近两年火爆的创新(xīn)产品公(gōng)募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公募(mù)REITs整体呈(chéng)现(xiàn)出高(gāo)比例稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的REITs产品(pǐn)，平(píng)均(jūn)分红比(bǐ)例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一(yī)，稳(wěn)定(dìng)分红体现出该类产品长期投资价值，通过观测经营(yíng)活动现金流(liú)、可供(gōng)分配现(xiàn)金等指标，也是观察(chá)REITs项目底层资产运营情(qíng)况的“窗(chuāng)口”。他们也(yě)提醒普通投资者(zhě)注意(yì)，与产权类项目(mù)相比，特许经营REITs项目(mù)在经(jīng)营权(quán)到(dào)期后不再产生现金收益，特许经营(yíng)权分红目前已(yǐ)包含了利润分配和(hé)本金的(de)归还，在选择投资标的时应了解资产(chǎn)类(lèi)型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产(chǎn)品分红

　　平(píng)均分红(hóng)比例98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实(shí)际(jì)分配情况尚未公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的(de)稳定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的(de)公募(mù)REITs产品(pǐn)中，2022年(nián)全年分配(pèi)金(jīn)额占可供分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责人对此表示，投(tóu)资公募REITs的主要收益来(lái)源为持(chí)有期分红收(shōu)益，以及基金(jīn)份额交(jiāo)易(yì)价格(gé)的(de)变化。基金(jīn)份(fèn)额二级市场价格受到(dào)公募REITs资产运营(yíng)情(qíng)况及市(shì)场因(yīn)素的综合(hé)影响，较(jiào)易(yì)引(yǐn)起波(bō)动。与此相比，基金分红预期则更有规律可循(xún)。公募REITs的(de)分红(hóng)主要来自(zì)基础设施资产的经(jīng)营(yíng)现金(jīn)流，投资人通过基(jī)金募集材料和信息披露文件，结(jié)合(hé)行业及市场(chǎng)情况，可以分析基(jī)础(chǔ)设施项目的经营业绩，作为进行投(tóu)资决策的(de)重要(yào)参考。

　　“相(xiāng)对于基金(jīn)份(fèn)额二(èr)级市场价格变化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红(hóng)作为基金份额(é)持(chí)有人实(shí)际获(huò)得(dé)的(de)现(xiàn)金收益，对(duì)于长期(qī)投资者(zhě)更具参考价值。”中金基金相关负(fù)责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投(tóu)资中心(xīn)运营高级副总(zǒng)监(jiān)李华(huá)平也表示，根据(jù)《公开募集基(jī)础设施证券投(tóu)资基金指引（试(shì)行）》及相关法(fǎ)规要求(qiú)，基(jī)础设施基金应当将90％以上合并后(hòu)基金年度(dù)可分配金额以现(xiàn)金形式分(fēn)配给投资者，强制分红机制是(shì)公募REITs的主要(yào)特征之一，稳定(dìng)的分(fēn)红机制体现出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看(kàn)，基(jī)础设施公募REITs同时具(jù)备“股(gǔ)性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市场价格反(fǎn)映这类产(chǎn)品“股性”的一(yī)面，分红体现(xiàn)了这(zhè)类产(chǎn)品的(de)“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类似于债券(quàn)派息，但不(bù)等同于(yú)债券的固(gù)定利息(xī)回报，而是由可(kě)供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类(lèi)，为资(zī)产配置多元化(huà)提供抓(zhuā)手，具有较强的(de)配置价值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能(néng)够帮助机构(gòu)投资者(zhě)稳定(dìng)收益(yì)。机构投(tóu)资者公(gōng)募REITs能够通(tōng)过分红获(huò)取相对于投资债券相对高的收益性，在有效控制风险的前提(tí)下，增(zēng)厚资产包收(shōu)益，起到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分(fēn)红除(chú)了投资收益“落袋为安(ān)”外，市(shì)场对于未来分红(hóng)水平的预(yù)期，也是(shì)影响REITs基金二(èr)级市场价格走势的关键因素之(zhī)一。

　　从近(jìn)期公(gōng)募REITs的二级市场(chǎng)表现(xiàn)看(kàn)，截至4月21日，今(jīn)年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债(zhài)券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只(zhǐ)公募REITs发(fā)布(bù)了2022年(nián)年(nián)报，部(bù)分(fēn)产品受宏观经济(jì)的影响，可分配金(jīn)额完成率不达预期(qī)，一定程度上影响了公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级(jí)市场的价(jià)格波动受多重因素的影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市场价(jià)格的(de)主要因素之一，而稳定的分红有利于吸引投资(zī)者(zhě)参与公(gōng)募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基(jī)金相关负责(zé)人(rén)也(yě)表示，近期经济预(yù)期(qī)恢复，一方面市场热点呈现向股(gǔ)票(piào)和债券回归的过程(chéng)；另(lìng)一(yī)方面，基础(chǔ)设施(shī)项(xiàng)目(mù)的经营业绩相对经济(jì)活力的改善有一定(dìng)的滞后性m是什么意思性取向(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基(jī)金份额的开盘指导价做调减处理，调减(jiǎn)金额根据单位基金份额的(de)分(fēn)红金额进行计算(suàn)。除权操(cāo)作是对分红(hóng)前后基金份额净(jìng)值变化(huà)的修正，使投资人在基金(jīn)分红前后(hòu)均可以获得公(gōng)平的投资机会(huì)。

　　“分红可增强投资者长期投资的(de)信心，同时需结合持有产品的(de)特性(xìng)，关注二(èr)级市场(chǎng)扰动对整体(tǐ)收益的影(yǐng)响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)分红包(bāo)括(kuò)利(lì)润分配和本(běn)金归还

　　普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资(zī)者应了解(jiě)底层(céng)资(zī)产(chǎn)情况

　　多位业内(nèi)人士(shì)还提(tí)醒，与现有(yǒu)公募基金分(fēn)红前提是(shì)本(běn)金之上的增值部(bù)分不(bù)同(tóng)，特许经(jīng)营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分(fēn)派”更为准(zhǔn)确，分(fēn)派的是(shì)本(běn)金与增值两(liǎng)个部(bù)分，两个(gè)部分之间的比例是变动的，与现有(yǒu)公募基金(jīn)分红差异很大，大多数(shù)普通(tōng)投资者(zhě)可能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期后基金价值面临极大(dà)不确定性(xìng)，这是该类投资者应(yīng)该注(zhù)意(yì)的(de)情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经(jīng)营权类和产权类两大资产类型，持有产权类(lèi)产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要包(bāo)括每年的现(xiàn)金(jīn)分(fēn)红(hóng)及资产增值的收益，而持有(yǒu)特许经营类产品(pǐn)的收益主要来自(zì)项目每年的现金分红。其中，特许经营权类资产的分红(hóng)包括了利润分配和(hé)本(běn)金的归还，两(liǎng)者的比率也(yě)是变动的，对特(tè)许经(jīng)营权类资产的公(gōng)募(mù)REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来(lái)衡(héng)量投资收益。普通投资者(zhě)在选择(zé)投资(zī)标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的(de)类(lèi)型。

　　中航基金也(yě)表示，从细(xì)分来看，各类(lèi)公募(mù)REITs分红因底(dǐ)层资产(chǎn)属性不同而形(xíng)成区别。特(tè)许经营权类的公募REITs产品因(yīn)其分(fēn)红相当(dāng)于包含(hán)“本金+收(shōu)益”，分红相对较多(duō)，债性偏(piān)强。而(ér)产权(quán)类(lèi)的公(gōng)募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重(zhòng)底层资产(chǎn)的价值增(zēng)值，所以相(xiāng)对(duì)股性偏强。普通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要(yào)考(kǎo)虑底层(céng)资产属性，对所选(xuǎn)择产品的二级市场价(jià)格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类项(xiàng)目(mù)相比，特许经营项目在经营权到期后(hòu)不再能(néng)产生现金收益，因此(cǐ)将可供分配(pèi)金额(é)的分配理(lǐ)解(jiě)为“分(fēn)派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于(yú)这个特点，剩余经营期限较短的特许经营项目，通(tōng)常具备更高的分派率水平(píng)。对于(yú)剩余期(qī)限较(jiào)长(zhǎng)的特许经营权项目(mù)，即使分(fēn)派率相(xiāng)对(duì)较低，也有足够年限收回本(běn)金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人(rén)提醒投资者注意(yì)，特(tè)许经营权(quán)项目的分派金额包含(hán)了(le)投(tóu)资本金(jīn)，在不进行(xíng)扩募的情(qíng)况下(xià)，基(jī)金份额单价(jià)随着分派进度逐年下降是正常现象(xiàng)，投(tóu)资(zī)特许经营权REITs的收益来自项目剩余(yú)期限产生的现金流(liú)。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经营项目相比，产权(quán)类项(xiàng)目的土(tǔ)地或建筑的(de)剩余使用年限一般较(jiào)长，再(zài)加上到期(qī)后通过(guò)对(duì)建筑(zhù)的更新改造或补缴土地出让金等追加(jiā)投(tóu)资，有机会进(jìn)一步(bù)延长经营期限(xiàn)。这种类似永(yǒng)续(xù)经(jīng)营的假设反映在基础(chǔ)资产的(de)估值上(shàng)，使产权类REITs具备(bèi)更显著(zhù)的资产投(tóu)资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测(cè)内部收益率等指标(biāo)

　　评估项目底层资产运营情况

　　在(zài)基金分红的时点，多位业内人(rén)士还(hái)表示(shì)，在产品分红(hóng)期(qī)，投资者(zhě)可以观(guān)测经营活动现金流、可供分配现金、内部(bù)收(shōu)益(yì)率等指标，来观察和(hé)评估项目底层资产的运营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年(nián)报(bào)指标中(zhōng)，跟现金相(xiāng)关的指(zhǐ)标有两个：一(yī)是年报中披(pī)露的经营活动(dòng)现(xiàn)金(jīn)流(liú)，二是可供分配现金，二者存在本质性(xìng)区别。经营(yíng)活动产生的现金净流量(liàng)是指企业(yè)经营、筹资、投资(zī)产生(shēng)的(de)现金流，基于企(qǐ)业(yè)本身(shēn)经营活动产生(shēng)；可供分配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润表的项(xiàng)目进行调(diào)整，加期初现金，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为(wèi)资产配置新选择，投资价值(zhí)体现在(zài)相对(duì)股债市场独立的资产配置功能，比较适合长期(qī)持有。建议(yì)投资(zī)者对(duì)经营(yíng)权类的(de)资产(chǎn)可以更多(duō)关注(zhù)内部m是什么意思性取向收益率的高低(dī)，对产权类的资产更多(duō)关注分派(pài)率(lǜ)高低(dī)。因为(wèi)公募REITs可分配收益(yì)主要(yào)来自(zì)底层资产的经营净现金流，所以(yǐ)底层(céng)资产运营情况直接(jiē)影响投资回(huí)报，投资(zī)者可综合考虑原始权益人综合实力、运(yùn)营管理机(jī)构实(shí)力、公募基金管理人实(shí)力等(děng)多重因素来选择(zé)投(tóu)资标的。

　　中信(xìn)证券研(yán)报也显示，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来(lái)的短(duǎn)期博弈(yì)机会仍在，叠加此前市场接(jiē)连回(huí)调，建议投资者关注有基本面支撑(chēng)、填权效应相对(duì)明显、同(tóng)时分红规模较(jiào)为可(kě)观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募(mù)说明书均会载明REITs在发行首年及(jí)次年的可供(gōng)分配金额预测。投资者可以将REITs的(de)实际分红金(jīn)额与募集材料中(zhōng)披(pī)露预(yù)测进行比较分析，结(jié)合经济及市场的实际环境，对基础设施项目的(de)运营业绩及REITs的管(guǎn)理(lǐ)能力进行判断(duàn)。”中(zhōng)金基金上(shàng)述负责人(rén)也称。

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