5月以来，房地产板块个(gè)股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中信(xìn)房(fáng)地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金为代表的机构对于这一(yī)板块已经在悄然布局(jú)。数据显(xiǎn)示，以南方(fāng)和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日(rì)时所公布(bù)的(de)总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一(yī)季(jì)报统(tǒng)计，龙头与地方国企央企(qǐ)获得增持，持(chí)仓数量占流通股比重增幅(fú)五只个股分别为华(huá)发股份(fèn)+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产(chǎn)或“底(dǐ)部回(huí)升”

　　行(xíng)业红利时(shí)代已过 精(jīng)耕细作成(chéng)共识(shí)

　　从公(gōng)募基金对房(fáng)地产的配置看(kàn)，2019年末，公募所持(chí)有的房地产行业标(biāo)的市值约1188亿(yì)元，占其(qí)所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但(dàn)公募(mù)所持房地产公司市值在(zài)股票资(zī)产(chǎn)中的占(zhàn)比却断(duàn)崖(yá)式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终于出现了三(sān)年来的(de)首(shǒu)次回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产行业的持股比(bǐ)例也同步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年(nián)末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头(tóu)似乎在今(jīn)年一(yī)季度得以(yǐ)延续(xù)。数据统计显示，公募重仓(cāng)持(chí)有(yǒu)房地产板(bǎn)块一季度(dù)市值(zhí)TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别(bié)为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集(jí)团，持仓市值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难发现，公募对于(yú)房地产的投资(zī)愈发有集中(zhōng)于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募(mù)基金(jīn)一(yī)季(jì)报汇总的重仓(cāng)股(gǔ)中，房地产板块排名(míng)最高的是(shì)保利(lì)发(fā)展，在基金重仓(cāng)第33位。排名第二的是(shì)招商(shāng)蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年(nián)四(sì)季报(bào)，变化之处首(shǒu)先在于几只房(fáng)地产(chǎn)龙头股从排(pái)位(wèi)上看(kàn)均有(yǒu)退(tuì)步，尤其是(shì)万科最为明显；其次(cì)是(shì)金(jīn)地(dì)集团退出百(bǎi)大之列。但考(kǎo)虑到房地(dì)产是复苏链上最后一环，且(qiě)首季并非行业销售(shòu)旺(wàng)季(jì)，其传(chuán)导到(dào)二级市场乃至机(jī)构持仓上还需要时间周(zhōu)期(qī)。

　　形成共识(shí)的是，经(jīng)济圈判(pàn)断房地产已经进入大(dà)分(fēn)化时(shí)代，一二线城市好于(yú)三四线城市。而映射到二(èr)级市场投资(zī)上，配置房(fáng)地产行业(yè)轻松收获行(xíng)业(yè)贝塔的红利期一去不返(fǎn)了(le)。“如果按照产业(yè)周(zhōu)期(qī)来分类(lèi)，包(bāo)括(kuò)房(fáng)地产等几类行业在(zài)盖(gài)特纳曲线里属于(yú)成熟期或者(zhě)衰退期的行业，传统认(rèn)知(zhī)上没有什么投资机(jī)会的(de)。但在(zài)这几年特殊(shū)的行情(qíng)里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行业也出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不(bù)愿具名的上(shàng)海公(gōng)募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公(gōng)募人士(shì)持(chí)谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿(yì)～18亿(yì)平方米的(de)年(nián)销(xiāo)售面积(jī)很(hěn)难(nán)再出现了，2022年(nián)光是居民存款数量增加了(le)15万亿元。中国(guó)存(cún)量(liàng)有400亿平方(fāng)米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的更新，也(yě)有近10亿平方米。需求端还需要有一定的政策出来去(qù)刺激(jī)购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功(gōng)绩也指出：“时至(zhì)今日，无论从城镇化(huà)的进程，还是人(rén)均住(zhù)房(fáng)面(miàn)积（接(jiē)近30平/人），我(wǒ)国均已告(gào)别住房短(duǎn)缺(quē)时代，而目(mù)前居民的杠杆率和(hé)房价收入也不支(zhī)撑每(měi)年18万(wàn)亿元的销售额(é)，以(yǐ)及过快上行的房价，因而行(xíng)业高增的时代已(yǐ)经过(guò)去(qù)，未来行业的需求(qiú)或(huò)将回落，在此过程中，伴(bàn)随着地产的高杠杆属性(xìng)，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆(bào)雷），行业进(jìn)入(rù)到供(gōng)给侧出清的过程。这个(gè)过程中，综合竞争力强的(de)公司就能够通过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市占率(lǜ)的提升。当(dāng)行(xíng)业需求见顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已经过去了(le)，但不代表没有(yǒu)投(tóu)资机会(huì)，机会在于城(chéng)市、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应到(dào)股票投资，就是强(qiáng)竞争力(lì)公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样的认识转变，精耕细作个股成(chéng)为公募乃至整(zhěng)体机(jī)构的务实之(zhī)举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物长宜放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域性标的成香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股多出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。从具(jù)体的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房地(dì)产板块个(gè)股，在纳(nà)入(rù)统(tǒng)计的124只(zhǐ)房地(dì)产(chǎn)类标的股中，本月以来实现股价(jià)上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排(pái)名前五的(de)公(gōng)司月内涨幅超(chāo)过(guò)了10％，它(tā)们(men)分(fēn)别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安(ān)地(dì)产。排名(míng)第一(yī)的上实发展，五一假期(qī)归(guī)来(lái)后日成交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续两个(gè)交易日(rì)收出涨停。从该股的基(jī)本(běn)面来看，上(shàng)实(shí)发展的主营(yíng)业务为房地产开发与经营。公(gōng)司的(de)主要产品及服务为房(fáng)地产销售、房(fáng)地产租赁、物业(yè)管理服务、工程(chéng)项目、酒店经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其实(shí)现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股东来看，各类(lèi)机构都有对其布(bù)局的例子(zi)。以3月31日时的(de)首季十大流通股股东来看， 具体包括公募的(de)上银(yín)基金(jīn)、私募的(de)迎水文龙、中央(yāng)汇(huì)金、长城资产管(guǎn)理公司(sī)等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名第二的(de)浦东(dōng)金桥也是上海本地房企，其第一季度的收入利润规(guī)模大幅度复(fù)苏。究其原因，一方面是(shì)该公司后疫情(qíng)时代出租率复苏(sū)至近年来最高(gāo)，另一方面则是公司拿地(dì)结算持续性向好，从(cóng)数字上看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样(yàng)的业绩势头向好(hǎo)背景下，自然也吸引了(le)知名(míng)机构在其中持续驻足(zú)。从第一季度十大流通股股东来看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰的两(liǎng)只产(chǎn)品(pǐn)依然(rán)在前十中(zhōng)，这也是连续第三个季度他(tā)有的两只(zhǐ)产品杀入前(qián)十。同时榜(bǎng)单中(zhōng)还(hái)有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿(ā)布(bù)扎比投资局，其(qí)当季还小幅(fú)增加了(le)持股(gǔ)。

　　除(chú)去上述两家上海(hǎi)区域性(xìng)地产公司外，荣安地产(chǎn)则是主要布局(jú)在(zài)深圳的地产公司，一(yī)季报交出(chū)的也是一(yī)份报(bào)喜的(de)成绩单：首季公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊(kān)》注(zhù)意到两(liǎng)只公(gōng)募指基首季(jì)新杀入(rù)十大(dà)流(liú)通(tōng)股股东行(xíng)列。具体(tǐ)说来， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七位，富国中(zhōng)证指数(shù)1000增强则排名(míng)第(dì)九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全(quán)球基金(jīn)相关(guān)人士分析：“经(jīng)历过行业洗牌(pái)和(hé)兼并(bìng)重组后，龙头的价(jià)值更为笃定(dìng)突出；从拿(ná)地端看(kàn)，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优质土地(dì)供给较多（券商测算(suàn)对(duì)应潜(qián)在毛(máo)利(lì)率在25％以(yǐ)上，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头(tóu)房企(qǐ)趁机获取低成(chéng)本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售(shòu)金额(é)）基本在30％以上(shàng)；从融(róng)资上看，龙头房企杠(gāng)杆率(lǜ)较低(dī)，净(jìng)负债率(lǜ)基本在70％以(yǐ)下，而其(qí)他(tā)房企的净负债(zhài)率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有(yǒu)限，从融资成本看，龙(lóng)头房企(qǐ)的融资(zī)成本不断下(xià)滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企(qǐ)的销售额增(zēng)速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在(zài)当(dāng)前中特估的浪潮下，央(yāng)国企地产股或存在发展(zhǎn)的大好(hǎo)机会(huì)。中信证(zhèng)券指出(chū)：“房地产行业的结构性机会依然存在，少部(bù)分(fēn)公司尤其是(shì)央企占据显著(zhù)优势，其主要又体(tǐ)现为库存的(de)优(yōu)势(shì)。央企地产公司(sī)，现阶(jiē)段(duàn)表(biǎo)现出较低的(de)融资成本，优质的开发资源和良好的不动(dòng)产资产运(yùn)营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企相较于(yú)民(mín)营地产公司也是(shì)更有优(yōu)势的。”吕功绩(jì)强调(diào)，“对于(yú)减值、土地资源债权债务关系(xì)等问题，市场对民(mín)营房开企业的资产会有更(谬赞是什么意思啊 缪赞和谬赞的区别是什么gèng)多(duō)担忧和质(zhì)疑，所以在这一(yī)轮行业出清的(de)过程(chéng)中，央国企相较于民(mín)企来说(shuō)估(gū)值(zhí)的修复更明显。中特估的角度(dù)从中长(zhǎng)期(qī)的维度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行(xíng)业(yè)进入高(gāo)质量发展阶段，具备较快速发展阶段更(gèng)稳定且可预(yù)期(qī)的盈(yíng)利和现金流创造能力，以此带来估值中枢的提升，应该关注估值相对较低，企业自身资产的质量好、运营能力强、可以创造持续现(xiàn)金流的(de)企(qǐ)业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的概率比较低，行业内(nèi)部将出现分化(huà)，要(yào)关注将受(shòu)益于(yú)行(xíng)业集中度提升的头(tóu)部公司。”星(xīng)石投(tóu)资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路(lù)的话(huà)，或许还是(shì)保利发展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金(jīn)投(tóu)资部副总监(jiān)綦傅鹏表示(shì)：“需要客观地去持续观(guān)察(chá)国企央(yāng)企在三个方面是否可(kě)以维持，首先是融资成本保持低位，其次是销(xiāo)售份(fèn)额持续提升，再(zài)次是(shì)拿地(dì)份额持(chí)续提(tí)升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机(jī)构(gòu)需(xū)要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一季报(bào)梳理发现，对于2022年的业(yè)绩出现的(de)整体下(xià)滑(huá)，2023年一季度的业绩(jì)分化更(gèng)趋(qū)明显，保利发展、滨江(jiāng)集团(tuán)等房企(qǐ)营收、净利(lì)均实现了业(yè)绩的回正(zhèng)，甚(shèn)至(zhì)是较大(dà)增速的(de)增长(zhǎng)。而这些公司也是机构的(de)重仓对象。

　　对此(cǐ)，知(zhī)名房地产(chǎn)业内人士(shì)张宏伟向《红周刊(kān)》分析表示，业绩(jì)出现明显改善(shàn)的房(fáng)企，主(zhǔ)要是因为过去(qù)两三年(nián)时间(jiān)，尤其是在2021年(nián)下半年(nián)民营房企不怎么投资拿地之后，国有企业(yè)仍在持(chí)续(xù)性地拿地，且主要集中在核(hé)心城市，投资力度较大(dà)。投资的驱(qū)动能够推动房(fáng)企销售(shòu)业绩的增长，从(cóng)而(ér)在(zài)2023年一季(jì)度市场恢(huī)复(fù)但仍处(chù)于调(diào)整的(de)过(guò)程中(zhōng)，能够保有(yǒu)一个正(zhèng)增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也提(tí)醒表示(shì)，在(zài)房地产(chǎn)的复(fù)苏过程中(zhōng)，还面临(lín)着(zhe)一些不确定性(xìng)。其实整个市场从四月份开始又在(zài)往下掉。除了杭州、成都等极个别城市(shì)四月环比三月(yuè)相对表现较好(hǎo)之(zhī)外，包括北(běi)京、上海在内的绝大多数城市都出现环比下滑的情况(kuàng)。而现在(zài)五月(yuè)的(de)市场表现也不太乐观。按照现在的经济状况(kuàng)、收(shōu)入(rù)情况，以及市(shì)场的去库存压力、企业的资金(jīn)面压力，可能会出现，到六月份房(fáng)企为(wèi)了半年报冲业绩出现市场(chǎng)的短(duǎn)期(qī)反弹外(wài)的(de)一(yī)个市场乏力现象。也就是说，第(dì)二季度、第三季度增长不(bù)确定性的压(yā)力仍旧较(jiào)大(dà)。

　　上海利(lì)檀投资董(dǒng)事(shì)谬赞是什么意思啊 缪赞和谬赞的区别是什么长陈(chén)昊扬也(yě)向(xiàng)《红周刊》指出，现在(zài)整个房地(dì)产以及(jí)其上下游产业链的复苏速度都比(bǐ)想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他(tā)基本面的(de)钱。但这也(yě)意味着，只有极为少数的、做得比同行好得多的企业(yè)，会伴随整个(gè)行业(yè)的弱(ruò)复苏，业绩会逐步(bù)体现出来。所以只能耐心地去等(děng)待它的(de)基(jī)本面(miàn)不断地凸显(xiǎn)出来(lái)，这需要时间。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊(kān)发(fā)于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举例分析(xī)，不做买(mǎi)卖推荐。）

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