1平方米(mǐ)增(zēng)至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从(cóng)约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预(yù)售制(zhì)在当前已成为(wèi)中国内地商品房销售最主要方式(shì)，2005年中国(guó)内地商品住宅期(qī)房销售面积占总销(xiāo)售面积的比重为63％，而(ér)2021年期房(fáng)累计销售(shòu)面积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内地房(fáng)地产行业的发展。中国(guó)内地房地产历经二(èr)十多年长周期(qī)繁荣(róng)，行业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工(gōng)面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复(fù)合增速(sù)10.6％。房(fáng)地产开发投资(zī)完(wán)成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年(nián)复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积(jī)和(hé)销(xiāo)售金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿(yì)元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房地产(chǎn)业的快速(sù)发(fā)展，房地产企业从无到有(yǒu)、从国企先行到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房(fáng)地产也成为拉动中国内地(dì)经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产(chǎn)带动的上下游产业链特别(bié)长(zhǎng)，高达50多个行业(yè)。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献(xiàn)），其中房地(dì)产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产(chǎn)业(yè)链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地(dì)产(chǎn)对金(jīn)融、批(pī)发(fā)、建(jiàn)材(cái)的带(dài)动最(zuì)为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完(wán)全拉动的投资占全社(shè)会(huì)固定资产投资的(de)51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产贷款占银行(xíng)各项贷款余额的比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业务，占比超过三(sān)分之(zhī)一(yī)。从房地产(chǎn)融资存量(liàng)占社融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大面积违约，将导致(zhì)银行不良(liáng)率(lǜ)大(dà)幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据(jù)我们的《中国(guó)住(zhù)房市(shì)值测算(suàn)报告》，2020年(nián)中国住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合计的31.5万亿(yì)美元。从住(zhù)房市值占(zhàn)股(gǔ)债房市(shì)值的比(bǐ)例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的(de)56％、德(dé)国的64％。中国住房市值(zhí)与股债(zhài)房市值的比例较高，主要是因为(wèi)住房市值高，以及中(zhōng)国(guó)资本市场发育尚不成熟，直接融资比例(lì)较(jiào)低(dī)，股票(piào)、债券(quàn)市值较低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜(qián)藏的风险确实存在，当前的负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个(gè)人(rén)层面(miàn)看，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手(shǒu)交货(huò)，预售制(zhì)是(shì)对(duì)购(gòu)买者的单(dān)方(fāng)面不公平制度(dù)，购房(fáng)老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担了(le)所有商(shāng)品不能交付的风险(xiǎn)。比如，交房(fáng)等待(dài)期一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承(chéng)担银行(xíng)利息，还(hái)要承担延迟(chí)交房(fáng)、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能(néng)交房等风险。另外，购(gòu)房者(zhě)和开发商之(zhī)间的(de)购房合同、购房(fáng)者和银行的按揭贷款合同(tóng)是两个独立(lì)的合同关系，如果开发商发生违约(yuē)，购房者(zhě)只能(néng)根据购房合同(tóng)向开(kāi)发商主张权力(lì)，但依旧需要根据(jù)按揭贷款(kuǎn)合同按时向银(yín)行进行贷款偿还，因此购房(fáng)者承担的风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下(xià)行周(zhōu)期，会(huì)引发资(zī)金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风(fēng)险，进行影(yǐng)响自身(shēn)信用和购房(fáng)者对行业(yè)的信心(xīn)。

　　从金融(róng)层面看，银行作(zuò)为(wèi)按揭贷款(kuǎn)的发放方，一(yī)旦房企因(yīn)为市场波动或经营不善，出(chū)现资金(jīn)链断(duàn)裂等一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的预售(shòu)合同和按(àn)揭合同，已经从银行获(huò)得房款，如果购房者丧失(shī)还款能力或短期不能(néng)还(hái)款等，则风险完全由银行承(chéng)担，银行将(jiāng)面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱(qián)付(fù)工程款。在2004版的《城市(shì)商品房预售(shòu)管理(lǐ)办法》中明确规(guī)定了开发(fā)企业(yè)预售(shòu)商品房所得款项应当用于(yú)有关的工程建(jiàn)设，商品房预售款监管的具(jù)体办(bàn)法，由房(fáng)地产(chǎn)管理部门制定。但(dàn)多年以来全国(guó)并(bìng)没有(yǒu)统一的(de)预售资金监管(guǎn)规定，各地实行“一城一策(cè)”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点(diǎn)监管(guǎn)资金比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市(shì)则按照项目的(de)建安(ān)成本(běn)乘以(yǐ)建筑面积或者(zhě)项目工程(chéng)总额报价计算重点资(zī)金。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或进入监管账户(hù)后被挪用，导(dǎo)致楼盘没(méi)有(yǒu)资金继续建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却(què)被迫继续还(hái)款。那么(me)，监管账户资(zī)金(jīn)如何(hé)被挪走的(de)？实际上，在过去房地产大开发时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调(diào)预售款监管账户资(zī)金，是行业“潜(qián)规则”。比如工程总承包方(fāng)，以工程(chéng)建设名义，获得(dé)监(jiān)管账户(hù)拨付资金，再由工程方将资(zī)金转(zhuǎn)给(gěi)房企，而拨付(fù)的工(gōng)程款，远(yuǎn)超工程进(jìn)度所需(xū)。通过这些(xiē)方式(shì)套(tào)取(qǔ)的(de)资(zī)金，在房企各(gè)地项目间流动，变相加(jiā)杠杆(gān)，这样做提供了资金流动性，房企抽调资(zī)金统筹拿(ná)地(dì)、还款和楼盘建设，形成一(yī)种资金循环高周转模(mó)式，但(dàn)一(yī)定(dìng)程(chéng)度上把风险(xiǎn)甩给了(le)购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来(lái)说，国外商品房预售制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于(yú)购房者预付(fù)资金(jīn)，一般设有定(dìng)金(jīn)或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付(fù)款比重：要求购房者支付(fù)的预(yù)付款比例相对较低，绝大部(bù)分房款在房(fáng)屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款一(yī)般以定(dìng)金方式支付，或按工程进(jìn)度分(fēn)期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方(fāng)式(shì)：一般采用两种方式发放按揭贷款，一(yī)是(shì)按工程(chéng)进度付款，按揭贷款按照工(gōng)程(chéng)进(jìn)度逐渐(jiàn)发放，购房者开(kāi)始月供；二是房屋(wū)交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保(bǎo)护：为预售商品(pǐn)房(fáng)提供期房烂尾保险，在(zài)商(shāng)品房出现重大延期或重(zhòng)大(dà)缺(quē)陷时(shí)，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质(zhì)量的保(bǎo)障有两种方式，一是期房由政府或(huò)第三(sān)方验收合格并(bìng)提(tí)供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是开(kāi)发商为(wèi)购房(fáng)者提供一定(dìng)的保修期(qī)，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售(shòu)资金(jīn)第三(sān)方全程监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收(shōu)凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期限内无条件返(fǎn)还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余房(fáng)款(kuǎn)交付(fù)后(hòu)按揭还款，交付前资金由(yóu)第(dì)三方全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定金及首付环节，定金比(bǐ)例(lì)一般(bān)为房款的(de)1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金(jīn)或首付外，购(gòu)房者(zhě)在房屋交付后通(tōng)过按(àn)揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国(guó)为防(fáng)止开发商挪用资金，购房(fáng)者的(de)定金及(jí)首付款由第三方(fāng)公(gōng)证行或产权保险公司的信托账户监管。如(rú)果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者(zhě)资(zī)金(jīn)可通(tōng)过申请仲裁取(qǔ)回，且不承(chéng)担(dān)任何(hé)责任(rèn)与(yǔ)损(sǔn)失。而开发商在(zài)房屋(wū)建设(shè)过程中的资金(jīn)全部(bù)来自(zì)银(yín)行，银(yín)行根据工程(chéng)进度向(xiàng)开发商提(tí)供一定(dìng)比例的贷款，由于开发商挪用资金(jīn)直接损害(hài)银(yín)行利(lì)益，银行(xíng)有充(chōng)分动机监(jiān)管开发(fā)商施(shī)工进(jìn)度。开发商在房屋交(jiāo)付(fù)时(shí)需取得由(yóu)政府相关部门(mén)经审查后发(fā)放的验(yàn)收凭证(zhèng)，通过验收凭证向银行得到(dào)购房(fáng)者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　德国期(qī)房可零(líng)首付(fù)购房，房款按建造(zào)工(gōng)期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固定利(lì)率，开发商或(huò)购房者(zhě)可(kě)购买(mǎi)期(qī)房烂尾(wěi)保险。

　　预售门(mén)槛(kǎn)方面(miàn)，德国开(kāi)发(fā)商在项目获批后即可预售房屋。签署购(gòu)房合同前，购房(fáng)者(zhě)需(xū)支付约2000欧的定(dìng)金并进行预约(yuē)公证(zhèng)，签订合同(tóng)后定金(jīn)退(tuì)还。如由(yóu)于任何(hé)原因(yīn)不能(néng)购买，定金按照德国(guó)法律全(quán)部退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者需支(zhī)付公(gōng)证费和(hé)土地交易(yì)税，分别(bié)为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在(zài)购房款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国(guó)没有规定最(zuì)低首付比例(lì)，可零首(shǒu)付购(gòu)房(fáng)。

　　余款方面(miàn)，德国也采(cǎi)取按工(gōng)期支(zhī)付(fù)房款的(de)制度，一(yī)般分(fēn)7笔进行支付，具体(tǐ)支付节点、比例因项目而异。一般来说，支付(fù)节点可分为公证后(hòu)、主体完工(gōng)、内(nèi)部水暖电路(lù)完工、窗(chuāng)户(hù)玻璃完工(gōng)、室内(nèi)清洁及(jí)墙(qiáng)面完(wán)工、地板完工、全部完(wán)工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在(zài)支付(fù)房(fáng)款(kuǎn)前申请房(fáng)贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固定(dìng)利(lì)率，银行按(àn)施工节奏分多(duō)次(cì)发放贷款，每笔贷(dài)款(kuǎn)给予购房者一(yī)定使用(yòng)期限(xiàn)，期限结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方(fāng)面，德国保险公司针对期房设计了两(liǎng)种保(bǎo)险(xiǎn)，保险的功(gōng)能(néng)是当房屋出现重(zhòng)大(dà)延(yán)期或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开(kāi)发商破(pò)产，由保(bǎo)险(xiǎn)公司负责相应赔(péi)偿。保险由开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预售(shòu)制(zhì)设有10％定金保险保护(hù)机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方(fāng)律师(shī)严(yán)格监管。

　　订立合同前，买卖双方(fāng)均有一名(míng)律师，负责沟通期房交易(yì)中的房产、资金、合同等各个环节，各(gè)环(huán)节内容(róng)确认无误(wù)后签订首付交(jiāo)换合(hé)同(tóng)。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定金保险保护(hù)机制，当开发商出现财(cái)务、经(jīng)营问题时(shí)，购(gòu)房者(zhě)10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方(fāng)面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天(tiān)内支(zhī)付。

　　余款支付(fù)环节，英国采(cǎi)取按工程进度付(fù)款的(de)方式，但是交房前付款比(bǐ)例相对较低，一般会(huì)在合同(tóng)签订(dìng)6-24个月分(fēn)别支付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款(kuǎn)比(bǐ)例在20％-45％之间，剩(shèng)余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交(jiāo)付环(huán)节，英国规定房(fáng)屋必(bì)须经过房(fáng)产(chǎn)公证公(gōng)司的检验(yàn)验收后才(cái)能交付，交(jiāo)付(fù)后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期房(fáng)预售资金监管极为(wèi)严格，资金也由律师监管，在确认(rèn)工程进度(dù)、支(zhī)付相关(guān)款项(xiàng)过(guò)程中，由(yóu)买(mǎi)房(fáng)律师将(jiāng)资金转(zhuǎn)给卖方(fāng)律师，pp7塑料杯能不能装开水卖方律师转给开发(fā)商(shāng)，即资(zī)金在进入开发商账户前经(jīng)过两道关口(kǒu)，有利于(yú)保障(zhàng)购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期房(fáng)预(yù)付款保全措施

　　日本期房交易立法，定(dìng)金(jīn)超5％或1000万日(rì)元(yuán)时，开发商必须(xū)完(wán)成“预售房(fáng)定金保全措(cuò)施”，交房前(qián)付款比例不超房款的20％，开发(fā)商违约需(xū)返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法(fǎ)方面，日本二(èr)战(zhàn)结束后由于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法(fǎ)律(lǜ)空白，社会上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日(rì)本政府1952年(nián)出台《宅地建筑物(wù)交易法》，经(jīng)多次修订，目(mù)前是唯一一部(bù)规范期房交易的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本(běn)《宅(zhái)地建物取引业(yè)法》，对购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付定(dìng)金超(chāo)过5％或超(chāo)1000万日元(yuán)的部分，法律要求开发商必须完(wán)成定金保全(quán)措施(shī)才可预售(shòu)。什(shén)么是定金保全措施？即买(mǎi)卖双方签订购(gòu)房合(hé)同时(shí)，开(kāi)发商向金(jīn)融机构或指(zhǐ)定保证机构或保险机构签订定金保证委托合同，设(shè)置购房者(zhě)定金的保(bǎo)证或保险，并(bìng)将相应(yīng)的保证金证明书交付给购房者。除定金外，其他预(yù)先(xiān)支付的购房款(kuǎn)也受该措施保(bǎo)护。若(ruò)开(kāi)发商(shāng)倒闭导致期(qī)房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金证明书向(xiàng)金(jīn)融机(jī)构(gòu)或(huò)保(bǎo)证(zhèng)机构或保险公司(sī)兑付，同时，开发(fā)商需(xū)向购房者赔付违约金，一(yī)般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需(xū)支付最多不超20％的定(dìng)金，签订购房合同后，购房者即可向银(yín)行申请(qǐng)贷款(kuǎn)，但交房后(hòu)才开始(shǐ)按揭(jiē)贷款，除定金外的剩余房款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行(xíng)监管，享1年(nián)保修期(qī)后付尾(wěi)款

　　新加(jiā)坡期房购房(fáng)者违约可返还(hái)相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付(fù)比例20％，余款(kuǎn)按工(gōng)程进度支付，所有资(zī)金进银(yín)行专门项目资金账户，交房后(hòu)满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订(dìng)金(jīn)支付环节，新加坡开发商有统一的选购权(quán)合同以及(jí)订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有(yǒu)效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购(gòu)买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购(gòu)房合同后，购(gòu)房者需支付15％的首付(fù)及印花税，同时购(gòu)房者向银行申请按(àn)揭贷(dài)款。

　　余(yú)款支付(fù)上，新(xīn)加坡期房同样采(cǎi)取按工程进度(dù)付款的方(fāng)式，《发展商条例》对期(qī)房付款流程做了统一(yī)详细(xì)规(guī)定(dìng)，要求所有(yǒu)开发商(shāng)遵守，支付节点一般为合同(tóng)签订(dìng)后、地基完工、框架完(wán)工、管道门窗等完工(gōng)等(děng)，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也(yě)依(yī)照工(gōng)程(chéng)进(jìn)度放款，月供在此过(guò)程中随着放出贷款的增加(jiā)而增加，未放款部分无(wú)需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的订金(jīn)与付款会存入银(yín)行专门的项目资金账户，账户资金提取(qǔ)须与房(fáng)屋建设有关(guān)。房屋交付后(hòu)，购房者享受1年的(de)房屋(wū)保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前(qián)房地产(chǎn)到了政策出手(shǒu)临(lín)界点，重点是保交楼和房企重组。一方面(miàn)，加(jiā)大对刚需和改善(shàn)型需求(qiú)的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善(shàn)应对局部停(tíng)贷现象(xiàng)，重点是保交楼保复(fù)工(gōng)保(bǎo)民(mín)生，给予(yǔ)强(qiáng)有力的(de)金融工具支持(chí)。另一方面，从(cóng)现在起(qǐ)，对还在(zài)正常运(yùn)转(zhuǎn)的房(fáng)企包括民营企业(yè)，加大支持力度，由优质房企(qǐ)牵头(tóu)并购重组整个行业，为每个房企配(pèi)套AMC和财(cái)团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性(xìng)和人(rén)性复杂(zá)性，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复(fù)市(shì)场信心以及(jí)长效机制。长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金(jīn)环节，建立开(kāi)发商违约后定金保护机制(zhì)，如将(jiāng)已(yǐ)支(zhī)付定金冻结至房(fáng)屋交付阶段(duàn)，保(bǎo)障购房者定金(jīn)安(ān)全。签订合同环节pp7塑料杯能不能装开水(jié)，鼓(gǔ)励(lì)保险公(gōng)司介入，为房屋重大延(yán)期以及重大缺陷等(děng)情况提供(gōng)充分的(de)保障。余款支付环节，建立按工程(chéng)进度(dù)付(fù)款机制(zhì)或交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分(fēn)保护购房者(zhě)的权益(yì)。资金监管环节，引入独(dú)立于开发(fā)商、银(yín)行的第三方资金(jīn)监管(guǎn)机构，或由政府相关(guān)部门直接监管，以此(cǐ)防止资(zī)金挪(nuó)用现(xiàn)象。交付环节，建立商品房保修期(qī)制度。保(bǎo)修期内，开发商应对房屋质(zhì)量问(wèn)题全权负责、免费维(wéi)修，购房(fáng)者在保修期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是(shì)大势所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发(fā)进入存(cún)量时代，对(duì)购(gòu)房(fáng)民众不公(gōng)平的预(yù)售制已经(jīng)过时了(le)，该取消了(le)，改(gǎi)为(wèi)现房销售。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开发(fā)商(shāng)将(jiāng)拼的不(bù)是五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道(dào)能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产(chǎn)品质(zhì)量和(hé)诚信，这(zhè)才(cái)是对购房民众(zhòng)的最根本最(zuì)实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质量，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣币。

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