饱(bǎo)受争(zhēng)议(yì)的二手房交易(yì)中介费(fèi)问题，正(zhèng)逐渐得(dé)到监管(guǎn)部门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场监管总局联合发布了(le)关于规范房地产经纪(jì)服务的意见。意见提及，近(jìn)年来(lái)，部分(fēn)房地产经纪机构存在利用(yòng)房源客源优势(shì)收取过高费用、未明(míng)码标价、捆绑收费(fèi)、滥用(yòng)客(kè)户个人信息等问题，加重交易当事(shì)人负(fù)担、侵(qīn)害(hài)其合法权益。

　　基(jī)于(yú)上述背景，两部(bù)门从加强从业(yè)主体管理(lǐ)、明确(què)经纪服务(wù)内容、合理确定经纪服(fú)务收费、严格实(shí)行明(míng)码标价等十方(fāng)面，提(tí)出了(le)意见。

　　中原地产首席分析师张(zhāng)大(dà)伟称，随着城(chéng)市发展，一二线(xiàn)城(chéng)市(shì)二手房交易占比逐渐增加(jiā)。以北京(jīng)、上海为例(lì)，二(èr)手(shǒu)房占市(shì)场成(chéng)交(jiāo)比例超过80％，大量二手房成交依(yī)赖(lài)中介居间成(chéng)交(jiāo)，房地产调控重心逐渐从开(kāi)发商(shāng)过渡到(dào)中介公(gōng)司。

　　广(guǎng)东省城规(guī)院(yuàn)住房政策研究中心(xīn)首席研究(jiū)员李宇嘉表示，买房对居民(mín)来说属(shǔ)于(yú)金额不低的(de)大宗交易，由于(yú)二手房交(jiāo)易成(chéng)本(běn)较高、交易周期(qī)较长(zhǎng)，具有(yǒu)非常(cháng)强的专业性(xìng)，居(jū)民往往通过中介(jiè)来完成。但很多(duō)中介利(lì)用信息不对称等问题，将非必要的(de)收费(fèi)夹带其(qí)中，如(rú)收取过桥融资、按揭费、担保(bǎo)费等，对居民造成额外的负担，而且这(zhè)些服务事项并未(wèi)明码标价。

　　对(duì)于二手(shǒu)房市场交易过程中存(cún)在(zài)的“乱象”，李宇嘉指出，对包括(kuò)经纪服务在(zài)内的相(xiāng)关市场交(jiāo)易行为(wèi)及其主(zhǔ)体进行规(guī)范和秩序整顿，是房地产(chǎn)市场(chǎng)管理(lǐ)和调控(kòng)的主(zhǔ)题。“当下，推进这项(xiàng)工(gōng)作(zuò)的意(yì)义(yì)更大，也更急(jí)迫。”

　　中介收费问题成(chéng)监管重点

　　二手房市场(chǎng)中(zhōng)，历来对房地产经纪服务行业关注最多(duō)的一个(gè)话题，便是房地产经纪(jì)服务费的问题。

　　张(zhāng)大伟认为，未来相关部(bù)门主要监管的重点，将是对房地产经纪(jì)服务收费及中介交易进行规范。

　　在热点城市，二手房屋交易过程中，部(bù)分价(jià)值不菲(fēi)的房屋，往往要缴纳(nà)一(yī)笔(bǐ)金额不低的(de)中介费(fèi)。以北(běi)京某房地产经(jīng)纪服务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房(fáng)屋，中(zhōng)介费约为27万。

　　在合理确(què)定经纪(jì)服务收费上，两(liǎng)部门(mén)在此次意见中提及，房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照(zhào)成交(jiāo)价(jià)五的大写是什么格越高、服务(wù)费率越低的(de)原则实行分档定价。引(yǐn)导由交易双(shuāng)方共同承担经纪服务(wù)费用。

　　据(jù)张大伟介绍，目前(qián)房地产经纪服(fú)务收费标准的最早(zǎo)依据是1995年国家计(jì)委建设部下发(fā)的《关于房地产中介服(fú)务(wù)收(shōu)费的通知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖(mài)代理收费，按成交价格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京(jīng)为例(lì)，目前北京(jīng)市执行的2014年更新(xīn)后的收(shōu)费标准(zhǔn)，即(jí)根据这样的(de)规定：“少数特别复杂的住宅(zhái)买卖经纪服务，经交(jiāo)易各方协商同意，可(kě)在规定的收(shōu)费标准基础(chǔ)上适当上(shàng)浮(fú)，上浮幅度最高(gāo)不得超过(guò)10％。”这意味着，当前(qián)北(běi)京二手房中(zhōng)介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政(zhèng)放权(quán)”的精神，北京2015年(nián)取消了房地产中介(jiè)服务等57个政府(fǔ)定价，房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪服务(wù)收费(fèi)多(duō)少由各中(zhōng)介机构自行决(jué)定。

　　“房产中介机(jī)构在实际收(shōu)取费(fèi)用过程(chéng)中，相关(guān)监(jiān)管部门当(dāng)前并未明确具体(tǐ)的中介费率，中介机(jī)构仅需在服务过程中对收费标准(zhǔn)进行明码标价即可(kě)。而(ér)房地产经(jīng)纪(jì)服(fú)务机构在具体收取过程中，会结合房屋价值及工资标(biāo)准，综合计(jì)算(suàn)出合适的中介费率(lǜ)。”张大(dà)伟补(bǔ)充道(dào)。

　　对(duì)于明码(mǎ)标价问题，两部门在此次意见中(zhōng)提及，房地产经纪(jì)机(jī)构应当(dāng)在经营门店、网站(zhàn)、客户(hù)端等场所或渠(qú)道，公示服务项目、服务内容和收费标准，不得混(hùn)合标价(jià)和捆绑收费。房地(dì)产(chǎn)经纪机构提供的基(jī)本服(fú)务和延伸服务(wù)，应当分别明确服务项目和收费标准。房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪机(jī)构收(shōu)费前应当(dāng)向交易当事人出具收费清单，列明收费标准、收(shōu)费金额，由当事(shì)人签字确认。

　　另外，对(duì)收费明显高于市场平(píng)均(jūn)水平的(de)房地产经(jīng)纪机构，住房和城乡建设部门将会(huì)同市场监管等部门采取约谈等综合(hé)措施进行重点监管。市场监(jiān)管部门会同有关部门(mén)依法(fǎ)查处不按规定明码标价、操纵经纪(jì)服务收(shōu)费等违(wéi)反价(jià)格(gé)和反垄断法律(lǜ)法规的行(xíng)为。对(duì)房地(dì)产(chǎn)经纪机构相关违法违规(guī)信息，市场监管部门(mén)要(yào)依法依规纳(nà)入国家(jiā)企业(yè)信(xìn)用(yòng)信(xìn)息公示系统。

　　房屋中(zhōng)介(jiè)费要(yào)降了？

　　鼓励(lì)按照成交价格越高、服务费率越低的原(yuán)则(zé)实行分档(dàng)定价，是(shì)否意味着，未(wèi)来豪宅的中介费(fèi)有望(wàng)大幅降低？

　　中原地产华南区(qū)总裁兼深(shēn)圳中原总经(jīng)理郑叔伦称，住建部发文(wén)鼓励(lì)按照成(chéng)交价格(gé)越高、服务费(fèi)率越(yuè)低的原则实行分档(dàng)定(dìng)价，合理降(jiàng)低住房(fáng)买(mǎi)卖(mài)和租赁经(jīng)纪服务(wù)费用，主要还是(shì)规范(fàn)行业，打击收费过高的经纪机(jī)构，但对(duì)市场影(yǐng)响有限，“以深(shēn)圳为例，深圳市场(chǎng)五的大写是什么豪宅和普(pǔ)宅本(běn)来收费就(jiù)不(bù)同，各家收费普(pǔ)遍(biàn)在合(hé)理范围(wéi)内，加(jiā)上经纪服务费用对(duì)市(shì)场的影响不大(dà)。”

　　张(zhāng)大(dà)伟指出，由于当前两(liǎng)部门提出(chū)的意见仅为鼓励性质，即只是纲领性文(wén)件而(ér)非规定，未来如何具(jù)体认定其(qí)中的细则，还需要看(kàn)各城市落地执行情况(kuàng)。

　　不(bù)过(guò)，张大伟表示(shì)，“从目前市场看，经纪服(fú)务领(lǐng)域的(de)调(diào)整改善、规范化，有利于行业健康(kāng)发展。同时，由于二手房很多房源在(zài)产权方面有瑕疵，如产权(quán)抵押、不同税费等都(dōu)可能对交易产生影(yǐng)响，这对房地产经纪(jì)服务行(xíng)业的专业性(xìng)提出更高的(de)要(yào)求。”

　　58安居客研究院研究(jiū)总监陆骑麟指(zhǐ)出，在二手房买(mǎi)卖过(guò)程中，原本应(yīng)该由上下家(jiā)各支付(fù)一半的中介费(fèi)，但(dàn)在一些热点城市(shì)的二手(shǒu)房(fáng)交(jiāo)易过程中(zhōng)，往(wǎng)往会(huì)有这样的情形，因部(bù)分(fēn)购房者处于弱势地位，从而会出现中介费及(jí)税费均由购房者来承担。即使一些(xiē)房东愿(yuàn)意承担中介费，这部分(fēn)费用也可能通过(guò)转嫁(jià)的方(fāng)式，在房价中有所体(tǐ)现。

　　“上家把中介(jiè)费转嫁给(gěi)下家，市场这种(zhǒng)所谓‘约定俗成’的(de)情况，一些(xiē)房产中(zhōng)介公司将其视(shì)为(wèi)向购房者(zhě)单边收(shōu)费的(de)行为(wèi)。部分中介公(gōng)司可能(néng)会(huì)利(lì)用其支配地位(wèi)，在原(yuán)先(xiān)经纪服务收费的基础上，再次(cì)向(xiàng)房东收取费用，而(ér)这部分费用，房东(dōng)往(wǎng)往会将其(qí)转再次转嫁给购房者，这实际上相(xiāng)当于变相推高了房价。两(liǎng)部门提(tí)出严禁操纵(zòng)经纪(jì)服务收费(fèi)，不仅(jǐn)有利于提高交易中操作(zuò)的(de)透明度(dù)，也(yě)有利于(yú)房价(jià)的稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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