文：任(rèn)泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制(zhì)了。 1月17日召开的全国住房(fáng)和城乡建(jiàn)设工作会议提出“有条件的(de)可以进行现房销售”，不足(zú)一个(gè)月时(shí)间(jiān)，已有山东、安徽、河南(nán)、四川、广东(dōng)等地(dì)明确(què)表态，试(shì)点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房预售制了(le)，用你的钱，建你的(de)房子，还(hái)烂(làn)尾了，这(zhè)是(shì)对购房者的(de)不(bù)公平。以(yǐ)后(hòu)谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实(shí)力的(de)别建(jiàn)了，不能把(bǎ)包袱甩给(gěi)老百姓(xìng)和社会，这是房(fáng)地产从大开发时代(dài)步入高质(zhì)量发展阶段的必然趋势(shì)，也(yě)是对(duì)购(gòu)房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套户比超(chāo)过(guò)1，从大开(kāi)发进(jìn)入存量(liàng)时代(dài)，对购房民众不公平的(de)预售制已经(jīng)过时(shí)了，该取(qǔ)消(xiāo)了(le)，改为现房销售。以后(hòu)一手交钱，一手交房，天(tiān)经地(dì)义(yì)。当然二次(cì)房改是个(gè)技术活(huó)，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务(wù)、恢(huī)复市(shì)场信心(xīn)以及长效机制，长效机制四大(dà)关键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房(fáng)地产税。如果按照经(jīng)济规律(lǜ)办事，中国一定能实现房地产软着(zhe)陆和长期(qī)平稳健康发(fā)展，跨过这(zhè)道关，解(jiě)好这道世(shì)界难题。

　　2、为什(shén)么要取(qǔ)消预售制(zhì)、改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱一(yī)手交货，预售(shòu)制是对购买(mǎi)者(zhě)的单方面不公平制(zhì)度，购房(fáng)老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担(dān)了所(suǒ)有商(shāng)品不能交付的风险。从个人(rén)层面看，预售(shòu)制对购(gòu)房(fáng)者非常(cháng)不公(gōng)平，比如，交房等待期一般(bān)为(wèi)两年，在(zài)此(cǐ)期间(jiān)，购房者不仅承担银(yín)行利(lì)息，还要承担(dān)延迟交(jiāo)房(fáng)、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房(fáng)的(de)风险。从行(xíng)业(yè)层(céng)面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，若遇(yù)到下行周(zhōu)期，会(huì)引发资金(jīn)链断裂、项目搁(gē)置等系列风险。取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售，这(zhè)样有助于(yú)落实中央房住不炒精神、有(yǒu)助(zhù)于保障购房老百姓权益、有助于房(fáng)企(qǐ)稳健发(fā)展(zhǎn)，一举多(duō)得，谋划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制度(dù)？预售(shòu)制度怎(zěn)么(me)来(lái)的？国(guó)外(wài)什么(me)情况？简单科(kē)普一下：商品房(fáng)预售最早源(yuán)于中国香港，俗(sú)称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆(gān)的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资(zī)金(jīn)，借(jiè)鉴中国香港，引入(rù)了商(shāng)品房预售制度。其(qí)实，当前(qián)世(shì)界不少国家存(cún)在(zài)预(yù)售(shòu)制。但是，重点来了！发(fā)达国家一般有严(yán)格的监管保障措施，开发商在项目获(huò)得政府(fǔ)批(pī)准(zhǔn)后才可(kě)以开始(shǐ)销(xiāo)售，买家在(zài)购(gòu)买期房后并非像中国一样在支付完首付款后从银行一(yī)次性贷款(kuǎn)支(zhī)付剩(shèng)余全(quán)部房(fáng)款，而是根据(jù)开发(fā)商工程进(jìn)度在完(wán)全交(jiāo)房前进行(xíng)分期支付。所(suǒ)以，预售制度是需要严格(gé)的(de)资金监管、分期支付以及违约处罚措(cuò)施作为(wèi)保障的，如(rú)果没有这些(xiē)保(bǎo)障(zhàng)措施，一(yī)定(dìng)会触发风险(xiǎn)，对购房民众不公平，所以不如借机取消(xiāo)预(yù)售制度，以后改为(wèi)现房销售。客观(guān)讲预(yù)售制度有一定历(lì)史阶(jiē)段性，现在中国住房进入(rù)存量时代，取消预售制度有助于降负债(zhài)降杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩给老百姓(xìng)和社会(huì)，当然这(zhè)需要配(pèi)套(tào)房企债(zhài)务重组、复工保交楼(lóu)、恢复市场信心和房地产长效(xiào)机制。这(zhè)是个(gè)技术活(huó)，只(zhǐ)要坚持市(shì)场(chǎng)化改(gǎi)革，中国一定能化解这(zhè)个难题，让(ràng)房地产回归实体经济和居住(zhù)属性(xìng)，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而(ér)是(shì)所(suǒ)见即(jí)所得的过硬的(de)产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本(běn)最实质的保障(zhàng)，这样将极大的(de)提升开发商的(de)建筑质量(liàng)，实现良币(bì)驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本(běn)质是向善，是以客户为中心，房地产(chǎn)也(yě)不(bù)能(néng)例外(wài)，老百姓买房子是(shì)天(tiān)大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家(jiā)人(rén)。从这个角度(dù)，取消预售制、实施现房(fáng)销(xiāo)售是(shì)实现老百姓安居乐(lè)业、社会(huì)长治(zhì)久安、行业(yè)企业健康发(fā)展的(de)重大措施。在当前(qián)的情况下，取消预(yù)售制要结合稳楼市(shì)、房地产(chǎn)软着陆(lù)、打(dǎ)通金融支(zhī)持当期(qī)三好生(shēng)、新模(mó)式等(děng)综合施(shī)策。

　　作者十(shí)年前在国务院发展研究中心参与(yǔ)财税改革方案研究时，对(duì)预售制、房地产税(shuì)、人(rén)地挂钩、金(jīn)融稳定、房企(qǐ)杠杆率等(děng)进行过(guò)长期系统的(de)专(zhuān)项研究。（参考后来(lái)形成(chéng)的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房(fáng)预售制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城(chéng)市化进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售(shòu)资金第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提(tí)供期房烂尾日本男生姓名大全霸气，日本男生的姓名险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期(qī)房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房预售(shòu)制的前(qián)世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十年(nián)代在中国香港(gǎng)，楼(lóu)宇出租是地产行业盛(shèng)行的方(fāng)式，但有着(zhe)转让难、出(chū)租资金周转期长等问题(tí)，分层销售孕育而生。20世纪(jì)50年代(dài)，中国香港还(hái)未推(tuī)行公共(gòng)房屋制度，许(xǔ)多(duō)人栖身于(yú)木屋或者其(qí)他临(lín)时(shí)住宅(zhái)，住(zhù)房的(de)需求(qiú)是相当高，不过(guò)大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的资金实力(lì)才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行(xíng)业盛行的方(fāng)式，但(dàn)有着转让难(nán)、出租资金周转期长等问(wèn)题。针对这一系(xì)列问题，不(bù)少地产商(shāng)开始探求新(xīn)的方式，如(rú)把楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层(céng)出售(shòu)。这模(mó)式一经推(tuī)行，购买楼宇的市民(mín)数量有(yǒu)所增加，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在分层出(chū)售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式(shì)引入(rù)房地产销售(shòu)，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创(chuàng)办立信置业有限公司，凭借商(shāng)业(yè)直觉和多(duō)年经营杂(zá)货铺、海上驳运业务的(de)经验(yàn)，对(duì)于(yú)商品流通(tōng)、资金周转有着独到(dào)的见解，在努力寻求方法加快自(zì)身资金周转。当时其在购下九龙的一(yī)块地盘后(hòu)，除了分层出售(shòu)、还印发售楼说明书，上(shàng)有文字(zì)详尽说明(míng)楼宇的地势环境、建筑(zhù)材(cái)料、分层(céng)价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即先收(shōu)取买家的订金，采用类似租(zū)金(jīn)的分期付款形式，等新楼落(luò)成(chéng)时，收齐买家的钱，买家就拥有了(le)自己的房产(chǎn)。这(zhè)种方式减轻了(le)民(mín)众购房的资金压力，加速了房屋(wū)的建造和(hé)销售(shòu)，也解决了制造商的(de)资金问(wèn)题，降低投资风(fēng)险，在(zài)当时可谓是(shì)“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期(qī)付款(kuǎn)”的销(xiāo)售模式成为当时中国香港房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的一大(dà)特色，纵(zòng)观中国香港房地产市场的(de)改革(gé)，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住(zhù)房供(gōng)不(bù)应求(qiú)的(de)问题，使房市(shì)发展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了(le)中国香港(gǎng)楼市几十年繁(fán)荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断(duàn)完善、规(guī)范化，建(jiàn)立健全的监(jiān)管机制，促进(jìn)市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀(jǔ)的(de)一(yī)个楼盘因建筑费用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后(hòu)，中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)管理部门提升了对(duì)于预售楼花制度的监(jiān)管，即要求开发(fā)商(shāng)在(zài)预售前，确保(bǎo)地(dì)价款已经全(quán)部支(zhī)付，还要证明自身有资金等能力把项目(mù)完成，资金需(xū)放入律(lǜ)师所(suǒ)托(tuō)管，支取时需律所(suǒ)和(hé)建筑(zhù)师(shī)的核准。为了防止开发商、律所(suǒ)、建筑师等造假(jiǎ)，套取监(jiān)管(guǎn)账户资金，中国香港要求律师行(xíng)在银行开设的信(xìn)托(tuō)账户(hù)（监管账户）、开(kāi)发商操作(zuò)等采取(qǔ)全透明化机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成(chéng)最大(dà)风险方，后续需自身推动项目(mù)完工(gōng)。随(suí)着监管体(tǐ)系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中(zhōng)国内地面临住房(fáng)需求大和供(gōng)给量短缺问题(tí)，引(yǐn)入“卖(mài)楼花”制度(dù)。建国以来(lái)，中国内(nèi)地(dì)优先发展重工(gōng)业，强调基础(chǔ)建设，这一导向使前期发展工(gōng)业化的进程大于城市(shì)化进(jìn)程，唯有解决住房基础等(děng)城市化配(pèi)套问题，才能进一步推进城市化。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以租(zū)养(yǎng)房”的福利分房制度，住房市(shì)场(chǎng)发展(zhǎn)起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制度也出现了(le)分配不公、效(xiào)率低、配套差(chà)等(děng)问题，因此福利分房制度不(bù)再适用于当时的国情。叠加房(fáng)地产市场面临商(shāng)品房的(de)需(xū)求量大，而(ér)社会(huì)缺(quē)少大(dà)型房地产开发商，商品房供应(yīng)量(liàng)小的困境，此时引(yǐn)入(rù)中国香(xiāng)港的“卖楼花(huā)”模(mó)式无疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内(nèi)地逐(zhú)步引(yǐn)进中国香港预(yù)售商品房制度，先后出(chū)台多(duō)项文件，大力支持国内房地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务院出(chū)台《关于进一(yī)步(bù)深(shēn)化(huà)城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)房制度(dù)改革(gé)，加快住房(fáng)建设的通知》文件，决定停(tíng)止住房无偿实(shí)物分配，逐步(bù)实(shí)行住房分配(pèi)货币(bì)化(huà)、住房供给商品化、社(shè)会化的住房新体制，从计划经济下的(de)福利分房(fáng)转向市场经济的商(shāng)品房。房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场采(cǎi)用预(yù)售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解决了房企缺(quē)少(shǎo)资金(jīn)和开发时间周期(qī)长的两大难题(tí)，开(kāi)发商以预售(shòu)款撬动下一个项目的开发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房供(gōng)应速度加快。自此中国内地开(kāi)始(shǐ)房改货币化，中国人民银(yín)行等(děng)多(duō)方迅速(sù)出台相关的信贷政策(cè)，支持购(gòu)房(fáng)者(zhě)，极(jí)大作用推动了(le)房(fáng)地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模式后，经调整(zhěng)形成(chéng)契合中(zhōng)国内(nèi)地(dì)的商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制度。预(yù)售制的初衷是为了缓(huǎn)解房企资金压力，加快城(chéng)镇(zhèn)住房建设。具体来说，是指(zhǐ)房地产(chǎn)开发企(qǐ)业(yè)将正在建设中的房屋预(yù)先出售(shòu)给购房者，由购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付定金或房款(kuǎn)的行为。区(qū)别于中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，在(zài)中国内地(dì)实践过程中(zhōng)，商品房预售(shòu)流程为：房地(dì)产开发商办理预售(shòu)许可证-签订商品(pǐn)房买卖合同-进行备案(àn)登记和预(yù)告登记-交付房屋(wū)。在(zài)购房过(guò)程(chéng)中(zhōng)，购房者需要一(yī)次性付清首付款，并采用银行贷款的形(xíng)式一次性付(fù)清(qīng)剩余房款(kuǎn)，换(huàn)言(yán)之，房屋未建(jiàn)成，开发商(shāng)可(kě)能已(yǐ)拿到了全部购房款，这点与中国香港的按(àn)照工(gōng)程(chéng)进度付款有所不(bù)同。对中(zhōng)国内地的开发商而言(yán)，预售(shòu)制商品(pǐn)房也开启(qǐ)了(le)高(gāo)周转、高杠(gāng)杆的(de)运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进程(chéng)，但(dàn)背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实存(cún)在(zài)

　　作为(wèi)中国(guó)内(nèi)地(dì)商品房(fáng)销售的最(zuì)主要方式(shì)，预售制极大缩(suō)短房企现金回笼周(zhōu)期，同(tóng)时增加市场商品房供应，推动了城镇化发展进(jìn)程。预售制在过去(qù)20多年对(duì)中国(guó)内(nèi)地房地产(chǎn)市场(chǎng)的稳步发展起到了重(zhòng)要作用，不仅解决了房地(dì)产市场快速发展阶段的资金需求，也提高了居民居住(zhù)水平(píng)，中国内地(dì)城镇(zhèn)居(jū)民从筒子楼住到(dào)住宅(zhái)小区，从全民(mín)蜗居到基本适居，住房事(shì)业取得巨大进步(bù)，数十(shí)年时间走完发达(dá)国家(jiā)几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进(jìn)程进入(rù)快速发(fā)展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建(jiàn)成区面积由7438平方公(gōng)里(lǐ)增(zēng)长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根(gēn)据我们发布(bù)的(de)《中国住(zhù)房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存量从(cóng)不到(dào)14亿平(píng)增至(zhì)313.2亿(yì)平(píng)，城镇人均住房(fáng)建筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从(cóng)约3100万套(tào)增至3.63亿(yì)套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成为中(zhōng)国内地商品房销售最主要方式，2005年中国内地(dì)商品住宅期房(fáng)销售面积占总(zǒng)销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计(jì)销售面积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中(zhōng)国(guó)内地房地产行业(yè)的(de)发(fā)展。中国内地房地产历经二十多(duō)年(nián)长周(zhōu)期繁荣，行业各项指标(biāo)大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平(píng)增至(zhì)19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房(fáng)地(dì)产开发(fā)投资完成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合(hé)增(zēng)速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销(xiāo)售金(jīn)额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发展，房(fáng)地产企业从(cóng)无到有(yǒu)、从国企先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐(zhú)渐壮大(dà)。2018年(nián)，房(fáng)地产企业数(shù)量(liàng)达9.8万(wàn)个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年(nián)来(lái)房地产也成为拉动中国内地(dì)经济(jì)高增(zēng)长的火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从经(jīng)济增长(zhǎng)渠道(dào)，房地(dì)产(chǎn)带动的上下(xià)游产业(yè)链特(tè)别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加(jiā)值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡献），房(fáng)地产带动产(chǎn)业(yè)链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对金融、批(pī)发(fā)、建材的(de)带动最(zuì)为(wèi)明(míng)显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房(fáng)地产(chǎn)完全拉动的投资(zī)占全社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其(qí)中，房地(dì)产开发投资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠(qú)道，从房地产(chǎn)贷款占银行各(gè)项贷款(kuǎn)余额的比重(zhòng)看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通(tōng)道业(yè)务，占(zhàn)比超过三(sān)分之一(yī)。从房地产融资存量(liàng)占社融存量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企大面积(jī)违(wéi)约，将导(dǎo)致(zhì)银(yín)行不良率大(dà)幅(fú)上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根(gēn)据我们(men)的《中国住房市值(zhí)测算报告》，2020年中国(guó)住(zhù)房(fáng)市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的(de)33.6万亿美元、日(rì)本的(de)10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股(gǔ)债房市值(zhí)的(de)比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的(de)27％、日(rì)本的37％、英国(guó)的(de)49％、法(fǎ)国的56％、德(dé)国(guó)的(de)64％。中国住(zhù)房市(shì)值(zhí)与股债房市值的比(bǐ)例较高(gāo)，主要是因为(wèi)住房市值高，以及中国(guó)资本市场(chǎng)发育(yù)尚不(bù)成熟，直接(jiē)融(róng)资比例较(jiào)低，股票、债券市(shì)值较低，居民投(tóu)资(zī)渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后(hòu)潜藏的(de)风险确实存在(zài)，当前的负(fù)面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱一(yī)手交货，预售制(zhì)是对购买者(zhě)的单方面不公平(píng)制度，购房老百(bǎi)姓几乎(hū)承(chéng)担了所有商品不能交付的风险。比如，交(jiāo)房等待期一般(bān)为(wèi)两(liǎng)年，在此期(qī)间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要承担(dān)延迟交房、“一房二卖(mài)”、房(fáng)屋质(zhì)量、房(fáng)产证延期办理甚至(zhì)不能交房等风险。另(lìng)外，购房者和开(kāi)发商之间的购房合(hé)同(tóng)、购(gòu)房者和银行的按揭贷(dài)款合同是(shì)两个独(dú)立的合同关系，如果(guǒ)开发商发生违约(yuē)，购日本男生姓名大全霸气，日本男生的姓名(gòu)房者只能根据(jù)购房(fáng)合(hé)同向开发商主张权力，但依旧需(xū)要根(gēn)据按揭(jiē)贷款(kuǎn)合(hé)同按(àn)时向银行进行贷(dài)款偿(cháng)还(hái)，因此购房者(zhě)承(chéng)担的风险较(jiào)大。

　　从行业层(céng)面看(kàn)，预售(shòu)制(zhì)助(zhù)推部分房企过度(dù)举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁(gē)置等(děng)系(xì)列风险，进行影(yǐng)响自身信(xìn)用和购(gòu)房(fáng)者(zhě)对行业的信心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为(wèi)市场波动或经营不善(shàn)，出现资(zī)金链断裂(liè)等(děng)一系列(liè)问题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过与购房(fáng)者(zhě)签(qiān)订的预(yù)售合同和按揭合同，已经从银行获得房(fáng)款，如果购房者丧失还(hái)款能力或短期不能还款等，则(zé)风(fēng)险完(wán)全由银行承担，银行将面临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购(gòu)房(fáng)者(zhě)的预(yù)售(shòu)监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根(gēn)结底两个(gè)字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市(shì)商品房预售管(guǎn)理办法(fǎ)》中明确规(guī)定了开发企(qǐ)业预售商品房(fáng)所得(dé)款项应(yīng)当用于有关(guān)的(de)工(gōng)程建(jiàn)设，商品房(fáng)预售款监(jiān)管的(de)具(jù)体办法(fǎ)，由房地(dì)产管理部门(mén)制(zhì)定。但(dàn)多年以来全国并没有统一的预售资金监管规(guī)定，各地实行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙(shā)等城市重点监管资金比例(lì)为(wèi)总(zǒng)预(yù)售款(kuǎn)的15-40％左右(yòu)，郑州、福(fú)州、合肥等城市则按照(zhào)项目(mù)的建安成(chéng)本乘以建筑面积或者项目工(gōng)程(chéng)总(zǒng)额报价计算重点(diǎn)资金(jīn)。而事(shì)实是(shì)，不少购房款(kuǎn)未进入监(jiān)管(guǎn)账户、或进入(rù)监管账户后被挪用，导致楼盘没(méi)有资金继(jì)续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫继续(xù)还款(kuǎn)。那(nà)么，监管账户资金如何(hé)被挪走的？实际上(shàng)，在(zài)过去(qù)房地(dì)产大开发(fā)时代的高周转背景下(xià)，抽调预售款监管账户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比如工程总承包(bāo)方，以工程建设名(míng)义，获得监管账户拨(bō)付资金，再由工程方将资金转给房企，而拨付的(de)工程款，远超工程进度所需(xū)。通过这(zhè)些方式(shì)套取的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做(zuò)提(tí)供了资(zī)金流动(dòng)性，房企抽调(diào)资(zī)金统筹拿(ná)地、还款和楼(lóu)盘(pán)建设，形成(chéng)一种(zhǒng)资金循环高周转模式，但一定(dìng)程度上把(bǎ)风(fēng)险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说(shuō)，国(guó)外商(shāng)品房预售制度呈现(xiàn)以(yǐ)下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者预付资(zī)金，一般设有定金或预付款保护机(jī)制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购(gòu)房者支(zhī)付的预付(fù)款比例(lì)相(xiāng)对较低，绝大部分房款在(zài)房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)后(hòu)开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款一(yī)般以定(dìng)金(jīn)方式支付(fù)，或按工(gōng)程进度分(fēn)期(qī)支付，或(huò)二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方(fāng)式：一(yī)般采用两种方式发放按揭贷(dài)款，一是按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付款，按揭贷(dài)款(kuǎn)按(àn)照工程进度逐渐(jiàn)发(fā)放，购房者开(kāi)始(shǐ)月(yuè)供；二是房(fáng)屋交付(fù)后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂尾保(bǎo)护：为(wèi)预(yù)售商品房(fáng)提供(gōng)期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)保险，在商品房出现重(zhòng)大(dà)延期(qī)或重(zhòng)大(dà)缺陷时(shí)，保障购房(fáng)者权(quán)益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付质量的保障有两种方(fāng)式，一是期(qī)房由政府或(huò)第三方(fāng)验收合格并提供(gōng)验收凭证后，开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取(qǔ)得购房者(zhě)支付的房款。二是开发商(shāng)为购房者提供(gōng)一(yī)定的保修(xiū)期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房(fáng)者支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　美国期房定(dìng)金一定期(qī)限内(nèi)无条件返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余房款交付后按揭还款，交付(fù)前(qián)资金由(yóu)第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭(píng)验收(shōu)凭(píng)证取得房款。

　　定金及首付(fù)环节(jié)，定金比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最(zuì)低可(kě)低于(yú)3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美(měi)国平均首付(fù)比(bǐ)例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方(fāng)面，除定(dìng)金或首付外，购(gòu)房者(zhě)在房屋(wū)交付后(hòu)通过按(àn)揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用资金(jīn)，购(gòu)房者的定金及(jí)首付款(kuǎn)由第三方公证行或(huò)产权保险公司的信托账(zhàng)户(hù)监管。如(rú)果开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过(guò)申请仲裁取回，且不(bù)承担任何(hé)责任与损失。而开发商在房屋建(jiàn)设过程中的资(zī)金全部来(lái)自银行，银行根据工程进度向开(kāi)发(fā)商提供一定(dìng)比(bǐ)例(lì)的贷(dài)款，由于开发商挪用资金(jīn)直接损害银行利益，银行有充分动机监管(guǎn)开发商施工进度(dù)。开发商在房屋交付(fù)时需(xū)取得由政府相(xiāng)关部门经审查后发放(fàng)的验收(shōu)凭证，通(tōng)过(guò)验(yàn)收凭证向(xiàng)银行得到购房者支付(fù)的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国(guó)期房可零首(shǒu)付购房，房(fáng)款按建造工(gōng)期进(jìn)度支付，按(àn)揭按(àn)工期放款后还(hái)贷(dài)，房贷利率采用(yòng)固定利率(lǜ)，开发商(shāng)或购房(fáng)者(zhě)可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发(fā)商在(zài)项目获(huò)批后即(jí)可预售房屋。签署(shǔ)购房合(hé)同前，购(gòu)房者需支付约2000欧的定金并进行(xíng)预约公证，签订合(hé)同后(hòu)定(dìng)金退还。如由于任何原(yuán)因不能购买(mǎi)，定(dìng)金(jīn)按(àn)照德国(guó)法律全部退还。

　　签(qiān)署购(gòu)房合(hé)同后(hòu)，购(gòu)房者(zhě)需支付公证费和土(tǔ)地(dì)交易税，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购房款中，属于购(gòu)房(fáng)附加(jiā)费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定最(zuì)低首付比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方面，德(dé)国也(yě)采取按工期支付(fù)房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付(fù)节点、比例因项(xiàng)目而(ér)异。一般来(lái)说(shuō)，支(zhī)付(fù)节点可分为(wèi)公证(zhèng)后(hòu)、主体完工、内部(bù)水暖电路完工、窗户玻璃完(wán)工、室内清(qīng)洁及墙面完工、地板完工、全(quán)部完工(gōng)，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可(kě)在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工节奏分多次(cì)发放(fàng)贷款，每(měi)笔贷款给予购房者一定使用期限，期(qī)限结束后，购房者开(kāi)始(shǐ)还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方面，德国(guó)保险(xiǎn)公司针对期房设计(jì)了(le)两种(zhǒng)保险，保险的功能是当房屋出(chū)现重大延期(qī)或重大缺陷时(shí)，保险公司(sī)保证开发商赔偿或(huò)修复，开发商(shāng)破(pò)产，由保险公司负责(zé)相(xiāng)应赔偿。保险由开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制(zhì)，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严格(gé)监管。

　　订(dìng)立合(hé)同(tóng)前(qián)，买卖双方均有一(yī)名律师，负责沟通(tōng)期房交易中的(de)房产、资金、合同等各个环节(jié)，各(gè)环节内(nèi)容确认无误后签订(dìng)首付(fù)交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护(hù)机制，当开发商出现财务、经营问(wèn)题时(shí)，购房者10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而超出10％的部分(fēn)较难追(zhuī)回(huí)。

　　首(shǒu)付方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付(fù)需(xū)要在合同签订(dìng)21天内(nèi)支(zhī)付(fù)。

　　余款支付环(huán)节，英国采(cǎi)取按工程(chéng)进(jìn)度付款的方式，但是交房(fáng)前付款(kuǎn)比例相对较低(dī)，一般会在合同签订(dìng)6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比(bǐ)例(lì)在20％-45％之间(jiān)，剩余(yú)款项(xiàng)交房(fáng)后支付(fù)。

　　交(jiāo)付环节，英国规定(dìng)房屋必须经(jīng)过房(fáng)产公(gōng)证公司的检验(yàn)验收后才能(néng)交(jiāo)付，交付后方(fāng)可按(àn)揭还贷。

　　资金监(jiān)管(guǎn)环节，英(yīng)国(guó)期(qī)房预售(shòu)资金监管极为严格(gé)，资金也(yě)由(yóu)律师监管(guǎn)，在确认工(gōng)程(chéng)进度、支付相关款项过程中，由买房律师将(jiāng)资金转给(gěi)卖方(fāng)律师(shī)，卖方律(lǜ)师(shī)转给(gěi)开发商，即资(zī)金(jīn)在进入开(kāi)发商账户前经过两道关(guān)口，有利于保障(zhàng)购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房(fáng)交(jiāo)易立法，设置期(qī)房预(yù)付(fù)款保全(quán)措施(shī)

　　日本期(qī)房交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金保全措施(shī)”，交房前付款比例不超房(fáng)款的20％，开发商违约需返还定价并(bìng)赔偿约(yuē)10％房(fáng)款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供给严重失衡(héng)，叠加(jiā)法律空(kōng)白，社(shè)会上(shàng)“一房二(èr)卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交(jiāo)易法》，经多次(cì)修订(dìng)，目前(qián)是唯(wéi)一一部(bù)规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建(jiàn)物取引业法(fǎ)》，对购(gòu)房者支付定金超过(guò)5％或(huò)超1000万(wàn)日元(yuán)的部分，法律要求开发商必须(xū)完成定金(jīn)保全措施(shī)才可预售。什么是定金保全(quán)措施？即买卖双(shuāng)方(fāng)签订购房(fáng)合同时，开发商向金融机构或指定保(bǎo)证机(jī)构(gòu)或保险机构签订定金保证委托合同，设置购房者定金(jīn)的保证或保险，并将相应的保证金(jīn)证明书交(jiāo)付(fù)给(gěi)购房者。除(chú)定(dìng)金外，其他预先支付的购房款也(yě)受该措(cuò)施保护。若开发商倒闭导(dǎo)致(zhì)期房(fáng)烂尾，购房者(zhě)可凭(píng)保证金证明(míng)书(shū)向(xiàng)金融(róng)机构或保证机(jī)构(gòu)或保险公司兑付，同时，开发商需向购房(fáng)者赔付(fù)违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需(xū)支付最(zuì)多不超20％的定金，签(qiān)订购房合同(tóng)后，购房者即(jí)可向银行(xíng)申请贷款(kuǎn)，但(dàn)交房后(hòu)才开(kāi)始按揭(jiē)贷款，除定金外的剩余房款(kuǎn)在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡(pō)期(qī)房购房者违约可返还相当(dāng)于3.75％房款(kuǎn)的订金(jīn)，首付(fù)比例20％，余款按(àn)工程进度(dù)支付，所有资金进银行专门项目(mù)资(zī)金账户，交房后满1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金(jīn)支(zhī)付环节，新加(jiā)坡开发商有统一的选购权(quán)合同(tóng)以及(jí)订(dìng)金(jīn)返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步签订(dìng)购买(mǎi)合(hé)同，不执行(xíng)OTP则(zé)退还(hái)3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例(lì)方面，签(qiān)订购房(fáng)合同后，购房者(zhě)需支付15％的首付及印花税(shuì)，同时购房(fáng)者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡(pō)期房同样采(cǎi)取按工程进度付款的方式，《发展商条(tiáo)例》对(duì)期房(fáng)付款流程做了(le)统一详细规定，要(yào)求所(suǒ)有开发(fā)商遵守(shǒu)，支付节点一般为合同签订(dìng)后、地基完工(gōng)、框架完工(gōng)、管道门窗等(děng)完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按(àn)揭贷款也依照工程(chéng)进度(dù)放款，月供(gōng)在此(cǐ)过程中随着放出贷款的增(zēng)加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的订金与付款(kuǎn)会存(cún)入银行专门的项目资金账户(hù)，账户资金提取须(xū)与房屋建设有关。房(fáng)屋交付后，购房者享受(shòu)1年的房屋保修(xiū)期，此(cǐ)后购房者(zhě)支付15％的(de)尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房地产(chǎn)到了政策出手(shǒu)临界点，重点是(shì)保交楼和房(fáng)企重组。一方面(miàn)，加大对(duì)刚(gāng)需和改善型需求(qiú)的(de)支持力度(dù)，长短兼顾妥善应对局部停贷现(xiàn)象，重点(diǎn)是(shì)保交楼保复工保民生，给予(yǔ)强有力(lì)的金融(róng)工具支持。另一(yī)方面，从现在起，对还在正常运转的(de)房企包括民营企业，加大支持力度，由优质房企牵(qiān)头(tóu)并购(gòu)重组整个行业，为(wèi)每个房企配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具(jù)配(pèi)套。

　　二(èr)，中期来看，应充分(fēn)估计形(xíng)势复杂性(xìng)和人性(xìng)复杂性，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复(fù)市(shì)场(chǎng)信(xìn)心以及长效机制。长效(xiào)机制四大(dà)关(guān)键是推动(dòng)城市群战(zhàn)略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房(fáng)地产税。定金环节，建立开(kāi)发商(shāng)违约后定金(jīn)保护机(jī)制，如(rú)将已(yǐ)支付定(dìng)金冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大(dà)延期以及(jí)重(zhòng)大缺陷等(děng)情况提供充(chōng)分的(de)保障。余(yú)款(kuǎn)支付环节，建立按工程(chéng)进(jìn)度付款机(jī)制或交房后按揭贷款机制，充分保护购(gòu)房(fáng)者的权(quán)益(yì)。资金监管环节(jié)，引入独立于开发商(shāng)、银(yín)行的(de)第三方资(zī)金监管机构，或由政(zhèng)府相(xiāng)关部门直(zhí)接监(jiān)管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立(lì)商品房保修期制度。保修期内，开发商应对(duì)房屋质量问题(tí)全权(quán)负责、免费(fèi)维修，购房者在保修(xiū)期(qī)结(jié)束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取(qǔ)消商品房预售制(zhì)是大(dà)势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预(yù)售制(zhì)是权宜之计，现(xiàn)在(zài)全国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不公平(píng)的预售制已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。另(lìng)一方面，取消预售制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，开(kāi)发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道(dào)能不能兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的(de)过(guò)硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升(shēng)开发商(shāng)的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币。

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