2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金由(yóu)银行监(jiān)管，享1年(nián)保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪(jì)五十年(nián)代在中(zhōng)国香港，楼宇出租是地产行(xíng)业(yè)盛(shèng)行(xíng)的方式，但有着转让难(nán)、出租资金周(zhōu)转期长(zhǎng)等(děng)问题，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制度，许多人栖身(shēn)于木(mù)屋或(huò)者其他临时住宅，住(zhù)房的需求是相当高，不过大(dà)多数居民的储蓄(xù)很(hěn)少(shǎo)。当时楼(lóu)宇买卖多数以一整栋楼(lóu)为单(dān)位，需要雄(xióng)厚的资(zī)金实(shí)力(lì)才能(néng)购买。虽然楼宇出(chū)租是中(zhōng)国香港(gǎng)地产行业盛行的(de)方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题。针对(duì)这一系(xì)列问题，不(bù)少地产商开始探求新(xīn)的方式，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然(rán)后将(jiāng)楼宇分层(céng)出售。这模(mó)式一经推行，购买楼宇的市民数(shù)量有(yǒu)所增加(jiā)，开发商资金周转加快。

　　在分层出售(shòu)的(de)基础上(shàng)，将“按揭”模(mó)式引入房地产(chǎn)销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业直(zhí)觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上驳(bó)运业务的经验，对于(yú)商品流通、资金周转有着(zhe)独到的见解，在努(nǔ)力寻求(qiú)方法加快自(zì)身资金(jīn)周(zhōu)转。当时其在购(gòu)下九(jiǔ)龙(lóng)的一(yī)块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有(yǒu)文字详尽说明楼(lóu)宇的地势环境、建筑(zhù)材料(liào)、分层价(jià)格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即(jí)先收(shōu)取买家(jiā)的订金，采用类似租金的(de)分期付款形式，等新(xīn)楼(lóu)落成时，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥有了自己的房产(chǎn)。这种方(fāng)式(shì)减轻了民众(zhòng)购房的资金压力，加速了房屋的建造和销(xiāo)售，也解决了制造商的(de)资(zī)金问(wèn)题，降低(dī)投资风险(xiǎn)，在当(dāng)时可谓(wèi)是(shì)“双赢(yíng)”的举措。“预(yù)售楼花(huā)+分期付(fù)款”的(de)销售模(mó)式成为当时中国香港房地产市场的(de)一大(dà)特色，纵观中国香港房地(dì)产市场的(de)改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的(de)住房供不应(yīng)求的问题，使房(fáng)市发(fā)展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼(lóu)市几十年(nián)繁荣，但(dàn)期间也出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监(jiān)管(guǎn)部门不断完善、规(guī)范化(huà)，建(jiàn)立(lì)健全的(de)监管机制，促(cù)进市(shì)场(chǎng)健康发展。例如(rú)，1960年，位于(yú)大角咀的(de)一个楼盘因(yīn)建筑费用超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后(hòu)，中国(guó)香港管(guǎn)理部门(mén)提升了(le)对于(yú)预售楼花制度(dù)的监管，即(jí)要求开发商在预售前，确保地(dì)价(jià)款已经全部支付(fù)，还要证明自(zì)身有资金等能力把项(xiàng)目完(wán)成(chéng)，资金需放入(rù)律(lǜ)师所托管(guǎn)，支取时需律所和建筑师的核准。为了防止(zhǐ)开(kāi)发商、律(lǜ)所、建筑师(shī)等造假，套取监管账户(hù)资金，中国香港要求律师行在银行开设(shè)的信托账户(hù)（监管账户）、开发商(shāng)操作等采取(qǔ)全透明化(huà)机制，且(qiě)银行的责任(rèn)上升(shēng)，如(rú)出(chū)现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行(xíng)将成最(zuì)大风险(xiǎn)方，后(hòu)续需自身推动项目完工(gōng)。随着监管(guǎn)体系逐(zhú)步(bù)完善，出现“烂(làn)尾”的(de)现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年(nián)代，中国内地面临(lín)住(zhù)房需求(qiú)大和(hé)供给(gěi)量短(duǎn)缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先(xiān)发展重工(gōng)业，强(qiáng)调基础(chǔ)建设，这一导向使(shǐ)前期发展工业化的进程(chéng)大于城市化进程，唯有解决(jué)住房基(jī)础等城(chéng)市化配套问题，才能进一步推进城(chéng)市化(huà)。但当时推行(xíng)的是“统一管(guǎn)理，统一(yī)分配，以租养房”的(de)福利分房制度，住房市场发(fā)展(zhǎn)起(qǐ)步(bù)较晚、增速(sù)较慢，福(fú)利分房制度(dù)也出现了(le)分(fēn)配不公(gōng)、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度不再适用于(yú)当(dāng)时的国(guó)情。叠加(jiā)房地产市场面临商品房的需求(qiú)量大，而社(shè)会缺少大型(xíng)房地产开发(fā)商，商品(pǐn)房供应量小(xiǎo)的困境(jìng)，此时(shí)引入中国(guó)香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑是(shì)对内地房(fáng)地产市场(chǎng)的一(yī)针强心剂。从1994年(nián)起，中国内(nèi)地逐(zhú)步(bù)引进(jìn)中国香港预售商品(pǐn)房(fáng)制度(dù)，先后(hòu)出(chū)台(tái)多项文件，大力支(zhī)持国内房地产市(shì)场改革。例如(rú)，1998年，国务院出(chū)台《关于进一步(bù)深(shēn)化城镇住房(fáng)制度改革(gé)，加(jiā)快(kuài)住房建(jiàn)设的通知》文件，决定停(tíng)止住房无偿实(shí)物分配，逐步实行住房分配货(huò)币化、住房供给商品化、社(shè)会(huì)化(huà)的住房新(xīn)体制，从计划经济下的福利(lì)分房转向市场经济的商品房。房地产市场(chǎng)采用预售(shòu)制，允许开发商卖期房，解决了(le)房企缺(quē)少资金(jīn)和开发时间周期长的两大难(nán)题，开(kāi)发商以(yǐ)预售款撬(qiào)动下一个项目的(de)开(kāi)发(fā)，形成(chéng)滚动开发模式，住(zhù)房供应速度加快。自此中国内地开(kāi)始(shǐ)房(fáng)改货币化(huà)，中国人(rén)民银行等多方迅(xùn)速出台相关(guān)的信贷政(zhèng)策，支持购房者，极大作(zuò)用推动(dòng)了房地产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形成契(qì)合中国(guó)内地的商品(pǐn)房预售制(zhì)度。预售制的初衷是为了缓解房(fáng)企资(zī)金压(yā)力，加快城(chéng)镇住(zhù)房(fáng)建(jiàn)设。具体(tǐ)来说，是指房(fáng)地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给(gěi)购房者，由(yóu)购房者支(zhī)付定金或房款的行为。区别于中(zhōng)国香港(gǎng)，在中(zhōng)国内地实践过程中(zhōng)，商品房预售(shòu)流(liú)程为(wèi)：房地产(chǎn)开发商办理(lǐ)预售许可证-签订商品房买卖合同(tóng)-进行备(bèi)案登记和预告登(dēng)记-交付(fù)房(fáng)屋。在购(gòu)房过程(chéng)中，购(gòu)房者(zhě)需要(yào)一次性付清(qīng)首(shǒu)付款，并(bìng)采(cǎi)用银(yín)行贷(dài)款(kuǎn)的形式一次性(xìng)付清(qīng)剩余房款，换(huàn)言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了(le)全部购房(fáng)款，这点与中国(guó)香港的按照工程进度付款有所不同。对中国内地的开发(fā)商而言，预售制(zhì)商(shāng)品房也开启了高周转、高(gāo)杠杆(gān)的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为(wèi)中国内地商品房销(xiāo)售的最主要方式(shì)，预售制极大缩短房企(qǐ)现(xiàn)金(jīn)回笼(lóng)周期，同时增(zēng)加市场(chǎng)商(shāng)品房供应(yīng)，推动了(le)城镇化发展(zhǎn)进程(chéng)。预售制在过去20多年对中国内地(dì)房地产(chǎn)市场的稳步发展(zhǎn)起到了(le)重要作(zuò)用(yòng)，不仅解决了房地产市场快(kuài)速发展阶(jiē)段(duàn)的(de)资金需(xū)求，也(yě)提高了居民(mín)居住水平(píng)，中国内(nèi)地城镇居民从筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从全民蜗(wō)居(jū)到基本适(shì)居(jū)，住房事业(yè)取(qǔ)得巨大进步(bù)，数十年(nián)时间走完发达国家几百(bǎi)年城镇化路(lù)程。改革(gé)开放以来(lái)，城镇化进程进(jìn)入快(kuài)速发展(zhǎn)时期。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人口(kǒu)由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积(jī)由(yóu)7438平方公里增(zēng)长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布(bù)的(de)《中国住房存(cún)量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅(zhái)存量(liàng)从不到(dào)14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从(cóng)约3100万套增(zēng)至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已成为中国内地商品房销售(shòu)最主要方式，2005年(nián)中国内地商品住宅期房销售面积占总销售面积的比重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年期房累计(jì)销(xiāo)售面积达15.6亿平(píng)，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内地(dì)房地产(chǎn)行业的发展。中国内地房地产历经(jīng)二十(shí)多年长周(zhōu)期繁荣，行业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发投资完成额(é)从0.4万(wàn)亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计(jì)上(shàng)涨35.8倍，年复(fù)合(hé)增(zēng)速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销售面(miàn)积和(hé)销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快(kuài)速发展，房(fáng)地产(chǎn)企业从无到(dào)有、从国企(qǐ)先行到(dào)民企崛起，队(duì)伍逐(zhú)渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量(liàng)达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房(fáng)地(dì)产(chǎn)也成为拉动中国内地经济高增(zēng)长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产带(dài)动的上(shàng)下游产(chǎn)业(yè)链特(tè)别长，高(gāo)达(dá)50多(duō)个(gè)行业(yè)。2020年(nián)房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地(dì)产对金融(róng)、批发、建(jiàn)材的带动最(zuì)为明(míng)显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房(fáng)地产完全(quán)拉动的投资占全社会固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房(fáng)地(dì)产开发投资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房(fáng)地(dì)产贷款占银行各项贷款余额的(de)比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业务，占(zhàn)比超过三(sān)分之(zhī)一。从房地产(chǎn)融资(zī)存量(liàng)占社(shè)融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大(dà)面(miàn)积违(wéi)约(yuē)，将导致银(yín)行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效(xiào)应渠道(dào)，根据我们的(de)《中国住房市(shì)值测(cè)算(suàn)报告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿(yì)美元，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三(sān)国合计的31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股债房市(shì)值的比例看(kàn)，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与股债房(fáng)市值的(de)比例较高，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以及(jí)中国资本市场发(fā)育(yù)尚不成熟，直接融资比例较低，股票(piào)、债券市值较低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背(bèi)后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在，当前的负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制(zhì)是(shì)对购买(mǎi)者(zhě)的单方面不公(gōng)平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能(néng)交(jiāo)付的风险。比如，交(jiāo)房等待期一(yī)般为两年，在此(cǐ)期间，购房者(zhě)不仅承(chéng)担银(yín)行利息，还要承担(dān)延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚(shèn)至不(bù)能交(jiāo)房等风险。另外，购(gòu)房(fáng)者(zhě)和开发商之间的购房合同(tóng)、购房者和(hé)银行的按(àn)揭(jiē)贷款合同是两个(gè)独立的合(hé)同关(guān)系，如果开发商发生(shēng)违约，购(gòu)房者只能根(gēn)据购房合同向(xiàng)开发商主张权(quán)力，但依旧需(xū)要根据按揭(jiē)贷款合同按时向银行进行贷款偿还(hái)，因(yīn)此购房者(zhě)承担的风险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预(yù)售制助(zhù)推部(bù)分房企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，资金若(ruò)遇到下行(xíng)周期，会引发资(zī)金链断(duàn)裂、项目搁(gē)置(zhì)等(děng)系(xì)列风险，进行影响自身信用和购(gòu)房者对(duì)行业的信(xìn)心。

　　从金融(róng)层面看(kàn)，银行作为按(àn)揭贷(dài)款的发放方，一旦(dàn)房企(qǐ)因为(wèi)市场波动(dòng)或经营不善，出现(xiàn)资金(jīn)链断裂等一(yī)系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过与购房(fáng)者签订的预售(shòu)合同和(hé)按(àn)揭(jiē)合同，已经从银行获(huò)得房款，如果购(gòu)房者丧失(shī)还(hái)款能(néng)力或短(duǎn)期不能还(hái)款等，则风险完全由银行承担，银行将面临较大(dà)的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的(de)预售监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字(zì)那就是“没(méi)钱”，即(jí)没钱(qián)付工(gōng)程款。在2004版的(de)《城市(shì)商品(pǐn)房预售管(guǎn)理(lǐ)办法》中明确规定了开发企业(yè)预(yù)售商品(pǐn)房所得款项应(yīng)当用于有(yǒu)关的(de)工程(chéng)建(jiàn)设(shè)，商品房预售(shòu)款(kuǎn)监管的具体办法(fǎ)，由(yóu)房地产管理部门制定。但多年以(yǐ)来(lái)全国并没有统一的预售资金(jīn)监管规定，各地(dì)实行“一城一(yī)策”。例(lì)如，太(tài)原、昆明(míng)、重庆、长沙(shā)等城(chéng)市重(zhòng)点监管(guǎn)资金比例为总(zǒng)预售款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则(zé)按(àn)照项目的建安成本乘以建筑面积或(huò)者项目(mù)工程总额报价(jià)计算重点资金。而(ér)事(shì)实是(shì)，不少购房款未进入监管账户、或进入监(jiān)管账户(hù)后被挪用(yòng)，导致楼盘没有资金继续建(jiàn)设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫继(jì)续还款。那么，监(jiān)管账户(hù)资金如何被(bèi)挪走(zǒu)的？实际上，在过去房地产大开发时代的高(gāo)周转背景下，抽调预售款监管账户资金(jīn)，是(shì)行业“潜规则”。比如工(gōng)程总承包方，以工程建设名义，获得监管(guǎn)账户拨付资金，再由工程方将资金转给(gěi)房企，而拨付的(de)工(gōng)程款(kuǎn)，远(yuǎn)超工程进度(dù)所需(xū)。通过这(zhè)些方式套取的资金，在房企各地(dì)项目间流动，变相(xiāng)加杠杆(gān)，这样做提供了资金流动性，房企抽调(diào)资金统(tǒng)筹拿地(dì)、还(hái)款和(hé)楼盘(pán)建设，形成一种资金循环高周转模(mó)式，但一定程度(dù)上(shàng)把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　整体来说(shuō)，国外商品(pǐn)房(fáng)预售制度呈现以下(xià)特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者预(yù)付资金，一般设(shè)有(yǒu)定(dìng)金或预付款(kuǎn)保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付(fù)款比重：要(yào)求购房(fáng)者支付的预付(fù)款比例相(xiāng)对(duì)较低，绝大部分房款(kuǎn)在(zài)房屋(wū)交(jiāo)付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款一般以定金方式支(zhī)付，或(huò)按工程(chéng)进度分期(qī)支付，或二(èr)者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一(yī)般采用两种方式发放按揭贷(dài)款(kuǎn)，一是按(àn)工程进度付(fù)款，按揭贷款按照(zhào)工程(chéng)进度(dù)逐渐(jiàn)发(fā)放，购房(fáng)者开始月(yuè)供；二是房屋交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商品房提(tí)供期房烂(làn)尾(wěi)保险(xiǎn)，在(zài)商品房出现重大延(yán)期(qī)或重大缺陷时，保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋交付保护(hù)：房屋(wū)交(jiāo)付(fù)质量的保障有两种(zhǒng)方式，一是期房由政府或(huò)第(dì)三(sān)方验收(shōu)合格并提(tí)供验收凭证(zhèng)后，开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得购房者支付的房款(kuǎn)。二是开(kāi)发(fā)商为(wèi)购房(fáng)者提供一定的(de)保(bǎo)修期，通(tōng)常(cháng)1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前(qián)预售资金(jīn)第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房定金一定期限内(nèi)无条(tiáo)件返还，最低首付比例(lì)为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余房(fáng)款交付(fù)后按揭还(hái)款，交(jiāo)付前资金(jīn)由第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房(fáng)款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比例(lì)一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美(měi)国平(píng)均首付比例为(wèi)12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付方面，除(chú)定金或首付外(wài)，购房者在房屋交付后通过按(àn)揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金监管方面(miàn)，美国(guó)为防止开发(fā)商挪用资(zī)金，购房者的定金及(jí)首付款由第三方公证行(xíng)或产权保险公司的信托账户监管(guǎn)。如果开发商(shāng)倒闭导致楼盘(pán)烂(làn)尾，购(gòu)房者资金可通过申请仲裁取(qǔ)回，且不(bù)承担任(rèn)何责任(rèn)与损失。而开发(fā)商(shāng)在房屋建(jiàn)设过程中(zhōng)的资(zī)金全部(bù)来自银行，银行根据(jù)工程进度向开发(fā)商提供一定比例的贷款，由(yóu)于开发(fā)商(shāng)挪(nuó)用资(zī)金直接损害银(yín)行利(lì)益，银(yín)行有充(chōng)分动机监管(guǎn)开发商施(shī)工进(jìn)度。开(kāi)发商在房屋交付时(shí)需(xū)取得由(yóu)政府相关部(bù)门经审查后发放(fàng)的验收凭证(zhèng)，通过验收凭(píng)证向银行得到(dào)购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付的(de)房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购(gòu)房，提(tí)供期房烂(làn)尾险

　　德国期房可(kě)零(líng)首付购(gòu)房，房款(kuǎn)按建造工(gōng)期进度支付(fù)，按揭(jiē)按工期(qī)放款后还贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，开(kāi)发商或购房者可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批后(hòu)即(jí)可预(yù)售房屋。签署购房合同前，购房(fáng)者需支付约2000欧的定金并进行(xíng)预约公证，签订合同后定金(jīn)退还。如由于任(rèn)何原因不能(néng)购买，定金按(àn)照(zhào)德国法律全(quán)部退还(hái)。

　　签(qiān)署购房合同(tóng)后，购房(fáng)者(zhě)需(xū)支付公证费和土(tǔ)地交易(yì)税，分别为(wèi)房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房(fáng)款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例(lì)因项目(mù)而(ér)异(yì)。一般来说，支(zhī)付节(jié)点可分(fēn)为公证后、主体完工、内(nèi)部水暖(nuǎn)电(diàn)路(lù)完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁及(jí)墙面完工、地板完工、全部完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支付房(fáng)款(kuǎn)前(qián)申请房贷(dài)，房贷利率采用(yòng)固定(dìng)利率，银行按施工(gōng)节奏分多次发(fā)放贷款，每笔贷款给(gěi)予(yǔ)购房者一(yī)定(dìng)使用期限(xiàn)，期(qī)限结束后(hòu)，购房者(zhě)开始还贷。

　　保(bǎo)险方(fāng)面，德国保(bǎo)险公司针对期(qī)房设计了(le)两种(zhǒng)保险，保险的功(gōng)能是当(dāng)房屋出(chū)现重大延期(qī)或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)险公(gōng)司(sī)保证开(kāi)发商赔偿或修复，开发(fā)商破产，由保险公(gōng)司负(fù)责相应赔偿。保险由(yóu)开发商(shāng)或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制(zhì)，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严格监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均有一名(míng)律师，负责沟(gōu)通期房交易(yì)中的房产、资金、合同等各个环节(jié)，各环(huán)节(jié)内容确认无(wú)误后签订首(shǒu)付(fù)交换合同。

　　定(dìng)金方面(miàn)，英国设置了10％定(dìng)金保险保护(hù)机(jī)制，当开发商(shāng)出现财务、经(jīng)营问题(tí)时(shí)，购(gòu)房者10％的定金由(yóu)保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首(shǒu)付(fù)方面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付(fù)需要在(zài)合同签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环(huán)节，英国采取按工程进度付款的方(fāng)式，但是交房前付款比例相对较低(dī)，一般会在合(hé)同签订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即(jí)交(jiāo)房前(qián)付款(kuǎn)比例在20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩余款(kuǎn)项交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产公证公(gōng)司的检验验收后才能交付，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金(jīn)监管(guǎn)环节(jié)，英国期房预售资(zī)金监管极为严格(gé)，资金也由律(lǜ)师监(jiān)管(guǎn)，在(zài)确认工程进度、支付相关(guān)款项过程中，由买房律(lǜ)师将(jiāng)资金转给卖(mài)方律师(shī)，卖方(fāng)律师(shī)转给开发商(shāng)，即资金在进入开发商账户前经过两道关口，有利于(yú)保障(zhàng)购房者(zhě)资(zī)金(jīn)安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立(lì)法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商必须完(wán)成(chéng)“预售房(fáng)定金保全措施”，交房前付款(kuǎn)比例(lì)不(bù)超房款的(de)20％，开发商违约需返还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结(jié)束后由于(yú)房(fáng)屋供给严重(zhòng)失(shī)衡，叠加法律(lǜ)空(kōng)白(bái)，社会(huì)上(shàng)“一(yī)房二(èr)卖”现(xiàn)象(xiàng)普遍(biàn)，为此，日本政府1952年出台(tái)《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是(shì)唯一一部规(guī)范期房交易的法律。

　　定(dìng)金保护(hù)方面，根(gēn)据日本(běn)《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律(lǜ)要求开(kāi)发商必须(xū)完成定(dìng)金(jīn)保全措施才可预(yù)售。什么是定金(jīn)保(bǎo)全措施？即买卖(mài)双方签订购(gòu)房合同时，开发商向(xiàng)金融机(jī)构(gòu)或指(zhǐ)定保证机构或(huò)保险机(jī)构签(qiān)订定金保证委托合同，设(shè)置购房者定金的(de)保证或保险，并(bìng)将相应的保证金证(zhèng)明书交付给(gěi)购房(fáng)者(zhě)。除定(dìng)金外，其(qí)他预(yù)先支付的购房(fáng)款也受该措施保护(hù)。若开发商(shāng)倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房(fáng)者(zhě)可凭保证金证明书向金融机构或(huò)保证机构或(huò)保险公司兑付，同时，开发商(shāng)需(xū)向购房者赔付(fù)违约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只需支(zhī)付最多不超20％的(de)定金，签(qiān)订购房(fáng)合同后(hòu)，购房者即(jí)可向银行申请贷款，但交房后才开始(shǐ)按揭贷(dài)款(kuǎn)，除(chú)定金外的剩(shèng)余房款在交房后开(kāi)始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期(qī)后付尾(wěi)款

　　新加(jiā)坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进度支付，所(suǒ)有资(zī)金(jīn)进银行专门(mén)项(xiàng)目资金账户，交房后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一(yī)的选购权(quán)合同以(yǐ)及订金(jīn)返(fǎn)还机(jī)制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需支(zhī)付15％的首(shǒu)付及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样(yàng)采取按(àn)工(gōng)程进度付款(kuǎn)的方式，《发展商(shāng)条例》对期房付(fù)款流程做了统(tǒng)一(yī)详细规定，要(yào)求所有(yǒu)开发商遵守(shǒu)，支(zhī)付(fù)节点一般为合同签(qiān)订后、地基完工、框架完工、管道门窗等(děng)完工等(děng)，支付(fù)比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工程进度放款(kuǎn)，月供在此过程中随着放出贷(dài)款的增加(jiā)而增加，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，购(gòu)房者的订金与付款会存(cún)入银行专门的项目(mù)资(zī)金(jīn)账户，账户资金提取须与(yǔ)房屋建设(shè)有(yǒu)关(guān)。房(fáng)屋交付(fù)后(hòu)，购房(fáng)者享受1年的房屋保修期(qī)，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来(lái)看，当(dāng)前房地产(chǎn)到了政(zhèng)策(cè)出(chū)手临界点，重点是保交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚需和改善(shàn)型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是(shì)保交楼保(bǎo)复(fù)工保民生，给(gěi)予强有力的金融工(gōng)具支持。另一方面，从现(xiàn)在起，对还在(zài)正常运转的房企包括民营企(qǐ)业，加(jiā)大支持力度，由优质房企牵(qiān)头并(bìng)购重组整个行业，为每个房企配套(tào)AMC和财团，给予(yǔ)金(jīn)融(róng)工(gōng)具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计形势复杂性和人(rén)性复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢复市场信心以及(jí)长效机(jī)制。长效机制四(sì)大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建(jiàn)立开(kāi)发商违约后定(dìng)金保护(hù)机制(zhì)，如将已支(zhī)付定金冻(dòng)结至房屋交付阶段(duàn)，保障(zhàng)购房者定金安全。签(qiān)订合同(tóng)环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期(qī)以及(jí)重大缺陷(xiàn)等情况提供(gōng)充(chōng)分的(de)保障。余款支付环节，建立按工程进(jìn)度(dù)付款机制或(huò)交房后按(àn)揭贷款(kuǎn)机制(zhì)，充分保(bǎo)护购房者的权益。资金监管环(huán)节，引入独立于开发商(shāng)、银行的第三方资金监(jiān)管机(jī)构(gòu)，或由政府在农场英语为什么用on不用at，在农场为什么用on the farm相(xiāng)关(guān)部门直(zhí)接监管(guǎn)，以(yǐ)此防止资(zī)金(jīn)挪用(yòng)现象。交付(fù)环节，建(jiàn)立商品房保(bǎo)修期(qī)制度(dù)。保修期内，开发(fā)商应对房屋(wū)质量(liàng)问题(tí)全权(quán)负责、免费维修，购房(fáng)者在保修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房预售制是大(dà)势所趋。一方面(miàn)，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套(tào)户比(bǐ)超过1，从大开发(fā)进入存量时(shí)代，对购房民(mín)众不公平(píng)的预售(shòu)制已(yǐ)经(jīng)过时(shí)了，该取消了(le)，改为(wèi)现房销(xiāo)售。另一方面(miàn)，取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售，开(kāi)发(fā)商将拼的不是五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能(néng)兑现的(de)营销手段，而是所(suǒ)见即(jí)所得的过硬(yìng)的产品质(zhì)量和(hé)诚信，这才(cái)是对购(gòu)房(fáng)民(mín)众的(de)最根本最实质的保障，这样(yàng)将(jiāng)极(jí)大的提升开发(fā)商的建筑(zhù)质量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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