5月以来，房地产板块个股多(duō)出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公(gōng)募基(jī)金(jīn)为(wèi)代表(biǎo)的机构对于这一板块已经在(zài)悄(qiāo)然(rán)布局。数据显示，以南方和华夏(xià)的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公(gōng)布的(de)总份额均较(jiào)4月28日时有(yǒu)小幅增长(zhǎng)。根据基(jī)金一季报统(tǒng)计，龙头与地(dì)方国企央企获(huò)得增持，持仓数量(liàng)占流(liú)通股比(bǐ)重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部(bù)回升”

　　行业红利(lì)时代已(yǐ)过 精耕细(xì)作(zuò)成共识(shí)

　　从公募基金对(duì)房地(dì)产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募所持房地产(chǎn)公司市值(zhí)在股(gǔ)票资产中的占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一(yī)步降至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年终于(yú)出(chū)现了三年(nián)来(lái)的首次回升，年底(dǐ)这一(yī)数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比例(lì)也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头(tóu)似乎在今年一季度得以延续。数据统计显(xiǎn)示(shì)，公募重仓持有(yǒu)房地产板(bǎn)块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个股分(fēn)别(bié)为保利发展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股(gǔ)份(fèn)、滨江集团，持仓市值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募(mù)对于房(fáng)地产的投资愈发(fā)有集(jí)中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一季报汇总的重仓股中，房地(dì)产板(bǎn)块(kuài)排名最(zuì)高的(de)是保(bǎo)利发展，在基金重仓第33位。排(pái)名第二的(de)是招商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股(gǔ)万(wàn)科A排在第96位。对比去年(nián)四季报(bào)，变化(huà)之处首先在于几只房(fáng)地(dì)产龙头股从(cóng)排位上看均有退(tuì)步，尤(yóu)其是万科最为明显；其次(cì)是金地集团退(tuì)出百大(dà)之列。但考(kǎo)虑到(dào)房地产是复苏(sū)链上最(zuì)后一环(huán)，且(qiě)首(shǒu)季并非行业(yè)销(xiāo)售(shòu)旺(wàng)季，其传导到二级市场乃至机构持仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈(quān)判断房地产(chǎn)已经进入大分化时代，一二线城市好于三(sān)四线城市(shì)。而映射到二级(jí)市场(chǎng)投资(zī)上，配置房地产行业轻松收(shōu)获行(xíng)业贝塔的红利(lì)期一去不返(fǎn)了。“如果按照(zhào)产(chǎn)业周期(qī)来分类(lèi)，包(bāo)括房地产等几类(lèi)行业在盖特纳曲(qū)线里属于成熟(shú)期或者衰退期的(de)行业，传统认知(zhī)上没有什么投资机会的(de)。但在这几年特(tè)殊(shū)的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了(le)一些(xiē)机会，背(bèi)后的逻辑是供给侧发生了更(gèng)大(dà)的变化。”一不愿具(jù)名的(de)上海公募基(jī)金经理指(zhǐ)出。

　　不过(guò)也有公募人士(shì)持谨慎(shèn)乐观态度(dù)：“行业(yè)前(qián)几年17亿～18亿(yì)平方米的年销售面积很难再(zài)出现了(le)，2022年光是居民存款数量增(zēng)加了15万亿(yì)元。中国存量有400亿(yì)平方米建(jiàn)筑面积，考虑存量(liàng)地产的(de)更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端还需要有一(yī)定(dìng)的(de)政策(cè)出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕(lǚ)功(gōng)绩也指出(chū)：“时至(zhì)今日，无论从(cóng)城镇化的进程，还(hái)是人均住房面积（接(jiē)近30平/人(rén)），我国均已(yǐ)告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率(lǜ)和房(fáng)价收(shōu)入(rù)也不支撑每(měi)年(nián)18万亿元的销售额，以及过快上行的房价行车证照片怎么拍标准 行车证照片是几寸的，因而行(xíng)业高增的时(shí)代已经过去，未来行业的需求或将回落，在此过(guò)程中，伴随着地产的(de)高杠杆属性，就(jiù)很(hěn)容易出现信用风(fēng)险问(wèn)题（类似2022年的民营(yíng)地产爆(bào)雷），行业进入到(dào)供(gōng)给(gěi)侧出清的过程。这个(gè)过程中，综合竞争力强的公司(sī)就能(néng)够通过大鱼吃小鱼(yú)的(de)方(fāng)式，获(huò)得市占率(lǜ)的提升。当行业需求见顶回落时(shí)，行业的贝塔已经(jīng)过去了，但不(bù)代表没有投资机会，机(jī)会在于城市、位置、产(chǎn)品的(de)阿尔法，而对应到股票投资，就(jiù)是强竞争力公(gōng)司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样(yàng)的(de)认识转变，精耕细作个股成(chéng)为公募(mù)乃至整(zhěng)体机(jī)构的务(wù)实(shí)之举(jǔ)。

　　机(jī)构配置(zhì)房(fáng)地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企(qǐ)、优质(zhì)区(qū)域性(xìng)标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地(dì)产板块个股多(duō)出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。从具体的个(gè)股(gǔ)来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产(chǎn)板块(kuài)个(gè)股，在(zài)纳入统计的124只房(fáng)地产类标的股(gǔ)中(zhōng)，本月以来实现股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排(pái)名前五的(de)公(gōng)司月(yuè)内涨(zhǎng)幅超过(guò)了10％，它们分(fēn)别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣(róng)安地产(chǎn)。排名第一的上实发展，五一(yī)假(jiǎ)期归来后日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交易日(rì)收出涨(zhǎng)停。从该股的基(jī)本面来看，上实发展的主营(yíng)业务为(wèi)房地产开发(fā)与经营。公司(sī)的主(zhǔ)要产品及服务为房地产销售、房地产租赁(lìn)、物业管理(lǐ)服务、工程项(xiàng)目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营(yíng)业(yè)收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少(shǎo)47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季(jì)度(dù)，其实现营业(yè)总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润(rùn)2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流(liú)通股股东来看(kàn)，各类(lèi)机构都有(yǒu)对其布局的例(lì)子。以3月31日时的首季十(shí)大(dà)流通股(gǔ)股东来看， 具体包(bāo)括公募的上(shàng)银基金、私募的迎(yíng)水文(wén)龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅(fú)暂时排(pái)名第二(èr)的浦东金(jīn)桥(qiáo)也(yě)是上海本地房(fáng)企，其第一季(jì)度的收入利润规(guī)模大幅度复(fù)苏。究其原因，一(yī)方(fāng)面是(shì)该公(gōng)司后疫情时(shí)代出租率复苏至近年来最高，另一(yī)方面则是公司拿(ná)地结算(suàn)持续性向好，从数字上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面(miàn)积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然(rán)也吸引了知名机(jī)构在其中持续驻(zhù)足。从第一季度十大(dà)流通股股东(dōng)来看，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的两(liǎng)只产(chǎn)品依然在(zài)前(qián)十中，这也是连续第三个季度他有(yǒu)的(de)两(liǎng)只产品(pǐn)杀入前十。同时(shí)榜单中还有(yǒu)一支大名鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域性地产公司(sī)外，荣安地产则是主要布局在深(shēn)圳(zhèn)的地产公(gōng)司(sī)，一季报交出的也是一份报喜的(de)成绩单：首季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的净利(lì)润6.48亿元(yuán)，同比(bǐ)增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊(kān)》注(zhù)意到(dào)两只公募指基首季新杀入十大流通股股东行列。具(jù)体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排(pái)名第七位，富(fù)国(guó)中证指数1000增(zēng)强则排名(míng)第九位，此(cǐ)外(wài)联袂出现的机(jī)构还有QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊(kān)》采访时(shí)，兴(xīng)证全球基金相(xiāng)关人士分析：“经历过行业(yè)洗牌和兼并重组后(hòu)，龙(lóng)头的价(jià)值(zhí)更为笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给(gěi)较多（券商测算对应潜(qián)在毛利率在25％以上(shàng)，目前房企的利润率仅20％），绝(jué)大(dà)多数房(fáng)企受限于信用问题或者资(zī)金紧张没法拿地，龙头房(fáng)企(qǐ)趁机获(huò)取低(dī)成本(běn)土地，龙(lóng)头房企的拿地(dì)力度（拿地(dì)金额/销售金(jīn)额(é)）基本在(zài)30％以上；从融资(zī)上看，龙头房企杠杆率较低，净(jìng)负债率基本(běn)在70％以下(xià)，而其他(tā)房企的净(jìng)负(fù)债率普(pǔ)遍(biàn)都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从融资成本(běn)看，龙头(tóu)房企的融资(zī)成本(běn)不断下(xià)滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应到2023年的(de)销售，龙(lóng)头房企(qǐ)明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的(de)销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售(shòu)额(é)增(zēng)速(sù)为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强调的是，在(zài)当(dāng)前中特估(gū)的浪潮下，央国(guó)企地产(chǎn)股或存在发(fā)展的大(dà)好机(jī)会(huì)。中信证券指出：“房(fáng)地产行(xíng)业的(de)结(jié)构性机会(huì)依然存在(zài)，少部分公司尤其是央企(qǐ)占据(jù)显著优(yōu)势(shì)，其主要又体现(xiàn)为库(kù)存的优势。央企地(dì)产公司，现阶段表现出较低(dī)的融资成本(běn)，优质的(de)开发资源和良好的(de)不(bù)动产资产运营(yíng)能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有(yǒu)中(zhōng)特估，国央企相(xiāng)较(jiào)于民营地产公司也是更有优势的。”吕(lǚ)功(gōng)绩强调(diào)，“对(duì)于减值(zhí)、土地资源债权债(zhài)务关(guān)系等问题，市场(chǎng)对民营房(fáng)开(kāi)企业的资(zī)产(chǎn)会有更多担忧和质(zhì)疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央国企相(xiāng)较于民(mín)企来说估值(zhí)的(de)修(xiū)复(fù)更明显。中(zhōng)特估的角(jiǎo)度从中长期的维度看，行业(yè)的(de)逻辑在于集中(zhōng)度提升后，行业进入高(gāo)质量发展阶段(duàn)，具备较快速发展阶段(duàn)更稳定且可预期(qī)的盈利和现金流创(chuàng)造能力(lì)，以此带来(lái)估值中枢的提升，应该关注估值(zhí)相对较低，企业自(zì)身资产的质量好、运营能力强、可以创造持(chí)续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨(zhǎng)的(de)概率比较(jiào)低，行业内部将出现分(fēn)化，要关注将受益(yì)于行(xíng)业集(jí)中(zhōng)度(dù)提(tí)升的头(tóu)部公司(sī)。”星石投资首(shǒu)席研究官方(fāng)磊(行车证照片怎么拍标准 行车证照片是几寸的lěi)也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还(hái)是保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇口等(děng)国资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投(tóu)资部副总监綦(qí)傅鹏(péng)表示：“需要客观(guān)地去(qù)持续(xù)观察(chá)国(guó)企央企在三个方面是否可以维持，首先是融资(zī)成本(běn)保持低位，其次是销售份额(é)持续提(tí)升，再次(cì)是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一(yī)季报梳理发现，对于2022年的业绩出(chū)现的整体下滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化更趋(qū)明显，保利发展、滨(bīn)江集团等房企营收、净利均实现了业绩(jì)的回正，甚(shèn)至是较大增速的(de)增长。而这些公(gōng)司也是(shì)机(jī)构的重仓对象。

　　对(duì)此(cǐ)，知名(míng)房(fáng)地产(chǎn)业内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊(kān)》分析(xī)表示(shì)，业绩(jì)出现明(míng)显改善(shàn)的房企(qǐ)，主要是因为过去两三年时间(jiān)，尤其是在2021年下半年(nián)民(mín)营房企不怎么投资(zī)拿地之(zhī)后，国(guó)有(yǒu)企业仍(réng)在持续性地拿地，且主要集(jí)中在核(hé)心(xīn)城(chéng)市，投(tóu)资(zī)力度较大。投(tóu)资的(de)驱动能够推动房(fáng)企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处(chù)于(yú)调整的过程中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过(guò)张宏伟同(tóng)时(shí)也提醒表示，在房(fáng)地产的复苏过程中，还面临(lín)着一些不(bù)确定性。其实(shí)整个市场从四月份开(kāi)始又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极(jí)个(gè)别城市四(sì)月环(huán)比三月(yuè)相对表(biǎo)现较好(hǎo)之(zhī)外，包括北(běi)京、上(shàng)海(hǎi)在内(nèi)的(de)绝大多数城市都出现环比(bǐ)下滑(huá)的情况。而(ér)现在五月(yuè)的(de)市(shì)场表现也不太乐观。按照现在的经济(jì)状况、收入情况(kuàng)，以及市场的去(qù)库存压力、企业的资金面压力(lì)，可能会出现，到六月份房(fáng)企为了半年报冲(chōng)业绩出(chū)现市场的(de)短期反弹外的一个市场(chǎng)乏力现象。也就是说(shuō)，第二季度、第三季度增长不确(què)定性(xìng)的压力仍旧较大(dà)。

　　上(shàng)海(hǎi)利(lì)檀投(tóu)资董事(shì)长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房(fáng)地产以及其(qí)上(shàng)下(xià)游产业链(liàn)的复苏速度都比想(xiǎng)象的(de)要慢很多(duō)，我们要(yào)多给一些耐心，这个时候(hòu)，在房地产以及(jí)上下游就(jiù)不是(shì)赚快(kuài)钱的时候(hòu)，只能赚他基本面的(de)钱。但这也(yě)意味着，只有极(jí)为少数的(de)、做得(dé)比同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所(suǒ)以只能耐心地去等(děng)待它的(de)基本(běn)面(miàn)不断地凸显(xiǎn)出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红(hóng)周刊》，文(wén)中(zhōng)提(tí)及(jí)个股仅为举例(lì)分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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