5月以来，房地产板(bǎn)块个股多(duō)出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。而(ér)以公募(mù)基(jī)金为代表(biǎo)的机构对于这一板块已经在悄然布局。数据显示，以南(nán)方和华夏的(de)两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较(jiào)4月(yuè)28日时有(yǒu)小(xiǎo)幅增长。根据基(jī)金(jīn)一季(jì)报统计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数(shù)量(liàng)占(zhàn)流通股(gǔ)比重增幅五(wǔ)只个股分(fēn)别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地(dì)产或(huò)“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识(shí)

　　从公募基金对房地产的配(pèi)置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的(de)房地产(chǎn)行业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持(chí)股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表(biǎo)现出色(sè)，但公募所持房地产(chǎn)公司市值在(zài)股票资(zī)产中的占(zhàn)比却(què)断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三(sān)年来的首次回升，年底这一(yī)数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募(mù)对房地产行(xíng)业的(de)持股比(bǐ)例也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头(tóu)似(shì)乎在今年一季度(dù)得以延续。数据统计显示，公募重(zhòng)仓持(chí)有房地产板块一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股(gǔ)份、滨江集(jí)团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于房地产的投资愈发有集中(zhōng)于(yú)龙(lóng)头的趋势(shì)。Wind显示(shì)，在(zài)公募基金一季报汇总的(de)重(zhòng)仓股(gǔ)中，房地产板块排名最高的是保利发(fā)展，在基金重仓(cāng)第33位(wèi)。排(pái)名第二的是(shì)招商(shāng)蛇口，排(pái)在(zài)第78位(wèi)。而老牌(pái)龙(lóng)头(tóu)股万科A排(pái)在第96位(wèi)。对(duì)比去年四季报，变化之处首先在于几(jǐ)只房地产龙头股从排(pái)位上(shàng)看(kàn)均有退步，尤其是(shì)万(wàn)科最为明显；其次(cì)是金地集团(tuán)退(tuì)出百大之列。但(dàn)考虑(lǜ)到房地产是复(fù)苏(sū)链(liàn)上最后一环，且(qiě)首(shǒu)季并(bìng)非行业销售旺季，其传(chuán)导(dǎo)到二级市场乃至机(jī)构持仓上还需要时间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经(jīng)济圈判(pàn)断房地(dì)产已经进(jìn)入大分化(huà)时代，一二线城市好(hǎo)于三四线城市。而映射嘉峪关诗句最出名的句子，嘉峪关诗句名句赞美到二级市场(chǎng)投(tóu)资上，配置房地产行业轻松收获行(xíng)业贝塔的(de)红利期(qī)一去不返了。“如果按(àn)照产(chǎn)业周期来(lái)分类(lèi)，包括房地产等几(jǐ)类行业在(zài)盖特纳曲线里属于成熟期(qī)或(huò)者衰退期的行业，传(chuán)统(tǒng)认知上没有(yǒu)什么投资机会的。但在这几年特(tè)殊(shū)的行(xíng)情里包括(kuò)煤炭、电解铝等(děng)类似的行业也出(chū)现了(le)一(yī)些机会(huì)，背后的逻辑(jí)是供给侧(cè)发生(shēng)了更(gèng)大(dà)的变化。”一不愿具名(míng)的上海公募基金经理指出。

　　不(bù)过也(yě)有(yǒu)公(gōng)募人(rén)士(shì)持谨慎(shèn)乐(lè)观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现了，2022年光是居民存(cún)款数量增加了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平方米建筑面(miàn)积，考(kǎo)虑存量地产的更新，也有近10亿平方(fāng)米。需求端还(hái)需(xū)要有一(yī)定的(de)政策出(chū)来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究(jiū)员吕功绩也(yě)指出：“时至今日，无论(lùn)从城镇化(huà)的进程，还是人均(jūn)住房面积(jī)（接近(jìn)30平(píng)/人），我(wǒ)国均已告别住房短(duǎn)缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年(nián)18万亿元的销售额(é)，以及(jí)过快上行的房价，因而行业高(gāo)增(zēng)的(de)时代(dài)已经过去(qù)，未来行(xíng)业的需求或将回落(luò)，在此过程中(zhōng)，伴随着(zhe)地产的(de)高杠杆属性，就很容易出现信用风险问题（类(lèi)似2022年的(de)民营地产爆(bào)雷），行(xíng)业进入到供给侧出(chū)清的过程。这个过(guò)程中，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市(shì)占率的提(tí)升。当行业(yè)需求见顶回落(luò)时，行(xíng)业的贝塔已经过去了，但(dàn)不代表没有投资机会，机(jī)会在于(yú)城市、位置、产品的阿尔法，而对应(yīng)到(dào)股(gǔ)票投资，就(jiù)是强竞(jìng)争力(lì)公(gōng)司的阿尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认识转变，精耕细作个股(gǔ)成为公募(mù)乃至整体机构的务(wù)实(shí)之(zhī)举。

　　机构(gòu)配(pèi)置房地产“风(fēng)物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国(guó)企(qǐ)、优质区(qū)域性(xìng)标的成香饽(bō)饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板(bǎn)块个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地(dì)产(chǎn)指数本月涨幅(fú)约(yuē)为(wèi)2％。从具体的个股来(lái)看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房地产(chǎn)板块个(gè)股，在纳(nà)入统计的124只房地产(chǎn)类(lèi)标的股中，本月以来(lái)实(shí)现股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司月内(nèi)涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是上(shàng)实(shí)发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产(chǎn)。排名第一的上实发展(zhǎn)，五一假期归来后日成交量明显放(fàng)大，4日(rì)、5日连续(xù)两个(gè)交易日收(shōu)出涨停(tíng)。从该股(gǔ)的基本面(miàn)来看(kàn)，上实(shí)发(fā)展的主营业务为房地(dì)产开(kāi)发(fā)与(yǔ)经营。公司的(de)主要产品及服(fú)务(wù)为嘉峪关诗句最出名的句子，嘉峪关诗句名句赞美房地产销售、房地产租赁、物业(yè)管理(lǐ)服务、工程项目、酒店(diàn)经(jīng)营。从业绩(jì)数据来看(kàn)，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归(guī)母净(jìng)利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年(nián)第(dì)一季度，其实现营业总收入(rù)27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股(gǔ)东来(lái)看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十(shí)大流通(tōng)股(gǔ)股东来看， 具体包括公募的上(shàng)银基(jī)金(jīn)、私(sī)募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金(jīn)、长城资产管理(lǐ)公(gōng)司等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨(zhǎng)幅暂时(shí)排名第(dì)二的浦东金桥也是上海(hǎi)本(běn)地(dì)房(fáng)企，其第一季(jì)度的(de)收入利润(rùn)规模大幅度(dù)复苏。究其原因(yīn)，一(yī)方(fāng)面是该公司后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一方面则(zé)是公司拿(ná)地(dì)结(jié)算持续(xù)性向(xiàng)好，从数字上看，一季度(dù)新增虹口(kǒu)135、138住宅地(dì)块，总建筑面积(jī)约(yuē)54万平(píng)方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然(rán)也吸引了知名机(jī)构在其中持续驻足。从第一季度十大流通股股(gǔ)东嘉峪关诗句最出名的句子，嘉峪关诗句名句赞美来看，知名(míng)私(sī)募(mù)高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中(zhōng)，这也是连续第三个(gè)季度(dù)他有的两只产品杀入(rù)前(qián)十。同时榜单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿(ā)布扎比投资局，其(qí)当(dāng)季还小幅增加了(le)持股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域性地产公司外，荣安地产则是(shì)主要(yào)布局在深圳的地(dì)产(chǎn)公(gōng)司(sī)，一季报交出的也是一份(fèn)报喜的成绩单：首季公(gōng)司实现(xiàn)营(yíng)业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归(guī)属(shǔ)于上市(shì)公(gōng)司股(gǔ)东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊》注意(yì)到两只公募指(zhǐ)基首季新杀入十大流通股股东行(xíng)列。具(jù)体说(shuō)来， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名第(dì)七位，富国中证指数1000增(zēng)强则排(pái)名第九(jiǔ)位，此(cǐ)外联袂出现的(de)机(jī)构还有(yǒu)QFII高盛国(guó)际(jì)和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受(shòu)《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基(jī)金相关(guān)人士(shì)分析：“经(jīng)历过行业洗(xǐ)牌和兼并重组后(hòu)，龙头的价值更(gèng)为(wèi)笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年土地(dì)市场大(dà)幅降(jiàng)温，优质(zhì)土(tǔ)地供给较多（券商测算对(duì)应潜在毛(máo)利率在25％以(yǐ)上，目(mù)前(qián)房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数(shù)房(fáng)企(qǐ)受限于信用问题或者资金(jīn)紧张没法拿地，龙头(tóu)房企趁(chèn)机获(huò)取低成本(běn)土地，龙头房企(qǐ)的(de)拿地(dì)力度（拿地金(jīn)额(é)/销售(shòu)金额(é)）基(jī)本在(zài)30％以(yǐ)上(shàng)；从融资上看(kàn)，龙头房企(qǐ)杠(gāng)杆(gān)率较低，净负(fù)债率基(jī)本在70％以下，而其(qí)他房企的净负债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有(yǒu)限，从融资成本看，龙头房(fáng)企的融资成(chéng)本不断下(xià)滑(huá)，基本在(zài)3％、4％左右；对(duì)应到(dào)2023年的销售，龙头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月(yuè)百强房企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售(shòu)额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中(zhōng)特估的浪潮(cháo)下，央国(guó)企地产(chǎn)股或存(cún)在(zài)发展的大好机会。中信证券指出：“房地产行(xíng)业的结(jié)构性机会依然存在，少部分公(gōng)司尤其是央企占据(jù)显(xiǎn)著优势，其(qí)主要又体现为(wèi)库存的优势。央(yāng)企(qǐ)地产(chǎn)公司，现(xiàn)阶段表现出较低的融资成本，优(yōu)质(zhì)的开发资源和良(liáng)好的不动(dòng)产(chǎn)资产运(yùn)营能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企相较于民营地产公司也(yě)是更有优势的。”吕功(gōng)绩(jì)强调，“对于减值、土地资源(yuán)债权债务关系等问题，市场(chǎng)对民营(yíng)房开企业(yè)的(de)资产会有(yǒu)更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过(guò)程中，央国企相(xiāng)较于(yú)民(mín)企来说(shuō)估值的修(xiū)复(fù)更明显。中特(tè)估的(de)角(jiǎo)度从中长期的(de)维度看，行业的逻辑在(zài)于集中度(dù)提升后，行业进入高质量发展阶段，具备较快(kuài)速发展阶(jiē)段更稳定(dìng)且可预期的盈利和(hé)现(xiàn)金流创(chuàng)造能(néng)力，以此带来(lái)估值中(zhōng)枢的提升(shēng)，应该关注估(gū)值相对(duì)较低，企(qǐ)业自身资产(chǎn)的质量好、运营能力强、可以(yǐ)创(chuàng)造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量(liàng)时代(dài)中行业普涨的概率比较低，行业内部将(jiāng)出现分化，要关注将受益于(yú)行业集(jí)中度提升的头部(bù)公司。”星(xīng)石投资首席研(yán)究(jiū)官方磊(lěi)也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话，或许还(hái)是(shì)保利发展、招商蛇口等国资(zī)背景龙头(tóu)前途(tú)更为光明。不过国投瑞银(yín)基金投资部副总(zǒng)监綦(qí)傅鹏表示(shì)：“需要客观地去(qù)持(chí)续观察国企(qǐ)央企在三(sān)个方面(miàn)是否可(kě)以(yǐ)维(wéi)持，首先(xiān)是融资(zī)成本保持低位，其次是销售份(fèn)额持(chí)续提升，再次是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机(jī)构(gòu)需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红(hóng)周刊》也根据房(fáng)企一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年(nián)的业绩(jì)出现的(de)整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保(bǎo)利发展、滨江集团等房企营收、净(jìng)利均实现(xiàn)了业绩的回(huí)正(zhèng)，甚至是(shì)较(jiào)大增速的增长。而这些公司(sī)也是机构的重(zhòng)仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产业内人士张(zhāng)宏伟(wěi)向(xiàng)《红周(zhōu)刊》分析表示，业(yè)绩出现(xiàn)明(míng)显改善的房企，主要是因为过去两(liǎng)三年时间，尤其(qí)是在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么投(tóu)资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿(ná)地，且主要集中在(zài)核心(xīn)城市，投资力度较大。投(tóu)资的驱(qū)动(dòng)能够推动房企(qǐ)销售(shòu)业绩(jì)的增(zēng)长，从而在2023年一季度市场恢复但(dàn)仍处于调整的(de)过(guò)程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示(shì)，在(zài)房(fáng)地(dì)产的复苏(sū)过程(chéng)中，还面临着一些不确定性。其实整个市场(chǎng)从(cóng)四月份开(kāi)始又在往下掉。除了杭(háng)州(zhōu)、成都等极(jí)个别(bié)城市(shì)四月环比(bǐ)三月(yuè)相对(duì)表现较好之外，包括北京、上海在内(nèi)的(de)绝大多数城市都(dōu)出现环比(bǐ)下(xià)滑的情况。而现在五月的市(shì)场表现也不太乐观(guān)。按照现在的(de)经(jīng)济状况、收入情况，以(yǐ)及市场的去库(kù)存(cún)压力(lì)、企(qǐ)业的(de)资金面(miàn)压力，可能会出现，到六(liù)月份房企为了半年报冲(chōng)业绩出现市(shì)场的短(duǎn)期反弹外(wài)的(de)一个市场乏(fá)力现(xiàn)象。也(yě)就是说，第二季度、第三季度增长不确定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投(tóu)资董事长陈昊扬也(yě)向《红(hóng)周刊(kān)》指出，现在整个房地产以及其上下游(yóu)产业(yè)链的复苏速度都比想象的要慢很多(duō)，我们(men)要多给(gěi)一(yī)些耐心，这个时候，在房地(dì)产以(yǐ)及上下游就不是赚(zhuàn)快钱(qián)的(de)时候，只能(néng)赚他基本(běn)面的钱。但这(zhè)也意(yì)味着，只(zhǐ)有极为少数的、做得(dé)比同行好(hǎo)得(dé)多(duō)的企业，会伴随整个行业的(de)弱复苏，业绩(jì)会逐步(bù)体(tǐ)现出来(lái)。所(suǒ)以(yǐ)只能耐心地去(qù)等待它的基(jī)本(běn)面不断地凸显出来，这(zhè)需(xū)要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及(jí)个股(gǔ)仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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