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　　近两年火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进(jìn)入密(mì)集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息(xī)日(rì)，公募(mù)REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供(gō哆瑞咪发嗦啦西哆8个音怎么写 - 手机爱问，哆瑞咪发嗦啦西哆8个音怎么读ng)分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人(rén)士(shì)对(duì)此表示，强制分红机制(zhì)是(shì)公募(mù)REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产品长期(qī)投资价值，通过观(guān)测经(jīng)营活动(dòng)现金流(liú)、可供分配(pèi)现(xiàn)金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目(mù)底(dǐ)层(céng)资产运营情况的(de)“窗口”。他们也(yě)提醒普通(tōng)投资者注意，与(yǔ)产(chǎn)权类(lèi)项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营权到期后不再产生(shēng)现(xiàn)金收(shōu)益，特许经(jīng)营权(quán)分(fēn)红目(mù)前已包含了利润分配(pèi)和(hé)本金的(de)归还，在选择投资(zī)标(biāo)的时(shí)应(yīng)了解(jiě)资产类型和分红的特(tè)征。

　　15只公募(mù)REITs产品分(fēn)红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供(gōng)分配金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在96％以上(shàng)。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人对此表示(shì)，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持(chí)有期分红收(shōu)益，以(yǐ)及基金份额交(jiāo)易价格的变化。基金份额(é)二级市(shì)场价格受(shòu)到公募(mù)REITs资产运(yùn)营情况及市场因素的综合影响，较易引起(qǐ)波动。与此相比(bǐ)，基金分红预期(qī)则更有规律可循。公募(mù)REITs的分红(hóng)主要来(lái)自基础(chǔ)设施资产的经(jīng)营现金流，投(tóu)资人通过(guò)基金募集材料和信(xìn)息(xī)披露文件，结(jié)合行(xíng)业及(jí)市场情况，可(kě)以分析基(jī)础设施项目的经营业绩，作为进(jìn)行投资决策的(de)重要参(cān)考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级(jí)市(shì)场价格变化(huà)导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为(wèi)基金份额持(chí)有人实际获得的现(xiàn)金收益(yì)，对于长期(qī)投资者更(gèng)具参考价值。”中(zhōng)金基(jī)金(jīn)相关负(fù)责人称。

　　平安(ān)基金(jīn)REITs 投资中心运营高级(jí)副总监李华(huá)平也(yě)表示(shì)，根据(jù)《公开(kāi)募集基础设施证券投资基(jī)金指引（试行）》及相(xiāng)关法(fǎ)规要求，基础设施(shī)基金应(yīng)当将90％以上合并后基金(jīn)年度可(kě)分配金(jīn)额以现(xiàn)金形式分(fēn)配(pèi)给(gěi)投资者，强制分红机制是(shì)公(gōng)募(mù)REITs的主要特(tè)征之一，稳(wěn)定(dìng)的分红机制(zhì)体现出REITs产品长期(qī)投资价值(zhí)。

　　中航基金也认为(wèi)，从(cóng)投资(zī)角(jiǎo)度(dù)来(lái)看，基(jī)础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这类产(chǎn)品(pǐn)“股性”的一面，分红体现(xiàn)了这类产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求(qiú)，分红类似于(yú)债券派息，但不等(děng)同于债(zhài)券的(de)固定利息(xī)回(huí)报，而是(shì)由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的(de)角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者(zhě)的投资品类(lèi)，为(wèi)资产配置多元化提供抓手，具(jù)有(yǒu)较强的配(pèi)置价值。另(lìng)一方面(miàn)，公募REITs的分红(hóng)能(néng)够帮助机构投资者稳定收(shōu)益。机(jī)构投资者(zhě)公募(mù)REITs能(néng)够通过分(fēn)红(hóng)获取相对于投资债券相对高(gāo)的收益性，在有效控制风险的(de)前(qián)提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石(shí)”的(de)作用。

　　分红(hóng)除了(le)投资(zī)收益(yì)“落袋为安”外，市场对于未来分(fēn)红(hóng)水(shuǐ)平的(de)预(yù)期，也是影响REITs基金二级市(shì)场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场表现看(kàn)，截至4月21日(rì)，今年(nián)以来中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要(yào)股票(piào)和(hé)债(zhài)券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产(chǎn)品受宏观(guān)经济的(de)影(yǐng)响，可分(fēn)配金额完(wán)成(chéng)率不(bù)达(dá)预期，一(yī)定(dìng)程度上影响了(le)公(gōng)募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级(jí)市(shì)场的价(jià)格波动受多(duō)重因(yīn)素的影响(xiǎng)，投(tóu)资(zī)收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳(wěn)定的(de)分(fēn)红有利于(yú)吸引投(tóu)资(zī)者参(cān)与公募REITs二(èr)级(jí)市场(chǎng)的投(tóu)资。

　　中金基金相关负(fù)责人也表示，近期经济预期(qī)恢复，一方面市场热点呈现向股票和债(zhài)券回(huí)归(guī)的过程；另一方面(miàn)，基础(chǔ)设施项目的经营业绩相对(duì)经济活(huó)力的改(gǎi)善有一定的(de)滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在(zài)分(fēn)红除权日(rì)，将对基金(jīn)份额的开盘指导(dǎo)价做调减处(chù)理，调减金(jīn)额根(gēn)据单位基金份额的分红金额进行(xíng)计算。除权操作是对分(fēn)红前后基金份额净值变化的修正，使投资(zī)人在基(jī)金分红前后均可以获(huò)得(dé)公平的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强(qiáng)投资者长(zhǎng)期投资的信心，同(tóng)时需结合持有产(chǎn)品的(de)特性，关(guān)注二级市场扰动对整体收益(yì)的影响程(chéng)度。”中(zhōng)航基金(jīn)相(xiāng)关(guān)人(rén)士也(yě)称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金归还

　　普(pǔ)通投资者应(yīng)了解底层资产情况

　　多位业(yè)内人(rén)士还提醒(xǐng)，与现有公募基(jī)金分(fēn)红前提是本(běn)金之(zhī)上的增值(zhí)部分不同，特许经营(yíng)权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分(fēn)派的是本金与增(zēng)值两个部分，两个部分(fēn)之间的比例是变动的，与(yǔ)现有公募(mù)基金分(fēn)红差异很(hěn)大，大(dà)多数普通投资者可能把“分(fēn)派”金额(é)误认为(wèi)是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年(nián)等(děng)合同(tóng)年限到(dào)期后基金价值面临极大不确定性，这是该类投(tóu)资(zī)者应该注意(yì)的情况。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主要有特许经(jīng)营权(quán)类和产权类两(liǎng)大资产类(lèi)型，持(chí)有产权(quán)类产品的收益主要包括(kuò)每(měi)年的现金分红及(jí)资(zī)产增值的(de)收(shōu)益，而持有特(tè)许经营类产品的收益主要来自项目每年(nián)的现金(jīn)分红。其(qí)中，特许经营(yíng)权类(lèi)资产的分(fēn)红包(bāo)括了利(lì)润(rùn)分配和本(běn)金(jīn)的归还，两(liǎng)者的比率(lǜ)也(yě)是变动的(de)，对特许(xǔ)经营权(quán)类资产的公(gōng)募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通(tōng)投资者在(zài)选择(zé)投资标的时，应(yīng)了解公募REITs底(dǐ)层资产(chǎn)的类型。

　　中航(háng)基(jī)金也(yě)表示，从细(xì)分来看，各类公募(mù)REITs分红因底层资产(chǎn)属性不同(tóng)而形成区别(bié)。特许经营权类的(de)公募REITs产品(pǐn)因其分红相(xiāng)当于包含(hán)“本金(jīn)+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏强。而产权类(lèi)的公(gōng)募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重底层资产的(de)价值增值，所以相对股(gǔ)性偏强。普通投资者在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属性，对(duì)所选择产品的二级(jí)市场价格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负责人也认(rèn)为，与产权类(lèi)项目相比，特许经营项目在经营权到期后不(bù)再能(néng)产生(shēng)现金收(shōu)益，因(yīn)此将可供分配(pèi)金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确(què)。基(jī)于这(zhè)个特(tè)点，剩(shèng)余经营期限较短(duǎn)的特许经营(yíng)项目，通常具(jù)备更高(gāo)的分派率水(shuǐ)平。对于剩余期限较长的特许经营权(quán)项目，即(jí)使分派率相(xiāng)对较低，也有足够年(nián)限收(shōu)回本金(jīn)并取得(dé)收益(yì)。

　　中金基金该负责人提醒投资(zī)者(zhě)注意，特许经(jīng)营权(quán)项目的(de)分派金额包(bāo)含了投资本金(jīn)，在不进行扩募的情况下，基金份额单价随(suí)着(zhe)分派(pài)进度逐年下降是正常现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收益来(lái)自项目剩(shèng)余期限产生的(de)现(xiàn)金流(liú)。

　　“与特许经(jīng)营项目(mù)相比，产(chǎn)权类项目的(de)土地或(huò)建筑的剩余使用年(nián)限一般(bān)较(jiào)长，再加上到期后(hòu)通过对建筑的更(gèng)新改造(zào)或(huò)补缴土地出让金等追加投资，有机会进一步(bù)延长经营期(qī)限。这种类似永(yǒng)续经(jīng)营的假设反映在基础(chǔ)资产的估(gū)值上(shàng)，使产权类(lèi)REITs具备更显著的(de)资产投(tóu)资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观(guān)测(cè)内部(bù)收益率(lǜ)等指标

　　评估项目底(dǐ)层(céng)资(zī)产运(yùn)营(yíng)情况

　　在基(jī)金(jīn)分红的时点，多(duō)位业(yè)内人(rén)士还表示，在产品分(fēn)红期(qī)，投资者可以观(guān)测经营活(huó)动(dòng)现金流、可供分配(pèi)现金、内(nèi)部收益率等指标，来观察(chá)和评估(gū)项(xiàng)目底层(céng)资产的运营情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基金表示，年报(bào)指(zhǐ)标中，跟(gēn)现金(jīn)相关的指(zhǐ)标有两个(gè)：一是年报(bào)中披(pī)露的经营活动现(xiàn)金流，二是可(kě)供分配现金，二者存在(zài)本质(zhì)性区别。经(jīng)营活动产生的现金净流量是(shì)指企(qǐ)业(yè)经营、筹资、投资产生的现金(jīn)流，基于企业(yè)本身(shēn)经营活(huó)动产生；可供分配的现(xiàn)金(jīn)实质上是(shì)从EBITDA出发，对(duì)非现金影响(xiǎng)利润表的项目进行调整，加(jiā)期初现(xiàn)金(jīn)，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为资产配置新选择，投(tóu)资价值(zhí)体(tǐ)现在相(xiāng)对(duì)股债市场独立的资产配置功能，比较适合(hé)长期持有(yǒu)。建议投(tóu)资者对经(jīng)营权类(lèi)的资产(chǎn)可(kě)以更多关注内(nèi)部收益率(lǜ)的高低(dī)，对产权类的资(zī)产更多关注分派率高(gāo)低(dī)。因(yīn)为公募(mù)REITs可(kě)分配收益主(zhǔ)要来自底层资产的经营净现金流，所(suǒ)以底(dǐ)层资产运营(yíng)情况(kuàng)直(zhí)接(jiē)影响投(tóu)资回(huí)报，投资者可综合考虑原(yuán)始权益人(rén)综合实力、运营管理机构实力、公募基金管理人实(shí)力等多重(zhòng)因素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显(xiǎn)示，公(gōng)募REITs进入密集分红期(qī)，由于分(fēn)红交易带来的短期博(bó)弈(yì)机(jī)会仍在，叠(dié)加此前市场接连回调(diào)，建议投(tóu)资者(zhě)关注有基本面支(zhī)撑(chēng)、填(tián)权效应相对明显、同(tóng)时分红规(guī)模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招(zhāo)募说明(míng)书均(jūn)会载明(míng)REITs在发行(xíng)首年及次年的(de)可供分配金额预测(cè)。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集材料(liào)中披露预测进(jìn)行(xíng)比较分析，结合(hé)经济及市场的实际环境，对基础设(shè)施项目的运营(yíng)业绩(jì)及REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)上述(shù)负责(zé)人(rén)也称。

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