饱受争议的(de)二手(shǒu)房交易(yì)中(zhōng)介费(fèi)问题，正逐(zhú)渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场(chǎng)监管总(zǒng)局联合发布(bù)了(le)关于规范房地产经纪服务的意见。意见(jiàn)提及(jí)，近年来(lái)，部分房地产经纪(jì)机构存在(zài)利用房源(yuán)客源优势收取过(guò)高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个人(rén)信息等问题，加(jiā)重(zhòng)交易(yì)当(dāng)事人负担、侵(qīn)害(hài)其(qí)合法权益。

　　基于上(shàng)述背景(jǐng)，两部门从加强从业主体(tǐ)管理(lǐ)、明确经纪服(fú)务内容、合(hé)理确定经纪(jì)服务收(shōu)费(fèi)、严格实行明码标(biāo)价等十(shí)方面(miàn)，提(tí)出了意见。

　　中原(yuán)地(dì)产首(shǒu)席分析(xī)师张大(dà)伟称，随着城市(shì)发展，一二线城(chéng)市二手房交易占比逐渐(jiàn)增加(jiā)。以北京(jīng)、上海为例，二手房(fáng)占市场成交比例超过80％，大量(liàng)二(èr)手房成交(jiāo)依赖中介居间成(chéng)交，房地(dì)产调控重心逐渐(jiàn)从开发(fā)商过渡到中(zhōng)介公司。

　　广东省城规院(yuàn)住房(fáng)政策研究中心首席研(yán)究员李宇嘉表示，买(mǎi)房对居(jū)民来说属于(yú)金额不低的大宗交易(yì)，由于二手(shǒu)房交易成本较高、交易周期(qī)较(jiào)长，具有(yǒu)非常强的(de)专业性，居民往往(wǎng)通(tōng)过中介来(lái)完成。但(dàn)很多中介利(lì)用(yòng)信息不(bù)对称等问题，将非(fēi)必要的收费夹带其中，如收取过(guò)桥融资、按揭费、担(dān)保费等，对居(jū)民造成额外(wài)的负担，而且这些服(fú)务事项并未明码标价。

　　对(duì)于二手房市场交易过程中存在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指(zhǐ)出，对(duì)包括(kuò)经纪服务在内(nèi)的(de)相关(guān)市场交易行为(wèi)及其主体进(jìn)行规范和(hé)秩序整顿，是房地产市场(chǎng)管理和调控(kòng)的主题。“当下，推进这项工(gōng)作的意(yì)义更大(dà)，也更急迫。”

　　中(zhōng)介(jiè)收费问题成监管(guǎn)重点(diǎn)

　　二手房(fáng)市场(chǎng)中(zhōng)，历来对(duì)房地产经纪(jì)服务行业关注最多的一个话题(tí)，便(biàn)是房地(dì)产经纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未(wèi)来(lái)相关部(bù)门主(zhǔ)要监管的重点，将是(shì)对(duì)房地产经(jīng)纪服(fú)务(wù)收费(fèi)及中(zhōng)介(jiè)交易(yì)进行规范。

　　在(zài)热点城市，二手房屋(wū)交易过程(chéng)中，部分价值不菲(fēi)的房屋，往往要(yào)缴纳一笔(bǐ)金额不低(dī)的(de)中(zhōng)介费。以北京(jīng)某房(fáng)地产经纪(jì)服务(wù)机构2.7％的服务(wù)费率计(jì)算(suàn)，一套(tào)1000万元(yuán)的房屋，中(zhōng)介(jiè)费约(yuē)为(wèi)27万。

　　在合(hé)理确定经纪服(fú)务(wù)收(shōu)费上，两部门(mén)在此(cǐ)次意(yì)见中提及，房地(dì)产经纪机(jī)构要(yào)合理降低住房买卖和(hé)租赁经纪服务费(fèi)用(yòng)。鼓励按照成交(jiāo)价格(gé)越高、服务费率(lǜ)越低的原则实行分档(dàng)定价。引导(dǎo)由(yóu)交易双方(fāng)共同(tóng)承担经纪服务(wù)费(fèi)用。

　　据张大伟介绍，目前房地(dì)产经纪服务收费标准的最早依据是1995年国家计委建设(shè)部(bù)下发的《关于(yú)房地产(chǎn)中介服务收(shōu)费的通知》（971号文），其中(zhōng)第六条规定：房屋买卖(mài)代理(lǐ)收费，按成(chéng)交价格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京(jīng)市执行的(de)2014年更新后的收费标(biāo)准(zhǔn)，即根据这样的规(guī)定：“少数特别复杂的住宅买卖(mài)经纪服务，经交易各方协(xié)商同意，可在规(guī)定的收费标准基础(chǔ)上(shàng)适当上浮，上(shàng)浮幅度最高不得超(chāo)过10％。”这意味着，当前(qián)北京(jīng)二手(shǒu)房(fáng)中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本(běn)着“简政放(fàng)权”的精神，北京2015年取(qǔ)消了房地产中(zhōng)介服(fú)务(wù)等57个政府定价，房地(dì)产经纪服务收费多少由(yóu)各(gè)中介机构自行决定。

　　“房产(chǎn)中(zhōng)介机(jī)构在实际收取费用过程中，相(xiāng)关监管部(bù)门当前并未明确具(jù)体的中介费率，中介机构仅需发胶必须当天洗吗，发胶怎么洗掉在服务(wù)过程中(zhōng)对收费标准进(jìn)行(xíng)明码标价即可。而房(fáng)地产经(jīng)纪服务机构在具(jù)体收取过程(chéng)中(zhōng)，会结合房屋价值(zhí)及工资标准，综合计算(suàn)出(chū)合适(shì)的(de)中介费率(lǜ)。”张大伟补充道。

　　对(duì)于明码标价(jià)问题，两部门在此次意(yì)见中提及(jí)，房地产(chǎn)经纪(jì)机构应当(dāng)在经(jīng)营门店、网站、客户端等场所(suǒ)或渠道(dào)，公示服(fú)务(wù)项目、服(fú)务内容和收费(fèi)标准，不得混(hùn)合(hé)标价(jià)和捆绑收费。房地(dì)产经纪机构提(tí)供(gōng)的基本服务(wù)和延(yán)伸服务，应(yīng)当分别明确(què)服务项目和收费标准。房地产经(jīng)纪机构(gòu)收费前应当向交易当事人(rén)出具收费清单，列明收费标(biāo)准、收费金额，由当事人签(qiān)字确认。

　　另外(wài)，对收(shōu)费(fèi)明显高于(yú)市场平均水平的房地产(chǎn)经(jīng)纪机构，住房和(hé)城乡建设部门将会同市场监管等部门采取约谈等综合措施进行重点监管。市场监管部门会(huì)同有关部(bù)门(mén)依法查处不按规定明(míng)码标价、操(cāo)纵经纪服(fú)务(wù)收费等(děng)违反价格和反垄(lǒng)断法律法规的行为。对房地产经(jīng)纪(jì)机构相(xiāng)关(guān)违法违(wéi)规信(xìn)息，市场监管部门要(yào)依法(fǎ)依规纳入国家(jiā)企业信用信息公示系(xì)统。

　　房屋中介费(fèi)要降了？

　　鼓励按照成交价格越高发胶必须当天洗吗，发胶怎么洗掉、服务费率(lǜ)越低的原(yuán)则实行(xíng)分(fēn)档定价，是否意味着，未来豪(háo)宅的中介费有(yǒu)望大幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中原总经理郑(zhèng)叔(shū)伦称，住建部发文(wén)鼓励按照成(chéng)交价格(gé)越高、服务(wù)费率越低的(de)原(yuán)则实行分档定价，合理(lǐ)降低住房(fáng)买(mǎi)卖和(hé)租赁经(jīng)纪服务费(fèi)用，主(zhǔ)要(yào)还是规范(fàn)行业(yè)，打击收费过高的经纪机(jī)构，但对市场影响有限，“以深圳(zhèn)为例，深(shēn)圳市场豪宅(zhái)和普宅本来(lái)收费就不同，各(gè)家收费普遍在(zài)合理范围(wéi)内(nèi)，加上(shàng)经纪服务费用对市(shì)场的(de)影响不大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于(yú)当前两部门提出(chū)的意(yì)见仅为鼓励(lì)性(xìng)质，即只是(shì)纲领(lǐng)性文件而非规定，未来如何具体认定(dìng)其中的细则(zé)，还需要看(kàn)各城市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示(shì)，“从目前市场看(kàn)，经纪服务(wù)领域的调整(zhěng)改善(shàn)、规范化(huà)，有(yǒu)利于(yú)行业(yè)健康发展。同(tóng)时，由于二手房很多房(fáng)源在产权方面有瑕疵(cī)，如产权抵押、不(bù)同税费等都可(kě)能对(duì)交易产生影响，这对房地产(chǎn)经纪服务(wù)行(xíng)业的专(zhuān)业性(xìng)提(tí)出更高的要(yào)求(qiú)。”

　　58安居(jū)客研(yán)究院研(yán)究总监陆骑(qí)麟指出(chū)，在二手房买卖过程(chéng)中，原本(běn)应(yīng)该(gāi)由(yóu)上下家各支(zhī)付一半的中介费，但在(zài)一(yī)些热点城市的(de)二手房交易过程中，往往会有这(zhè)样的情形(xíng)，因部分购房者处于弱势地位，从(cóng)而会出现中介(jiè)费及(jí)税费均由购房者来承担。即使一些(xiē)房东愿意承担中介(jiè)费，这部分(fēn)费用也可能通过转(zhuǎn)嫁的(de)方式，在房价中有(yǒu)所体现(xiàn)。

　　“上家把中介费转(zhuǎn)嫁给下家(jiā)，市场这种所谓(wèi)‘约(yuē)定俗成’的(de)情况，一(yī)些房产中(zhōng)介公(gōng)司将其视(shì)为向购房者单边(biān)收费的行(xíng)为。部分中介公司可(kě)能会利用(yòng)其支配地位(wèi)，在(zài)原先经(jīng)纪服务收费的基础上，再次(cì)向房东收取费用，而这部(bù)分费用(yòng)，房东往往会将其转(zhuǎn)再(zài)次转嫁给购(gòu)房者，这实际(jì)上(shàng)相当(dāng)于变相推高了房(fáng)价。两部门提出严禁操纵(zòng)经纪服务收费，不(bù)仅有利于(yú)提高(gāo)交易中操作的透明(míng)度(dù)，也有利于(yú)房(fáng)价的稳定。”陆骑(qí)麟称(chēng)。

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