近两年火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入密集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现出高比例(lì)稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产品，平(píng)均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表示，强制(zhì)分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分(fēn)红体(tǐ)现出该类产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价值(zhí)，通(tōng)过观(guān)测经营活(huó)动现金流(liú)、可(kě)供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资(zī)产运营情况的(de)“窗口”。他们也提(tí)醒普(pǔ)通投资者注意，与产(chǎn)权类项目(mù)相比，特(tè)许经营(yíng)REITs项目(mù)在(zài)经营权到(dào)期后不再产生现金(jīn)收益(yì)，特许经营权(quán)分红目前(qián)已(yǐ)包(bāo)含了利(lì)润分配(pèi)和本金的归(guī)还，在(zài)选择投资标的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外(wài)尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚未公布。整(zhěng)体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高(gāo)比例(lì)的稳(wěn)定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配(pèi)金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年(nián)分配(pèi)金(jīn)额占(zhàn)可供分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相(xiāng)关负责人对此(cǐ)表示，投资(zī)公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有期分红收益，以(yǐ)及基金(jīn)份额交易价格的(de)变(biàn)化。基金份额二级市(shì)场价格受(shòu)到公募REITs资产运营情况及市(shì)场因素(sù)的综(zōng)合影响，较易引(yǐn)起波动(dòng)。与(yǔ)此(cǐ)相(xiāng)比，基金分红预期则更(gèng)有规律可循。公募REITs的(de)分(fēn)红(hóng)主要来自基(jī)础设施(shī)资产的经(jīng)营现金流，投资人通过(guò)基金募集材料和信息披露文件，结合行业及市场情况，可以(yǐ)分析(xī)基(jī)础设施(shī)项目的经营业绩(jì)，作为进(jìn)行(xíng)投资决策的重要(yào)参(cān)考。

　　“相对于基(jī)金份(fèn)额二(èr)级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基(jī)金份(fèn)额持有人(rén)实际获得的(de)现(xiàn)金收(shōu)益，对于长期投资者更具参(cān)考价值。”中金基(jī)金相关(guān)负责人(rén)称。

　　平安基金(jīn)RE河北属于南方还是北方 河北属于北方吗ITs 投资中心(xīn)运营高级副(fù)总(zǒng)监(jiān)李华平也表(biǎo)示，根(gēn)据《公(gōng)开募(mù)集基础(chǔ)设(shè)施证券投资基金(jīn)指引（试行(xíng)）》及相(xiāng)关(guān)法规(guī)要求，基础设(shè)施基金应当(dāng)将90％以上合并后(hòu)基金(jīn)年(nián)度可分(fēn)配金额以现金形(xíng)式分配给投资(zī)者，强制(zhì)分红机制是公(gōng)募(mù)REITs的(de)主要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期(qī)投(tóu)资价值。

　　中航(háng)基(jī)金也认为，从投资角(jiǎo)度(dù)来(lái)看，基(jī)础设施公募(mù)REITs同(tóng)时具(jù)备“股性”和(hé)“债性”双重特点。二级市场价格(gé)反映这类产(chǎn)品“股性”的(de)一(yī)面(miàn)，分红体现了这类(lèi)产品的“债性”特点(diǎn)。公(gōng)募REITs有强(qiáng)制分红要(yào)求，分红(hóng)类(lèi)似于债券派息，但不(bù)等同于债券的固定(dìng)利息回报(bào)，而(ér)是由可供分配(pèi)现金决定。

　　从机构投(tóu)资者的角度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机构投资者的投资品(pǐn)类，为资产配(pèi)置(zhì)多元化提供(gōng)抓手(shǒu)，具有(yǒu)较强的配置价(jià)值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能(néng)够(gòu)帮助机(jī)构投资者稳定(dìng)收(shōu)益。机构投资者公募REITs能够(gòu)通(tōng)过分红获取相对于投资债(zhài)券(quàn)相对高的收益性，在有效控制风险的前提(tí)下，增厚资(zī)产包收益，起(qǐ)到投资“压舱石(shí)”的作(zuò)用(yòng)。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋为安”外，市场对于(yú)未来分红(hóng)水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基金(jīn)二级市(shì)场价格走势的关键因素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表现看，截(jié)至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢(yíng)主要股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏(hóng)观(guān)经济的影响，可分配金额完成率(lǜ)不(bù)达(dá)预期，一(yī)定程度(dù)上影响了公(gōng)募(mù)REITs二(èr)级市(shì)场(chǎng)的价格。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场的价(jià)格波动受(shòu)多重(zhòng)因素的(de)影响(xiǎng)，投资收益是影响(xiǎng)REITs二(èr)级市场价(jià)格的主要因素(sù)之一，而稳定(dìng)的分红(hóng)有利于吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基(jī)金相关负责人也表示，近期(qī)经济预期恢复，一方面(miàn)市场热点呈现向股(gǔ)票和债券回(huí)归(guī)的过程；另一方(fāng)面，基础(chǔ)设施(shī)项目(mù)的经(jīng)营业绩相对(duì)经济(jì)活力的改善有(yǒu)一定的滞后(hòu)性。

　　此(cǐ)外(wài)，公募REITs在(zài)分红除权日(rì)，将对基金份额的开盘指导价做调减处(chù)理，调减金额根据(jù)单(dān)位基金份额的(de)分红金(jīn)额进(jìn)行计(jì)算。除权操作(zuò)是对分红前后基金份额净值变化的修正，使投(tóu)资人在基金分红前(qián)后(hòu)均可以获(huò)得公平(píng)的(de)投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期投资的信(xìn)心，同(tóng)时需结合(hé)持(chí)有产(chǎn)品的(de)特性，关注二级市场扰动(dòng)对整(zhěng)体收(shōu)益(yì)的影响程度。”中航(háng)基金相关(guān)人士也称。

　　特许经营权分(fēn)红包括利润分(fēn)配(pèi)和(hé)本金(jīn)归还

　　普通投资者(zhě)应了解(jiě)底层(céng)资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基(jī)金分红前(qián)提是本金之上的(de)增值部分不同(tóng)，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为(wèi)“分派”更(gèng)为准确，分派的是本金与增值两(liǎng)个部分，两个(gè)部(bù)分之间的比(bǐ)例(lì)是(shì)变动的，与现有公募基金分红差异(yì)很大，大(dà)多数普通(tōng)投资者可能把“分(fēn)派”金额误认为是持续(xù)分红(hóng)。一旦30年(nián)、40年、50年(nián)、60年等合(hé)同年限到(dào)期后基金(jīn)价值面临(lín)极大不确定性，这是该类投(tóu)资者应该(gāi)注意的情(qíng)况(kuàng)。

　　李华平表示，目(mù)前公募REITs主要有特许经(jīng)营权(quán)类和(hé)产权类两大资产类(lèi)型，持有(yǒu)产权类(lèi)产品的收益主要包(bāo)括每年的现(xiàn)金分红(hóng)及资产增值的收益，而持有特(tè)许经营(yíng)类产(chǎn)品的收益主要来(lái)自项(xiàng)目(mù)每年(nián)的现(xiàn)金分(fēn)红。其中，特(tè)许经营权(quán)类(lèi)资产的分(fēn)红包括了(le)利润分配和本(běn)金的归还，两者的比率也(yě)是变动的，对特许经营权类资产(chǎn)的公(gōng)募REITs可以(yǐ)内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益(yì)。普通投资(zī)者在选(xuǎn)择(zé)投(tóu)资标的时(shí)，应了解(jiě)公募REITs底(dǐ)层资(zī)产的类型(xíng)。

　　中航(háng)基(jī)金也表示，从细分来(lái)看(kàn)，各(gè)类(lèi)公募(mù)REITs分红(hóng)因(yīn)底层资产(chǎn)属性(xìng)不同而形成区(qū)别。特许经营(yíng)权类的公募(mù)REITs产品因其分(fēn)红相当于包(bāo)含“本金(jīn)+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红(hóng)主(zhǔ)要(yào)为“收益”，更看重(zhòng)底层(céng)资产的价值增值(zhí)，所以相对股性偏强。普通投资(zī)者在选择(zé)公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产品的二(èr)级市(shì)场价格和(hé)分红有合理预(yù)期。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相(xiāng)关负责(zé)人也认为，与产(chǎn)权(quán)类项(xiàng)目(mù)相(xiāng)比，特许经营项目在经营权到期后不(bù)再能产生现金收(shōu)益(yì)，因此将可供(gōng)分配金额(é)的分配理解为(wèi)“分派”比“分(fēn)红”更加准(zhǔn)确。基于这个(gè)特点，剩余经(jīng)营期限较短的特许经营项目，通常具(jù)备更高的(de)分派率水平。对于剩(shèng)余期限较长的(de)特许经营权项目，即使分派率(lǜ)相(xiāng)对较低，也有(yǒu)足够年限收(shōu)回本(běn)金并取得收益。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒投资者注意，特许(xǔ)经(jīng)营权项目的分派金额包含了投资本金(jīn)，在不进行扩募的(de)情况下，基金份(fèn)额单价随着分派进度逐年下降是正常现象，投资(zī)特许经营权REITs的(de)收益来自(zì)项目剩余(yú)期限产生的现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产权类(lèi)项目的土地(dì)或建(jiàn)筑的剩余使(shǐ)用年限一般较长(zhǎng)，再(zài)加上到(dào)期后通过对建筑的更(gèng)新改造(zào)或补缴(jiǎo)土地出让金等追加投资(zī)，有机(jī)会(huì)进一步延长经营期限。这种类似永续(xù)经营的(de)假设反映在基础(chǔ)资产的估值上，使(shǐ)产权(quán)类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资属性。”该负(fù)责人(rén)称。

　　观测内部(bù)收益率等指(zhǐ)标

　　评估项(xiàng)目(mù)底层资产运营情况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多位业(yè)内(nèi)人士还表示(shì)，在产品分(fēn)红期(qī)，投资者可(kě)以观(guān)测(cè)经营(yíng)活动现金(jīn)流、可供分(fēn)配现金、内部收益(yì)率等(děng)指标，来观察和评估(gū)项目底层(céng)资产(chǎn)的运营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年(nián)报指标中，跟现金相关(guān)的指标(biāo)有两个：一(yī)是年报中披露(lù)的经营活动现金流，二是可供(gōng)分配(pèi)现(xiàn)金，二者存在本质性区(qū)别(bié)。经营(yíng)活动(dòng)产(chǎn)生的现金净流量是指(zhǐ)企(qǐ)业经营、筹资、投资(zī)产生的现金流，基于(yú)企业本身经营活动产生；可供分(fēn)配的现金实(shí)质上(shàng)是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润(rùn)表的项目(mù)进行调整(zhěng)，加期(qī)初(chū)现(xiàn)金，最终(zhōng)得到的(de)账面(miàn)现金(jīn)。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作(zuò)为资(zī)产配置(zhì)新(xīn)选择，投资价(jià)值体(tǐ)现在相对股债市(shì)场独立的资产配置功(gōng)能，比(bǐ)较适合长期(qī)持有。建议投资者对经营权类的资(zī)产可以(yǐ)更多(duō)关注内部收益率的高低，对(duì)产(chǎn)权类的资产更(gèng)多关注分(fēn)派率(lǜ)高低(dī)。因为公(gōng)募REITs可分(fēn)配(pèi)收益(yì)主(zhǔ)要来自底层资产(chǎn)的经(jīng)营净现金流，所以底层资(zī)产运营(yíng)情况直接影响(xiǎng)投资回报，河北属于南方还是北方 河北属于北方吗投资者可综合考(kǎo)虑原始权(quán)益人综(zōng)合实力、运营管理机(jī)构(gòu)实力、公募基金管理人实力等多(duō)重因素来(lái)选(xuǎn)择(zé)投资(zī)标的(de)。

　　中信证券研(yán)报也显示，公募REITs进入密集(jí)分红期，由于分红(hóng)交(jiāo)易带来的短期(qī)博弈机会仍在，叠加此前(qián)市场接连回调，建议(yì)投资者关注有基本面支撑、填权(quán)效应相对明显、同时分红规模较为可观的个(gè)券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均(jūn)会(huì)载明(míng)REITs在发行(xíng)首年及次年(nián)的可(kě)供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的实际(jì)分红金额与募集材(cái)料中披露预测进行比较分析，结合经济及(jí)市场的实(shí)际环境，对基础设施项(xiàng)目(mù)的运营(yíng)业绩及REITs的管(guǎn)理能力(lì)进(jìn)行判断。”中(zhōng)金基金(jīn)上述负责人也称。

未经允许不得转载：南京少儿险_南京【婴儿重病保险_幼儿教育险_婴儿怎样买保险】咨询_找经纪人沃保保险网 河北属于南方还是北方 河北属于北方吗