近两年火爆的创新产品公募REITs进入(rù)密集(jí)分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs陆(lù)续迎(yíng)来除息日，公(gōng)募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示(shì)，强制分(fēn)红机(jī)制是公募REITs主要(yào)特征之一(yī)，稳定分红(hóng)体现出该类产品长(zhǎng)期投资价值，通过(guò)观测(cè)经营活(huó)动(dòng)现金流、可供(gōng)分配现金等指标，也是观察REITs项目(mù)底层资产运(yùn)营(yíng)情(qíng)况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投资(zī)者注意，与产权(quán)类(lèi)项目(mù)相比(bǐ)，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项目在经营(yíng)权到期后不(bù)再产(chǎn)生现金(jīn)收益，特许经(jīng)营权分(fēn)红(hóng)目前(qián)已包(bāo)含了利润分配和本金的归还，在选择投资标的时应了解(jiě)资产类型和分红的特(tè)征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来(lái)除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分(fēn)配情况(kuàng)尚(shàng)未公(gōng)布。整体来(lái)看(kàn)，公募REITs呈现出了高(gāo)比例(lì)的(de)稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金额比(bǐ)例(lì)平均(jūn)为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关(guān)负责人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益(yì)来(lái)源(yuán)为(wèi)持(chí)有(yǒu)期分(fēn)红(hóng)收(shōu)益，以及基(jī)金份额交易价格的变化。基金份额二级市场(chǎng)价格受到(dào)公募REITs资产运营情况(kuàng)及(jí)市场因素的(de)综合影(yǐng)响，较易引起波动。与此相比(bǐ)，基金(jīn)分红预期则更(gèng)有规(guī)律(lǜ)可循。公(gōng)募REITs的分(fēn)红主要来自基础(chǔ)设(shè)施资(zī)产(chǎn)的经(jīng)营现金流，投资人通(tōng)过基金(jīn)募集材(cái)料和信(xìn)息披露文件，结合行业及(jí)市(shì)场(chǎng)情况，可以(yǐ)分析(xī)基(jī)础设施项目(mù)的经营(yíng)业绩，作(zuò)为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于(yú)基金份额二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格变(biàn)化导(dǎo)致的浮盈(yíng)或(huò)浮亏，分(fēn)红(hóng)作为(wèi)基金份额持有人实际获得的现金收益(yì)，对(duì)于长期投资者更具参考价值。”中(zhōng)金(jīn)基金相关负(fù)责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投(tóu)资(zī)中心(xīn)运营高(gāo)级副总监李华平也(yě)表示(shì)，根据(jù)《公开募集基础(chǔ)设施证券投资基(jī)金指引（试行）》及相(xiāng)关法规(guī)要(yào)求，基(jī)础设施基金应当将90％以上合并后基金年度可分(fēn)配金额以现金形式分配给投(tóu)资(zī)者(zhě)，强制(zhì)分(fēn)红机制是公募REITs的主要(yào)特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产(chǎn)品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从(cóng)投(tóu)资角(jiǎo)度来(lái)看，基础(chǔ)设施(shī)公募REITs同(tóng)时(shí)具备“股(gǔ)性”和“债(zhài)性”双重特(tè)点(diǎn)。二级(jí)市场价(jià)格反映(yìng)这类产品“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分(fēn)红(hóng)要求，分(fēn)红类(lèi)似(shì)于债券(quàn)派息(xī)，但不等同于债券的固定利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机(jī)构投资(zī)者的角度(dù)来看，一(yī)方面是(shì)公募REITs丰富了机构投(tóu)资者的投资品类，为资产配置多元化(huà)提供(gōng)抓(zhuā)手，具有较强(qiáng)的配置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能(néng)够帮助机构投资者稳(wěn)定收(shōu)益。机(jī)构投资者公募REITs能够通过(guò)分红获(huò)取相对于投资债(zhài)券相(xiāng)对高的收益性，在有(yǒu)效控制风(fēng)险的前提下，增(zēng)厚(hòu)资产包收(shōu)益(yì)，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投资收(shōu)益“落(luò)袋为安”外，市场对于未(wèi)来分(fēn)红水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场价(jià)格走势(shì)的关(guān)键因素(sù)之一(yī)。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场表现看，截至4月21日(rì)，今年以来(lái)中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和(hé)债(zhài)券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可分配(pèi)金额完成(chéng)率不达预(yù)期，一定程(chéng)度上影响(xiǎng)了公募(mù)REITs二级市场的价格。”李华平(píng)称，公(gōng)募REITs二级(jí)市场(chǎng)的(de)价格波动受多重(zhòng)因素的影响，投资收益是影响REITs二级市(shì)场价格的主要(yào)因(yīn)素之一，而稳定的分红有利(lì)于吸引投资(zī)者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人也表示，近期经济预期(qī)恢复，一(yī)方面市场热点呈现(xiàn)向股票(piào)和债券回归的过程；另一方面(miàn)，基础(chǔ)设施项目的经营业绩相对经济活(huó)力的改善有一定的(de)滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份(fèn)额的开盘(pán)指导价做(zuò)调减处理，调减金额根据(jù)单(dān)位(wèi)基金份额的分红金额(é)进行计(jì)算(suàn)。除权操作(zuò)是对分红前后基金份额净值变化的修正(zhèng)，使投资人在基(jī)金分红(hóng)前后(hòu)均(jūn)可以获得公平(píng)的投(tóu)资机会。

　　“分红可(kě)增强(qiáng)投(tóu)资者长期投资(zī)的信心，同(tóng)时需结合持有产品(pǐn)的特性，关注二级市场扰动对(duì)整(zhěng)体收益的影响程度。”中航基(jī)金相(xiāng)关人士(shì)也称(chēng)。

　　特许经营(yíng)权分红包括(kuò)利润(rùn)分(fēn)配和本金归还

　　普通(tōng)投资者应(yīng)了(le)解(jiě)底层资产情况

　　多(duō)位(wèi)业内(nèi)人士还提醒，与(yǔ)现有公募基(jī)金分红前提是本(běn)金之上的(de)增(zēng)值部分不同，特许经营(yíng)权REITs基金运作期间的(de)“分红”界(jiè)定为(wèi)“分派”更为准确(què)，分(fēn)派的是本(běn)金与增(zēng)值两(liǎng)个(gè)部(bù)分(fēn)，两个部分之(zhī)间的比例是变动的，与现有(yǒu)公募基金(jīn)分红差异(yì)很大，大(dà)多数普通投资者可(kě)能把“分派”金额误认(rèn)为(wèi)是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限到期后基金价值面临极大不确定性，这是该不可名状的意思解释一下，不可名状 的意思类投资(zī)者应该注意的情况。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类(lèi)和产(chǎn)权类两(liǎng)大资产类(lèi)型，持有(yǒu)产权类产品的收益主要包括每年的现金(jīn)分红及资产增值的收益，而持有(yǒu)特许(xǔ)经营类(lèi)产(chǎn)品的收(shōu)益(yì)主(zhǔ)要来(lái)自(zì)项(xiàng)目(mù)每年的现金(jīn)分红(hóng)。其中，特(tè)许经营(yíng)权类资(zī)产的分红(hóng)包括了利润分配和本金(jīn)的归还(hái)，两者的比率(lǜ)也是变动的，对特许经营权类资(zī)产的(de)公募REITs可以(yǐ)内(nèi)部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收(shōu)益。普通投资者在选择投资标的时，应了解公(gōng)募REITs底层(céng)资产的类(lèi)型。

　　中(zhōng)航基金也表示(shì)，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分红因(yīn)底层资产(chǎn)属性不同而形成(chéng)区别。特许经营权类的(de)公募(mù)REITs产(chǎn)品因(yīn)其分(fēn)红(hóng)相当于(yú)包含“本金+收益”，分红相对(duì)较多(duō)，债性(xìng)偏强。而产权类(lèi)的(de)公募(mù)REITs分(fēn)红主要为(wèi)“收益(yì)”，更看(kàn)重底层资产的价值增值，所以相对(duì)股性偏强。普通投(tóu)资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资(zī)产(chǎn)属性，对所选择产品的二级市场价格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金(jīn)基(jī)金相(xiāng)关负责(zé)人也(yě)认为(wèi)，与产权类(lèi)项目相比，特许经营(y不可名状的意思解释一下，不可名状 的意思íng)项目(mù)在经营权到期(qī)后不(bù)再能产生现金收益，因此将(jiāng)可供分配(pèi)金额的(de)分配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限较短(duǎn)的特许经营(yíng)项目，通常具备更高的分派(pài)率水(shuǐ)平。对于剩余期限较长的特许经营权项目，即使分派率相对较低，也有足够年(nián)限收回本金(jīn)并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒(xǐng)投(tóu)资者注(zhù)意(yì)，特(tè)许经营权(quán)项(xiàng)目的分派金额包含(hán)了投资本金，在不进行扩募的情(qíng)况(kuàng)下(xià)，基金份额单价随着(zhe)分(fēn)派进度(dù)逐年下(xià)降是正(zhèng)常现象，投资特许经营(yíng)权(quán)REITs的收益(yì)来自(zì)项目剩余期限产(chǎn)生的(de)现金(jīn)流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产权类项目的土地或建筑(zhù)的剩(shèng)余使用年(nián)限一(yī)般较长，再加(jiā)上到期(qī)后通过对建筑(zhù)的(de)更新改造或(huò)补缴(jiǎo)土地出让(ràng)金(jīn)等追加(jiā)投资(zī)，有(yǒu)机会进一步延长经营期(qī)限。这种类似永续(xù)经(jīng)营的假设反映在基础资(zī)产(chǎn)的估(gū)值(zhí)上，使产权类REITs具备更显著的(de)资产(chǎn)投资属(shǔ)性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等(děng)指标

　　评估项目(mù)底层资产(chǎn)运(yùn)营(yíng)情况(kuàng)

　　在基金分红的(de)时点，多位(wèi)业内人士还表(biǎo)示(shì)，在产品分红(hóng)期，投资者可以观测经营活动现金流(liú)、可供(gōng)分配(pèi)现(xiàn)金、内(nèi)部(bù)收益率等指标，来观察(chá)和评估项目底层资产的(de)运营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关(guān)的指标有两个：一是年报中披(pī)露(lù)的(de)经营活(huó)动(dòng)现(xiàn)金流，二是可供(gōng)分配(pèi)现(xiàn)金，二者(zhě)存在本质性区别。经营活动产(chǎn)生的(de)现金净流量是指(zhǐ)企(qǐ)业经(jīng)营(yíng)、筹资、投资(zī)产生的现金流，基于企业本(běn)身经营活动产生；可供(gōng)分(fēn)配的现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润表(biǎo)的项目进(jìn)行调整，加(jiā)期(qī)初现金，最终得到的账面现金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作(zuò)为资(zī)产(chǎn)配(pèi)置新(xīn)选(xuǎn)择(zé)，投资价(jià)值(zhí)体现在相对股债市场独立的资产配置(zhì)功能(néng)，比较适合长期持有(yǒu)。建(jiàn)议投资者对(duì)经营权类的资产(chǎn)可(kě)以更多关(guān)注内部收益率(lǜ)的(de)高(gāo)低(dī)，对产权类(lèi)的资产更多关注分派率高低。因为(wèi)公(gōng)募REITs可分配(pèi)收益主(zhǔ)要来自底层资产(chǎn)的经营净现金流(liú)，所以底层资产运(yùn)营情况直接(jiē)影响投(tóu)资回报，投资者可综合考虑原始权益(yì)人综(zōng)合实力、运营(yíng)管理机构实力、公募(mù)基金管理(lǐ)人实(shí)力等多重因素来(lái)选择投资(zī)标(biāo)的。

　　中信证(zhèng)券研报也显(xiǎn)示(shì)，公募REITs进入密集(jí)分红(hóng)期，由于分红(hóng)交易带来(lái)的短期博弈机会(huì)仍在，叠加此(cǐ)前市(shì)场接连回(huí)调(diào)，建(jiàn)议(yì)投资者关注有基(jī)本面支撑、填权(quán)效应相对明显、同时分(fēn)红规模较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的(de)招募说(shuō)明书均会载明(míng)REITs在(zài)发行(xíng)首年及次年(nián)的可供分(fēn)配(pèi)金额预测。投(tóu)资者可以将REITs的(de)实际分红金额与(yǔ)募集材料(liào)中披露预测进(jìn)行比较(jiào)分析，结合(hé)经(jīng)济及市场的实际环境，对基(jī)础设施(shī)项目的运营业绩及REITs的(de)管理能力进行判(pàn)断。”中金基(jī)金上述负责人也称。

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