万柳书院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷(yé)”的意外走红，让这个(gè)位于北(běi)京海淀(diàn)的豪宅被全(quán)国知晓，其背(bèi)后曾(céng)宣称要(yào)做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商(shāng)——中赫集团，也被(bèi)拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中赫集团成了共同债务人被中(zhōng)国信达追债，中国信达为了收(shōu)回钱款(kuǎn)不得(dé)不(bù)将(jiāng)中赫抵押的(de)75套万柳书院豪宅拍卖。可(kě)问题是，这(zhè)些房(fáng)子早已售出(chū)，业(yè)主(zhǔ)并非中赫集团，那(nà)些真正斥巨资购(gòu)入房(fáng)产(chǎn)的有钱人，房子现在莫名(míng)奇妙地被拍(pāi)卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权(quán)信息，难怪(guài)有网友调侃：“富人被(bèi)割(gē)韭菜的时候，他们的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象(xiàng)的那么简单。

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　　富(fù)人被精准收(shōu)割(gē)？

　　最惨的可能(néng)还是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万柳(liǔ)书院(yuàn)”，但谁都没想到(dào)，这个位于海淀核心(xīn)区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网(wǎng)友发现(xiàn)，中国(guó)信达在京东拍卖上，上架(jià)了“北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公司不良债(zhài)权转让项目”，债权(quán)总额高达近47亿，该(gāi)项目的抵押物(wù)中，包(bāo)括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权(quán)转(zhuǎn)让项目的处置主体是(shì)中国信达资(zī)产(chǎn)管理股份有限公司北京市分公司（下称中国信达北分），处置的(de)是对北(běi)京(jīng)赫华(huá)恒瑞房(fáng)地产开发有(yǒu)限公司(sī)（下称赫(hè)华恒瑞）的(de)不良债权。截至2023年(nián)1月(yuè)31日，债权金额约(yuē)为(wèi)46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权(quán)本金37.50亿(yì)元。中赫(hè)集团有限公司(sī)是共同债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就是(shì)一起中国信达(dá)北分(fēn)讨(tǎo)债的(de)故事，但实际上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘(mì)密。

　　据(jù)此(cǐ)前媒体报道，万(wàn)柳书院(yuàn)总共(gòng)301户，而且(qiě)早已售罄。如果该报道属(shǔ)实，说明(míng)这些房子(zi)实(shí)际上都是(shì)卖出(chū)去(qù)了的，是有人住的。

　　那为什(shén)么(me)中国信达的拍卖页面(miàn)上又注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明这些(xiē)房子(zi)根本(běn)没(méi)有(yǒu)网签，也(yě)没有房产(chǎn)证！

　　第一财经的报(bào)道(dào)证实了上述内容(róng)。有豪宅中介透(tòu)露，中赫集团早就把这75套房子抵押出去(qù)，现在还没资金解抵押(yā)，所以不能(néng)网签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院(yuàn)的业(yè)主基(jī)本都是北(běi)京的高端人士，柳传志、丁(dīng)磊等(děng)知名商业大(dà)佬也是万(wàn)柳书(shū)院的业主。另据地(dì)产自媒(méi)体(tǐ)“地产八(bā)卦女”爆(bào)料(liào)，万柳书院的(de)业(yè)主(zhǔ)中(zhōng)，还有(yǒu)不(bù)少中赫集团(tuán)的(de)高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富(fù)人也被精准收割了！”

　　不过，如(rú)果这些业(yè)主确实已经(jīng)支付价款(kuǎn)并实际占有，那么(me)，中国信达转让这笔(bǐ)不(bù)良债权回本的愿望(wàng)，或将泡(pào)汤(tāng)。这(zhè)次拍卖损(sǔn)失最大的，没准还(hái)是债主中国信达(dá)。

　　根据相关法律规定(dìng)，民(mín)事执(zhí)行中，业主已经支付(fù)价款并实际占(zhàn)有(yǒu)，但未办理过户手(shǒu)续的，如果业主没有过错，人民法院(yuàn)不得查封、扣押、冻结，已经查(chá)封(fēng)的可以向法院提出(chū)执(zhí)行异(yì)议申请，请求法院(yuàn)解除(chú)查封，同时(shí)可以联合起诉(sù)开发(fā)商，要求退(tuì)还购房款或办理(lǐ)房产证，并承担违约责(zé)任。

　　此外(wài)，今(jīn)年(nián)4月，人民法院(yuàn)报(bào)公布《最高人(rén)民法院(yuàn)关于商(shāng)品房消费者权利保护问(wèn)题的批复》，以司法解释的方(fāng)式明确(què)了购房(fáng)人的(de)优先权(quán)：

　　商品(pǐn)房消(xiāo)费者以(yǐ)居住为目的购(gòu)买(mǎi)房屋并(bìng)已(yǐ)支付全(quán)部(bù)价(jià)款，主张其房屋交(jiāo)付请求权优(yōu)先于建设(shè)工程(chéng)价款优先受偿(cháng)权、抵(dǐ)押权以及(jí)其他债权的，人民法院应当(dāng)予以(yǐ)支持。只支(zhī)付了部分价款的商(shāng)品房(fáng)消费(fèi)者，在一审法庭辩论终(zhōng)结前(qián)已实际支付(fù)剩(shèng)余价款的，可以适用前(qián)款规定。

　　也就(jiù)是说(shuō)，如果这75套(tào)房子均为“已售未网签”，那(nà)么(me)这笔(bǐ)不良债权，实际上是(shì)个烫手(shǒu)山芋(yù)。可(kě)能不仅(jǐn)不(bù)能卖(mài)出去回本(běn)，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔(péi)了(le)夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权(quán)公司(sī)中国信达申请不良(liáng)债权转让，可(kě)以追(zhuī)溯(sù)到(dào)金谷信托踩雷(léi)赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国(guó)信达已经成为赫华(huá)恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫置地等(děng)选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金(jīn)谷国际(jì)信托有限责任公司(sī)成为了(le)唯一(yī)股东(dōng)，后者由中国信(xìn)达资产(chǎn)管理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房地产开发商，相较(jiào)其他房企(qǐ)，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)既没有很大(dà)规模(mó)，也没有很高的国民(mín)知名度，但却在北京豪宅圈留下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为中赫(hè)集团进入(rù)北京的第(dì)一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫(hè)置地推出(chū)钓鱼岛七(qī)号院3号楼(lóu)，高达30万/平米的天价，成(chéng)为当时(shí)京(jīng)城最贵的(de)楼盘，引发了市(shì)场强烈震惊。

　　随后开发的(de)万柳书(shū)院(yuàn)，更(gèng)是被誉为(wèi)“北京海(hǎi)淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知(zhī)名房企手中，抢下了北京万(wàn)柳地块，成为北(běi)京(jīng)当年(nián)的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书院就以神秘(mì)高端的姿态杀入(rù)市场(chǎng)，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起(qǐ)来的五米高墙，还是每棵成本超6万的(de)成(chéng)年银(yín)杏(xìng)树，还是(shì)每平米20万(wàn)元的价格，都(dōu)令业内(nèi)外震(zhèn)撼不(bù)已。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八的(de)顶(dǐng)儿、融创(chuàng)的湖(hú)、紫辰(chén)院的树、北平府(fǔ)的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出(chū)其在(zài)北(běi)京豪宅圈的地位。2014年末上(shàng)市的它，对手是当时有名的融(róng)创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒(héng)大华府等，现如今(jīn)，它远(yuǎn)远超过(guò)这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书(shū)院(yuàn)一套300平米的法拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经(jīng)推出了8年(nián)之久，但其(qí)依旧在(zài)北京豪宅圈备(bèi)受追(zhuī)捧。

　　中(zhōng)赫(hè)集(jí)团开发(fā)的豪宅，也吸引(yǐn)了不(bù)少知名人士，如知(zhī)名演员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼(yú)台七(qī)号院。而(ér)柳传志、丁磊等知(zhī)名商业(yè)大(dà)佬则居住(zhù)在万柳知道直径怎么求圆的周长公式，直径乘以3.14是周长吗(liǔ)书院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定了中(zhōng)赫集团的“高端(duān)路线(xiàn)”，也(yě)因此，它(tā)被外界贴上(shàng)了(le)，“卖北京城最贵的(de)房(fáng)，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐(yǐn)藏(cáng)在豪宅开发商光环的背后，这(zhè)个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行(xíng)标(biāo)的高达(dá)11亿。

　　今年(nián)年初，因为(wèi)履行(xíng)能力而拒不履行生效法(fǎ)律文书确定义务(wù)，中(zhōng)赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安(ān)坑了？

　　中赫集团(tuán)如今(jīn)沦落到这个地步，其(qí)实是(shì)有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早(zǎo)在(zài)今年年初(chū)“万柳(liǔ)书院少爷(yé)”走红之(zhī)时，深蓝财经就曾深挖出背后的中(zhōng)赫集团，发现其深陷(xiàn)财务危(wēi)机。

　　从(cóng)知名(míng)豪宅(zhái)的开(kāi)发商到沦为“老(lǎo)赖(lài)”，中赫集团实(shí)控(kòng)人周金辉的人生(shēng)轨迹跟着急(jí)转直下。而追根溯源，这个(gè)转折点，就在于收购北京国安。

　　近(jìn)十年来，房企(qǐ)纷(fēn)纷(fēn)开始了(le)多元化转型(xíng)，但转型之路并不好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫(hè)集团就尝试过多(duō)元化业务，先(xiān)后进军(jūn)能源市场(chǎng)、团购网站，但最终都惨淡收(shōu)场。最终(zhōng)，周金辉(huī)将转型的目光，放到了(le)体育领(lǐng)域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后(hòu)，中赫集(jí)团以35.5亿元(yuán)参(cān)股国安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国(guó)安的新东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手(shǒu)中(zhōng)拿下北京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至(zhì)此拿下北(běi)京国(guó)安(ān)俱乐部全部股权。如果(guǒ)北(běi)京国安的估值一直没变(biàn)，那么中赫集团拿下北京国安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也(yě)许会感(gǎn)叹(tàn)：卖豪宅(zhái)真(zhēn)是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样(yàng)，中赫为(wèi)什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其(qí)实控人(rén)周金辉夫妇(fù)将其手中的中赫(hè)集团股份质押陆续(xù)质押，据(jù)企(qǐ)查查显(xiǎn)示，目前中赫(hè)集(jí)团共(gòng)有(yǒu)11条股(gǔ)权出质记录。质(zhì)权(quán)人包括海(hǎi)金商(shāng)业保理(lǐ)、北京建工(gōng)、山东国际信托、中融信托、中信建设(shè)等。

　　这(zhè)与入知道直径怎么求圆的周长公式，直径乘以3.14是周长吗主北(běi)京国安的时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国安后(hòu)，不仅(jǐn)国安的经营状(zhuàng)况(kuàng)没有得到改善(shàn)，中赫集(jí)团也(yě)被拉入泥淖。

　　据(jù)北(běi)京产权交易(yì)所(suǒ)官网信息显示，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐部实现(xiàn)营业(yè)收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱(jù)乐部资产(chǎn)总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了(le)缓解资金压力，中赫(hè)集团和周金辉夫妇还在(zài)持(chí)续(xù)质押手中的中赫集团股份，但国安(ān)和中赫的经营状况(kuàng)却持续没有(yǒu)好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列被执行人，执(zhí)行(xíng)标(biāo)的高达11亿(yì)，北京国安也(yě)3次与中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫置地、及中赫集团(tuán)股东周金辉、李彩(cǎi)霞等共同成为被(bèi)执行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能力而拒不(bù)履行(xíng)生(shēng)效法律文书确定义务，上述(shù)被执(zhí)行人成为“老赖”。只有北京国(guó)安，目(mù)前(qián)幸免(miǎn)于难(nán)。不过在实控人(rén)都成为(wèi)老赖的情况下，被执(zhí)行10个多亿的北(běi)京国安(ān)，又(yòu)如何能独(dú)善其身？

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