文：任泽平团队(duì)　　

　　导(dǎo)读

　　是该(gāi)取消预售(shòu)制了。 1月17日召开(kāi)的全(quán)国(guó)住房(fáng)和城乡建设工(gōng)作会议提出“有条件的可以(yǐ)进(jìn)行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安(ān)徽、河(hé)南、四川、广东等地明确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预售制了(le)，用你的钱，建(jiàn)你的(de)房子，还烂尾了，这(zhè)是对购房者的不(bù)公平。以后(hòu)谁有(yǒu)钱(qián)谁建(jiàn)房(fáng)，没钱没实力的别建了(le)，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓和(hé)社(shè)会，这是房地产(chǎn)从大开发时代(dài)步入高质量发展阶段的必(bì)然趋势，也是对(duì)购(gòu)房老百(bǎi)姓的最大保护。98年房(fáng)改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房民众不公平(píng)的预售制(zhì)已经过(guò)时(shí)了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。以(yǐ)后一(yī)手(shǒu)交(jiāo)钱，一手交房(fáng)，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信(xìn)心(xīn)以及长效机(jī)制，长效机制(zhì)四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产(chǎn)税。如(rú)果按照经济规律办事，中国一定能实现(xiàn)房地产软着陆(lù)和长期平稳(wěn)健康发展，跨(kuà)过这道关，解(jiě)好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改(gǎi)为现房销售(shòu)？大(dà)家想想，绝大部分商品是一(yī)手(shǒu)交钱(qián)一手交货，预售制是对(duì)购买者的单方面不公平(píng)制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付(fù)的风(fēng)险。从个人层面看，预售制对购房者非常不(bù)公平，比(bǐ)如，交(jiāo)房(fáng)等待期一般(bān)为两年，在(zài)此期间，购房者不(bù)仅承担银(yín)行利息，还(hái)要承担延迟交房、房屋质(zhì)量、房(fáng)产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚至不能交房的风险。从行业层面(miàn)看，预售制助推(tuī)部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若(ruò)遇(yù)到(dào)下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)，这(zhè)样有助于落实中(zhōng)央房(fáng)住(zhù)不(bù)炒(chǎo)精神、有助于保障购(gòu)房老百姓权益(yì)、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么建议(yì)取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制度？预售(shòu)制度怎么来的？国(guó)外(wài)什么情况？简(jiǎn)单科普(pǔ)一下(xià)：商品房预售最早源于(yú)中国(guó)香(xiāng)港，俗称卖(mài)楼花，卖期(qī)房，是(shì)一种开发商(shāng)放杠杆的方式(shì)。98年房改，由于(yú)商(shāng)品房(fáng)短(duǎn)缺，房企(qǐ)缺资金(jīn)，借鉴中国(guó)香港，引入(rù)了商(shāng)品房预售制度。其(qí)实，当前世界不(bù)少(shǎo)国家存在预售制。但是，重点来了！发达国家一般有严(yán)格的监管保(bǎo)障措(cuò)施，开发(fā)商在项目获得(dé)政府批准后才可(kě)以(yǐ)开始销售，买家(jiā)在购买期房后并非像中(zhōng)国一(yī)样在支付完(wán)首付款后从银行一次性贷(dài)款支付(fù)剩余(yú)全部房款，而(ér)是(shì)根据开(kāi)发商(shāng)工(gōng)程进度在完全交(jiāo)房(fáng)前进行分期(qī)支付。所以(yǐ)，预售制度是需要严格(gé)的资(zī)金监管、分期(qī)支(zhī)付(fù)以及(jí)违约处(chù)罚(fá)措施(shī)作为保障的(de)，如果没有这(zhè)些保(bǎo)障措施，一定会触发风险(xiǎn)，对(duì)购房民众不公平，所(suǒ)以不(bù)如借机取消预售制度(dù)，以后改为现房(fáng)销(xiāo)售。客(kè)观(guān)讲预(yù)售制度(dù)有一定历史阶段性，现在中国(guó)住房进入(rù)存(cún)量时代，取消预(yù)售(shòu)制(zhì)度有助(zhù)于降负债降杠杆，不(bù)再把烂尾风(fēng)险甩(shuǎi)给老百姓和社(shè)会，当(dāng)然这需要(yào)配套(tào)房企(qǐ)债务重组、复工(gōng)保(bǎo)交楼、恢复市(shì)场信(xìn)心(xīn)和房(fáng)地(dì)产长效机(jī)制。这是个技术活，只要(yào)坚持市场(chǎng)化改革，中国一定能(néng)化解这个难题，让(ràng)房地产回归实(shí)体经济和居(jū)住属性，安(ān)居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段(duàn)，而是(shì)所见即(jí)所得的过硬的(de)产品质(zhì)量和诚信，这(zhè)才是对购(gòu)房民众的最根本最(zuì)实(shí)质的保障(zhàng)，这样(yàng)将极大(dà)的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣(liè)币。所(suǒ)有商(shāng)业的本质是向善，是以客户为中(zhōng)心(xīn)，房地产也(yě)不能例(lì)外，老百姓买房子是(shì)天大(dà)的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家人。从(cóng)这个(gè)角度，取消(xiāo)预(yù)售制、实(shí)施现房销售是(shì)实(shí)现老百姓安居乐业、社(shè)会长治(zhì)久安、行业企业健康(kāng)发(fā)展(zhǎn)的重(zhòng)大(dà)措施。在(zài)当前(qián)的情况下，取消预售(shòu)制要结合稳(wěn)楼市、房地产软着(zhe)陆、打通(tōng)金融支持当期三(sān)好生、新模(mó)式(shì)等综合施策。

　　作者十年前在国务(wù)院发(fā)展研究中心参与(yǔ)财税改革方案研究时，对(duì)预售(shòu)制、房地(dì)产(chǎn)税、人(rén)地(dì)挂(guà)钩、金融稳定(dìng)、房(fáng)企杠杆率等进行过长期系统的专项研究。（参考后来(lái)形成(chéng)的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预(yù)售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城(chéng)市化进程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全(quán)程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置(zhì)期(qī)房(fáng)预(yù)付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买(mǎi)方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期(qī)后付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内(nèi)地(dì)商品房预(yù)售制的前世眉飞色舞是什么生肖 眉飞色舞是神态描写吗(shì)今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世(shì)纪五(wǔ)十年代在(zài)中国香港，楼宇出租是地产行业盛行(xíng)的方(fāng)式，但有着转让难、出(chū)租资金周转期长等问题，分层销售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国香港还未(wèi)推行公共房(fáng)屋制度，许多人栖身于木屋或者其(qí)他临时住宅，住(zhù)房的(de)需求(qiú)是相当高(gāo)，不过(guò)大多数(shù)居民的储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多(duō)数以一整(zhěng)栋楼为单(dān)位(wèi)，需要雄厚的(de)资金实力才能(néng)购买。虽(suī)然楼(lóu)宇出租是中国香港地产行业盛(shèng)行的方(fāng)式，但(dàn)有着转让(ràng)难、出租(zū)资金周转期长等问(wèn)题。针对这(zhè)一系(xì)列(liè)问题，不(bù)少(shǎo)地产商开始探求新的方式(shì)，如(rú)把楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼(lóu)宇分层出售。这模式一经推行，购买(mǎi)楼宇的市民(mín)数量有所(suǒ)增加，开(kāi)发商资金周转加(jiā)快。

　　在分层(céng)出售的基础上，将“按揭”模式(shì)引入房地产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍(huò)英(yīng)东创办立信置业有限公司(sī)，凭借商业直(zhí)觉和多年经(jīng)营(yíng)杂货铺、海上驳运业务(wù)的经验，对(duì)于商品流通、资金周转有着独到的见解，在努力寻求方法加快自身资金周转。当时其在购下九(jiǔ)龙(lóng)的(de)一(yī)块(kuài)地(dì)盘后，除了分层出售、还印(yìn)发售楼说(shuō)明书，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇的(de)地(dì)势环境(jìng)、建(jiàn)筑材料、分层价(jià)格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点，即先收取买家的(de)订金，采(cǎi)用类(lèi)似(shì)租(zū)金的(de)分期付款形式，等(děng)新楼落(luò)成时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥(yōng)有了(le)自己(jǐ)的房产。这种方式减轻了民众(zhòng)购房的资金(jīn)压力(lì)，加速了房屋的建(jiàn)造(zào)和销售(shòu)，也解(jiě)决(jué)了制造商的资金问题(tí)，降低投(tóu)资风险(xiǎn)，在当(dāng)时可谓(wèi)是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的(de)销售模式成为当时中(zhōng)国香港房地产(chǎn)市(shì)场的一大特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地(dì)解决了核心的住房供(gōng)不应求的问(wèn)题(tí)，使(shǐ)房市发(fā)展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市几十(shí)年繁(fán)荣，但期间也(yě)出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但(dàn)监管部门不断完善、规范(fàn)化，建立(lì)健全的监(jiān)管机(jī)制，促(cù)进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一个楼盘因建筑费(fèi)用(yòng)超支停工，出现“烂(làn)尾”情(qíng)况。在(zài)1961年(nián)后，中国香(xiāng)港管(guǎn)理部门(mén)提升了(le)对于预售楼花制度的监管，即要(yào)求开发(fā)商在预售前，确保(bǎo)地(dì)价款(kuǎn)已经全(quán)部支(zhī)付，还要证明自(zì)身有资金(jīn)等能力把项目(mù)完成，资金需放入律(lǜ)师(shī)所托管，支取时(shí)需(xū)律所(suǒ)和建筑师的(de)核准。为了防(fáng)止开发商(shāng)、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取监管账户资金(jīn)，中国香港要求律师行在银行(xíng)开(kāi)设的信托账户（监管账(zhàng)户）、开发(fā)商操作等采取全透明化(huà)机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成(chéng)最(zuì)大风险方，后续需自身(shēn)推动项(xiàng)目完工。随(suí)着监管体系逐步(bù)完(wán)善，出(chū)现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十(shí)年(nián)代，中(zhōng)国内地面临住房需求大和供给量短(duǎn)缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中(zhōng)国内地优(yōu)先发(fā)展重(zhòng)工业，强调基(jī)础建设，这(zhè)一导(dǎo)向(xiàng)使前期发展工业化的进(jìn)程大于城市化进程，唯有(yǒu)解决住房基础等城市化(huà)配套问题，才能进一步推进城(chéng)市(shì)化(huà)。但当(dāng)时推行的是“统(tǒng)一(yī)管(guǎn)理，统(tǒng)一分配，以(yǐ)租养(yǎng)房”的福利分房制(zhì)度，住(zhù)房市场发展起步较(jiào)晚、增速较慢，福(fú)利(lì)分房制(zhì)度也(yě)出现了(le)分配(pèi)不公、效率低、配套差等问题，因此福利分(fēn)房制度不再适(shì)用于当时的国情。叠加房地产市场(chǎng)面临商(shāng)品房的需求量大，而(ér)社会(huì)缺少大型房(fáng)地(dì)产开发商，商品房(fáng)供应量小的困境(jìng)，此时引(yǐn)入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地(dì)房地产市场(chǎng)的一(yī)针强心剂(jì)。从1994年(nián)起(qǐ)，中国内(nèi)地逐步引(yǐn)进中国香(xiāng)港(gǎng)预售商品房制度，先后出台多(duō)项文(wén)件，大力(lì)支持国内房地产(chǎn)市场(chǎng)改(gǎi)革。例(lì)如(rú)，1998年(nián)，国务院出台《关(guān)于进一步深化城(chéng)镇住房制度改(gǎi)革(gé)，加快住房建设的通知》文(wén)件，决定停止(zhǐ)住(zhù)房无(wú)偿实(shí)物分配，逐步实(shí)行住房分配货币化、住房(fáng)供给商品化、社会化的住房新体制(zhì)，从计(jì)划经(jīng)济下(xià)的福利分房(fáng)转向市(shì)场经济的商品房。房地产市场采用预(yù)售制，允许开发商卖期房，解决(jué)了房(fáng)企缺少资金和开发时(shí)间(jiān)周期(qī)长的两(liǎng)大(dà)难(nán)题(tí)，开(kāi)发商以预(yù)售款撬动(dòng)下一个项目的(de)开发，形成滚动开发模式，住房(fáng)供应速度加快。自此中国(guó)内地(dì)开始房改(gǎi)货币化，中国人民银行等(děng)多方(fāng)迅速出(chū)台相(xiāng)关的信(xìn)贷(dài)政(zhèng)策，支持购房(fáng)者，极大作用推动了房地产市(shì)场的(de)发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼(lóu)花”模式(shì)后，经调整(zhěng)形(xíng)成契合中国内(nèi)地(dì)的商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)度。预售(shòu)制的初衷是(shì)为了缓解房(fáng)企资金压力，加快城(chéng)镇住房(fáng)建设。具体来说，是指房地产(chǎn)开发企业将正在建(jiàn)设中的房屋预先出售给购房者，由(yóu)购房者(zhě)支(zhī)付定金(jīn)或房款(kuǎn)的(de)行为(wèi)。区别于中国香港(gǎng)，在中国内地实(shí)践过程中，商品房预售流程为(wèi)：房(fáng)地产(chǎn)开发商办(bàn)理预售许可证(zhèng)-签订商品房(fáng)买卖合同-进行备案登记和预(yù)告登(dēng)记-交付房屋。在购房过(guò)程中(zhōng)，购房(fáng)者需要一次性付清首付款，并采(cǎi)用银行贷款的形式(shì)一次性付清剩余房(fáng)款(kuǎn)，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发商(shāng)可能已拿到了全部购房款，这(zhè)点(diǎn)与中国(guó)香(xiāng)港的按照工(gōng)程进度付款有所(suǒ)不(bù)同。对中国内地的开发商而言，预售制(zhì)商品房也(yě)开启了高周转、高杠(gāng)杆的(de)运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的(de)风(fēng)险确实存(cún)在

　　作为中国内地商品房(fáng)销售的最(zuì)主要方式(shì)，预售制(zhì)极大缩(suō)短房企现金回笼周期(qī)，同时增(zēng)加市(shì)场商(shāng)品房供应，推动了(le)城镇(zhèn)化发展进程(chéng)。预(yù)售制在(zài)过去20多年对中(zhōng)国内(nèi)地房地产市场的(de)稳步发展(zhǎn)起到了重要作用，不仅(jǐn)解决了房地(dì)产市场快速发展阶段的资金需求，也(yě)提高了居民居住水(shuǐ)平(píng)，中国内(nèi)地城(chéng)镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅小区，从全(quán)民蜗居到基本(běn)适居，住房事业取得巨大进步，数十年(nián)时间走完发达(dá)国家几百年城镇化路(lù)程。改革开放(fàng)以来，城镇(zhèn)化进程(chéng)进入快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建(jiàn)成区面(miàn)积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从(cóng)8.1平方(fāng)米(mǐ)增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从(cóng)约3100万(wàn)套(tào)增(zēng)至3.63亿(yì)套(tào)，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已成(chéng)为中(zhōng)国内(nèi)地商品房销售最主要方式(shì)，2005年中国(guó)内地商(shāng)品(pǐn)住宅期房销(xiāo)售面积占总销售面积的比(bǐ)重(zhòng)为63％，而2021年期(qī)房累(lèi)计销售(shòu)面积(jī)达15.6亿平(píng)，比重(zhòng)上升(shēng)至87％。

　　预售(shòu)制也推(tuī)动了中国内地房(fáng)地产行业的发(fā)展。中国内地房地产历经二(èr)十多年长周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累(lèi)计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年复(fù)合(hé)增速10.6％。房地(dì)产开(kāi)发(fā)投(tóu)资完成额从(cóng)0.4万亿元(yuán)增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和(hé)销售金额(é)分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速(sù)发展，房地产企业从(cóng)无到有(yǒu)、从(cóng)国企先(xiān)行到民企(qǐ)崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来(lái)房地产也(yě)成为拉动中国内地经济高(gāo)增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产(chǎn)带动的上下游产业链特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全(quán)贡献(xiàn)），其中房地(dì)产业增(zē眉飞色舞是什么生肖 眉飞色舞是神态描写吗ng)加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地(dì)产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对(duì)金融(róng)、批发、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动的投资(zī)占全社会固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资(zī)占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷(dài)款占(zhàn)银行(xíng)各项贷(dài)款(kuǎn)余额的比重看(kàn)，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业务，占比超过三分之一。从房地(dì)产融资存量(liàng)占社融存量比重(zhòng)看，2021年(nián)12月占比为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大(dà)面积违约，将导(dǎo)致(zhì)银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道(dào)，根据我(wǒ)们的《中国住房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法德(dé)三国(guó)合计的31.5万亿(yì)美元。从住房市值占股债房(fáng)市值(zhí)的比例看，2020年(nián)中国为(wèi)66.6％，高于美国(guó)的(de)27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的(de)64％。中国(guó)住房(fáng)市值与股债(zhài)房(fáng)市值的比(bǐ)例较高(gāo)，主要是因为住房市值高，以及中(zhōng)国资本市场(chǎng)发育尚(shàng)不(bù)成熟(shú)，直接融(róng)资比例(lì)较低，股票、债(zhài)券市值较(jiào)低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否(fǒu)认(rèn)，预售(shòu)制背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在(zài)，当前(qián)的负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人(rén)层面看(kàn)，绝(jué)大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货(huò)，预售制是对购买者的单方(fāng)面不公(gōng)平制度，购(gòu)房(fáng)老百姓几(jǐ)乎(hū)承(chéng)担了所(suǒ)有商品(pǐn)不能交付的风险。比如，交房(fáng)等待期一般(bān)为两年，在此期间，购房(fáng)者(zhě)不仅承担银(yín)行利(lì)息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延期(qī)办理甚(shèn)至不能交房(fáng)等风险。另外，购房(fáng)者和开(kāi)发(fā)商之间的购房合同、购房者(zhě)和银(yín)行的按揭(jiē)贷款合同是两(liǎng)个独(dú)立的眉飞色舞是什么生肖 眉飞色舞是神态描写吗合同关(guān)系(xì)，如果开(kāi)发商发生(shēng)违约，购房者(zhě)只能根据(jù)购(gòu)房合同向开发商(shāng)主张(zhāng)权力(lì)，但依(yī)旧需要根据按揭贷款合(hé)同按时(shí)向(xiàng)银(yín)行进行(xíng)贷款(kuǎn)偿还，因此购(gòu)房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助(zhù)推部分(fēn)房(fáng)企过度举债、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，资(zī)金若遇到下行周期，会引发(fā)资金(jīn)链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等(děng)系列风险，进行(xíng)影响(xiǎng)自身(shēn)信(xìn)用和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发(fā)放方，一旦房企因为市场(chǎng)波(bō)动或(huò)经营不善，出(chū)现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等(děng)情况(kuàng)，而房企通过与购房者签订的(de)预售合(hé)同和按揭(jiē)合同，已经从银(yín)行获(huò)得房款，如(rú)果购(gòu)房者丧失还款能力(lì)或短(duǎn)期不能还(hái)款等(děng)，则风险完全由银行承(chéng)担，银行将面临较(jiào)大的(de)坏(huài)账(zhàng)压力(lì)。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的预售监(jiān)管资(zī)金去哪(nǎ)了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字(zì)那就是“没(méi)钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理(lǐ)办法(fǎ)》中明(míng)确规定了开发企(qǐ)业预售商品房所得(dé)款项应当用(yòng)于(yú)有关的工程建设，商品房预售款监管(guǎn)的具体(tǐ)办(bàn)法(fǎ)，由房(fáng)地产管(guǎn)理部门制定。但多年(nián)以来全(quán)国并(bìng)没(méi)有(yǒu)统一的预售资金监管规(guī)定，各地(dì)实行“一(yī)城一(yī)策”。例如(rú)，太(tài)原、昆(kūn)明(míng)、重庆、长沙(shā)等城市重点监管资(zī)金比例为总预售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥(féi)等城市则按照项目的(de)建安成本乘以(yǐ)建筑面积或者项目(mù)工程(chéng)总(zǒng)额报价计算重(zhòng)点资金。而事(shì)实是，不少购房款未(wèi)进入监管账(zhàng)户、或进(jìn)入监管(guǎn)账户后被挪用，导致(zhì)楼盘没(méi)有(yǒu)资金继续建设。收楼(lóu)遥遥无期(qī)，月(yuè)供却被迫继(jì)续还款。那么(me)，监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产大(dà)开发时代的高周转背景下，抽调预售(shòu)款(kuǎn)监管(guǎn)账(zhàng)户资金，是行业“潜(qián)规(guī)则(zé)”。比如工程总承包方(fāng)，以工程建设(shè)名(míng)义，获得(dé)监管账户拨(bō)付资金(jīn)，再由(yóu)工程(chéng)方(fāng)将(jiāng)资金转给(gěi)房企，而拨付的工程(chéng)款(kuǎn)，远超工程进度(dù)所(suǒ)需(xū)。通过这些(xiē)方(fāng)式(shì)套取的资(zī)金，在房企各地项目间流动(dòng)，变相加(jiā)杠杆，这(zhè)样做提(tí)供了资金流动性，房(fáng)企抽(chōu)调资(zī)金统筹拿地、还款和楼盘建设，形(xíng)成一种资金循环(huán)高周转模式(shì)，但一定程度上把风险甩(shuǎi)给了购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　整(zhěng)体(tǐ)来说，国外(wài)商品房预售制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护(hù)：对于购房(fáng)者预付资(zī)金，一般设有定金或预付款保护机制(zhì)，如英国、日本(běn)；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者支付的(de)预付款(kuǎn)比例(lì)相对较(jiào)低，绝大部分房(fáng)款在房屋(wū)交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预(yù)付(fù)款一般(bān)以(yǐ)定金方式支付(fù)，或按(àn)工程进度分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放按揭贷(dài)款，一是按工程进度付款，按(àn)揭贷款按照工程进度逐渐发放(fàng)，购(gòu)房者开始(shǐ)月供；二是房屋交(jiāo)付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预(yù)售商品房提供期(qī)房烂尾保险，在商品房出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有两种方式，一是期房由(yóu)政府或第三方(fāng)验收(shōu)合格并提供验收(shōu)凭证后，开发商凭(píng)验收(shōu)凭证(zhèng)取(qǔ)得(dé)购(gòu)房者支付的房款。二(èr)是开发商为购房者提供一定(dìng)的保修(xiū)期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售(shòu)资(zī)金第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期(qī)限内(nèi)无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余房(fáng)款交付后按(àn)揭还款，交付(fù)前资金由第三方全程监(jiān)管，交付时(shí)开发商凭(píng)验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款。

　　定(dìng)金(jīn)及首付(fù)环节，定金比(bǐ)例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于(yú)3.5％，根据(jù)美国官(guān)方数据，2021年美国(guó)平均首付比例(lì)为12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付方面，除(chú)定金或(huò)首付外(wài)，购房者在房(fáng)屋交付后通过按揭(jiē)贷款(kuǎn)支付剩余(yú)房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防止开发商(shāng)挪用资(zī)金，购房者的定金及(jí)首付款(kuǎn)由第三方公证行(xíng)或产权(quán)保险公(gōng)司的信托(tuō)账户监管。如(rú)果开发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资(zī)金(jīn)可(kě)通过申请仲裁取回，且不承担(dān)任何责任与损失。而(ér)开发商在房屋(wū)建设过程中的资金全部来(lái)自(zì)银行，银行根据工程(chéng)进(jìn)度(dù)向开发(fā)商提供一定比(bǐ)例的贷款，由于(yú)开(kāi)发商挪用资(zī)金直接损害银(yín)行利益，银行有充分动(dòng)机监管开发商施工进度。开发商在(zài)房屋交(jiāo)付时需取得由(yóu)政府(fǔ)相关(guān)部门(mén)经审查(chá)后(hòu)发(fā)放的(de)验收凭证，通过验收凭证向银行得(dé)到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德国期(qī)房可零(líng)首付(fù)购房，房(fáng)款按(àn)建造工期(qī)进度支付，按揭按工期放款后(hòu)还贷(dài)，房贷利率采用固定利率，开发商或购(gòu)房(fáng)者(zhě)可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开(kāi)发商在项目获批后即可预(yù)售房屋(wū)。签署(shǔ)购房合同(tóng)前，购(gòu)房者需支付(fù)约2000欧的定(dìng)金并进(jìn)行预约(yuē)公证(zhèng)，签订合同(tóng)后定金退(tuì)还(hái)。如由(yóu)于任何原因不(bù)能购买，定金(jīn)按照德国法律(lǜ)全部退(tuì)还(hái)。

　　签(qiān)署购房合(hé)同后，购房者需(xū)支付公证费(fèi)和土(tǔ)地(dì)交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用不包含在购房款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付方面，德国(guó)没有规(guī)定(dìng)最低首付比例，可(kě)零(líng)首付购房。

　　余(yú)款方面，德国也采取(qǔ)按工期支付(fù)房款的(de)制度，一般分7笔进行(xíng)支付(fù)，具体支付(fù)节点、比例因项目而异。一般来说，支付节点可(kě)分为(wèi)公证后(hòu)、主体完工、内部(bù)水暖电路(lù)完工(gōng)、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁及墙(qiáng)面完工、地板完工(gōng)、全(quán)部完工，支付(fù)比(bǐ)例(lì)可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支付房款前申请(qǐng)房贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固定利率，银行按(àn)施工节奏分多(duō)次发放(fàng)贷款，每(měi)笔(bǐ)贷款给予购房者(zhě)一定使用期限，期限结束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公司(sī)针对期房设计(jì)了(le)两种保险，保(bǎo)险的功能是当(dāng)房屋出现(xiàn)重大(dà)延期(qī)或(huò)重(zhòng)大缺(quē)陷时，保险公司保(bǎo)证开(kāi)发商赔偿(cháng)或修复，开发商破产(chǎn)，由保险(xiǎn)公司负责相应赔(péi)偿(cháng)。保险由(yóu)开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付(fù)

　　英国预(yù)售制设有10％定金(jīn)保险保护机制，交(jiāo)房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由(yóu)买卖双方(fāng)律师严格监(jiān)管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均有一(yī)名律师，负责沟(gōu)通期(qī)房交易(yì)中(zhōng)的房(fáng)产、资金、合(hé)同等各个环节，各环节(jié)内(nèi)容确(què)认无误(wù)后签(qiān)订首付(fù)交换合同。

　　定金(jīn)方面，英(yīng)国设置(zhì)了10％定金保险保护(hù)机制，当(dāng)开发商出现财务(wù)、经营(yíng)问题时，购房者(zhě)10％的定金由保险公司赔付(fù)，而超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常为(wèi)10％-25％，首付需(xū)要(yào)在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节(jié)，英国(guó)采取按工程进度付款的方式(shì)，但是(shì)交房前(qián)付款比例相对较低，一般会在(zài)合同签订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房(fáng)后(hòu)支付。

　　交(jiāo)付环节(jié)，英国规定房屋必须经过房产公证公司的检(jiǎn)验验(yàn)收(shōu)后才能交付，交付(fù)后(hòu)方可按揭(jiē)还贷(dài)。

　　资(zī)金(jīn)监管环节，英(yīng)国期房预售资金监管(guǎn)极为严格，资(zī)金也由(yóu)律师监管(guǎn)，在确(què)认(rèn)工程进(jìn)度、支付(fù)相(xiāng)关(guān)款项过程中(zhōng)，由买房律师将资金(jīn)转(zhuǎn)给卖(mài)方律师(shī)，卖方律师(shī)转给开发商，即资(zī)金在进入开发(fā)商账(zhàng)户前(qián)经(jīng)过两道关(guān)口(kǒu)，有利于保(bǎo)障购(gòu)房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期房预付款保(bǎo)全(quán)措施

　　日本期房交易立法，定金(jīn)超5％或(huò)1000万(wàn)日元时，开发(fā)商必须完成“预售房(fáng)定(dìng)金保全措施(shī)”，交房(fáng)前付款比例不超房款的(de)20％，开发(fā)商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭(jiē)还(hái)款。

　　立(lì)法方面，日(rì)本二战结(jié)束后由于房屋供给严重失衡(héng)，叠加法律空(kōng)白，社会上(shàng)“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地(dì)建筑物交易(yì)法(fǎ)》，经多次(cì)修(xiū)订(dìng)，目前是唯一一部(bù)规范(fàn)期(qī)房(fáng)交易的法律。

　　定(dìng)金保护方(fāng)面，根(gēn)据日本《宅地(dì)建物取(qǔ)引业法》，对购房(fáng)者(zhě)支付定金超过5％或超(chāo)1000万日元的部(bù)分，法(fǎ)律要求开发(fā)商必须(xū)完成(chéng)定金(jīn)保全措施才(cái)可预(yù)售。什么(me)是定金(jīn)保(bǎo)全(quán)措施？即买卖双方签订(dìng)购(gòu)房(fáng)合同时，开发(fā)商向金融机构或指定(dìng)保证(zhèng)机构或(huò)保险(xiǎn)机构签订(dìng)定(dìng)金保证委(wěi)托(tuō)合同，设置购(gòu)房者定(dìng)金(jīn)的保证或保险(xiǎn)，并将相应的保(bǎo)证金证明书交付(fù)给购房(fáng)者(zhě)。除定金外，其他预(yù)先支(zhī)付的购房款也受该措(cuò)施保护。若开发(fā)商(shāng)倒闭导致期房烂(làn)尾(wěi)，购房者可凭保证金(jīn)证明书向金(jīn)融机构或保证机(jī)构或保(bǎo)险公司兑付，同时，开发商需(xū)向购房(fáng)者赔付违约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付(fù)环节(jié)，交房前只需支(zhī)付最多(duō)不超20％的定金(jīn)，签订购房合同后，购房者即可向银行申(shēn)请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定(dìng)金外的剩余(yú)房(fáng)款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年(nián)保修期后(hòu)付(fù)尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付(fù)比(bǐ)例20％，余款按(àn)工程进度支付，所有资金(jīn)进银行(xíng)专(zhuān)门项目(mù)资金账户，交房后满1年保修期后支(zhī)付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支(zhī)付环节，新(xīn)加坡开发商有统一的选购(gòu)权合同以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天(tiān)，执行OTP则(zé)进一(yī)步签(qiān)订(dìng)购买合同，不执行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签订购房(fáng)合同(tóng)后(hòu)，购(gòu)房者需支(zhī)付15％的(de)首付及印花(huā)税，同时购房者向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上(shàng)，新加坡期房(fáng)同样采取(qǔ)按工程进度付款的方式，《发(fā)展商条例》对(duì)期房付款流程做(zuò)了(le)统一详细规定，要(yào)求所有开发商遵守，支付(fù)节点一般为合同(tóng)签订后、地基完工、框架完(wán)工(gōng)、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照(zhào)工程进度放款，月供在此过(guò)程中随着放出贷款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的订(dìng)金(jīn)与(yǔ)付(fù)款会存入银行专门的项目资金账户，账户资(zī)金提取须与(yǔ)房屋建(jiàn)设(shè)有关。房屋交付(fù)后，购房者享受1年(nián)的房屋保修期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政(zhèng)策出手临(lín)界点，重点是保交楼和(hé)房企重组。一方面，加大(dà)对刚需和改善型(xíng)需求的(de)支持(chí)力度，长短兼(jiān)顾妥善(shàn)应对局(jú)部(bù)停贷现象(xiàng)，重点是保交楼保复工保民生，给予(yǔ)强有力的金融(róng)工具支持(chí)。另(lìng)一方面，从现(xiàn)在起(qǐ)，对还在正常运转(zhuǎn)的房企包(bāo)括民营企(qǐ)业(yè)，加大支(zhī)持力度，由优质房企(qǐ)牵头并购重(zhòng)组整个行(xíng)业(yè)，为每个(gè)房企配套(tào)AMC和财(cái)团，给予(yǔ)金融工(gōng)具配套。

　　二(èr)，中(zhōng)期来看，应充(chōng)分估计形势复杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长效机制。长效(xiào)机制四(sì)大关键(jiàn)是推动(dòng)城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税(shuì)。定金环节(jié)，建立开发(fā)商违约后定金保护机制，如将已(yǐ)支付定金冻(dòng)结至房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者定金安(ān)全(quán)。签订合同环(huán)节，鼓励保险公司介入，为房屋(wū)重大延期以及重大缺陷等情况提供充(chōng)分的保(bǎo)障。余款支付环节，建(jiàn)立按(àn)工程(chéng)进(jìn)度付款机制或交房后(hòu)按揭贷款(kuǎn)机制，充分(fēn)保护购房者(zhě)的(de)权益。资金监管环节，引入独立于开发商、银行(xíng)的第三方资金监管(guǎn)机构(gòu)，或(huò)由政(zhèng)府相关部门直接监管，以此防止(zhǐ)资金挪用现象。交付环节，建立(lì)商品房保修期制度。保修期(qī)内，开发商应对房屋质量问(wèn)题全权负责(zé)、免(miǎn)费维修，购(gòu)房(fáng)者在保修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消(xiāo)商(shāng)品房(fáng)预售制是大势所(suǒ)趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权(quán)宜之计(jì)，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时(shí)代，对购房民众不(bù)公平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售。另一方面(miàn)，取消预(yù)售(shòu)制，改为现房销售，开(kāi)发商(shāng)将拼的(de)不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的(de)营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过(guò)硬的(de)产品质量(liàng)和诚信(xìn)，这(zhè)才是对(duì)购房民众的最根(gēn)本最实(shí)质(zhì)的保障，这样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良币驱(qū)逐劣币。

未经允许不得转载：南京少儿险_南京【婴儿重病保险_幼儿教育险_婴儿怎样买保险】咨询_找经纪人沃保保险网 眉飞色舞是什么生肖 眉飞色舞是神态描写吗