OPPO宣(xuān)布关停(tíng)旗下芯片(piàn)子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大园REIT开(kāi)盘继续延续此前(qián)几日的下(xià)跌走势，午后跌(diē)幅一(yī)度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发(fā)布公(gōng)告，紧(jǐn)急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基(jī)础设施资产张润大(dà)厦的重(zhòng)要承租方之一(yī)，目前(qián)未收到哲库(kù)科技及OPPO方面(miàn)关(guān)于停止执行已签租(zū)赁协议的通知。同时，在公(gōng)告(gào)中(zhōng)，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT进一(yī)步表示，原始(shǐ)权益人将继续(xù)密切(qiè)关注哲库科技后续情(qíng)况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始权益人相关负责人也表示(shì)，近期已(yǐ)同步(bù)启动了应(yīng)急预案，排摸储备(bèi)租户，积极(jí)应(yīng)对哲(zhé)库提(tí)前(qián)退(tuì)租的可(kě)能事项。由于张润大(dà)厦是全国首批(pī)REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导高度重(zhòng)视，浦东(dōng)新区国资(zī)委也高度关注。

　　多(duō)位业内人士表(biǎo)示，华安张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)REIT近期市场波动较大，但其实不动(dòng)产公募REITs项(xiàng)目短(duǎn)期(qī)出租率(lǜ)下跌(diē)并不会从(cóng)根本上影(yǐng)响(xiǎng)其内外价值，投(tóu)资(zī)者(zhě)应理性看待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格继续波(bō)动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯片子(zi)公司哲库科技的事件继续扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT以3.726元的价格(gé)小幅低(dī)开，此后(hòu)二级市场价(jià)格开始震(zhèn)荡走低，午(wǔ)盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌(diē)幅一度扩大到8.30％，随后价格有(yǒu)所回(huí)升，最终报(bào)收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息影(yǐng)响，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT最近几(jǐ)个交易(yì)日(rì)二级市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日(rì)跌幅(fú)达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日(rì)上市以来(lái)，华安(ān)张江光大(dà)园REIT累计(jì)涨幅超过24％，在(zài)全市(shì)场(chǎng)公募REITs中位(wèi)居(jū)前列。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场整体表(biǎo)现上看，目前上市的8只(zhǐ)产业园区基(jī)础设(shè)施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微(wēi)幅(fú)上(shàng)涨，其(qí)余7只均有不同程度下跌，8只产业园区(qū)基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年(nián)以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报中已经披露(lù)张江光大园(yuán)项(xiàng)目出租率有所下降(jiàng)，如今拟扩募的项(xiàng)目又(yòu)遭遇(yù)突发事件(jiàn)，因此导致二级市场价格出现波动。”一(yī)位业内人士分析称。

　　不过(guò)，在上述人士看(kàn)来，尽管出于(yú)风(fēng)险(xiǎn)规避的(de)原因，最近几个交(jiāo)易日(rì)场内资(zī)金有所流出，但是，不动产公募REITs项目(mù)短期出租率(lǜ)下跌并(bìng)不会从根(gēn)本上(shàng)影响其(qí)内外价值。

　　他也(yě)同(tóng)时表示(shì)，目前随着二级市场价格下(xià)跌(diē)，风险也得到一定释(shì)放(fàng)，但(dàn)是价(jià)格涨跌会受到基本面、情绪面等多重因素影响(xiǎng)，不好判(pàn)断价格是不是(shì)已(yǐ)经完全触底(dǐ)。

　　此外，还有(yǒu)一位(wèi)业内人(rén)士(shì)表(biǎo)示，今年整体REITs市场表现低迷(mí)，不少产品年内(nèi)二级市(shì)场跌幅较(jiào)大，其实有些隐含收益(yì)率高的产品具备一定的投资价值，很适合稳健类投资者。此外(wài)，伴随着(zhe)经济复苏(sū)的步伐，产业园(yuán)区(qū)、物流类等REITs产品具备一定的投资价值(zhí)。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基金执行董事高如星对此(cǐ)表示，若张江园区(qū)最终能顺利解(jiě)决(jué)招商，平稳过(guò)度对经营现(xiàn)金流没有(yǒu)造成大的影响，“事件性(xìng)利空(kōng)下调至得这么急、这么深，加上前期本身园区类资(zī)产就(jiù)回调不少了(le)，这(zhè)就是黄(huáng)金坑。”不(bù)过，他也强调，最终(zhōng)还是落(luò)到租金收入受不受影响(xiǎng)，影响多大，估计园区会(huì)最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募路上再迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公司哲(zhé)库科技。随后5月12日(rì)晚，华安张江光(guāng)大园REIT发布公告，紧急回应称(chēng)，哲库科技是其扩募拟新购入基础设(shè)施资产张(zhāng)润大厦(shà)的重要承租方(fāng)之一(yī)，目前未收到(dào)哲库科(kē)技及(jí)OPPO方(fāng)面关(guān)于停(tíng)止执行已(yǐ)签租赁(lìn)协议(yì)的通(tōng)知。同时，在公(gōng)告中(zhōng)，华(huá)安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT进(jìn)一(yī)步表示(shì)，原始权益人(rén)将(jiāng)继续密切关注哲库(kù)科技后续情(qíng)况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的张江光大园项目出租(zū)率下(xià)降事(shì)项(xiàng)，一度二级市(shì)场价格出现回落。在(zài)随后召开的业绩说明会中(zhōng)管(guǎn)理(lǐ)人(rén)就相(xiāng)关事项进行了解(jiě)释说明，市场信心得到了一(yī)定提振(zhèn)，二级市(shì)场价格表现(xiàn)也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月(yuè)11日召(zhào)开的线(xiàn)上和线下的扩(kuò)募说明会(huì)上(shàng)，运营(yíng)团(tuán)队表示了对张江光大(dà)园项目的信(xìn)心(xīn)，预计签署意(yì)向书和(hé)合同(tóng)谈判中的储备租户正常转化后，项目出租率(lǜ)将得到回(huí)升。没想到仅过了不到三周(zhōu)的(de)时间，张(zhāng)江(jiāng)REIT的扩募之路又迎来了新的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上述(shù)公告引(yǐn)起了市场各方的(de)广泛(fàn)关注，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始权益人相关负(fù)责人(rén)坦(tǎn)言，事发突然确实始料未及(jí)，在获悉(xī)OPPO关停哲库科技消息的第一(yī)时间即奔(bēn)赴现(xiàn)场进(jìn)行了(le)沟通和(hé)核(hé)实工作(zuò)，并同步启动了(le)应(yīng)急预案(àn)，排摸储备租户，积(jī)极应(yīng)对哲库提前退租的(de)可能事项。由于张润大厦(shà)是全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司(sī)领导高度重视，据悉(xī)新(xīn)区(qū)国资委也(yě)高(gāo)度关注(zhù)。

　　当谈及储备租户情(qíng)况(kuàng)，相关负责人介(jiè)绍说(shuō)，目前储备租户还(hái)是(shì)比较丰富(fù)的，覆盖了芯片测试、人(rén)工智能、航天产业(yè)、信(xìn)息(xī)技术(shù)等产(chǎn)业客户，租赁意向面积超过(guò)了2万方。从意(yì)向储备转化(huà)为实际租户需(xū)要一些时(shí)间。

　　“我们正在(zài)着手通(tōng)过(guò)签(qiān)署(shǔ)租赁意向(xiàng)书来尽快(kuài)锁定一些重要租(zū)户。虽然收(shōu)了三个(gè)月履约保证金(jī喝康宝莱奶昔减下喝康宝莱奶昔减下来会反弹吗，康宝莱奶昔减肥成功后会不会反弹来会反弹吗，康宝莱奶昔减肥成功后会不会反弹n)给了我们一些(xiē)空(kōng)间，但本(běn)着(zhe)对首批扩募、对市场(chǎng)负责的态度(dù)，我们肯定要全力与时间赛(sài)跑，把(bǎ)这些面(miàn)积在短期内完成去化。”相关负责人(rén)说道(dào)。

　　张江(jiāng)REIT已持有的同区域的张江光大(dà)园(yuán)项(xiàng)目一季(jì)度末也有将近30％的空置(zhì)率，原(yuán)始权益人有(yǒu)那么多储备租(zū)户(hù)，之前的空置率(lǜ)为何未能得到解决。

　　对(duì)此相关负责(zé)人(rén)解释，张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园(yuán)一直以来(lái)都坚持(chí)以市场化运营为(wèi)导向，历史运营表现稳定，租户的(de)调租和换(huàn)租都属于(yú)正常(cháng)情况，而这次(cì)项目的大租户退租(zū)正(zhèng)好(hǎo)发生在市场(chǎng)活(huó)跃度的(de)短期低点(diǎn)，目前市场情况已有所好转。在看到出租(zū)率下滑情(qíng)况没有得到及(jí)时修复后，张江这边也作了一定(dìng)的资源(yuán)调配和(hé)倾斜，引(yǐn)入了一(yī)些储备租(zū)户。

　　另外(wài)，张润大厦(shà)和张江(jiāng)光大园项目在(zài)给租(zū)户的分隔空间、交付标准、租金水平等方面(miàn)也有一些(xiē)差异化(huà)，张润大厦(shà)多是两(liǎng)千多(duō)平的大(dà)平(píng)层，楼(lóu)的成新度高一些，单价(jià)也贵一(yī)些，张江光大(dà)园单层以一(yī)千(qiān)平的面(miàn)积为主(zhǔ)，还有一(yī)些独栋形(xíng)态的物业。租户(hù)自(zì)身也会有(yǒu)诉求，也会根(gēn)据自(zì)身(shēn)需求(qiú)和预算挑选区(qū)域内的不同物业。

　　“如(rú)果扩募完成以后(hòu)，新老资产的管理人都(dōu)变成了一家，后(hòu)续(xù)我们(men)在资源共享和(hé)联(lián)合营(yíng)销方面能更加充分发挥(huī)协同效(xiào)应，相信(xìn)可以做得更(gèng)好。”上(shàng)述负责人补充说(shuō)道。

　　最(zuì)后谈及(jí)对于张江REIT的定位(wèi)和展望，相关(guān)负责人表示，张江集团和张江高科目前(qián)在管资(zī)产约五百(bǎi)万方，还(hái)有一些其他在开(kāi)发的(de)储备(bèi)项(xiàng)目，这些都将成为张江REIT实现打造张江(jiāng)园(yuán)区产业空(kōng)间(jiān)资(zī)产上市平台目标(biāo)的(de)坚实后盾(dùn)和(hé)储备资(zī)源。“我们非常重(zhòng)视张江REIT这个(gè)资(zī)本平台和它未来的发展。”相关负(fù)责人表示(shì)，“这(zhè)次扩募是(shì)我们实现基金(jīn)扩(kuò)容的第一步，也是至关重(zhòng)要的一步，眼下我们可能面临了(le)一(yī)些突发情况需要(yào)解决，但是这(zhè)和我们在张江科学城这三十年建设发展过程(chéng)中(zhōng)所经历的相(xiāng)比，只能(néng)算是一个非(fēi)常小(xiǎo)的插曲。我们有(yǒu)信(xìn)心排除万难(nán)，尽一切(qiè)可能化解当前突(tū)发事(shì)件的所有负面影响，维持预(yù)期和市(shì)场的信心。”

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