文(wén)：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日(rì)召开的全国住房和城乡建设工(gōng)作会议提出“有条件的可以进行现房销售”，不(bù)足(zú)一个(gè)月时间，已有山(shān)东、安(ān)徽、河南、四川、广东等地明确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制(zhì)了，用(yòng)你的钱，建你的房子，还烂尾了，这(zhè)是对购房者的不(bù)公平。以后(hòu)谁(shuí)有钱谁建(jiàn)房(fáng)，没钱没(méi)实力的别建了，不(bù)能把包袱甩(shuǎi)给老(lǎo)百(bǎi)姓和(hé)社会，这(zhè)是房地产从大开发时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也是(shì)对购房(fáng)老百姓的最大保护(hù)。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之(zhī)计(jì)，现在全国(guó)套户比超过1，从(cóng)大开(kāi)发进(jìn)入存量时代，对购房民众不公平的预(yù)售制已经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。以后一手交(jiāo)钱，一手交房，天(tiān)经地义。当(dāng)然二次房改是个技(jì)术(shù)活，兼顾化解停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制，长(zhǎng)效机制四大关键是推(tuī)动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定(dìng)和房地(dì)产(chǎn)税。如果按照(zhào)经济规律办(bàn)事(shì)，中国一(yī)定能实(shí)现房(fáng)地(dì)产(chǎn)软着陆和(hé)长期平稳健(jiàn)康发展，跨(kuà)过这乐福鞋按什么鞋码买，乐福鞋不适合什么人穿道关，解好这道(dào)世(shì)界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预(yù)售制、改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手(shǒu)交(jiāo)货，预(yù)售制是(shì)对购买者的单方面不(bù)公平制度(dù)，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能(néng)交付的风险(xiǎn)。从个人(rén)层面看，预售制对(duì)购房(fáng)者非常不(bù)公(gōng)平(píng)，比如，交房等(děng)待(dài)期一般为两年(nián)，在此(cǐ)期(qī)间，购房(fáng)者不仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能(néng)交(jiāo)房的风险。从(cóng)行业(yè)层面(miàn)看，预售制(zhì)助推(tuī)部分房企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩(kuò)张，若遇到(dào)下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险。取消预(yù)售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，这样有助于落实中央房(fáng)住(zhù)不炒精神(shén)、有助于(yú)保(bǎo)障购房老百姓权益、有助于房(fáng)企稳(wěn)健发展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制度？预售制度怎么(me)来的(de)？国外什么(me)情况？简(jiǎn)单科(kē)普一下：商品房预售最早源于中国香(xiāng)港(gǎng)，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房改，由于商品(pǐn)房(fáng)短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国香(xiāng)港，引(yǐn)入了商品(pǐn)房预售制度。其实，当(dāng)前(qián)世界(jiè)不少国家存在预售制。但是，重点(diǎn)来(lái)了！发(fā)达国家一般(bān)有严格(gé)的监管(guǎn)保(bǎo)障(zhàng)措(cuò)施(shī)，开发商在项目获得政府批(pī)准后才可以(yǐ)开始销(xiāo)售，买(mǎi)家在购买(mǎi)期房后并非像中(zhōng)国一样在(zài)支付完首(shǒu)付款后从银(yín)行(xíng)一(yī)次性贷款支付剩(shèng)余全部房款，而是根据开发商工程进度(dù)在完全(quán)交房前(qián)进行分(fēn)期支付。所以，预售制度是需要严(yán)格的资金监管、分期支付以及(jí)违约处罚(fá)措(cuò)施作为保障的(de)，如果没有这些保障(zhàng)措(cuò)施(shī)，一定会触发风(fēng)险，对购房民(mín)众(zhòng)不公平，所以不如借机(jī)取消(xiāo)预售制度，以(yǐ)后改为现房销售。客(kè)观讲预售制度有一定历(lì)史阶段性，现在中(zhōng)国住(zhù)房进入存量(liàng)时代，取消预(yù)售制度有助于降负债降杠杆，不再(zài)把烂尾(wěi)风险(xiǎn)甩给老百(bǎi)姓和(hé)社会，当(dāng)然这需要配套房企债(zhài)务(wù)重组(zǔ)、复工保交楼(lóu)、恢复市场(chǎng)信(xìn)心和(hé)房地产长效机(jī)制。这是个技(jì)术活，只要坚(jiān)持(chí)市(shì)场(chǎng)化改革，中国一定能化解这(zhè)个(gè)难题(tí)，让房(fáng)地产回归实(shí)体经济和(hé)居住(zhù)属性，安(ān)居乐业。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲，如果(guǒ)取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发(fā)商将拼的不是五花(huā)八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道能不能兑(duì)现的(de)营(yíng)销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬(yìng)的产品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这(zhè)才(cái)是对(duì)购房民(mín)众的最(zuì)根本最实质(zhì)的(de)保障，这样(yàng)将极(jí)大的提升开发(fā)商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币(bì)。所(suǒ)有商业的本质(zhì)是向善，是(shì)以客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂(làn)尾毁三(sān)代，好房幸福(fú)一家人(rén)。从这个角(jiǎo)度，取消预(yù)售制、实施(shī)现房(fáng)销售是实现(xiàn)老百姓安居乐业、社会(huì)长(zhǎng)治久安、行业(yè)企业健(jiàn)康发展的重大措施。在(zài)当(dāng)前的(de)情(qíng)况下，取消(xiāo)预(yù)售制要结合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通金融支持当期三好(hǎo)生、新模式等(děng)综合施策(cè)。

　　作者十年(nián)前(qián)在国务院(yuàn)发(fā)展(zhǎn)研究(jiū)中心(xīn)参与财税改革(gé)方案研究时，对预售制(zhì)、房地产税、人(rén)地(dì)挂钩、金融稳(wěn)定、房(fáng)企杠(gāng)杆率等进行过长(zhǎng)期系统的专项(xiàng)研究。（参考(kǎo)后来(lái)形成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制(zhì)推(tuī)动(dòng)城市化进(jìn)程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预(yù)售资金第三(sān)方全程(chéng)监管，交付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付(fù)

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置期(qī)房(fáng)预付款保(bǎo)全(quán)措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金(jīn)由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预售制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　二(èr)十世(shì)纪五十(shí)年代在(zài)中国(guó)香港，楼宇出租是(shì)地产行业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等(děng)问(wèn)题，分层(céng)销售孕(yùn)育而生。20世(shì)纪(jì)50年代，中国香(xiāng)港还未推行公共(gòng)房屋制(zhì)度，许多人栖身(shēn)于木屋或(huò)者其他(tā)临时住宅(zhái)，住房的需求是(shì)相(xiāng)当高(gāo)，不过大多(duō)数居民的储(chǔ)蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多数以一整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的资(zī)金实(shí)力(lì)才能购买。虽然(rán)楼宇(yǔ)出租是中国香港(gǎng)地(dì)产行业盛(shèng)行的方式，但(dàn)有着(zhe)转让难(nán)、出(chū)租资金周转期(qī)长(zhǎng)等问题。针对这一系列问(wèn)题，不少地产(chǎn)商开(kāi)始探求新的方式，如把楼宇契约(yuē)切开，即(jí)“分(fēn)契(qì)”，然后将(jiāng)楼宇分层出(chū)售。这模式一经(jīng)推行，购买楼宇的(de)市(shì)民数量有所增加，开(kāi)发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的(de)基础上(shàng)，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英(yīng)东创(chuàng)办立信置业有(yǒu)限公司，凭借商业(yè)直(zhí)觉和多年经营(yíng)杂(zá)货铺、海上驳运业务(wù)的经验(yàn)，对于(yú)商品流(liú)通、资金周转有(yǒu)着独到的见解，在努(nǔ)力寻求方法加(jiā)快自身资(zī)金周(zhōu)转。当时(shí)其在购下(xià)九龙的(de)一块地盘后，除(chú)了分层出售、还印发(fā)售楼说明(míng)书，上(shàng)有文(wén)字详尽说明楼宇的地势环(huán)境(jìng)、建(jiàn)筑(zhù)材(cái)料、分层(céng)价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即先(xiān)收取买(mǎi)家的订金，采用(yòng)类似租金的分(fēn)期付(fù)款形(xíng)式，等新(xīn)楼落成(chéng)时，收齐买家的钱，买家就拥有(yǒu)了(le)自己的房产。这种方(fāng)式减轻了民众(zhòng)购房的(de)资金(jīn)压(yā)力，加速了(le)房屋的(de)建造(zào)和销售，也解决了制造商的资(zī)金问题，降低投(tóu)资(zī)风(fēng)险，在当时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销售模式成为当时(shí)中国香港(gǎng)房地产市场的一大特色，纵(zòng)观中(zhōng)国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解决(jué)了核心(xīn)的住房供不应(yīng)求(qiú)的问题，使房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动了中国香(xiāng)港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间(jiān)也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部(bù)门不断完善、规范化，建立(lì)健全(quán)的监管机制(zhì)，促进市(shì)场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘(pán)因(yīn)建(jiàn)筑费用超(chāo)支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理(lǐ)部门提升(shēng)了(le)对于预(yù)售楼花制度(dù)的(de)监管(guǎn)，即要求开发商在预售前，确保地(dì)价款已经全部支(zhī)付(fù)，还要证明自身有资金等能力把(bǎ)项(xiàng)目完成(chéng)，资金需放入律(lǜ)师所托(tuō)管，支取时需律所和建筑师的核准。为了防(fáng)止开发商(shāng)、律(lǜ)所、建(jiàn)筑(zhù)师等造假，套取监管账(zhàng)户资金(jīn)，中国(guó)香港要求(qiú)律师行(xíng)在银(yín)行开设的信托账户（监管账户）、开发商操作等采取(qǔ)全透(tòu)明化机制(zhì)，且(qiě)银行的责(zé)任上升，如出(chū)现房(fáng)屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大(dà)风(fēng)险方，后续(xù)需自身推动(dòng)项目完工。随着监管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代，中国内(nèi)地面临住房需求大和供给量短缺问(wèn)题，引(yǐn)入(rù)“卖(mài)楼花”制度。建国(guó)以(yǐ)来，中国(guó)内地优先发展(zhǎn)重工业，强调(diào)基础建设，这一导向使前期发展工业化的进程大(dà)于城市化进程(chéng)，唯有解决住房基础等城市化配(pèi)套(tào)问题，才能进(jìn)一步推(tuī)进城(chéng)市(shì)化。但当(dāng)时推行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分房制(zhì)度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福(fú)利分房(fáng)制度也出现了分配不(bù)公、效(xiào)率低、配套(tào)差等(děng)问题，因此福(fú)利分房制度不(bù)再(zài)适(shì)用于当(dāng)时的国情。叠加房地产市场面临商(shāng)品房的需求量大，而社会缺少大(dà)型(xíng)房地(dì)产开发商，商(shāng)品房供应量小的困(kùn)境，此时(shí)引入中国香港的(de)“卖楼花”模(mó)式(shì)无(wú)疑(yí)是对内(nèi)地(dì)房地产(chǎn)市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年(nián)起，中国(guó)内地(dì)逐步引进中国香港预(yù)售(shòu)商品房(fáng)制(zhì)度，先后出台(tái)多项文件，大力(lì)支持国内(nèi)房地产市(shì)场改革。例如，1998年(nián)，国务(wù)院出(chū)台《关于进一(yī)步(bù)深(shēn)化城镇住房制度改革，加快住房建(jiàn)设的通知》文件(jiàn)，决定停止住房无偿实物分配，逐(zhú)步实行住房分配(pèi)货币化(huà)、住房供(gōng)给商品(pǐn)化、社会化的(de)住房新体(tǐ)制，从计(jì)划经济下的(de)福(fú)利分房(fáng)转向市场经济(jì)的商品房(fáng)。房地产市场采用预(yù)售制(zhì)，允许开发商卖期房，解决(jué)了房企缺少(shǎo)资金和开发时(shí)间周期(qī)长(zhǎng)的两大难题，开发商以预售款(kuǎn)撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模式，住房供应速度加快。自此中国(guó)内地开(kāi)始房改货币(bì)化，中国人民银行等多方迅(xùn)速出(chū)台相关的信贷政策，支持(chí)购房者(zhě)，极大作用推动了房地产(chǎn)市场的发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形成契合中(zhōng)国内(nèi)地的商品房(fáng)预售制度。预售(shòu)制的初(chū)衷(zhōng)是为了缓解(jiě)房企资金压力，加快城镇(zhèn)住(zhù)房(fáng)建设。具体来说，是指房地产开(kāi)发(fā)企业将正在建设中(zhōng)的房屋预(yù)先出售给(gěi)购(gòu)房者，由购(gòu)房者支付定金或房款的(de)行为。区别于中国香港，在中国内地实践过程中，商品房预售流程(chéng)为：房地产开发商办理预售(shòu)许可证-签订商品房(fáng)买卖合(hé)同(tóng)-进行备案登记和(hé)预告(gào)登记-交付(fù)房屋(wū)。在购房过(guò)程中(zhōng)，购房者需要(yào)一次性付清首(shǒu)付款(kuǎn)，并采用银行(xíng)贷(dài)款的形(xíng)式一次性付(fù)清(qīng)剩余(yú)房款，换言(yán)之(zhī)，房屋(wū)未建成(chéng)，开发商可能(néng)已拿(ná)到(dào)了(le)全(quán)部购房款，这点(diǎn)与中国(guó)香港的(de)按照工程进度付款有所不同(tóng)。对中国内地的开发(fā)商而言，预售制商品(pǐn)房也(yě)开启了高周转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市(shì)化进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　作(zuò)为中国内地(dì)商品房销售的最(zuì)主(zhǔ)要方式，预售制极大缩(suō)短房企现金回笼周期(qī)，同时(shí)增加市场商品房供应，推(tuī)动(dòng)了城镇化发(fā)展进程。预售制在过去20多年对中国内地(dì)房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的稳步发展(zhǎn)起到了重要作用，不仅解决了房地(dì)产市场快速(sù)发展阶(jiē)段的资金需求，也提(tí)高了居民居住(zhù)水平，中国内地城镇居民(mín)从(cóng)筒(tǒng)子楼住到住(zhù)宅(zhái)小区，从全(quán)民蜗居到(dào)基本(běn)适居，住房(fáng)事(shì)业取(qǔ)得巨(jù)大进步，数十年时间走完发达(dá)国(guó)家几(jǐ)百年城镇化路程。改革(gé)开放以来，城镇化进程(chéng)进入(rù)快速发(fā)展时期。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人口由1.7亿人(rén)增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方(fāng)公(gōng)里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住(zhù)房(fáng)存量报(bào)告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住(zhù)宅存(cún)量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇(zhèn)人(rén)均住房建筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套(tào)，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国(guó)内地商品房销售最主(zhǔ)要方式(shì)，2005年中国内地(dì)商品住宅期房销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积占(zhàn)总销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累(lèi)计销(xiāo)售面积达(dá)15.6亿(yì)平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中(zhōng)国内地(dì)房地产行业的发展(zhǎn)。中国内地房(fáng)地产历经二十多年长(zhǎng)周期(qī)繁(fán)荣，行业(yè)各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开(kāi)工面积从2.2亿平(píng)增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开(kāi)发投(tóu)资(zī)完(wán)成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发展，房(fáng)地产企业从无到有、从国企先行到民(mín)企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也(yě)成为拉动(dòng)中国内地经(jīng)济(jì)高增(zēng)长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产带(dài)动(dòng)的上下游产(chǎn)业链特别长，高达50多(duō)个行业(yè)。2020年(nián)房地产及其(qí)产业链(liàn)占GDP的17.2％（完(wán)全贡(gòng)献），其中房(fáng)地(dì)产业增加值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡献），房(fáng)地产带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献），其(qí)中房地(dì)产对金融(róng)、批发、建材的(de)带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地(dì)产完(wán)全拉动的投资占全社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地(dì)产开(kāi)发投资占(zhàn)固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷款占银行(xíng)各(gè)项贷(dài)款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业(yè)务，占比超过三分之一。从(cóng)房地产融(róng)资存量占社融(róng)存量比重看，2021年12月(yuè)占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据我们(men)的《中国住房市值测算报告》，2020年(nián)中国住(zhù)房市值为(wèi)62.6万亿(yì)美元，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿美(měi)元。从(cóng)住房市值占股债房市(shì)值(zhí)的(de)比例看，2020年(nián)中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的(de)37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住房(fáng)市值(zhí)与股(gǔ)债房市(shì)值的比例较高，主要是因为住(zhù)房市值高，以及中国资本市(shì)场发育尚不成熟(shú)，直接融资比例(lì)较低，股票、债券市值较低，居民投资(zī)渠(qú)道缺乏。

　　不可(kě)否(fǒu)认，预(yù)售制(zhì)背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实存在，当(dāng)前的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分商品是一(yī)手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货(huò)，预售制是对购买者的单方面不公平(píng)制度(dù)，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承(chéng)担了所(suǒ)有商品(pǐn)不能交付的风险。比如(rú)，交房(fáng)等待(dài)期一般为(wèi)两年，在(zài)此(cǐ)期间(jiān)，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还(hái)要承担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房(fáng)屋(wū)质(zhì)量、房产证延期办理甚至不(bù)能交(jiāo)房(fáng)等风险。另外(wài)，购房者和开发商之间的购(gòu)房(fáng)合(hé)同、购(gòu)房者和银行的按揭(jiē)贷款合同是两个(gè)独立(lì)的(de)合(hé)同(tóng)关系，如(rú)果(guǒ)开发商发生(shēng)违(wéi)约，购房者只(zhǐ)能(néng)根据购房合同向开发商主张权力(lì)，但依旧(jiù)需要根据(jù)按(àn)揭贷款合同按时向银行进行贷(dài)款偿还，因此购(gòu)房者(zhě)承担(dān)的风险较大(dà)。

　　从行(xíng)业层面看(kàn)，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下(xià)行(xíng)周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系(xì)列风险，进(jìn)行影(yǐng)响自身信用(yòng)和购房(fáng)者(zhě)对行业的(de)信(xìn)心。

　　从金(jīn)融层面(miàn)看(kàn)，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦(dàn)房企因为市(shì)场波动或经营(yíng)不善，出现资金(jīn)链(liàn)断裂等一系(xì)列问(wèn)题，导(dǎo)致(zhì)“烂(làn)尾”等情(qíng)况，而房(fáng)企通过与购房者(zhě)签订的预(yù)售合同和按揭合同，已经从(cóng)银行获得房款，如果购房者丧失还款能力或短期不能还(hái)款(kuǎn)等，则风险完全由银行(xíng)承担(dān)，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管(guǎn)角度(dù)看，购房(fáng)者的预售监(jiān)管资金(jīn)去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两(liǎng)个字那就是(shì)“没钱(qián)”，即(jí)没(méi)钱付工程(chéng)款。在(zài)2004版的《城市商品房预(yù)售管理办法》中明确规定了开发企业预售(shòu)商(shāng)品房所(suǒ)得(dé)款项应(yīng)当(dāng)用于有关的工(gōng)程建设(shè)，商(shāng)品房预售(shòu)款监管的具体办法，由房地产(chǎn)管理部门制定。但(dàn)多年以来全国并(bìng)没有统(tǒng)一的预售资金(jīn)监管规定，各地实行“一城(chéng)一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重点监管资(zī)金(jīn)比例(lì)为总预售(shòu)款的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥(féi)等城(chéng)市则按(àn)照项目的建安(ān)成本乘以(yǐ)建筑面(miàn)积或者(zhě)项目(mù)工程总额报价(jià)计算重点(diǎn)资金。而事实是，不少购房(fáng)款未(wèi)进入(rù)监管账户、或进入监管账(zhàng)户(hù)后被挪用(yòng)，导致楼盘没有资金继(jì)续(xù)建设。收楼遥遥无期(qī)，月供却(què)被迫继续还(hái)款。那么，监管账(zhàng)户资金(jīn)如(rú)何被(bèi)挪走(zǒu)的？实际(jì)上，在过去(qù)房地产(chǎn)大(dà)开发(fā)时代的高周转背景下(xià)，抽调预售(shòu)款监管账户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包方，以工程建设(shè)名义，获得(dé)监管(guǎn)账(zhàng)户拨付资金，再由工程(chéng)方将资金转给房企，而拨(bō)付(fù)的工(gōng)程款，远(yuǎn)超工(gōng)程进度(dù)所需。通过这些方式套(tào)取的(de)资金，在房企各地(dì)项(xiàng)目间(jiān)流动，变(biàn)相加(jiā)杠(gāng)杆，这(zhè)样(yàng)做(zuò)提供了资金流动性，房企抽调(diào)资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘(pán)建设，形成(chéng)一种资(zī)金循环高周转模(mó)式，但(dàn)一定(dìng)程度上把风险甩(shuǎi)给了购房者(zhě)。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外商(shāng)品房预售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房者预付(fù)资金，一般(bān)设(shè)有定金或预付(fù)款(kuǎn)保护(hù)机制(zhì)，如英国(guó)、日本(běn)；

　　2）预(yù)付款比重(zhòng)：要求购房者支付(fù)的预付款比(bǐ)例(lì)相对较低(dī)，绝大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方(fāng)式：预付款一般以定金(jīn)方式支付，或按工(gōng)程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两种方(fāng)式发(fā)放按揭贷款，一是按工程(chéng)进(jìn)度付款(kuǎn)，按揭(jiē)贷款按(àn)照工程(chéng)进(jìn)度逐乐福鞋按什么鞋码买，乐福鞋不适合什么人穿渐发放(fàng)，购房者开始(shǐ)月供；二是房屋交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预(yù)售商品房提供期(qī)房烂(làn)尾保险，在商(shāng)品房出现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房者权(quán)益；

　　6）房屋交(jiāo)付(fù)保护：房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付质量的保障有两种方式，一是期房由政府或第三方验收合格并提供(gōng)验(yàn)收凭证后，开发商凭验收凭证取(qǔ)得购房者支付的房(fáng)款。二是开发商(shāng)为(wèi)购(gòu)房者(zhě)提供一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资(zī)金第三(sān)方全(quán)程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得(dé)房款

　　美国期房定金一(yī)定期限内无条(tiáo)件返还，最低首付(fù)比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付(fù)首付，其余房款交付后(hòu)按揭还款，交付前资金由第(dì)三方全程(chéng)监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定金(jīn)及首付(fù)环节，定金(jīn)比例一般为房款的(de)1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官(guān)方数(shù)据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付(fù)方面，除定金或首付(fù)外，购房者在房屋交付(fù)后(hòu)通(tōng)过按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，美国为(wèi)防止开发商挪用资金(jīn)，购房者的定金及首付款由(yóu)第(dì)三方公证(zhèng)行或(huò)产(chǎn)权保险公司的(de)信(xìn)托账户监管。如果开发商(shāng)倒闭(bì)导(dǎo)致楼盘烂(làn)尾，购房者资金可通过申(shēn)请仲裁取回，且(qiě)不承担(dān)任(rèn)何责任与损失。而开发商在房屋建设过程中(zhōng)的资金(jīn)全部来自银行，银(yín)行根(gēn)据(jù)工程进度向开发(fā)商提供一(yī)定比例(lì)的贷款，由(yóu)于(yú)开发商挪用(yòng)资金直接损害银行利(lì)益(yì)，银(yín)行(xíng)有充分动机监管开发(fā)商(shāng)施工进度。开发商在房屋交付(fù)时需取得由政府相关部(bù)门经审(shěn)查后发放的(de)验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)，通过验收凭证向银行得(dé)到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房(fáng)，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可(kě)零首付(fù)购房，房款(kuǎn)按建造工期进(jìn)度支付，按揭(jiē)按工(gōng)期放款后还贷，房贷利率采用固定(dìng)利率(lǜ)，开发商(shāng)或购(gòu)房者可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发商在(zài)项目获批后(hòu)即可预(yù)售房屋。签署(shǔ)购房合同前，购(gòu)房者需支付约2000欧的定金并进(jìn)行预约(yuē)公证，签(qiān)订合同后定金退还。如由(yóu)于任何原因(yīn)不能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签(qiān)署购房合(hé)同(tóng)后，购房者(zhě)需支付公证费和(hé)土地交(jiāo)易税，分别(bié)为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房(fáng)款中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定最低(dī)首(shǒu)付比例(lì)，可零首付(fù)购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按工(gōng)期支付房款的制度，一(yī)般分(fēn)7笔进行支付，具体支付节点、比(bǐ)例(lì)因项目而异(yì)。一般来(lái)说(shuō)，支付(fù)节点可(kě)分(fēn)为公证后、主体完工(gōng)、内(nèi)部水暖电(diàn)路完工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地板完工、全部完工，支(zhī)付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支付(fù)房款(kuǎn)前(qián)申请房贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用(yòng)固定(dìng)利率(lǜ)，银行按(àn)施工节奏分多次(cì)发放贷款，每笔贷款给予购房者(zhě)一(yī)定使(shǐ)用期限，期限(xiàn)结束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面，德(dé)国保险(xiǎn)公司针对期房设计了两种保(bǎo)险，保险的功能是当房屋(wū)出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)险公(gōng)司(sī)保证开发商赔偿或修(xiū)复，开(kāi)发(fā)商破产(chǎn)，由保(bǎo)险公司负责(zé)相应赔偿(cháng)。保(bǎo)险由开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预(yù)售制设有10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，交房(fáng)前付款比例(lì)仅20％-45％，资(zī)金由买卖(mài)双方律师(shī)严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方均有一(yī)名律师，负责(zé)沟(gōu)通期房交易中(zhōng)的(de)房产、资(zī)金、合同等各个环(huán)节，各环节内容确认无误后签订首付交换(huàn)合(hé)同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，当开发商出现财务、经(jīng)营问(wèn)题(tí)时(shí)，购房(fáng)者10％的(de)定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取(qǔ)按工程进度付款的(de)方式(shì)，但是交房(fáng)前付(fù)款比例相对较低(dī)，一般会在合同签订6-24个月(yuè)分(fēn)别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前付款比(bǐ)例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付(fù)环(huán)节(jié)，英国规(guī)定房屋必(bì)须经过房(fáng)产公证(zhèng)公(gōng)司(sī)的检(jiǎn)验(yàn)验收后才能(néng)交付，交付(fù)后方可(kě)按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房预售(shòu)资金监管极为严格，资金也(yě)由(yóu)律师(shī)监管，在确认工(gōng)程进度、支付相关(guān)款项过程(chéng)中，由(yóu)买(mǎi)房律师将资金转(zhuǎn)给卖方律(lǜ)师，卖方律师转(zhuǎn)给(gěi)开发商，即资金在进入(rù)开发商账户前经(jīng)过两(liǎng)道(dào)关口，有利于保障购房者(zhě)资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易(yì)立法，设(shè)置期房(fáng)预(yù)付款保全措施(shī)

　　日(rì)本(běn)期(qī)房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金保全措施”，交(jiāo)房前付款比例不超(chāo)房款(kuǎn)的20％，开(kāi)发商违约需返还定(dìng)价(jià)并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二战结束(shù)后由于房(fáng)屋供给严重失衡(héng)，叠(dié)加(jiā)法律(lǜ)空白(bái)，社会上“一(yī)房二卖”现(xiàn)象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出(chū)台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经(jīng)多次修(xiū)订，目前是唯一一部规范(fàn)期房交易的法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购房者支付(fù)定金超过5％或(huò)超1000万日(rì)元的部分(fēn)，法律要(yào)求开发商必须完(wán)成定金保(bǎo)全措施才可(kě)预售。什(shén)么是(shì)定金保全措施？即买(mǎi)卖双方(fāng)签订购房合同时，开发(fā)商向金融机构或指定保证机构或保险机构签订定金保证(zhèng)委托合同，设(shè)置(zhì)购房者定金的保(bǎo)证或保险，并将相应的保证金证(zhèng)明书(shū)交付给购房者。除(chú)定金(jīn)外，其他预先(xiān)支付的购房(fáng)款也受(shòu)该措施(shī)保护。若开(kāi)发商倒闭导致期房烂尾，购房者可(kě)凭保证金证明(míng)书向金融(róng)机构或保证(zhèng)机(jī)构或保险公司(sī)兑付，同(tóng)时，开发商需向购房(fáng)者赔付违约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环(huán)节(jié)，交房前只需(xū)支付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购(gòu)房者即(jí)可(kě)向银行申请贷款，但交房(fáng)后(hòu)才开始按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)，除定金外(wài)的剩余房款在交(jiāo)房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾款

　　新(xīn)加坡期(qī)房购(gòu)房(fáng)者(zhě)违(wéi)约可返还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度支付，所有资金进银(yín)行专(zhuān)门项目资(zī)金账(zhàng)户，交房(fáng)后满1年保(bǎo)修期后(hòu)支付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡开(kāi)发(fā)商有统(tǒng)一的选购权合同以及订(dìng)金(jīn)返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签订购买合(hé)同，不执行(xíng)OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面(miàn)，签订购房合同(tóng)后，购房(fáng)者需(xū)支付15％的首付及(jí)印花(huā)税，同时购(gòu)房者向银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加(jiā)坡期房同(tóng)样(yàng)采(cǎi)取按工程(chéng)进度(dù)付款的方(fāng)式(shì)，《发展商条例》对期房付款流程做了(le)统一详细规(guī)定，要(yào)求(qiú)所有(yǒu)开(kāi)发商遵(zūn)守，支付节点一般为合(hé)同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工(gōng)等，支(zhī)付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月供(gōng)在此过程中随(suí)着放(fàng)出贷款的增加而增加(jiā)，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，购房者的订金与付款会存入银行专门(mén)的项目(mù)资金账户(hù)，账户资金提取须与房屋(wū)建设有关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受(shòu)1年的房(fáng)屋保修期(qī)，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前(qián)房(fáng)地(dì)产到了政策(cè)出手临界点，重点是保交楼和(hé)房企重组(zǔ)。一(yī)方面，加大对刚(gāng)需和(hé)改善型(xíng)需求(qiú)的(de)支持力度(dù)，长短兼顾(gù)妥善应对局部停(tíng)贷(dài)现象，重点(diǎn)是(shì)保交(jiāo)楼(lóu)保复工保民生，给(gěi)予强(qiáng)有力的金融(róng)工具(jù)支持。另一方面，从(cóng)现在(zài)起，对(duì)还在正常运(yùn)转的房企包括民(mín)营企业，加大支持力度，由优质房企牵头并(bìng)购(gòu)重(zhòng)组整个行(xíng)业(yè)，为每个(gè)房企配套AMC和(hé)财团，给予金融工(gōng)具配(pèi)套(tào)。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分(fēn)估(gū)计形势复杂性(xìng)和人性(xìng)复(fù)杂性，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务(wù)、恢复(fù)市场(chǎng)信心以及(jí)长效机(jī)制。长效机制(zhì)四大关键是推(tuī)动城市群战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中性稳定和(hé)房(fáng)地产(chǎn)税。定金环节(jié)，建立开发商违约后定金保(bǎo)护机制，如将已支(zhī)付定(dìng)金冻结至房屋交(jiāo)付(fù)阶段(duàn)，保障购房(fáng)者定金安全。签订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房屋重大延期以及重大(dà)缺(quē)陷等情况提供充分的(de)保(bǎo)障。余款支(zhī)付环节，建立按工程(chéng)进度付款机制或交(jiāo)房后按揭(jiē)贷款机制，充分(fēn)保(bǎo)护购房(fáng)者的权益。资金监管环节，引入独立于开发商、银行的第三方资金监(jiān)管机构，或(huò)由政(zhèng)府相关部门直接监管(guǎn)，以(yǐ)此防止资金挪用现象。交付环节，建立商(shāng)品房保修期(qī)制度。保修期内，开发商应对房(fáng)屋质(zhì)量问题全权负责、免费维修(xiū)，购(gòu)房者在保修期结束后支(zhī)付尾(wěi)款。

　　三(sān)，长期来看，取消商(shāng)品房预售制(zhì)是大势所趋。一方(fāng)面(miàn)，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户(hù)比超(chāo)过1，从大开发进(jìn)入存(cún)量时代，对(duì)购房民众不(bù)公平的预售制(zhì)已(yǐ)经过(guò)时(shí)了，该取消了(le乐福鞋按什么鞋码买，乐福鞋不适合什么人穿)，改为现房销(xiāo)售(shòu)。另一方(fāng)面，取消预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开发(fā)商将拼(pīn)的不是(shì)五(wǔ)花(huā)八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱、不知(zhī)道能不(bù)能兑现的(de)营(yíng)销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民(mín)众的最根(gēn)本最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这(zhè)样(yàng)将极大的提(tí)升开(kāi)发(fā)商(shāng)的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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