近两年(nián)火爆(bào)的创新产品(pǐn)公募REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来(lái)除息(xī)日，公募REITs整体呈现出(chū)高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此(cǐ)表示，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红体现(xiàn)出该类产品长期(qī)投资价值，通(tōng)过观(guān)测经营(yíng)活动(dòng)现金流、可供分配(pèi)现金等指标，也是(shì)观察(chá)REITs项目底层资(zī)产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们(men)也提醒普(pǔ)通投(tóu)资者注意，与产权(quán)类项目相比，特许经(jīng)营REITs项目在(zài)经营权到期(qī)后(hòu)不(bù)再产(chǎn)生(shēng)现(xiàn)金(jīn)收益，特(tè)许(xǔ)经营权分红目前已包含了利(lì)润(rùn)分配和(hé)本金的归还，在选(xuǎn)择投资标的时应(yīng)了(le)解资产类型和分(fēn)红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来(lái)除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际(jì)分配情况尚(shàng)未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出了(le)高比(bǐ)例的(de)稳(wěn)定分(fēn)红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分(fēn)配金额的(de)公募(mù)REITs产品(pǐn)中，2022年全年分(fēn)配(pèi)金额占可(kě)供分(fēn)配(pèi)金额比(bǐ)例平均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大(dà)部分分配比例在(zài)96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责人对(duì)此表(biǎo)示，投(tóu)资公募REITs的主要收益来源为持(chí)有期分红收(shōu)益，以(yǐ)及基金份额交易(yì)价(jià)格的变化。基金份额二级市场价格受到(dào)公募REITs资产运营(yíng)情况(kuàng)及市(shì)场因素的综(zōng)合影(yǐng)响，较易(yì)引(yǐn)起波动。与此相比，基金分红预期(qī)则更有规律可循。公(gōng)募(mù)REITs的(de)分(fēn)红主要来自基础设施(shī)资产的经营现(xiàn)金流(liú)，投(tóu)资人通(tōng)过基金募集材(cái)料和(hé)信息披露文(wén)件(jiàn)，结合(hé)行业及市场情况(kuàng)，可以分析(xī)基(jī)础设施项(xiàng)目的经(jīng)营业绩，作为(wèi)进(jìn)行投资(zī)决策的重要(yào)参考。

　　“相对于(yú)基(jī)金份额二级市场价格变(biàn)化导(dǎo)致的(de)浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基金份额持有人实际(jì)获得(dé)的(de)现金收益(yì)，对于长(zhǎng)期投资者更(gèng)具参(cān)考价值。”中金基金相(xiāng)关负(fù)责人称。

　　平安(ān)基(jī)金REITs 投(tóu)资中心运营高级副总(zǒng)监李华平也表(biǎo)示，根(gēn)据(jù)《公开募集基础设(shè)施证券(quàn)投资基金指引（试行）》及相关法(fǎ)规(guī)要求，基(jī)础(chǔ)设施基(jī)金应当将90％以上合并后基金年度可分配金额以(yǐ)现(xiàn)金形(xíng)式分配(pèi)给投资(zī)者，强制分红机制(zhì)是(shì)公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航基金(jīn)也认为，从(cóng)投资角(jiǎo)度来看(kàn)，基础设施公(gōng)募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重(zhòng)特点。二级市场(chǎng)价格反(fǎn)映这类产品“股性”的一面，分红体(tǐ)现(xiàn)了这类产品(pǐn)的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求，分红类似(shì)于(yú)债券派(pài)息，但不等同于债券的固定利(lì)息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机(jī)构(gòu)投资者的(de)角度来看(kàn)，一(yī)方面是(shì)公募REITs丰(fēng)富了机构(gòu)投(tóu)资者(zhě)的(de)投资(zī别急老师今天晚上是你的人，别急老师今天晚上就是你的了)品类，为(wèi)资(zī)产配置多元化提供抓手，具有较(jiào)强的配置(zhì)价(jià)值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机(jī)构投资者稳定收益。机构投(tóu)资者公募REITs能(néng)够通过分红获取(qǔ)相(xiāng)对于投资(zī)债券(quàn)相对高的收益性，在有(yǒu)效控制风险的前提下，增厚资产包收(shōu)益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了投资(zī)收益“落袋为安(ān)”外，市场对(duì)于未来分红水(shuǐ)平的(de)预期，也是(shì)影(yǐng)响REITs基(jī)金二级市场价格走(zǒu)势的关键因(yīn)素之一(yī)。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场表现看，截至4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于(yú)975.99 点，年内(nèi)下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观经济(jì)的影响，可分配金额(é)完成(chéng)率不达预(yù)期，一定程(chéng)度(dù)上影响了公募(mù)REITs二级(jí)市场的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格(gé)波(bō)动受多重因素的(de)影(yǐng)响，投资收益是(shì)影(yǐng)响REITs二级市(shì)场价格的主要因素之一，而稳定的分(fēn)红有利于吸引投资(zī)者参与公募REITs二(èr)级(jí)市场(chǎng)的(de)投资。

　　中金基金(jīn)相关负责人(rén)也表示，近(jìn)期经济(jì)预期恢复，一方面市场热点(diǎn)呈现向股票和债(zhài)券(quàn)回归的过程；另一方面，基础设施项(xiàng)目(mù)的经营(yíng)业绩相对经济(jì)活力的改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对基金(jīn)份额的(de)开(kāi)盘指导(dǎo)价(jià)做调减处理(lǐ)，调减(jiǎn)金(jīn)额(é)根据单位基金份额的(de)分红金额(é)进行计算(suàn)。除权操作是对分红前后(hòu)基(jī)金份(fèn)额净(jìng)值(zhí)变化的修(xiū)正，使投资(zī)人(rén)在基金分红前后均(jūn)可以获得(dé)公(gōng)平(píng)的投资机(jī)会(huì)。

　　“分红可(kě)增别急老师今天晚上是你的人，别急老师今天晚上就是你的了强投资者长期投资(zī)的信(xìn)心(xīn)，同时需结合持有(yǒu)产品的特性(xìng)，关(guān)注二(èr)级市场扰动对(duì)整体收益的影响程度。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特许经(jīng)营权分红包括利润分(fēn)配(pèi)和本金归还

　　普(pǔ)通(tōng)投资者应了(le)解底(dǐ)层资(zī)产情况

　　多位业内(nèi)人士还(hái)提醒，与现(xiàn)有公募基金(jīn)分红(hóng)前提是本金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界(jiè)定为“分(fēn)派”更(gèng)为准确(què)，分(fēn)派的是(shì)本金与(yǔ)增(zēng)值两个部分，两个部分之间的比例是变动的(de)，与(yǔ)现有公募基(jī)金分(fēn)红差异(yì)很(hěn)大(dà)，大(dà)多数(shù)普通投资者(zhě)可能把(bǎ)“分派”金额(é)误认(rèn)为是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极大(dà)不确定性，这是该类投(tóu)资者应该注意的情况。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经营权类和(hé)产权(quán)类两大资产(chǎn)类型(xíng)，持有产权类产品(pǐn)的收益主要(yào)包括(kuò)每年的现金分红及资(zī)产增(zēng)值的收益，而(ér)持(chí)有特许经营类产品(pǐn)的收益(yì)主要来自项目每年的现金(jīn)分红。其中，特许(xǔ)经(jīng)营权类资产的(de)分红包括了(le)利润分配和本金的归还，两者的比率也是变动的，对(duì)特许经营权类资产的(de)公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收(shōu)益(yì)。普通(tōng)投资(zī)者在选(xuǎn)择投资标的时，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航(háng)基金也(yě)表(biǎo)示，从细分(fēn)来看，各类(lèi)公募REITs分红(hóng)因底(dǐ)层资产属(shǔ)性不同而形成(chéng)区别。特(tè)许经营权类(lèi)的公募(mù)REITs产(chǎn)品因(yīn)其(qí)分红相当于包含“本(běn)金+收益”，分红相对较多，债性(xìng)偏强。而(ér)产权类(lèi)的(de)公募REITs分(fēn)红主要为“收益(yì)”，更看重底层资产的价值增值，所以(yǐ)相对股性偏(piān)强。普通(tōng)投资者在选择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资(zī)产属性，对所(suǒ)选择产品的二级市场价(jià)格(gé)和(hé)分红(hóng)有合理预期(qī)。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人也(yě)认为(wèi)，与产权(quán)类项目相(xiāng)比，特许经营项目在经营权到期后不再(zài)能产生(shēng)现金(jīn)收益，因此(cǐ)将可供(gōng)分配(pèi)金额的(de)分(fēn)配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基(jī)于这个(gè)特点，剩(shèng)余经(jīng)营期限较短的特许经营项目(mù)，通常具备更高的分派(pài)率水平(píng)。对于剩余期限较长(zhǎng)的(de)特许经营权项目，即(jí)使分(fēn)派率(lǜ)相对较低，也(yě)有足(zú)够年限收回本金(jīn)并(bìng)取得(dé)收益。

　　中(zhōng)金基金该负责(zé)人提醒投资者注(zhù)意，特(tè)许(xǔ)经营权项(xiàng)目(mù)的分(fēn)派金额包含了(le)投资(zī)本金，在不进(jìn)行(xíng)扩募的情(qíng)况下，基金份额(é)单(dān)价随着(zhe)分派(pài)进度逐(zhú)年下降(jiàng)是正常现象(xiàng)，投资特(tè)许经营权REITs的收益来自项目剩余(yú)期限产生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比，产(chǎn)权类项目的土地或建筑的剩(shèng)余使用年限一(yī)般较长(zhǎng)，再加上到期后通过对建筑的更新改(gǎi)造(zào)或补缴土地出(chū)让金等追加投资，有机会进一步延长经(jīng)营期限(xiàn)。这种类(lèi)似永续经营的假设反映在基(jī)础(chǔ)资产的估(gū)值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收益率等指标

　　评估项(xiàng)目底层(céng)资产(chǎn)运营情况

　　在基金(jīn)分(fēn)红的时点(diǎn)，多位(wèi)业内人士还表示，在产品分红期(qī)，投资者可以观(guān)测经营(yíng)活(huó)动现金流、可供分配现(xiàn)金、内部收(shōu)益率等(děng)指标，来观(guān)察和评估项目底层(céng)资产的运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)。

　　中(zhōng)航(háng)基金表示，年报指标中，跟现金相关(guān)的指标有两个：一(yī)是年报(bào)中披露的(de)经营活动(dòng)现金(jīn)流，二是可供分(fēn)配现(xiàn)金，二(èr)者存在本质性区别。经营(yíng)活动产生的现金净(jìng)流(liú)量是(shì)指企(qǐ)业经(jīng)营、筹资、投资(zī)产生的现(xiàn)金流，基于(yú)企业本身经营活动产生；可供分配(pèi)的(de)现金(jīn)实(shí)质上是从EBITDA出(chū)发(fā)，对非现金影响(xiǎng)利润表的项目进行调整，加期初现金，最终得到的(de)账(zhàng)面现金。

　　李华平也(yě)表(biǎo)示，公募REITs作为(wèi)资产(chǎn)配置新选择，投资价值体现在相对(duì)股债市场独立的资产配置功(gōng)能(néng)，比较适合长期持(chí)有。建议(yì)投资者(zhě)对(duì)经(jīng)营权类的资产可以(yǐ)更(gèng)多关注内(nèi)部收益率的高低(dī)，对(duì)产权类(lèi)的(de)资产(chǎn)更多关(guān)注(zhù)分派率(lǜ)高(gāo)低。因为公募(mù)REITs可分(fēn)配收益主要(yào)来自底层资产(chǎn)的经营净现金流，所以底层资产运营情(qíng)况直(zhí)接影响投资回(huí)报(bào)，投资者可综合(hé)考虑原始权益人综合实力、运(yùn)营(yíng)管(guǎn)理机构实力、公募基金管理人(rén)实力等多重因素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信(xìn)证券研报也显示，公募REITs进(jìn)入(rù)密集分红期，由于分红(hóng)交(jiāo)易带来的(de)短期博弈机会仍在(zài)，叠加此(cǐ)前(qián)市场(chǎng)接连回调，建议投资者(zhě)关注有(yǒu)基本面支(zhī)撑、填权效应相对明显、同时分红规模(mó)较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的(de)招募(mù)说明(míng)书均(jūn)会载(zài)明REITs在发行首年及次年(nián)的可供分配金额预测。投资(zī)者可以将REITs的实(shí)际分红金额与募集材料中披露预测(cè)进行比较分析，结合经(jīng)济及市(shì)场的实际环境(jìng)，对基础设(shè)施(shī)项目(mù)的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行(xíng)判(pàn)断。”中(zhōng)金(jīn)基金上述(shù)负(fù)责人(rén)也(yě)称。

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